"Mais Habitação": a chuva de reações às medidas do Governo

O Governo de António Costa apresentou o pacote de medidas “Mais Habitação” na passada quinta-feira, dia 16 de fevereiro, que caiu como uma bomba no setor imobiliário. A ideia do Executivo socialista passa por intervir diretamente no mercado para criar mais oferta de habitação e, assim, ajustar preços. Mas os promotores, investidores, autarcas e associações do mercado muito têm criticado o fim dos vistos gold e das novas licenças para Alojamento Local, assim como o novo mecanismo ao controlo das rendas e a posse de casas vazias. Mas também há medidas que são vistas com bons olhos, como é o caso da simplificação dos licenciamentos, os incentivos fiscais aos proprietários no arrendamento, a conversão de lojas em habitação e os novos apoios ao crédito habitação.

O Governo de maioria absoluta, volta a reunir-se em Conselho de Ministros para aprovar a lei a 16 de março. Até lá, com a oposição a assumir uma posição crítica quanto ao programa Mais Habitação, por parte de todos os partidos, o coro de vozes em contra por parte do mercado imobiliário faz antever um mês quente de discussão pública e debate no Parlamento. Havendo pontos favoráveis que são destacados e aplaudidos no apoio às famílias e aumento da oferta de casas, a estratégia intervencionista do Executivo de esquerda baseada no argumento de melhorar o acesso à habitação pode, no entanto, ser desvirtuada, por tocar em alguns pontos críticos do funcionamento de mercado e da economia, segundo alertam os especialistas.

O Governo “arranjou um problema” com proprietários e inquilinos, com o turismo e com os imigrantes e “pode ter arranjado um problema com o Tribunal Constitucional”, diz, por exemplo, Paulo Portas, antigo ministro dos Negócios Estrangeiros e ex-dirigente do CSD-PP. O atual comentador da TVI, numa análise na estação televisiva, aproveitou ainda para recordar que "António Costa não se tornou primeiro-ministro há um mês, está há sete anos no Governo", para se referir aos resultados conseguidos em termos de habitação.

"Isto não parece do primeiro-ministro António Costa. Não consigo perceber porque é que teve de repente um ataque de socialismo radical”, comentou por sua vez o conselheiro de Estado Luís Marques Mendes, na SIC.

Na bancada parlamentar socialista, segundo contou entretanto o Observador, aguarda-se a discussão pública das medidas que o Governo anunciou para a habitação, para decidir se avança com mais projetos. Mas, dentro do grupo, de acordo com o que escreve o jornal online, os deputados da JS já pedem mais do lado da procura e há alguns socialistas com dúvidas sobre a capacidade da máquina do Estado em implementar algumas medidas, com os seus efeitos “perversos” e a velocidade dos resultados. Sobre eventuais inconstitucionalidades há alguns avisos, mas argumenta-se com o que já existe na legislação nacional para sacudir esse peso do capote socialista.

Entretanto, do lado do Executivo socialista começam a chegar sinais de que haverá abertura para fazer alterações ao plano. "Nós quando temos uma crise muito grande em termos da habitação – e é evidente que foram tomadas medidas –, [mas] penso que o Governo tem sempre a humildade de reconhecer depois se a sua aplicação está a funcionar ou não e se tem de calibrar e adaptar essas medidas”, declarou o ministro da Economia, António Costa Silva, citado pela Lusa.

E o secretário de Estado do Turismo Comércio e Serviços admitiu que a proposta do Governo relativa ao Alojamento Local, incluída no programa Mais Habitação, pode ser aperfeiçoada, à semelhança de outras. “Naturalmente que é uma proposta e temos um período de discussão pública. O debate público é para isso mesmo, é para recolher contributos, recomendações, para debater. Depois há também um debate parlamentar, na Assembleia da República. Pode haver, de facto, aperfeiçoamentos nessa e noutras propostas, é por isso que existe um debate público, no sentido de aperfeiçoamento e enriquecimento da proposta”, afirmou Nuno Fazenda, numa entrevista conjunta à Antena 1 e Jornal de Negócios, abordando a questão do Alojamento Local.

