Mais Habitação: 15 dias em consulta pública e sem propostas de lei

Quatro dias depois de ter sido aprovado pelo Conselho de Ministros, e com o argumento de “facilitar” a participação dos cidadãos, empresas e associações, o polémico “Mais Habitação” foi colocado em consulta pública, mas sem propostas ou decretos de lei (como é costume) e apenas com um resumo genérico de cada medida e algumas explicações, sem aprofundar. Ou seja, os detalhes concretos do pacote de medidas que visa melhorar o acesso à habitação em Portugal, e tem gerado um forte debate político, no mercado imobiliário e na sociedade civil, não são ainda conhecidos, na sua essência.

O idealista/news analisou em detalhe o documento, que estará em discussão pública até 10 de março, e explica agora o que foi dado a conhecer pelo Governo socialista de António Costa, nomeadamente que os proprietários de casas devolutas terão um prazo para dar uso ao imóvel, as casas construídas com apoios públicos têm de ficar 25 anos em arrendamento acessível e as taxas de esforço vão determinar os apoios ao crédito habitação e o pagamento das rendas. 

Foi na segunda-feira, dia 20 de fevereiro, que o Governo colocou o pacote de medidas “Mais Habitação” em consulta pública no site Consulta Lex. Mas a forma como o fez gerou uma onda de críticas por vários setores e personalidades, com base em dois motivos:

• Primeiro, o documento vai estar em consulta pública durante apenas 18 dias (até 10 de março de 2023), quando o primeiro-ministro disse inicialmente que iria ficar em discussão durante um mês;
• Segundo, o pacote de medidas “Mais Habitação” foi apresentado num documento informal, que contem apenas uma explicação de cada medida e não propostas ou decretos de lei detalhados, como é costume acontecer.

O próprio Ministério da Habitação justificou a razão pela qual o pacote de medidas foi apresentado de modo informal: “O documento disponível contém, para já, as principais explicações de cada uma das medidas aprovadas pelo Governo, de forma a facilitar a participação pública por parte dos cidadãos”, indicou a tutela de Marina Gonçalves, ministra da Habitação, em comunicado enviado às redações.

"Foi apresentado o melão, agora é preciso olhar para cada lei e ver o que cada uma diz", Presidente da República, Marcelo Rebelo de Sousa

A ideia é que todos os cidadãos, organizações, entidades e municípios possam, assim, apresentar sugestões sobre o pacote de medidas “Mais Habitação”, as quais “o Governo avaliará aquando da aprovação final deste programa no Conselho de Ministros de 16 de março”, acrescentam ainda. Antes, no dia 3 de março, decorrerá uma reunião do Conselho Nacional de Habitação para ouvir cada um dos agentes de mercado sobre as várias medidas apresentadas.

O ministro da Economia, António Costa Silva, já veio garantir que o Governo terá “humildade para calibrar” as medidas anunciadas no pacote da habitação, aquando da sua aplicação, lembrando a “crise muito grande” no setor. “Nós quando temos uma crise muito grande em termos da habitação – e é evidente que foram tomadas medidas –, [mas] penso que o Governo tem sempre a humildade de reconhecer depois se a sua aplicação está a funcionar ou não e se tem de calibrar e adaptar essas medidas”, declarou António Costa Silva.

A questão é que as novas medidas desenhadas, em menos de um mês, para combater a crise na habitação que se vive em Portugal, desde há uns anos, estão a ser discutidas sem que os cidadãos e agentes de mercado conheçam os detalhes necessários para compreendê-las ou tenham participado no seu desenvolvimento.

O próprio Presidente da República admite que só poderá ter uma “ideia clara” sobre o programa assim que forem conhecidas as leis. “Só se sabe se o melão é bom depois de abrir. (…) Foi apresentado o melão, agora é preciso olhar para cada lei e ver o que cada uma diz. Quanto é que custa para o Estado, quantas famílias abrange, quais os efeitos, quanto tempo demora a produzir efeitos, aquilo que tem pés para andar e aquilo que não tem pés para andar", referiu ainda Marcelo Rebelo de Sousa na segunda-feira.

Sendo que as iniciativas legislativas do pacote “Mais Habitação” ainda não estão finalizadas e só serão conhecidas mais tarde, tal como escreve o Expresso, os decretos de lei e propostas de lei que vão espelhar em detalhe estas medidas só deverão ser conhecidas nas vésperas do Conselho de Ministros, de dia 16 de março de 2023, data definida pelo primeiro-ministro para aprovar as medidas. Importa recordar que algumas medidas, especialmente de caráter fiscal, têm de ser apresentadas enquanto propostas de lei na Assembleia da República. Há outras que podem ser aprovadas diretamente pelo Governo sob forma de decretos de lei.

