Há luz ao fundo do túnel para o imobiliário em Portugal - defendem (e explicam) as consultoras

Analisam o mercado e a economia, fazem contas, definem estratégias, perspetivam tendências, acompanham clientes na angariação, intermediação e conclusão de negócios. Atuam transversalmente em vários segmentos. Somam anos de experiência internacional e tiveram um papel crítico no funcionamento e sucesso do imobiliário nacional, nos últimos anos. São consultoras imobiliárias. E no atual contexto da pandemia global do coronavírus, num momento em que todos os agentes estão à procura de respostas para ajudar a sobreviver e dar a volta à crise, com êxito, o idealista/news decidiu ir consultá-las para saber o que têm a dizer, com base no seu 'expertise'. A grande mensagem, em uníssono, é que há luz ao fundo do túnel e o imobiliário sairá diferente, mas vencedor. E explicam porquê, argumentando e dando também pautas para como ir atuando entretanto. 

Sem se comprometerem com projeções, ou futurologia, traçam um retrato de como se adaptaram internamente à mudança, o que é que estão a fazer e como estão a gerir os seus negócios e equipas, e que expectativas têm para os próximos tempos, sem deixarem de fora as primeiras impressões sobre como estão os clientes a reagir a estes tempos de turbulência. Acreditam que o imobiliário terá estrutura para uma retoma mais rápida, alguns segmentos mais do que outros, e que os investidores continuarão (e estão) de olho no país.

Hoje dias de “guerra”, amanhã dias de glória. Os testemunhos das consultoras mostram que há, efetivamente, um clima de incerteza, dizem, com negócios e investimentos parados, ou prolongados no tempo, como seria de esperar, mas há também operações a ser fechadas. E que o cenário que se vive hoje em dia, apesar de tudo, não deve ser comparado aos anos de 2008/2009 - uma vez que esta se trata, sobretudo, de uma crise provocada por uma emergência sanitária.

As consultoras partilham, de resto, a confiança no papel fundamental que o imobiliário terá na recuperação económica do pós-coronavírus e não têm dúvidas que a capacidade de resiliência, com a tecnologia como grande aliado, ditará o futuro.

Da mediação à promoção imobiliária em Portugal, procurando perceber, pelo meio, de que forma a digitalização é um trunfo em tempos de pandemia, numa altura em que as regras do jogo mudaram inesperadamente. O idealista/news continua assim a ouvir as vozes do setor e, desta vez, quis saber como é que as consultoras imobiliárias estão a fazer frente ao Covid-19.

Desafiámos, assim, cinco consultoras a responderam a estas questões:

• De que forma se sentem os efeitos do vírus nos vossos negócios?
• Qual a estratégia para lidar (e reagir) à crise gerada pela pandemia? Qual o papel da tecnologia?
• Os clientes estão a adaptar-se bem a esta nova realidade? O agora e o futuro passam pela digitalização? Que conselhos dão?
• Como se têm comportado os investidores? E como perspetivam a evolução?
• Que expectativas têm no curto e médio prazos para o setor?
• Tendo como base de referência a última crise, a recuperação do imobiliário no período pós-pandemia poderá ser mais rápida?

As respostas que recebemos, agora apresentadas por ordem alfabética das consultoras, são reveladoras daquilo que estas empresas do setor decidiram fazer em tempos de incerteza e de muitas dúvidas. 

CBRE: Francisco Horta e Costa (CEO)

• Decisões de investimento serão retomadas

Com o prolongamento da incerteza, o impacto sentido no mercado económico e imobiliário torna-se mais evidente. A CBRE acredita que assistiremos a uma curva em “V” com uma quebra acentuada no início, que se fará notar em alguns setores mais do que em outros, nomeadamente no turismo e no retalho, mas com uma recuperação que poderá ser rápida. O surto do covid-19 instalou um contexto de 'stand by', em que o negócio não cai mas a evolução dos processos e tomada de decisão ficam suspensos. Acreditamos que uma parte significativa do volume de negócio, expectável para o primeiro semestre deste ano, irá assim transitar para a segunda metade do ano. A tecnologia é sem dúvida um excelente aliado nesta fase, assumindo um papel fundamental na redução das limitações trazidas por esta situação extraordinária.

Internamente e com preocupação acrescida na segurança e saúde de toda a equipa, a CBRE reuniu todas as ferramentas necessárias de hardware e software e implementou o teletrabalho, garantindo o nível habitual de qualidade na resposta aos clientes. Para enriquecer a informação disponibilizada sobre o tema, a CBRE desenvolveu também uma plataforma online (https://www.cbre.com/covid-19), criada por especialistas da empresa, onde é partilhada diariamente informação com clientes e parceiros, comprometendo-se com uma postura informativa, pautada por conteúdos sólidos e credíveis. Paralelamente, organizamos com frequência “flash calls” com experts de várias regiões e setores, que apoiam os clientes no esclarecimento e resposta às suas mais prementes questões.