Já o Presidente da República considera "natural" as críticas entretanto feitas ao programa, lembrando que "há caminhos muito diferentes" para resolver o problema da habitação no país. Para se pronunciar melhor, Marcelo Rebelo de Sousa diz que só poderá ter "uma ideia clara" sobre o programa "Mais Habitação", apresentado pelo Governo, quando "perceber em pormenor" cada uma das medidas propostas. 

Fim dos vistos gold é “incompreensível”

Uma das medidas anunciadas pelo Governo foi mesmo o fim dos vistos gold, que esteve até agora em estudo. A ideia passa por eliminar a concessão de novos vistos gold e reavaliar a renovação das autorizações de residência por investimento existentes. “Só haverá lugar à renovação se forem habitação própria e permanente do proprietário e do seu descendente, ou se for colocado o imóvel duradouramente no mercado de arrendamento”, explicou António Costa na conferência de imprensa que seguiu ao Conselho de Ministros, que aprovou o pacote "Mais Habitação".

Para o presidente da Associação Portuguesa da dos Promotores e Investidores Imobiliários (APPII), “o fim da concessão de novos vistos gold sem nenhum estudo que sustente esta decisão é incompreensível”. Hugo Santos Ferreira considera que “esta decisão é precipitada e prejudica a captação de investimento estrangeiro e consequentemente a entrada de riqueza em Portugal”, recordando que entre 2012 e 2022 este programa captou 6,7 mil milhões de euros, “gerou emprego e contribui positivamente para que o nosso país ultrapassasse a crise anterior”, segundo diz citado em comunicado enviado às redações.

Além disso, Hugo Santo Ferreira não entende como o Governo acaba com um programa sem apresentar um estudo de impacto, já que, afinal, os vistos gold só representaram 0,6% do volume total de transações de casas contabilizadas no país, contrariando os argumentos do Governo de que os vistos gold contribuem para a especulação imobiliária. Também Pedro Brinca, economista da Nova SBE, considera que o fim dos vistos gold terá “impacto nulo”, uma vez que representa uma fatia mínima no mercado em termos de transações, tal como apontou em declarações ao ECO.

Já David Moura-George, diretor da Athena Advisers Portugal, considera que “não podemos negar que o programa terá dado algum contributo” para o facto de os “compradores nacionais terem sido, de alguma forma, impossibilitados de comprar casa nas zonas reabilitadas”. Mas adianta que o principal contributo para esta situação foi, sim, “a aprovação, em 2012, da nova Lei do Arrendamento Urbano, que abriu caminho à liberação das rendas (…). Foi isto que levou à onda de regeneração em Lisboa durante a última década e o golden visa foi um incentivo que complementou a procura internacional”, esclareceu ainda em comunicado.

Por sua vez, o presidente do Governo Regional da Madeira, defende outra solução. "Acho que poderíamos tentar fazer esta cessação dos vistos gold de forma harmoniosa, em consonância com os interesses do país", defendeu o chefe do executivo madeirense, afirmando que nem todos os concelhos e regiões estão com "a saturação e os problemas de subida de preço do imobiliário", como Lisboa e o Porto. Ou seja, Miguel Albuquerque acredita que "devíamos considerar aqueles concelhos que precisam de investimento, que precisam de crescer, que precisam de atrair investimento quer na área imobiliária quer nas outras áreas". E garantiu que a Região da Madeira vai continuar a atrair investimento.

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Alojamento Local: medidas vão acabar com o setor?

