Acelerar despejos no arrendamento? “É uma notícia muito importante”

O medo tem impedido o mercado de arrendamento em Portugal de crescer. Os proprietários têm receio de não receber as rendas a tempo e horas, dos despejos demorados, de ter custos avultados em obras por danos causados pelos inquilinos. Todos estes medos têm vindo a congelar a colocação de mais casas para arrendar no país. Mas, agora, há uma luz ao fundo do túnel. Depois de ter reduzido o IRS para 10% sobre rendimentos prediais, o Governo quer agora agilizar os despejos por rendas em atraso. Esta “é uma notícia muito importante para o mercado de arrendamento”, considera Javier Vázquez Moar, responsável pelo idealista/seguros em Portugal, admitindo que não só vai ajudar a estimular a oferta de casas, como também vai dinamizar os seguros de habitação no país. 

Há uma semana, o país ficou a conhecer a reforma ao arrendamento que o Executivo de Montenegro quer introduzir – a qual ainda tem de passar pelo crivo do Parlamento. Uma das medidas anunciadas passa por permitir despejos por rendas em atraso ao fim de dois meses de incumprimento do pagamento, em vez dos três meses exigidos na lei atual. Para Javier Vázquez Moar, esta é uma “boa notícia”. Isto porque acaba por atenuar um dos grandes medos dos proprietários que tem travado a colocação de mais casas para arrendar. “Se realmente houver redução do tempo nos processos de despejo (…), o que vai acontecer é que o mercado de arrendamento vai ser muito mais rápido”, comenta ao idealista/news.

Também por parte do setor segurador, esta medida é bem vista. Isto porque “os seguros de incumprimento de renda estão associados aos tempos que demoram os despejos. Se os despejos forem mais rápidos, as indemnizações que pagam as seguradoras são menores. Então, os seguros de renda deverão ficar mais baratos. E poderá ainda estimular outras seguradoras a ter mais apetite por este tipo de seguros”, analisa o responsável pelo idealista/seguros em Portugal.

Na sua visão, “as novas leis (...) do Governo fazem com que haja mais procura por novos seguros”, como é o caso do seguro de incumprimento de renda que paga as mensalidades quando o inquilino falha, dá cobertura em processos de despejo e garante reparações por vandalismo no imóvel. Por este e outros motivos, “há muito potencial de crescimento em Portugal no mercado de seguros da habitação”, admite Javier Vázquez Moar ao idealista/news.

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Quais são os seguros obrigatórios na habitação em Portugal (compra/arrendamento)? E quais são recomendáveis apesar de não serem obrigatórios? Porquê?

Essa é uma pergunta com uma resposta simples em Portugal, porque depende de como compraste a casa. Se compraste com empréstimo bancário, o normal é que o banco te obrigue por lei a ter um seguro multirrisco, que cubra os danos estruturais da casa, bem como um seguro de vida, caso te aconteça algo (morte ou invalidez) o crédito fica pago ao banco. 

No caso de arrendar, a lei não obriga a ter seguros. Mas isto não significa que não seja importante ter proteção. O normal é que o proprietário que arrenda a casa faça um seguro de responsabilidade civil ou de recheio básico para os danos que possa ter no seu recheio.

"O que as famílias têm de fazer é ler bem as exclusões e as coberturas que existem na apólice [do seguro de habitação]"

Quais são os principais canais de oferta de seguros da habitação?

Em Portugal, há diferentes canais para a procura e contratação de seguros. O canal dominante são os seguros oferecidos pelos bancos, porque a maioria dos contratos de seguros multirrisco e de vida são feitos pela banca no momento da contratação do crédito habitação. Essa prática limita muito a comparação de propostas e de preços. Há outro canal muito importante que é o canal da mediação feito pelas agências, onde há comparação de propostas de diferentes seguradoras. Depois, temos o canal digital, que tem maior transparência e rapidez e está a crescer em toda a Europa. Ainda que em Portugal o canal digital represente uma fatia muito pequena do mercado, está a crescer porque é utilizado por perfis jovens, urbanos e tecnológicos. 

Que cuidados deve ter uma família antes de escolher qualquer tipo de seguro para a casa? 

O primeiro erro que acontece nas famílias é contratar por obrigação e não por necessidade real. Seria muito importante que as famílias lessem as coberturas e, sobretudo, as exclusões. E que não olhem só para o preço. Há muitos seguros “baratos”, que têm franquias muito elevadas e, o que é pior, é que têm coberturas críticas excluídas. O que as famílias têm de fazer é ler bem as exclusões e ler bem as coberturas que existem na apólice. 

