Crédito habitação: quanto sobe a prestação mensal à boleia da Euribor?

O panorama do crédito habitação em Portugal está a mudar a olhos vistos. Antes, as famílias sentiam-se atraídas pelas baixas taxas de juro e pelas condições favoráveis dos empréstimos habitação que as levavam a comprar casa. Mas, hoje, o cenário é outro: os padrões dos créditos estão mais rígidos e os juros estão a subir à boleia das taxas Euribor.

A Euribor a 12 meses está mesmo a aproximar-se de 1%, atingido máximos de 10 anos em junho. E a Euribor a 6 meses está positiva pela primeira vez desde 2015. Estas subidas têm impacto nas prestações da casa a pagar aos bancos em várias dezenas de euros. Mas quanto vão subir em concreto? Explicamos tudo tendo por base cálculos de especialistas.

O mercado monetário mundial está a ajustar-se ao cenário político e económico marcado pela guerra da Ucrânia, que eclodiu em solo europeu a 24 de fevereiro de 2022. O conflito armado travou a exportação de cereais da Ucrânia e de petróleo da Rússia, fazendo cair a oferta destes produtos nos mercados internacionais. E quando a oferta cai e a procura se mantém ou eleva, os preços disparam.

São principalmente estes fatores que estão a acelerar a subida da inflação na Europa e no mundo. Na Zona Euro, a inflação bateu todos os recordes em junho, atingindo os 8,6% (8,1% em maio), segundo as estimativas do Eurostat. E em Portugal a inflação subiu para 8,7% no mês passado (8,0% em maio), sendo este o valor mais alto desde dezembro de 1992, apontou o Instituto Nacional de Estatística.

Os níveis de inflação estão, portanto, muito acima dos 2%, o valor que o Banco Central Europeu (BCE) considera ideal para estar assegurada a estabilidade dos preços no espaço europeu. É por isso que o regulador europeu está a arregaçar as mangas e a preparar instrumentos para fazerem baixar a inflação.

Na semana passada, Christine Lagarde, presidente do BCE, garantiu que a instituição irá “continuar nesse caminho de normalização” e irá “tão longe quanto for necessário para garantir que a inflação estabilize na meta de 2% no médio prazo”. Uma das medidas já confirmadas será o aumento da taxa de juro diretora em 25 pontos base na reunião de 21 de julho. Deverá haver um novo aumento em setembro, de valor ainda incerto.

Já há muito que o BCE colocou em cima da mesa a subida da taxa de juro diretora, deixando em sobressalto os mercados monetários e financeiros. E, antecipando este cenário, as taxas Euribor começaram a subir desde o início do ano, tendo acelerado a sua trajetória a partir de março. A evolução foi de tal forma acentuada que a Euribor a 6 meses e a Euribor a 12 meses – as duas taxas mais utilizadas em Portugal – saíram dos terrenos negativos onde permaneciam desde finais de 2015/inícios de 2016.

Hoje, estas taxas de referência europeias utilizadas nos créditos habitação de taxa variável – que representam a maioria dos contratos em Portugal - estão a subir de forma cada vez mais acelerada:

• Euribor a 12 meses (a mais utilizada nos novos empréstimos habitação): passou dos 0,287% em maio para 0,852% em junho, dando um salto de 0,565 pontos percentuais (p.p.);
• Euribor a 6 meses (a mais usada no total de contratos): em maio ainda estava no negativo (-0,144%), mas passou esta barreira em junho, situando-se nos 0,126%, tendo aumentado 0,270 p.p.

Como é que a subida da Euribor influencia os créditos habitação?

A Euribor é a taxa de juro mais comum aplicada às operações de empréstimo de capital entre os bancos europeus. E se esta taxa aumentar, significa que as ofertas dos bancos quer de taxa de juro fixa ou variável também vão subir. Isto quer dizer que quem pedir um novo crédito habitação em julho vai pagar mais de prestação da casa do que quem contratou um empréstimo nos meses anteriores.

Vejamos como variam as prestações da casa para um novo empréstimo habitação de 150.000 euros com spread de 1% a pagar no prazo de 30 anos, de acordo com as simulações preparadas pelos especialistas do idealista/créditohabitação:

Olhando para estes exemplos e tendo em conta que um crédito habitação contratado num mês usa a média da Euribor apurada no mês anterior (ou seja, um crédito contratado em julho usa a média da Euribor de junho), podemos concluir o seguinte:

• Euribor a 12 meses: quem contratar um empréstimo da casa em julho vai pagar mais 41 euros no primeiro ano do que quem assinou o crédito habitação em junho;
• Euribor a 6 meses: um crédito habitação assinado em julho ficará 19 euros mais caro nos primeiros seis meses do que um contratado em junho.