Outras medidas que têm levantado questões e críticas dizem respeito ao Alojamento Local (AL). Aqui o Governo decidiu:

• proibir a atribuição de novas licenças de AL (à exceção dos alojamentos rurais);
• reavaliação das atuais licenças de Alojamento Local em 2030;
• imposto acrescido para os negócios de AL que se mantenham;
• isenção de IRS até 2030 para quem retire casas do AL até ao final de 2024 e as coloque no mercado de arrendamento.

Em reação a estas mudanças, a Associação do Alojamento Local em Portugal (ALEP) considera que o Executivo socialista de maioria absoluta "quer acabar com o Alojamento Local depois de 2030". Isto porque “todas estas medidas irão criar não só uma enorme incerteza perante o investimento privado, como torná-lo inviável", lê-se num comunicado da ALEP, que recordou ainda que o AL "contribui com mais de 40% do alojamento do turismo nacional" e, por isso mesmo, acredita que o setor "merece um tratamento diferente".

Carlos Moedas, presidente da Câmara Municipal de Lisboa, é uma das vozes fortes contra a nova estratégia de Costa para tratar o turismo residencial. "O Governo está a cometer um “erro enorme”. “A habitação é a nossa prioridade, mas não podemos matar um setor da economia local do qual dependem mais de 2.500 micro e pequenas empresas e 5.000 particulares que criam riqueza e trabalho na cidade”, argumentou em declarações ao Observador. 

A economista e especialista em habitação do ISEG Vera Gouveia Barros alerta, por seu lado, que com as reavaliações das atuais licenças de AL, o Governo vai criar instabilidade nos negócios e nos rendimentos das famílias que têm nesta atividade o seu principal sustento.

Também o economista Pedro Brinca concorda que “a instabilidade legislativa constante afasta o investimento, numa altura em que o queremos atrair para a construção”. E acredita que as medidas anunciadas podem ter um efeito contrário ao pretendido, isto porque “ao proibir novas licenças [no AL], o Governo cria um prémio para as existentes, valorizando o negócio”, o que significa que a mudança para o mercado de arrendamento, mesmo com 0% de IRS sobre os rendimentos prediais, pode não compensar, analisou ainda.

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Estas novas medidas “apresentadas para ‘libertar’ fogos do AL constituem um ataque ao setor do turismo, a par do imobiliário, um dos setores chave da nossa economia”, acusa mesmo a APPII. E explica porquê: “A diminuição da oferta turística resultará numa diminuição da procura externa com graves impactos para a economia nacional e num ataque à economia das próprias cidades, do comércio e da reabilitação urbana do nosso país”, avisa a associação que representa os investidores e promotores em Portugal.

Já o presidente da Área Metropolitana do Porto (AMP), Eduardo Vítor Rodrigues, tem uma visão bem diferente: “Eu diria que é um justo equilíbrio entre, por um lado, desonerar fiscalmente senhorios que queiram colocar casas no mercado ou aqueles que tendo Alojamento Local possam transformá-lo em arrendamento e, por outro lado, aquilo que me parecer ser alguma assertividade na forma como olhamos para o mercado", afirmou o também presidente da Câmara Municipal de Gaia, citado pelo Jornal de Notícias.

Questionado sobre os limites ao Alojamento Local e as suas possíveis implicações no turismo de Portugal, Eduardo Vítor Rodrigues acredita que já foi atingido “um ponto de equilíbrio [na oferta de AL] que se for distorcido vai transformar-se num ponto de saturação naquela que é a capacidade de freta que existe no mercado".

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Novo controlo das rendas é recebido com dúvidas

Outra medida que muito tem dado que falar diz respeito ao controlo das rendas nos novos contratos. Até agora, o Governo já determinava um valor para aumentos das renovações dos contratos de arrendamento, de acordo com o coeficiente de atualização apurado a partir da inflação, publicado anualmente. Este ano este limite de atualização das rendas foi fixado excecionalmente em 2%, para mitigar os efeitos da alta inflação nos orçamentos familiares.