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Os investidores devem ter algum tipo de atenção extra ou distinta na escolha dos seguros para a casa?

Os investidores imobiliários precisam de atenções diferentes. O investidor profissional ou investidor em imóveis normalmente compra uma casa para arrendar e, muitas vezes, estas compras estão associadas ao crédito bancário. Isto significa que o mais importante para eles é manter um fluxo financeiro mensal estável que permita pagar as prestações dos empréstimos, pelo que é muito importante para ter seguros de incumprimento de renda.

Que tipo de proteção é aconselhável para quem vive numa casa arrendada?

A maioria dos arrendatários pensa: ‘O senhorio tem seguro e eu não tenho de me preocupar com isso’. Mas esse é um grande erro, porque o seguro de habitação do senhorio está a cobrir as coisas do senhorio, ou seja, está a cobrir a estrutura, o telhado, os móveis do senhorio… Mas a tua roupa, o teu computador e os teus móveis não estão cobertos. Um exemplo prático: esqueceste de uma torneira aberta e vais trabalhar. Quando voltas, o apartamento debaixo está inundado. És tu que vais ter de pagar. É por isso que é muito aconselhável que o inquilino tenha um seguro de recheio básico e de responsabilidade civil para poder pagar os danos causados a vizinhos ou no próprio imóvel. E deveria também ter um seguro de proteção jurídica para ter cobertura em eventuais conflitos com o senhorio. Por exemplo, a não devolução da caução ou obras não executadas. 

"É muito aconselhável que o inquilino tenha um seguro de recheio básico e de responsabilidade civil para poder pagar os danos causados a vizinhos ou no próprio imóvel"

Em Portugal, há muitos inquilinos que se protegem no arrendamento com esses seguros?

Não. Infelizmente, a maioria dos arrendatários não tem e não são devidamente informados. Um dos desafios mais importantes do mercado segurador português é a falta de literacia seguradora. Há muitos portugueses que não compreendem muito bem o que têm ou não têm coberto na sua apólice. E, às vezes, o próprio setor confunde os segurados e não sabe que um inquilino tem obrigações, que tem também uma responsabilidade civil e que deve proteger os seus bens pessoais de potenciais danos. Em Portugal, há muitos imóveis arrendados em que são os inquilinos que compram as suas próprias mobílias, que deveriam estar asseguradas. E as apólices de recheio básico e de responsabilidade civil são muito baratas, mas não são muito conhecidas no país. Seria importante que as seguradoras dessem a conhecer mais estes produtos. E também que os consumidores conhecessem e assumissem mais as suas responsabilidades no arrendamento.

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Quais são os principais riscos em arrendar casa para os proprietários?

No mercado arrendamento em Portugal (como nos países latinos), o principal risco continua a ser o incumprimento no pagamento de rendas, o medo que o inquilino deixe de pagar. Há morosidade dos despejos em Portugal – que podem demorar, às vezes, mais de um ano. Isso significa que durante um ano o proprietário não está a receber renda, mas tem de pagar o IMI, o condomínio, a prestação da casa (se houver) e outros encargos extras. E isso é devastador para uma família. 

Além deste, há outros três medos importantes no arrendamento. Os custos jurídicos no processo de despejo. Ou seja, quando um inquilino não paga, o proprietário não sabe os custos de iniciar um processo de despejo (por vezes, custam milhares de euros com advogados e solicitadores). O terceiro medo são os danos no imóvel. Há muitas pessoas que não arrendam por têm receio que os imóveis fiquem danificados, porque a maioria dos proprietários entrega um imóvel em perfeitas condições ao inquilino, mas depois quando volta não está nas mesmas condições. E o quarto medo, que começa a ser muito frequente em Portugal, não é a ocupação ilegal, mas é a ocupação abusiva. Acontece quando inquilino entra legalmente, assina um contrato, paga a primeira renda e, depois, deixa de pagar, porque conhece as lacunas legais do mercado até haver um processo de despejo.

"Quando um proprietário se sente protegido, não só coloca o imóvel no arrendamento, como também o mantém lá mais tempo"

Como é que o seguro de incumprimento de renda pode ajudar a mitigar estes riscos?