A CBRE acredita que assistiremos a uma curva em “V” com uma quebra acentuada no início, que se fará notar em alguns setores mais do que em outros, nomeadamente no turismo e no retalho, mas com uma recuperação que poderá ser rápida. O surto do covid-19 instalou um contexto de 'stand by', em que o negócio não cai mas a evolução dos processos e tomada de decisão ficam suspensos.

Os nossos clientes são proprietários e investidores e posso dizer que, como em qualquer outro setor, ninguém podia prever o contexto atual. O que é facto é que todas as empresas se viram forçadas e sem aviso prévio a adaptar-se e as conversas que temos agora com clientes são totalmente 'future oriented': Quais os ensinamentos que tiramos deste contexto? As novas formas de gerir equipas? E sobretudo, fazemos um esforço por refletir em conjunto sobre como dar seguimento aos negócios e projetos com segurança num contexto tão inesperado como este. 

Tendo em consideração que, em Portugal, o mercado estrangeiro representa uma fatia considerável no investimento, a restrição de viagens tem um impacto significativo no processo e fecho de transações. Adicionalmente, e derivado do estado de emergência imposto, está a ser adiada a realização de visitas aos imóveis e os períodos de due dilligence estão a ser estendidos. Mesmo neste cenário, a maioria dos investidores mantém o interesse nos negócios em curso, pelo que prevemos que o desenvolvimento e fecho dos processos, decorra com a normalidade possível, evidentemente estendendo-se um pouco mais no tempo. Por outro lado, diversos 'players' têm indicado ter capital disponível e vontade de investir, estando capacitados para intervir na aquisição de ativos mesmo nesta fase.

Prevemos ainda, num cenário de recuperação do mercado nos próximos seis a doze meses, que se registe um volume de investimento inferior aos 3 mil milhões de euros verificados nos dois últimos anos, mas muito superior aos 1,3 mil milhões registado em 2007, o melhor ano antes da crise financeira global. Apesar de não se verificar o fecho de um número relevante de negócios, existe o sentimento generalizado que poderá existir uma correção das yields, que se espera que seja muito ligeira (aproximadamente 25 bps) para os setores mais resilientes, mas mais significativa para os setores com maior impacto direto da crise como o retalho e os hotéis.

A duração do período de incerteza ditará o real impacto no mercado económico e imobiliário. Assim que a incerteza passar, a CBRE acredita que as decisões de investimento em curso vão ser retomadas e as negociações irão concretizar-se, pois este contexto extraordinário, contrariamente à crise de 2008, não é provocado pela falta de liquidez, ou por uma bolha especulativa e Portugal, retomando um contexto de normalidade, continua a apresentar vantagens competitivas incontornáveis para a captação de investimento face a outros países.

Cushman & Wakefield: Andreia Almeida (Head of Research and Insight)

• Resiliência ditará recuperação

Na Cushman & Wakefield notamos um efeito transversal no mercado imobiliário nacional, com uma clara opção pela suspensão dos processos de tomadas de decisão, à exceção das transações que já se encontravam numa fase muito avançada de negociação, algumas das quais, entretanto, concluídas. Neste momento, os setores mais afetados são obviamente o turismo e o retalho, sendo contudo esperado um efeito generalizado a todo o segmento ocupacional, e cuja magnitude irá depender da robustez financeira dos inquilinos ao longo deste período, havendo já conversações no sentido do aumento de incentivos, particularmente no período de carência.

Já no segmento de investimento, embora a maioria dos negócios esteja 'on-hold', Portugal continuará no radar dos investidores. Apesar do abrandamento do financiamento bancário a operações imobiliárias, há ainda muita liquidez no mercado, com alguns investidores oportunistas a posicionarem-se para a retoma. O preço dos imóveis poderá baixar, não só pelo aumento das taxas de retorno exigidas nas classes de ativos mais fustigadas, mas sobretudo pela possível quebra na sua receita operacional, especialmente nos setores de atividade sob maior pressão. Quanto aos projetos futuros, a sua concretização será igualmente afetada, com as obras a decorrer a um ritmo mais lento, o que poderá impactar os prazos de conclusão; ao qual se prevê que venham a acrescer o adiamento ou mesmo cancelamento de diversos novos projetos, face à atual incerteza do mercado.

Na Cushman & Wakefield acreditamos que no segmento de investimento, embora a maioria dos negócios esteja 'on-hold', Portugal continuará no radar dos investidores. Apesar do abrandamento do financiamento bancário a operações imobiliárias, há ainda muita liquidez no mercado, com alguns investidores oportunistas a posicionarem-se para a retoma.