No pacote de medidas “Mais Habitação” apresentado no passado dia 16 de fevereiro, o Governo introduziu uma nova regra para controlar as rendas nos novos contratos. Segundo explica o programa, "nos imóveis que já se encontravam no mercado de arrendamento nos últimos cinco anos, a renda inicial nos novos contratos não pode ultrapassar os 2% face à renda anterior. A este valor podem acrescer os coeficientes de atualização automática dos três anos anteriores – se os mesmos ainda não tiverem sido aplicados, considerando-se que em 2023 esse valor foi de 5,43%", esclareceu ainda o Executivo de António Costa.

Esta foi mais uma medida que não foi recebida com bons olhos por parte do mercado. Em comunicado, Associação Nacional de Proprietários (ANP) lamentou a decisão do Governo de “estatizar os contratos de arrendamento urbano, desde sempre celebrados livremente” e “não crê que estas medidas resolvam a carência de habitação, agravando pelo contrário toda a situação”. Também o diretor do gabinete de estudos do Fórum para a Competitividade, Pedro Braz Teixeira, considera negativo limitar a subida das rendas nos novos contratos.

Já José Cardoso Botelho, CEO da Vanguard Properties, questiona o conceito de “garantia de renda justa nos novos contratos”, considerando-o “muito vago”. Acredita que esta medida precisa de ser “explicada em detalhe”, uma vez que é preciso saber se “tem em conta o valor de aquisição do ativo, do valor de mercado" e se estabelece uma yield, apontou citado pelo Jornal Económico.

Sobre a redução de IRS nos contratos de arrendamento de longa duração, Vera Gouveia Barros discorda dos intervalos de duração dos contratos aplicados, uma vez que incentivam os proprietários a fazer os contratos considerando os limites mais baixos. Por exemplo, se entre 5 e 10 anos a taxa de imposto vai baixar de 25% para 15%, os contratos de arrendamento tenderão a ser sempre de 5 anos. Por isso, a economista considera que “o desconto tem de ser igual à duração”.

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Arrendamento obrigatório de casas devolutas é “ataque ao privado”

Estabelecer o arrendamento obrigatório de casas devolutas foi uma das iniciativas apresentadas pelo Governo, com vista a aumentar o número de casas disponíveis em arrendamento acessível. Esta medida avança porque, para António Costa, “não é legítimo ter as casas vazias”, que em Portugal são cerca de 730 mil, segundo o INE. O líder socialista argumenta que, em termos constitucionais, o “direito de propriedade” não se pode sobrepor a outros direitos fundamentais, como o “direito à habitação”.

Com esta medida, os proprietários têm a possibilidade de arrendar voluntariamente as casas vazias aos Estado, tendo isenção de IRS.  Mas “se não o fizerem, o Estado toma posse administrativa, arrenda, paga a renda ao senhorio, descontando os custos na reabilitação”, explicou o primeiro-ministro.

Esta medida, cuja constitucionalidade está a ser a ser colocada em causa, não foi vista com bons olhos pelo mercado. Para o presidente da Câmara Municipal de Lisboa, “o problema da Habitação não se resolve com proibições ou imposições. Tem de passar por diferentes incentivos a nível local. É isso que estamos a fazer em Lisboa", com a construção de casas para arrendar, garantiu o autarca da capital ao Observador.

“A proposta de arrendamento compulsivo de imóveis devolutos é um ataque à propriedade privada, e, neste caso, contribuirá ainda mais para retirar a confiança dos investidores”, avalia a APPII. Por seu turno, o gestor da Vanguard sente que esta medida é “uma forma de confisco da propriedade privada, não sendo claro a que valor o proprietário é obrigado a arrendar”. Também o diretor do gabinete de estudos do Fórum para a Competitividade declarou ao ECO discordar da obrigação de arrendar casas “vagas”, considerando ser preciso fazer um “estudo aprofundado sobre as verdadeiras razões que estão por trás de tantos fogos vagos”.