Há países, como Espanha e Itália, que o seguro de incumprimento das rendas é muito utilizado e tem alta penetração no mercado. E em Portugal deveria funcionar muito mais. Mas como funciona este seguro? Quando um inquilino não paga a renda, a seguradora encarrega-se de a pagar mensalmente. E se houver um processo judicial de despejo, a apólice vai dar cobertura. E se, depois de um processo judicial de despejo, houver danos por vandalismo no imóvel, estes ficam cobertos pela apólice. E são apólices muito baratas, em relação custo e investimento para um proprietário. Deveriam ser seguros muito mais utilizados no mercado arrendamento. Até porque quando um proprietário se sente protegido, não só coloca o imóvel no arrendamento, como também o mantém lá mais tempo, o que também é bom para o mercado de arrendamento.

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O que é que se deve fazer ao acionar um seguro para evitar problemas com a seguradora? E se houver problemas, a que entidades se deve acudir?

As pessoas, às vezes, só conhecem os seguros quando contratam e, depois, não leem e nem sabem como acioná-los. Primeiro, quando há um sinistro – seja seguro de habitação, seja um seguro de incumprimento de rendas – é importante avisar logo a seguradora. Por lei temos oito dias para avisar a seguradora desde que se toma conhecimento do sinistro, mas é importante que seja o mais rápido possível. Depois, não se deve fazer reparações antes que a seguradora envie o perito (exceto quando é para evitar danos maiores). Isto porque, normalmente, quando se arranja algo antes que o perito da seguradora venha, o que pode acontecer é que seguradora não consiga avaliar os danos e se recuse a pagar. Além disso, é importante tirar fotos e fazer vídeos dos danos para entregar como justificação.

Se o segurado não ficar satisfeito com a resolução do sinistro por parte da seguradora, tem várias vias para atuar. A primeira é uma queixa ao provedor do cliente, que todas as seguradoras têm. E se não for eficiente, pode-se fazer uma queixa formal à ASF [Autoridade de Supervisão de Seguros e Fundos de Pensões], que é o regulador português. Temos um terceiro organismo: o CIMPAS [Centro de Informação, Mediação, Provedoria e Arbitragem de Seguros], que funciona como um árbitro independente que está ao serviço dos segurados para ajudar a resolver queixas no caso de desacordo com a atuação da seguradora (normalmente, ou porque recusam pagar ou porque pagam menos do que o esperado). 

"Se realmente houver redução do tempo nos processos de despejo (...), o que vai acontecer é que o mercado de arrendamento vai ser muito mais rápido"

Qual é a sua opinião sobre o novo diploma do Governo que vem acelerar os processos de despejo no caso de incumprimento do pagamento de renda?

É uma notícia muito importante para o mercado de arrendamento. Os processos de despejo são muito longos e isso significa que há um medo muito grande das pessoas em colocar imóveis no mercado arrendamento, pelo medo que esses processos demorem mais de um ano. Isto significa que os proprietários mantêm os imóveis vazios, porque têm medo de arrendar. Isso reduz a oferta e acaba por fazer subir os rendas das casas que há para arrendar. Se realmente houver redução do tempo nos processos de despejo, passando a ser muito mais ágeis, o que vai acontecer é que o mercado de arrendamento vai ser muito mais rápido. Desde o ponto de vista de seguros, é uma boa notícia, porque os seguros de incumprimento de renda estão associados aos tempos que demoram os despejos. Se os despejos reduzem o tempo, as indemnizações que pagam as seguradoras são menores. Então, os seguros de renda deverão ficar mais baratos. E deveria ainda estimular outras seguradoras ter mais apetite por este tipo de seguros.

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Perante as alterações climáticas que aumentam a probabilidade de haver eventos metrológicos intensos em Portugal (como a tempestade Kristin), poderá haver um aumento da procura por seguros na habitação? Quais? 

Sem dúvida. Os eventos climáticos extremos são o maior acelerador da consciência de risco no setor de seguros. Ou seja, as famílias que sentem os danos causados pela tempestade Kristin são mais sensíveis a refletir sobre se estão ou não bem protegidas. As investigações comportamentais das pessoas mostram que depois de um evento climático catastrófico, durante os 12 ou 18 meses seguintes, a procura de seguros é muito maior. Depois de um evento como o que vivemos há uns meses, a procura sobe muito, sobretudo, por seguros de habitação com coberturas alargadas a fenómenos climáticos. Efetivamente, há uma procura maior cada vez que há um evento destes, porque sensibiliza a proteção das famílias.

O Governo quer avançar com a obrigatoriedade de seguro contra catástrofes e sismos para casas. Qual é a sua opinião sobre esta medida? Que tipo de seguro é este e em que difere dos existentes?