Ao que tudo indica, o pacote de medidas é, para já, um “teste”, com possibilidade de ser “afinado”. O Executivo socialista dará afinal apenas prioridade aos apoios diretos às famílias com dificuldades em pagar a renda ou a prestação da casa, e as restantes propostas ainda serão alvo de avaliação, mostrando-se disponível para "afinar" e "melhorar" a estratégia desenhada.

Apesar de ainda não serem conhecidos os detalhes das medidas sob forma de leis, a verdade é que o documento informal colocado em consulta pública até 10 de março já trouxe algumas novidades sobre as novas medidas que vão tocar o setor da habitação. Explicamos as principais.

Proprietários de casas devolutas terão “prazo formal” para dar uso ao imóvel

Uma das medidas apresentadas no pacote “Mais Habitação” – e que tem sido alvo de fortes críticas por parte do setor – diz respeito ao arrendamento obrigatório de casas devolutas. Esta iniciativa propõe “mobilizar património devoluto, por razões de interesse público, através de "arrendamento compulsivo" por entidades públicas, com o respetivo pagamento de renda ao senhorio”, segundo é dito no documento colocado em consulta pública.

Mas como se vai proceder? O Governo de António Costa esclarece na mesma publicação que, “nos casos em que se identifique que determinada casa está devoluta e sempre que exista procura para um imóvel com aquelas características, propor-se, em primeiro lugar, que o proprietário possa celebrar livremente um contrato de arrendamento do imóvel com o IHRU [Instituto da Habitação e reabilitação Urbana], estabelecendo-se livremente as condições de tal contrato”.

Mas “caso o proprietário não queira arrendar ao Estado, será dado um prazo formal para dar uso ao imóvel”, apontam ainda no documento, dando nota que “só findo este prazo é que o Estado pode arrendar o imóvel de forma obrigatória”.

De ressalvar que há casas vazias em Portugal que não vão ser consideradas nesta medida sendo, portanto, as exceções à regra:

• casas de férias;
• casas de emigrantes ou de pessoas deslocadas por razoes de saúde e razões profissionais ou formativas;
• casas cujos proprietários estão num equipamento social como um lar ou estão a prestar cuidados permanentes como cuidadores informais.

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Casas construídas com apoios públicos têm de ficar 25 anos em arrendamento acessível

Para aumentar a oferta de casas para arrendar a preços acessíveis, o Governo desenhou uma série de medidas. E uma delas diz respeito à disponibilização de uma nova linha de crédito, com garantia mútua e bonificação da taxa de juro, para privados no valor de 250 milhões de euros. O objetivo de António Costa é claro: “Fomentar, juntamente com a disponibilização de imóveis públicos e da criação de um novo regime fiscal, a criação de novas respostas de arrendamento acessível”, lê-se no documento.

Esta medida dirige-se, assim, a “cooperativas e sociedades comerciais que se dediquem à construção civil, em consórcio ou sob outra forma de associação com sociedades comerciais, cujo objeto social inclua o arrendamento para habitação e a gestão de património – desde que cumpram as condições de acesso previstas no artigo 4º do Decreto-Lei 165/93”, detalha o Executivo socialista.

Depois da construção ou da reabilitação das casas, as entidades privadas podem arrendá-las preços acessíveis por sua conta e risco ou ainda arrendar a entidades públicas para subsequente subarrendamento aos candidatos elegíveis aos programas de arrendamento acessível.

A questão é que o arrendamento destas habitações financiadas pelo Governo será realizado segundo critérios bem definidos. “Os fogos que sejam promovidos com este apoio ficam afetos ao arrendamento acessível, pelo menos durante 25 anos, podendo ser fixado prazo maior no contrato de arrendamento”, esclarece a proposta. Findo este prazo e em caso de venda do imóvel, o Governo quer ainda garantir que os municípios e o IHRU têm direito de preferência na aquisição das habitações construídas com este apoio público.

O Governo informa ainda que esta linha de financiamento deverá ser aprovada e executada pelo Banco Português do Fomento, sendo as condições e o prazo do financiamento definidos por esta entidade, com a colaboração do IHRU.

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Subarrendar casas aos privados: Estado vai dar prioridade a jovens e famílias monoparentais

Com o objetivo de reforçar a confiança dos senhorios e aumentar a oferta de casas no mercado de arrendamento, o Estado quer arrendar casas (nomeadamente devolutas) a privados para depois subarrendar. A ideia é que as famílias paguem as rendas das casas sem que a sua taxa de esforço ultrapasse os 35%.