No entender da ANP, “a crise na habitação não se resolve com estes processos punitivos - com esta política do chicote - mas sim com ação construtiva e reconstrutiva do património imobiliário”.

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Simplificação dos licenciamentos geraram boas críticas

Os atrasos nos processos de licenciamento é, há muito, uma preocupação dos promotores e investidores imobiliários, que dizem mesmo que a morosidade destes processos tem agravado os preços das casas colocadas no mercado. E, por isso, mesmo o Governo decidiu criar duas medidas que vêm agilizar os processos de licenciamento:

• Licenciar com termo de responsabilidade dos projetistas;

• Juros de mora aplicados ao município em caso incumprimento dos prazos de licenciamento legalmente estabelecidos.

Estas medidas foram recebidas de braços abertos pelo mercado imobiliário, embora ainda existam dúvidas. José Cardoso Botelho, CEO da Vanguard Properties, elogia a medida de licenciar com termo de responsabilidade dos projetistas, afirmando ao Jornal Económico que “numa primeira análise parece positivo”. Mas tem dúvidas quanto à aplicação da medida nos 308 municípios do país, se esta iniciativa abrange ou não entidades externas (IP, e-redes) e se os juros de mora vão ser aplicadas aos projetos existentes ou só aos novos.

Também Pedro Braz Teixeira, diretor do gabinete de estudos do Fórum para a Competitividade, considera “muito boa a intenção de simplificação dos licenciamentos”. Mas disse ao ECO que “falta conhecer os detalhes, ver se funciona na prática, porque as câmaras têm demasiados maus hábitos”. A economista do ISEG, Vera Gouveia Barros, por sua vez, elogia a criação de um regime de juros de mora que visa aplicar uma sanção pecuniária aos municípios.

Já a APPIII – que muito tem alertado para o problema do licenciamento no país – considera que a simplificação dos processos de licenciamento é o único incentivo à construção nova que o Governo criou neste pacote. “Com exceção das alterações introduzidas nos processos de licenciamento municipal, não foi anunciada nenhuma medida que incentive a colocação de mais construção nova no mercado” afirmou Hugo Santos Ferreira citado em comunicado. E lembrou ainda que das 170 mil casas transacionadas em 2022 apenas 11% foram construção nova, “o que demonstra que há falta de construção nova no mercado”.

Os aplausos à agilização dos licenciamentos seguem com Pedro Coelho, CEO da Square AM, a notar que “licenciamentos mais rápidos toda a gente gosta de ouvir”, ressalvando que este “é um problema de décadas”. “Agora é preciso ver como é que isso se concretiza”, acrescentou ainda o responsável citado pelo ECO. Esta é “uma medida há muito reclamada por todos os players do sector que espero para ver como (e quando) será concretizada…”, escreveu, por sua vez, Manuel Vasconcelos, COO da Fortera, no LinkedIn.

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Conversão de imóveis comerciais para habitação é “boa ideia”

Para aumentar a oferta de casas no mercado residencial português – uma questão há muito levantada pelos especialistas-, António Costa avançou com uma medida bem concreta: a conversão do uso de imóveis e terrenos de comércio ou serviços para uso habitacional, sem que para isso seja necessária qualquer alteração de planos de ordenamento do território ou licenças de utilização.

Esta medida foi recebida com bons olhos pelo mercado. O diretor do gabinete de estudos do Fórum para a Competitividade acredita que facilitar a conversão de imóveis destinados ao comércio para habitação é uma “boa medida”.

Uma opinião também partilhada pelo CEO da Vanguard Properties: “É uma medida positiva, embora tendo deixado de fora as operações turísticas”. Ainda assim, José Botelho tem dúvidas quanto ao seu impacto na criação de mais oferta. “Não me parece que venha a ter um impacto relevante visto que em muitas situações já era possível converter imóveis, por exemplo de serviços (escritórios), em habitação”, disse ao Jornal Económico.