É uma boa notícia, mas já vem muito atrasada em Portugal, uma vez que o país é um dos mais expostos a riscos sísmicos da Europa Ocidental. É uma decisão que já devia ter sido tomada há anos. Mas não é fácil, porque este tipo de seguros que cobrem danos gerados por catástrofes, sismos, inundações, tsunamis ou qualquer outro tipo de evento a grande escala, é muito diferente do seguro multirrisco convencional, tendo uma dimensão sistémica (ou seja, quando acontece afeta centenas ou até milhares de imóveis). Isto significa que ultrapassa a capacidade de resseguro dos operadores privados, isto é, as seguradoras privadas por vezes não são capazes de absorver todo este tipo de eventos.

O modelo mais eficiente - que existe em Espanha – é o consórcio de compensação de seguros. Trata-se de um fundo de participação público-privada em que todos os seguros participam nessa reserva para riscos catastróficos. Por isso é que é muito importante a obrigatoriedade, porque vai fazer com que seja sustentável financeiramente. Se não há uma massa crítica de segurados, o fundo não é capaz de absorver esse tipo de eventos tão grandes. Portanto, é fundamental a obrigatoriedade para que o fundo ou esse tipo de seguro de catástrofes tenha credibilidade em Portugal.

"Portugal ainda tem muitas casas sem seguro e tem muitas casas seguradas abaixo do valor real"

Por outro lado, também foi aprovada a lei que reforça o direito ao esquecimento no crédito habitação e seguros para quem tenham superado ou mitigado doenças graves. Como vê esta medida?

Também é uma boa notícia, que traz justiça social indo ao encontro da tendência europeia. Isto porque uma pessoa que superou um cancro há dez anos, não deveria pagar agora prémios agravados ou ser excluído de coberturas como se estivesse o risco em ativo. O que acontece é que as seguradoras vão ter de rever os seus modelos de risco para poder redistribuir esses custos entre a carteira. Mas o impacto deveria ser marginal, porque se o regulador calcular bem os anos de esquecimento com base em dados sólidos médicos, não deveria haver problema em ter datas de esquecimento razoáveis e que essas pessoas não fiquem agravadas ou excluídas de coberturas que deveriam ter após superar a doença.

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Que análise faz da atual situação do mercado de seguros em Portugal, na área da habitação e construção, e como é que antecipa que irá evoluir nos próximos anos?

Quando estamos a falar de seguros da habitação, Portugal ainda tem muitas casas sem seguro e tem muitas casas seguradas abaixo do valor real. O mercado residencial português tem uma taxa de coberturas de seguros adequadas muito baixa quando comparado com a média europeia. Há muito potencial de crescimento em Portugal no mercado de seguros da habitação. Atualmente, confluem como três fatores positivos. O boom imobiliário que aconteceu nos últimos anos aumentou muito o número de transações e de créditos habitação, fazendo crescer muito a contratação de seguros de habitação obrigatórios. Depois, as novas leis e os novos regulamentos do Governo fazem com que haja mais procura por novos seguros. Outra parte muito importante é a digitalização, que ajuda a baixar as barreiras de entrada e os custos de distribuição. Então, há um futuro bom e há um potencial muito grande para que os seguros de habitação cresçam em Portugal.

"Há um potencial muito grande para que os seguros de habitação cresçam em Portugal"

Em que ponto de dinâmica, concorrência e inovação está o mercado nacional face a outros? E que pode o mercado nacional aprender de outros mais maduros, como por exemplo, o espanhol? 

O mercado de seguros de habitação em Espanha é um pouco mais maduro em volume, em variedade de produtos e também em penetração. A maioria das famílias tem seguro de habitação. Se Portugal pudesse importar algo do mercado de seguros espanhol, primeiro seria um sistema análogo ou equivalente ao consórcio de compensação de seguros para dar credibilidade a esta nova ideia de assegurar obrigatoriamente os danos de catástrofes. Segundo, diria que importaria de Espanha a mediação de seguros mais alargada, para promover concorrência entre seguradoras. O que acontece em Portugal é que o sistema dominante da banca-seguros cria um défice de comparação entre seguradoras e propostas. Em terceiro lugar, o mercado segurador em Espanha é muito mais maduro, tem produtos muito mais diversificados e estruturados para o mercado de arrendamento (seguros de incumprimento de renda e até para arrendamentos de curta duração). É algo que em Portugal ainda está a começar a funcionar, mas com muito potencial para crescer.