E se olharmos para os meses anteriores, as diferenças são ainda mais expressivas. Quem contratou um crédito habitação em março com a Euribor a 12 meses de -0,335% (média de fevereiro) paga de prestação no primeiro ano 460 euros, enquanto quem pedir um empréstimo com as mesmas condições em julho (média de junho a 12 meses de 0,852%) pagará mais 83 euros de prestação mensal. No caso da Euribor a 6 meses, quem pediu um crédito para comprar casa em março paga 450 euros de prestação até agosto (6 meses) e quem solicitar um empréstimo agora irá pagar mais 41 euros.

Isto quer dizer que está a ficar mais caro pagar um crédito habitação, um cenário que vem esmagar ainda mais os orçamentos familiares que já estão pressionados pela alta inflação. Sobre este ponto, Miguel Cabrita, responsável pelo idealista/créditohabitação em Portugal, afirma que “a inflação e consequente subida das taxas de juro impacta diretamente na taxa de esforço das famílias e reduz a sua capacidade de poupança”. E deixa um conselho a quem pretende contratar um novo crédito habitação neste cenário: “Nas diferentes tomadas de decisão das famílias deve haver sempre uma margem para absorver possíveis imprevistos, procurando evitar taxas de esforço elevadas e perda excessiva de liquidez”.

De notar que este cenário também afeta quem está a pagar o empréstimo da casa de taxa variável, porque como o nome indica, a prestação da casa varia consoante a taxa Euribor contratada. Ou seja, o valor da prestação irá aumentar assim que for atualizada a seis ou a 12 meses, por exemplo. Ainda assim, quem estiver a pagar o crédito habitação há algum tempo não sentirá tanta diferença na prestação da casa, uma vez que uma parte dos juros já foram pagos.

Que valores podem atingir as taxas Euribor? E as prestações da casa?

A questão agora prende-se com o futuro: até quando irão subir as taxas Euribor? E que valores podem alcançar? Ninguém tem uma resposta a esta questão. Mas há já quem faça as suas previsões: o Bankinter estima que a Euribor a 12 meses se situe em cerca dos 1,9% no final do ano e nos 2,2% em 2023 – a verdade é que para lá caminha uma vez que se situa perto dos 1%.

E como é que vão variar as prestações da casa se este cenário se confirmar? É o que as simulações dos mesmos especialistas vêm mostrar tendo em conta vários financiamentos bancários para a compra de casa, pagos a 30 anos com spread de 1%:

Os resultados variam consoante o aumento das taxas Euribor e o valor financiado pelo banco, sendo que quanto mais dinheiro se tem em dívida, maior será o aumento sentido na prestação da casa. Ora vejamos cada caso:

• Crédito habitação de 150.000 euros

Quem contratar um empréstimo da casa deste montante em julho com uma Euribor a 12 meses (0,852%) pagará uma prestação de 543 euros no primeiro ano. Este valor poderá aumentar 11 euros quando a taxa atingir os 1% e 89 euros se alcançar os 2%, como preveem os especialistas. Neste último caso, a prestação da casa ficará nos 632 euros/mês.

Já olhando para a Euribor a 6 meses - que está apenas nos 0,126% em junho -, as diferenças são maiores: se esta taxa atingir os 1%, a prestação sobe 63 euros. E se chegar aos 2%, a prestação da casa dá o salto de 141 euros.

• Crédito habitação de 200.000 euros

Neste caso, as famílias que optarem em julho pelo prazo da Euribor a um ano vão pagar uma prestação mensal de 724 euros nos primeiros 12 meses do empréstimo. Este valor irá aumentar para 739 euros (+15 euros) caso o crédito seja contratado com uma Euribor a 12 meses nos 1%. Se a Euribor a 12 meses alcançar os 2% no final do ano, as prestações vão ficar 119 euros mais caras face aos níveis atuais, situando-se nos 843 euros mensais.

No caso da Euribor a 6 meses, a prestação da casa se for contratada em julho estará nos 655 euros mensais, sendo este o valor a pagar nos seis meses seguintes. Mas se o crédito habitação foi selado com a Euribor a 6 meses nos 1%, os mutuários vão pagar mais 84 euros. E se atingir os 2%, a prestação ficará 188 euros mais cara que a atual, calculam os especialistas.

• Crédito habitação de 300.000 euros

Aqui, quem contratar crédito habitação com uma Euribor a 12 meses irá pagar em julho cerca de 1.086 euros de prestação da casa. Este valor aumenta para 1.108 euros (+22 euros) se o empréstimo for contratado com uma taxa de 1% e para 1.264 euros (+178 euros) se chegar aos 2%.

No caso da Euribor a 6 meses, hoje a prestação da casa situa-se nos 982 euros, um valor que daria o salto de 126 euros no caso de a taxa subir para 1%. Se a taxa semestral subir para 2%, o montante a pagar pela prestação será 282 euros superior.