Agilizar despejos por rendas em atraso? Impacto depende da justiça

A agilização dos despejos por incumprimento do pagamento da renda é uma das medidas bandeira incluídas na reforma ao arrendamento que o Governo quer introduzir em Portugal. Até porque o atraso nas rendas é o principal motivo que leva os senhorios a avançar com os despejos. Facilitar a cessação dos contratos de arrendamento nestes casos é, por isso, um “sinal positivo” para devolver a confiança dos proprietários e incentivar a colocação de mais casas para arrendar. Mas os especialistas ouvidos pelo idealista/news avisam que o impacto desta iniciativa poderá ser “limitado”, se a resolução dos despejos pela justiça continuar lenta. 

Atraso nas rendas é maior causa dos pedidos de despejo

O atraso no pagamento das rendas tem sido o principal motivo que tem levado os senhorios a avançar com processos especiais de despejo em Portugal. É isso que mostram os dados do Instituto de Gestão Financeira e Equipamentos da Justiça (IGFEJ) enviados ao idealista/news pela Direção-Geral da Administração da Justiça sob tutela do Ministério da Justiça.

Dos 2.562 processos de despejos iniciados em 2025, 58% avançaram por iniciativa do senhorio invocando o termos do número 3 do Art.º 1083 do Código Civil, que prevê a possibilidade de despejo em caso de incumprimento de renda por três meses ou mais, por falta de pagamento de “encargos ou despesas que corram por conta do arrendatário ou de oposição por este à realização de obra ordenada por autoridade pública”. 

O mesmo se observou no início de 2026, quando deram entrada 694 processos especiais de despejo em Portugal, mais 3% face a igual período do ano anterior. O incumprimento das rendas voltou a ser o principal motivo (55% dos casos), seguido pela cessação do contrato por oposição à renovação pelo senhorio (29% dos processos) – esta também foi a segunda causa mais frequente em 2025, representando pouco mais de um quarto dos processos. 

A nível geográfico, as maiores fatias dos processos de despejo iniciados nos primeiros meses de 2026 - considerando todos os motivos - correspondem aos distritos com maior densidade populacional: Lisboa (41%), Porto (16%), Setúbal (11%) e Faro (7,5%), revelam os mesmos dados.

Governo quer agilizar despejos por rendas em atraso: como?

Foi tendo em conta estes dados oficiais que o Executivo de Montenegro considerou que agilizar os processos de despejo por atraso no pagamento das rendas seria uma medida a incluir no pacote de reformas ao arrendamento, de forma a devolver a confiança ao mercado e, assim, incentivar a colocação de mais casas para arrendar.

Estas são as principais mudanças que facilitam o início dos processos de despejo por incumprimento no pagamento de rendas aprovadas pelo Conselho de Ministros no passado dia 9 de julho, e que ainda requerem aprovação por parte do Parlamento para entrarem em vigor:

• Despejos por rendas em atraso poderão avançar ao fim de dois meses de incumprimento do pagamento, em vez dos três meses exigidos na lei atual;
• Passa a contar como incumprimento reiterado, se o inquilino se atrasar oito dias ou mais a pagar a renda por três vezes (seguidas ou interpoladas) num período de 12 meses, ou por mais de quatro vezes em 18 meses;
• Mais tempo para senhorios decidirem se avançam ou não com a resolução do contrato após rendas em atraso (poderão exercer esse direito durante seis meses ao invés dos atuais três meses).

Estas alterações “representam um sinal positivo para os proprietários, porque reduzem o tempo de reação perante situações de incumprimento. A possibilidade de iniciar o processo de resolução do contrato após dois meses de rendas em atraso, em vez de três, bem como a penalização de atrasos reiterados, reforça a segurança jurídica e reduz a perceção de risco associada ao arrendamento”, analisa Javier Vázquez Moar, responsável pelo idealista/seguros em Portugal.

Também Luís Mendes, geógrafo e professor no Instituto de Geografia e Ordenamento do Território da Universidade de Lisboa (IGOT-UL), diz que “estas alterações tenderão a aumentar a confiança dos proprietários, porque apertam o cerco ao inquilinato incumpridor e procuram tornar mais eficaz o processo de despejo”. Mas recorda que o incumprimento, embora seja o motivo mais frequente nos pedidos de despejo, representa “uma parcela muito reduzida do universo dos contratos de arrendamento, inferior a 1%”. Ou seja, de todos os arrendamentos existentes no país, são muito poucas as famílias que se atrasam a pagar as rendas.

“É provável que exista um aumento inicial do número de despejos, não necessariamente porque haja mais incumprimento, (...) mas por maior eficiência do sistema”
Javier Vázquez Moar, responsável pelo idealista/seguros em Portugal

Se estas medidas passarem pelo crivo da Assembleia da República, poderá haver um aumento dos processos de despejo no país? “É provável que exista um aumento inicial do número de despejos, não necessariamente porque haja mais incumprimento, mas porque situações que hoje permanecem bloqueadas poderão passar a ser resolvidas mais rapidamente”, por “maior eficiência do sistema”, explica Javier Vázquez Moar.