O tempo de recuperação do setor imobiliário estará diretamente relacionado com a capacidade de resiliência dos 'players' de mercado aos efeitos a curto e médio prazo desta pandemia, sendo desta forma difícil de antecipá-lo desde já. A estratégia para lidar com o atual enquadramento tem passado por uma comunicação contínua das empresas com os seus colaboradores e clientes, naturalmente adaptada às limitações que vigoram. Para tal, o papel da tecnologia tem sido fundamental, sendo este um momento de teste a alguns conceitos que em Portugal não tinham ainda a mesma expressividade que no resto da Europa, como o 'e-commerce' e o teletrabalho, pelo que poderemos vir a observar uma alteração de alguns paradigmas no momento pós-coronavírus.

JLL : Pedro Lancastre (CEO)

• Ponto de viragem será mais rápido

Na JLL, os principais efeitos sentem-se na forma como fomos obrigados a adaptar o nosso 'modus operandi', ou seja, a reinventar o modo como fazemos os negócios e como interagimos com as nossas pessoas e com os clientes. Nisto, as ferramentas tecnológicas têm sido o nosso maior aliado, pois permitem-nos continuar a ter reuniões, a fazer um acompanhamento diário e permanente aos nossos clientes, mas também a avaliar, realizar visitas e até a vender imóveis. Temos aproveitado este momento para reformular a forma como trabalhamos e é impressionante ver a forma como todos nos temos estado a adaptar.

Quando a pandemia se instalou em Portugal, a nossa prioridade foi, como sempre, as nossas pessoas. É a sua saúde o que vem em primeiro lugar e foi essa a nossa primeira grande preocupação. Começámos por garantir que estavam a trabalhar em segurança, minimizando-se assim o risco de exposição ao vírus. 

Face a este novo contexto, podemos dizer que continuamos em força no terreno – e isso é bom sinal. Continuam a fechar-se negócios e a aparecer novos projetos, havendo naturalmente segmentos mais afetados do que outros. Obviamente que o ambiente é de alguma incerteza, por isso alguns negócios foram adiados (e não cancelados) para quando a situação sanitária estabilizar. Até lá, estamos muito ativos na monitorização e acompanhamento permanente da situação, com o objetivo de trabalhar na contenção, em estratégias de resiliência e minimização de riscos, bem como em alternativas para o futuro do nosso setor.

Na JLL consideramos que o adiamento não é o mesmo que cancelamento. O apetite dos investidores mantém-se elevado e isso não mudará. Vamos continuar a fechar negócios, até porque muitos dos processos de investimento também são demorados, tendo os investidores consciência de que a situação atual é temporária.

O papel da tecnologia é determinante para enfrentar as adversidades geradas pelo vírus. A tecnologia é o nosso presente, o recurso que nos tem permitido continuarmos tão ativos na JLL. Mas não é uma novidade, pois já antes tirávamos muito partido das visitas virtuais, dos renders 3D, das plantas humanizadas, dos vídeos e imagens 360º, do 'big data', entre outros, pois muitos dos nossos clientes e investidores são internacionais, logo já precisávamos de ter implementadas ferramentas para fechar negócios e a apresentar serviços à distância.

Esta nova realidade é de alguma incerteza para todos nós, por isso é natural que também os nossos clientes estejam mais receosos em relação ao futuro. É aqui que o nosso papel enquanto consultores é essencial – temos a missão de lhes transmitir tranquilidade dentro do possível, informação contextualizada, dando exemplos da retoma de atividade que já vemos noutros países afetados pela pandemia, explicando-lhes que esta situação é temporária. No geral, os clientes estão a adaptar-se aos novos métodos de trabalho, pois compreendem que, face à atual situação, o uso de ferramentas tecnológicas é a opção mais segura para mantermos o diálogo bidirecional e eficiente.

É de esperar que no primeiro semestre de 2020 a atividade de investimento em imóveis diminua, o que não significa que os investidores estrangeiros deixarão de ter Portugal na mira. Mas é natural que, perante alguma instabilidade, os investidores procederão à revisão dos cronogramas no que respeita às operações de transação, ficando algumas adiadas para quando os mercados afetados retomarem a sua normal atividade. Mas, voltamos a frisar: adiamento não é o mesmo que cancelamento. O apetite dos investidores mantém-se elevado e isso não mudará. Vamos continuar a fechar negócios, até porque muitos dos processos de investimento também são demorados, tendo os investidores consciência de que a situação atual é temporária.

