Banco pode recusar conceder crédito habitação? Sim, nestes 5 cenários

Comprar a casa é, por si só, um processo moroso. Primeiro, há que escolher a casa certa para a família e, depois, comparar uma série de créditos habitação para perceber qual é a solução mais ajustada ao orçamento familiar, num momento em que os juros estão a subir à boleia da Euribor. Mas mesmo depois de selecionada a solução de empréstimo habitação, a família pode ver o seu crédito rejeitado pelo banco. Porquê? Há, pelo menos, cinco situações em que o banco pode recusar-se a conceder crédito habitação. Explicamos quais são neste artigo.

1. Ter histórico de mau pagador

Uma das prioridades do banco é garantir que as famílias têm condições para pagar o empréstimo habitação – isto é, amortizar o capital e pagar juros e comissões. Por isso mesmo, no momento de conceder um crédito habitação vão verificar o teu histórico de pagamento.

Caso já tenhas falhado o pagamento de prestações nesse ou noutro banco, a instituição bancária ficará de pé atrás antes de conceder o crédito habitação. Ainda assim, podes tentar compensar o teu “erro do passado” oferecendo garantias, como hipoteca da casa, um fiador ou uma entrada generosa.

De notar que se o teu nome estiver na lista negra do Banco de Portugal – por teres um historial de falhas no pagamento das prestações ou por teres pedido insolvência pessoal –, verás o teu crédito habitação recusado pelo banco.

• A importância da taxa de esforço para os bancos

Verificar o histórico dos contribuintes nos bancos faz parte da avaliação do perfil de risco dos futuros mutuários. Além disso, as instituições bancárias também vão ter em atenção a taxa de esforço para pagar o empréstimo da casa, pois indica a tua capacidade financeira para suportar a prestação da casa. Se a taxa de esforço for baixa, terás maior probabilidade de ver o crédito habitação aprovado. Mas, se for alta, poderás ver o empréstimo rejeitado ou ter de negociar com o banco – um prazo maior, por exemplo, para que consigas suportar os custos.

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2. Ter um Loan-to-Value com elevado risco

Outro fator que pode ditar a recusa do crédito habitação é ter um Loan-to-Value (LTV) elevado. Este indicador é o quociente entre o valor do empréstimo e o valor de avaliação da casa que estás a comprar. E mostra qual é a relação entre o financiamento e a garantia dada (neste caso a hipoteca da casa), já que em caso de incumprimento o banco ficará com a casa para cobrir o valor emprestado.

O LTV é também importante para definir a taxa aplicada no crédito (spread). Isto porque quanto maior for este indicador, maior será o spread (lucro do banco), visto que o risco que o banco corre também será superior. Se o LTV for baixo, a taxa de juro aplicada será também mais baixa. O rácio recomendado deve ser até 80%.

3. Instabilidade profissional

Para garantir que as prestações da casa são pagar a tempo e horas, os bancos privilegiam as famílias que têm uma profissão estável. Isto porque, assim, há um menor risco de conceder crédito a alguém que não o vai conseguir pagar.

Na hora de avaliar a estabilidade profissional, o banco vai ter em conta uma série de fatores como:

• contrato é com ou sem termo certo;
• antiguidade na empresa;
• há quantos anos exerce atividade profissional.

Se tiveres um contrato de trabalho sem termo certo, terás boas hipóteses de conseguir luz verde no crédito habitação. Mas se, por exemplo, trabalhares a recibos verdes, será mais difícil dada a instabilidade da profissão.

Uma vez mais, uma forma de contornar este cenário é apresentares um fiador. Em alternativa, poderás pedir o crédito habitação com dois titulares, sendo que o outro terá de apresentar uma situação profissional mais estável.

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4. Se demasiado velho ou demasiado novo para pedir crédito habitação

A idade é um fator importante na hora de pedir um crédito habitação. E uma das recomendações macroprudenciais do Banco de Portugal – e que entrou em vigor a 1 de abril – atribuiu novas prazos consoante as idades dos titulares:

• Idade igual ou inferior a 30 anos: pode pagar o crédito até 40 anos;
• Idade superior a 30 anos e igual ou inferior a 35 anos: prazo máximo de pagamento do crédito passa para os 37 anos (ou seja, há uma redução de 3 anos);
• Idade superior a 35 anos: maturidade máxima dos créditos passa para 35 anos (isto é, têm menos 5 anos para pagar o crédito).

A verdade é que os bancos avaliam a idade como um fator que pode interferir no pagamento do crédito:

• Se fores muito novo, com menos de 25 anos, poderás receber um salário menor e mudar facilmente a tua situação profissional, pelo que o banco poderá depreender que não estás ainda pronto para assumir este compromisso;
• Se fores demasiado velho (mais de 45 anos), o banco terá de assegurar que consegues devolver o dinheiro emprestado somado dos juros ainda em vida, pelo que irá encurtar o prazo de pagamento. E poderá mesmo ser recusado utilizando o argumento da taxa de esforço demasiado alta.

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5. Conceder crédito habitação apenas a um titular

É difícil conseguir um crédito habitação sozinho. Isto porque os bancos terão de assegurar que tu tens as condições ideias para pagar as prestações da casa sem falhar, sendo que o ideal será teres:

• um contrato sem termo;
• um salário alto;
• uma taxa de esforço mínima;
• Idade ideal: não ser demasiado velho nem demasiado novo;
• ter ainda um histórico bancário limpo.