Mas a Associação Portuguesa de Empresas de Gestão e Administração de Condomínios (APEGAC) deixa um alerta: “A alteração do fim dos imóveis de comércio ou serviços para habitação, sem necessidade da licença de utilização, implica ultrapassar o que dispõe o Código Civil, no que respeita aos imóveis no regime da propriedade horizontal, que impõe a aprovação por todos os condóminos quando se pretenda alterar o fim da fração”.

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Proprietários com novos incentivos para colocar casas a arrendar

Tornar o mercado de arrendamento mais atrativo e dar mais confiança aos proprietários faz também parte da estratégia do Governo para ajudar a aumentar o número de casas para arrendar no mercado. E para isso aprovou várias iniciativas entre as quais:

• Redução das taxas autónomas, que incidem sobre os rendimentos de rendas, em sede de IRS;
• Arrendamento das casas pelo Estado, com o pagamento da renda por adiantado, para eliminar o risco de incumprimento
• Isenção de IMI, IMT e IRS no arrendamento acessível

"De uma perspetiva fiscal, é inegável que foram anunciadas algumas medidas importantes, em particular no que toca ao estímulo para o arrendamento acessível (em sede de IMT, IMI, IVA e IRS), mas também ao arrendamento de longa duração (redução de taxas de IRS) e incentivo à passagem de imóveis alojamento local para arrendamento habitacional (isenção para rendimentos prediais auferidos até 31/12/2030)", analisa o Tax Financial Services Director da PwC em Portugal, Diogo Gonçalves Pires.

Novos apoios ao crédito habitação: serão bons para as famílias?

No que diz respeito ao crédito habitação, o Governo de António Costa também introduziu três novas medidas:

• Isenção de mais-valias na venda de imóveis para amortização de crédito habitação;
• Bancos passam a ser obrigados a disponibilizar taxa fixa no crédito habitação;
• Juros bonificados a 50% nos empréstimos habitação até 200 mil euros, nos quais o aumento supere o teste de stress.

Relativamente à obrigatoriedade de oferta de taxa fixa por parte dos bancos, o responsável do idealista/créditohabitação, alerta que "nada garante que essa oferta seja competitiva, pelo que pode ser algo inócuo". Miguel Cabrita destaca ainda que "hoje o produto taxa fixa já é oferecida por um grande número de bancos a operar em Portugal".

Também José Botelho, da Vanguard, considera que esta “é uma medida interessante, mas de efeito relativo se a taxa de juro que for oferecida for acima das possibilidades dos clientes”. “Já no que toca à proteção nas subidas da taxa de juros no valor das rendas, não sei quem fará essa proteção, será o Estado através de qualquer outro mecanismo?”, questionou o CEO da Vanguard.

Sobre a isenção de mais-valias para amortizar o crédito, este gestor declarou que é “bastante positiva e de aplicação simples, sendo de louvar”, disse ao mesmo jornal. 

O mesmo entendimento tem o especialista em crédito habitação do idealista, dizendo que esta medida "pode ajudar todos os pais que ajudam os filhos nos momentos de maior dificuldade a não serem tributados sobre os montantes doados".

Outro defensor desta iniciativa do Governo é Diogo Gonçalves Pires. "A isenção em sede de IRS das mais-valias obtidas com a venda de uma casa para amortização do crédito à habitação própria e permanente, bem como as resultantes da venda de imóveis habitacionais ao Estado, são medidas que, no papel, merecem nota positiva", aponta o especialista em fiscalidade, numa nota de análise enviada ao idealista/news.

De notar que estes apoios, a serem aprovados, vão somar-se aos já existentes no país que preveem novas regras para renegociar o crédito habitação, suspensão temporária da comissão de amortização do crédito habitação de taxa variável, de 0,5%, e ainda a redução dos escalões de retenção de IRS para as famílias que estejam a pagar empréstimos habitação.

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