“É essencial procurar crédito habitação antes de procurar casa”

A contratação de crédito habitação em Portugal vai continuar em alta em 2026, num contexto de elevada procura (sobretudo por jovens), oferta bancária “competitiva” e juros estáveis. E há uma tendência que se vai consolidar este ano: os créditos pré-aprovados para a compra de habitação. “Uma parte dos clientes já está a procurar o crédito antes de procurar a casa, o que é essencial”, sublinha em entrevista Miguel Cabrita, responsável pelo idealista/créditohabitação em Portugal, explicando que, desta forma, as famílias percebem “onde conseguem chegar” para adequar a procura de imóveis à sua realidade financeira, tornando a compra de casa “muito mais tranquila e estável”.

Este é um dos principais conselhos que o responsável pela equipa de intermediários de crédito do idealista em Portugal dá a quem está a pensar contratar um empréstimo para comprar casa em 2026. “Antes de mais, procurar a aprovação do crédito, para perceber que imóvel se pode procurar face à realidade financeira, até porque a decisão de comprar casa pode ter de ser adiada face à realidade atual (…) E, depois, há que perceber que a tomada de decisão de compra de casa é vinculativa”, explica.

“As taxas mistas a prazos mais curtos estão a preços muito próximos das taxas variáveis”

Sobre o tipo de taxa de juro a escolher, não há uma resposta única, dependendo da situação financeira de cada família. O que se sabe, hoje, é que “as taxas mistas a prazos mais curtos estão a preços muito próximos das taxas variáveis. Portanto, a decisão acaba por estar inerente à procura de uma estabilidade a dois ou três anos, ao invés de estar exposto à variável”, refere o especialista, que antecipa uma estabilização das taxas Euribor (principal indexante de referência em Portugal).

“A decisão de optar por uma taxa mista ou fixa deveria ser efetuada muito numa ótica financeira e não pela ótica do imediato. (…) Mas as pessoas costumam olhar para as prestações que vão ter no primeiro mês do empréstimo e não para o período todo ou no prazo de 15 anos em que o crédito está ativo. Isso deveria ser analisado”, recomenda ainda. Em teoria, quem tem salários mais baixos deveria de “recorrer mais à taxa fixa para não estar exposto às oscilações da Euribor”, destaca Miguel Cabrita nesta entrevista ao idealista/news.

Miguel Cabrita, responsável pelo idealista/créditohabitação em Portugal Créditos: Gonçalo Lopes | idealista/news

Como avalia o desempenho do mercado de crédito habitação em Portugal em 2025? 

2025 foi um ano crescente de crédito habitação, com uma procura que tem acompanhado a evolução nos últimos anos. Muita procura está, principalmente, a tentar identificar quais são os critérios e o enquadramento da oferta do mercado bancário, muito condicionado também por imprevistos geopolíticos. Mas foi um ano fantástico a nível de crédito habitação. E se formos ver ao nível histórico, estamos talvez em máximos dos últimos dez anos. Portanto, temos um mercado de crédito habitação pujante.

"Cerca de 50% da procura que temos de crédito habitação é dentro desta faixa etária [jovem]"

Os incentivos para os jovens até aos 35 anos (garantia pública e isenção de IMT) ajudaram a alavancar o setor? 

Bastante. Há dois grandes entraves do crédito habitação para jovens: as poupanças, porque não tiveram tempo para aforrar, recorrendo muito ao apoio da família; e o endividamento, ou seja, a capacidade de fazer face às prestações mensais. Na questão do endividamento, os jovens não conseguem debelar efetivamente, porque os rendimentos mantêm-se. Mas a questão das poupanças fica ultrapassada, porque não têm de pagar impostos ou até conseguem recorrer ao financiamento a 100%. Essas medidas ajudaram bastante ao nível da procura. Cerca de 50% da procura que temos de crédito habitação é dentro desta faixa etária.

Da procura de crédito habitação que têm, qual é a percentagem de empréstimos formalizados pelos jovens?

Essa realidade muda bastante, porque depois existe um enquadramento e um ajustamento entre o que é a expectativa de quem procura crédito habitação face à realidade que consegue obter. Muitas vezes, não há oferta de casas dentro do patamar que conseguem alcançar, passando a representar cerca de 20-25% dos créditos formalizados.

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O papel dos intermediários de crédito habitação saiu reforçado? Porquê?

Sem dúvida. Hoje, os intermediários de crédito representam mais de dois terços de todo o novo crédito habitação que a banca formaliza, pelo que têm um peso gigante. Isto acontece muito porque o mercado percebeu – e percebe cada vez mais – as vantagens de recorrer a um intermediário de crédito. Desde logo, ajudam gratuitamente as famílias a perceber o mercado que conseguem alcançar, o que faz sentido procurar e de que forma. E, depois, o intermediário de crédito faz todo o acompanhamento e negociação junto das entidades bancárias, o que permite ter uma procura muito mais eficiente e enquadrada à realidade da própria entidade. Ou seja, os clientes não se dirigem às entidades bancárias que não fazem sentido para o perfil que têm. Portanto, acho que os intermediários de crédito têm um papel fundamental no mercado e o próprio mercado percebe isso, o que é bastante relevante. 