Neste sentido, o valor pelo qual as casas serão subarrendadas será bem definido. “O IHRU e o senhorio estabelecerão livremente o preço de renda mensal desde que o valor não seja 30% superior aos limites gerais do preço de renda, por tipologia e concelho de localização do imóvel, aplicáveis ao Programa de Apoio ao Arrendamento (PAA)”, explicam no programa, dando nota que “sempre que o valor da renda esteja dentro do limite referido, o senhorio terá o benefício fiscal existente naquele programa”.

Qual é a duração destes contratos de arrendamento? Em regra, “os contratos terão a duração mínima de 5 anos, renováveis por igual período, salvo oposição expressa de qualquer uma das partes. No entanto, as partes podem estipular uma menor, nunca inferior a 3 anos”, detalham no documento.

E quem é que poderá assinar estes contratos de arrendamento? Segundo diz o Governo no documento, estão elegíveis:

• os agregados de uma pessoa cujo rendimento anual bruto máximo seja igual ou inferior ao 6º escalão do IRS;
• os agregados de duas pessoas cujo rendimento anual bruto máximo seja igual ou inferior ao 6º escalão do IRS, acrescido de 10.000 euros;
• os agregados de mais de duas pessoas cujo rendimento anual bruto máximo seja igual ou inferior ao 6º escalão do IRS, acrescido de 10.000 euros, e de 5.000 euros por cada pessoa adicional.

A atribuição dos imóveis em regime de subarrendamento para fins habitacionais é realizada através de sorteio por parte do IHRU. Além dos critérios de elegibilidade, o Governo vai dar prioridade a:

• jovens até aos 35 anos;
• famílias monoparentais;
• famílias com quebra de rendimentos superior a 20% face aos rendimentos do mês anterior ou do período homólogo do ano anterior.

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Taxas de esforço determinam apoio no crédito habitação

Para garantir que as famílias conseguem pagar as prestações da casa e evitar situações de incumprimento bancário, o Governo também desenhou um apoio concreto que visa mitigar os efeitos da subida dos juros no crédito habitação. A medida passa, então, por bonificar o encargo com juros nos empréstimos bancários ao longo de 2023, até um limite anual de 1,5 IAS, ou seja, cerca de 720 euros/ano.

O apoio dado às famílias para ajudar a pagar as prestações da casa – que estão a escalar dada a subida das taxas Euribor – vai ser calculado de acordo com as taxas de esforço dos agregados:

• Para uma taxa de esforço entre 36% e 50%: apoio é igual a 50% da diferença entre o indexante atual e o limiar de 3% ou, se superior, limiar utilizado para avaliação de solvabilidade pelos bancos – este é o chamado teste de stress realizado no momento da contratação do crédito que compara a capacidade das famílias de pagar as prestações com o juro contratado e no caso de haver um agravamento os juros na ordem dos 3 pontos percentuais;
• Para uma taxa de esforço igual ou superior a 50%: apoio é igual a 50% da diferença entre o indexante atual e o limiar de 3%.

O Governo de António Costa também já revelou quem vai estar elegível para receber este apoio para pagar as prestações da casa:

• ter crédito para aquisição de habitação própria permanente com montante em dívida inferior a 200 mil euros e celebrado até ao dia 31 de dezembro de 2022;
• rendimentos coletáveis das famílias até ao 6º escalão de IRS (38.632 euros) com taxa de esforço igual ou superior a 50% ou com taxas de esforço igual ou superior a 36%, considerando o indexante atual é igual ou superior ao utilizado para avaliação de solvabilidade pelos bancos, de 3%.

Quais os apoios ao crédito habitação atribuídos em cada caso?

Para melhor compreender a aplicação desta medida, o Executivo socialista deixou ainda alguns exemplos, partindo do caso de uma família ter em dívida cerca de 140 mil euros, um spread de 1% e ter ainda 30 anos pela frente até pagar o crédito. O crédito habitação terá sido indexado à Euribor a 12 meses, que está hoje em cerca de 3,6%.

O primeiro exemplo assume que o indexante de 0% aquando da contratação do crédito habitação, face a um indexante atual em torno de 3,6%. Assim, a prestação da casa atual passou para 718 euros, tendo a taxa de esforço aumentado para 38%. Neste caso, o apoio será de 35 euros mensais (420 euros por ano).