Já Luís Mendes, também representante da Rede H - Rede de Estudos sobre Habitação, não acredita que “estas medidas conduzam, por si só, a um aumento significativo do número de despejos”. E reforça que “o incumprimento das rendas continua a representar uma fração muito reduzida dos contratos de arrendamento existentes e não existem indícios de que esse universo venha a crescer de forma expressiva”. 

Magnific

Morosidade dos processos judiciais de despejo será resolvida?

Além das novas regras facilitarem a cessação dos contratos de arrendamento em caso de incumprimento, também querem reduzir a burocracia de forma a agilizar as decisões por parte dos tribunais. “São eliminadas formalidades consideradas desnecessárias, agregadas decisões judiciais relacionadas com o despejo e a recuperação de rendas e clarificadas normas que originavam interpretações divergentes”, resumiu o Governo em comunicado oficial.

Portanto, o Executivo de Montenegro promete simplificar os processos de avaliação dos despejos nos tribunais, tornando-os mais claros, céleres e uniformes, eliminando “passos administrativos e notificações inúteis”, bem como acabando com expedientes dilatórios – isto é, uso de recursos ou atos processuais sem fundamento para atrasar a deliberação final. Além disso, as decisões judiciais relativas ao despejo e ao pagamento de rendas em dívida passam a ser agregadas num único processo, evitando duplicação de diligências em tribunais.

“Tornamos a malha mais apertada no ponto de vista da resolução por incumprimento”, salientou Miguel Pinto Luz, ministro das Infraestruturas e Habitação, admitindo que este é “um tema quente” que pretende “enfrentar de frente, sem qualquer tipo de preconceito”.

“A lei pode simplificar procedimentos, mas não elimina a morosidade estrutural do sistema de justiça”
Luís Mendes, geógrafo e professor na IGOT-UL

Embora haja boas intenções, só mesmo a aplicação prática destas mudanças nos tribunais permitirá avaliar se há agilização ou não das decisões sobre os processos de despejo por incumprimento da renda. E este é um ponto chave que pode fazer toda a diferença. “Mesmo com alterações legislativas, a celeridade dos despejos continuará a depender da capacidade e da rapidez dos tribunais e dos serviços judiciais. A lei pode simplificar procedimentos, mas não elimina a morosidade estrutural do sistema de justiça”, alerta Luís Mendes. 

Também o responsável pelo idealista/seguros em Portugal diz que é importante “distinguir rapidez processual de eficácia”. Na sua visão, “o que gera verdadeira confiança [nos proprietários] não é apenas reduzir um mês ao incumprimento, mas garantir que todo o processo de despejo seja efetivamente célere, previsível e executado em prazos razoáveis. Se a tramitação judicial continuar lenta, o benefício destas alterações poderá ser limitado”, avisa.

A verdade é que os processos de despejo demoram a ser resolvidos pelos tribunais. Embora em 2025 a emissão de títulos de desocupação do locado tenha subido 44% face ao ano anterior, o ritmo terá caído no arranque de 2026. Os mesmos dados do Ministério da Justiça enviados ao idealista/news indicam que foram emitidos 320 títulos de desocupação do locado no início de 2026 (-21% face a um ano antes), um número que inclui procedimentos iniciados em anos anteriores. Lisboa (45%), Porto (12%) e Setúbal (12%) destacam-se por serem os distritos com mais despejos formalizados.

Famílias vulneráveis alvos de despejo ficam protegidas?

Quando os tribunais dão razão aos senhorios, os despejos avançam, sendo os inquilinos obrigados a sair das casas. O professor do IGOT-UL lembra que “o despejo constitui uma das formas mais severas de violência social, com profundas consequências materiais, psicológicas e simbólicas, porque implica a perda da habitação, um direito humano fundamental. Por isso, a resposta não pode resumir-se ao reforço dos mecanismos de despejo”, conclui.

É para garantir que ninguém fica sem alojamento em caso de perda de casa por despejo, que o Governo quer criar o Fundo de Emergência para a Habitação (FEH). O apoio social será de, pelo menos, um Indexante dos Apoios Sociais (537,13 euros) e poderá chegar até 2.300 euros por mês em despesas de alojamento ou realojamento, durante um máximo de seis meses consecutivos. A resposta será automática e emitida até 10 dias úteis após o pedido.

Para Luís Mentes, “é igualmente necessário que o Estado disponha de instrumentos céleres de apoio aos agregados familiares que entram em incumprimento devido a situações comprovadas de desemprego, precariedade laboral ou forte instabilidade financeira. Proteger quem enfrenta dificuldades reais não significa desresponsabilizar o incumprimento, mas distinguir situações de vulnerabilidade de comportamentos oportunistas”, comenta.

A criação de um FEH é, na visão de Javier Vázquez Moar, a forma que o Executivo da AD tem de procurar “compatibilizar uma maior proteção da propriedade com mecanismos de apoio social”. No seu entender, “a lei dá mais poder e segurança aos proprietários, o que pode aumentar a oferta a longo prazo. Mas no curto prazo, os inquilinos com dificuldades financeiras ficam mais vulneráveis, e a rede de proteção do Estado não tem ainda dimensão suficiente para responder a todos os casos”, alerta.