Os últimos anos foram de grande crescimento do investimento no setor e a nossa previsão é que esta tendência se mantenha, pois o imobiliário oferece um retorno muito atrativo para os investidores, comparando-o com outras classes de ativos. A curto e médio prazo, os segmentos da hotelaria e do retalho serão os mais afetados pelo surto. Ou melhor, pelas suas consequências. Por outro lado, o segmento residencial será dos mais resilientes, pois não deixa de existir interesse em comprar casa.

A crise que vivemos atualmente é de origem sanitária – mas com um impacto sem precedentes em toda a sociedade e economia. O nosso setor em particular aprendeu muito com a crise financeira de 2008 e está hoje mais preparado para reagir em contextos adversos. A previsão que fazemos é que a viragem será agora mais rápida, caso o surto seja contido. Se o vírus estiver contido neste primeiro semestre, e as previsões apontam para que esteja, antecipa-se uma recuperação do setor imobiliário no segundo semestre de 2020. Estou certo de que o setor imobiliário terá um papel fundamental na recuperação económica pós-Covid e será muito importante que o Governo retome as medidas de incentivo ao investimento estrangeiro no nosso país.

Worx: Pedro Salema Garção (Head of Agency) e Pedro Valente (Capital Markets)

• Projetos e negócios devem ser ajustados à nova realidade

O que temos sentido em todos os setores é, em geral, um adiar de decisões por parte dos nossos clientes. As áreas de Agência e Capital Markets são as mais afetadas por este adiar de decisões. A mobilidade é hoje muito reduzida e, por isso, as visitas aos imóveis são hoje muito difíceis de concretizar. Já nas áreas de arquitetura e de obra, apesar de adiadas as decisões, as obras continuam. Em termos de setores parece-nos óbvio que os setores do retalho e da hotelaria são para já os mais afetados, mantendo uma resistência maior nas áreas dos escritórios e da logística. As dificuldades no comércio tradicional podem representar uma oportunidade para o comércio 'online', que assiste a uma grande expansão.

O facto de grande parte da população estar a trabalhar remotamente vai mudar o paradigma da procura de imóveis, tendência que será adotada por algumas empresas ao perceberem que funciona, o que fará com que procurem imóveis de dimensões mais reduzidas. Outras empresas poderão optar, por exemplo, pelo 'hot desking', onde as estações de trabalho não estão designadas a pessoas específicas. Acreditamos que Portugal vai manter a sua elevada atratividade aos olhos dos investidores, oferecendo mão de obra qualificada e projetos de qualidade.

O papel da tecnologia é fundamental. Nos dias que correm todo o nosso trabalho está dependente da tecnologia, só assim é possível manter a nossa atividade em funcionamento. Adaptarmo-nos ao mercado e responder/agir de imediato. Tentar prever o enquadramento futuro por forma a conseguirmos dar a melhor resposta aos nossos clientes.

Estamos numa fase de adaptação/ajustamento e de expectativa para o futuro. De uma forma geral os clientes estão a adaptar-se bem a esta nova realidade. Existe uma maior proximidade entre as partes, uma vez que temos promovido bastantes reuniões online. Sem dúvida que o futuro passa pela digitalização, a “digitalização imposta” que estamos a viver vai mudar a nossa forma de trabalhar. O conselho principal que damos é que todos os projetos/negócios devem ser repensados/ajustados à nova realidade do mercado.

Na Worx estamos convencidos de que o papel da tecnologia é fundamental. Nos dias que correm todo o nosso trabalho está dependente da tecnologia, só assim é possível manter a nossa atividade em funcionamento. Adaptarmo-nos ao mercado e responder/agir de imediato. Tentar prever o enquadramento futuro por forma a conseguirmos dar a melhor resposta aos nossos clientes.

Com base num questionário realizado aferimos que cerca de 90% dos investidores inquiridos prevê realizar operações este ano, o que vem reafirmar a vontade de continuar a investir. Adicionalmente, a maioria dos participantes assegura não ter suspendido as suas atividades de investimento, apesar de cerca de 56% afirmar ter alterado o seu perfil de investimento. De forma geral existe a expectativa de queda dos valores de mercado por exigência de yields superiores, mas de momento não se prevê a necessidade de colocar ativos no mercado para fazer face a eventuais dificuldades de liquidez. A esmagadora maioria (76%) está a reagir com tranquilidade, não prevendo libertar ativos do seu portfólio.

Estamos um pouco reticentes em relação ao timing, mas estamos confiantes que o setor vai retomar rapidamente, ajustando-se ao mercado. A crise que vivemos será certamente mais rápida que as crises passadas. Acreditamos que o setor ultrapassará as dificuldades, adquirindo aprendizagens úteis pelo caminho.

Savills

Contactada pelo idealista/news, a Savills respondeu que "neste momento, ainda está a analisar o impacto que este tema está a ter no setor imobiliário", preferindo deixar as respostas às perguntas para um momento posterior.