No segundo exemplo, o indexante contratado no início foi de 0,25%, uma taxa que subiu para 3,6%. Aqui, embora a prestação da casa (718 euros) e a taxa de esforço (38%) sejam as mesmas do caso anterior, o salto da taxa de juro foi menor. Por isso mesmo, o apoio calculado será de 20 euros por mês (240 euros/ano).

No terceiro exemplo, o indexante utilizado no momento da contratação do crédito foi de 0,25%, tendo subido também para 3,6%. Mas aqui a taxa de esforço atual é de 50% para pagar uma prestação de 718 euros. E, por isso, o apoio será superior: 35 euros por mês (420 euros/ano).

O Governo apresenta também um caso em que o indexante tenha subido ainda mais: de 0% no momento da contratação para 4,2%. A família passou assim a pagar uma prestação de 769 euros, assumindo uma taxa de esforço de 38%. Aqui, o apoio dado pelo Governo será de 70 euros por mês, sendo que o limite máximo será de 720 euros/ano.

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Apoios às rendas das casas com prazo máximo de 5 anos (e valor vai-se reduzindo)

O Governo também quer garantir que as famílias com taxas de esforço elevadas e com contratos de arrendamento celebrados até ao último dia de 2022 recebem um apoio ao pagamento das rendas. Este novo apoio terá um limite máximo mensal de 200 euros.

Também já foram conhecidos os critérios de elegibilidade para atribuição deste apoio às rendas das casas:

• taxas de esforço superiores a 35%;
• rendimentos coletáveis das famílias até ao 6º escalão de IRS (38.632 euros)
• contratos de arrendamento celebrados até dia 31 de dezembro de 2022 e registados na AT;
• renda das casas deve estar enquadrada nos limites de renda previstos no Porta 65. Sendo que para efeitos de aferição da renda máxima admitida, o Governo considera que um T2 é adequado para uma ou duas pessoas, um T3 para três pessoas, um T4 para quatro a seis pessoas e um T5 para sete pessoas ou mais.

O apoio ao pagamento da renda da casa será atribuído por períodos de 12 meses, podendo ser renovado até ao limite de 60 meses (5 anos). De notar ainda que o apoio mensal tem um limite máximo de 200 euros e corresponde à diferença entre a taxa de esforço real e a taxa de esforço final de:

• Nos primeiros 12 meses, será considerada uma diferença de 35%;
• Entre os 13 meses e os 36 meses, a diferença será de 40%
• Entre os 37 meses e os 60 meses, a 45%

Por exemplo, se uma família monoparental, com um filho, tiver um rendimento de 1.400 euros e pagar uma renda de 900 euros (que corresponde um T2 em Lisboa) irá receber um apoio de 200 euros por mês (o máximo). E no caso de um casal com dois filhos, que auferir um rendimento de 2.500 euros e tiver de pagar renda de 1.200 euros por um T3 no Porto, irá receber um apoio de 200 euros.

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Rendas antigas (anteriores a 1990) com nova proteção

No conjunto de medidas do pacote “Mais Habitação”, o Governo acrescentou uma medida que visa proteger os inquilinos com contratos de arrendamento anteriores a 1990 e que não transitaram para o Novo Regime de Arrendamento Urbano (NRAU).

Portanto, o Executivo quer garantir que os contratos de arrendamento antigos mantêm as condições atuais e não transitam para o NRAU, no caso de os inquilinos estarem numa das seguintes situações:

• terem rendimento anual bruto corrigido inferior a 5x a retribuição mínima nacional anual;
• terem idade superior a 65 anos ou deficiência com grau comprovado de incapacidade igual ou superior a 60%.

Nestas situações, aos senhorios é garantida a isenção total no IRS sobre rendimentos prediais obtidos, a isenção de IMI sobre estes imóveis e ainda uma “compensação ao senhorio, a regulamentar, pelo não aumento de renda”, destacam ainda.

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Estado vai disponibilizar terrenos e imóveis públicos ao privado por 90 anos

Para promover a construção, reconversão ou reabilitação de imóveis para arrendamento acessível, o Governo vai disponibilizar terrenos ou edifícios públicos a cooperativas ou promotores privados em regime de Contrato de Desenvolvimento para Habitação (CDH).

E como é que terá realizada a disponibilização de solos e edifícios públicos aos privados? Segundo o Governo, “a disponibilização será efetuada através de procedimento concurso que estabelece a modalidade da promoção, promovendo soluções inovadoras como a construção modular e define os termos em que as habitações serão disponibilizadas às famílias”, explicam no documento agora colocado em discussão pública.

A cedência do direito de superfície será realizada por um prazo máximo de 90 anos, não sendo permitida a transferência da propriedade plena para os privados.