"Algo que todos nós temos de lutar enquanto intermediários de crédito é a credibilização do setor"

Está para sair uma revisão do Regime Jurídico dos Intermediários de Crédito (RJIC). Qual é o ponto de situação? 

Aguardamos ainda para conhecer as alterações. Há várias propostas, todas numa ótica de tentar dar mais informação a quem procura um intermediário de crédito, pelo que trará profissionalismo ao setor. E algo que todos nós temos de lutar enquanto intermediários de crédito é a credibilização do setor. A profissionalização é muito importante, assim como percebermos as ferramentas que temos ao nosso alcance para dar melhor serviço ao cliente, comparando ofertas e ver as hipóteses que existem no mercado. As medidas vêm muito na ótica de servir o cliente e não direcionar as operações para uma entidade específica, seja por que razão for. Mas não sabemos ainda como é que vai ser aplicado ou em que medida. A evolução tecnológica fará com que este trabalho seja facilitado, quer na integração com as entidades que nos permite ter maior celeridade na oferta, quer no avançar mais rápido dos processos. O mercado e os clientes vão sair favorecidos.

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Quais foram as principais tendências identificadas nos empréstimos da casa ao nível da maturação dos contratos, financiamentos e taxas de juro contratadas? 

Não houve mudanças relevantes. Há, depois, a realidade da procura, ou seja, se há mais jovens a formalizar é normal que haja maturidades mais longas. Mas diria que não há nenhuma alteração significativa que se possa identificar.

O Banco de Portugal (BdP) alertou que os bancos estão a alargar os prazos do crédito habitação além dos limites recomendados. Têm sentido isso?

Depende muito da realidade dos clientes que estão à procura. Se há jovens de 30 anos à procura, é normal que a maturidade seja mais longa, até porque têm rendimentos mais baixos e não conseguem assumir prestações tão altas. Aliás, uma das medidas [a garantia pública] acaba precisamente por aumentar o prazo do empréstimo, para que as prestações sejam mais baixas. Acho que efetivamente está muito ligado com a questão da procura de crédito para a compra de casa que estamos a assistir. 

"O crédito habitação continua a ser um produto estrela de captação de clientes nos bancos"

Como está a oferta de crédito habitação em Portugal atualmente?

O crédito habitação continua a ser um produto estrela de captação de clientes nos bancos, não só pelo financiamento e pela margem financeira que traz o crédito, mas por toda a vinculação que o cliente pode levar ao banco, trazendo mais rentabilidade. E os bancos continuam competitivos neste produto. Têm taxas de incumprimento muito baixas, o que significa que é um produto aliciante para os bancos poderem emprestar. E isso faz com que haja mais competitividade. Portanto, os bancos estão disponíveis, querem captar mais clientes e continuamos a ver essa curva de oferta competitiva na questão da oferta bancária. Depois, temos a questão da tipologia de oferta de juros (taxa mista, fixa ou variável), que vai respondendo de acordo com a situação do mercado e dos juros.

Miguel Cabrita, responsável pelo idealista/créditohabitação em Portugal Créditos: Gonçalo Lopes | idealista/news

Houve alterações nos spreads e nas taxas de juro?

A realidade mudou, nos últimos anos, tendo havido uma inversão interessante. Quando veio o período em que houve uma perspetiva de descida das taxas de juro, o mercado começou a oferecer uma estabilidade a 2,3, 5, 10 ou 15 anos, que era mais barata do que a instabilidade do momento. Ou seja, o resultado da soma do spread à Euribor [taxa variável] era mais caro do que garantir uma estabilidade durante dois, três ou cinco anos de um empréstimo, porque a perspetiva era de descida, permitindo fixar as taxas a um preço mais baixo no curto prazo. Isso foi o que assistimos ao longo dos últimos dois anos, daí a taxa mista passar a representar mais de dois terços na contratação de novos créditos habitação em Portugal, onde historicamente se optava pela taxa variável. 

Hoje, já inverteu. Se analisarmos o ‘interest rate swap’ a 15 anos, verificamos que está mais caro do que no curto prazo. Isso significa que as taxas mistas a esses prazos já começam a ser mais caras. As taxas mistas a prazos mais curtos estão a preços muito próximos das taxas variáveis. Portanto, a decisão acaba por estar inerente à procura de uma estabilidade a dois ou três anos, ao invés de estar exposto à variável. Essa é a realidade que estamos a assistir. O normal seria ser mais barato estar exposto ao mercado no curto prazo e mais caro quando se procura uma situação de estabilidade com a taxa mista, pagando-se um prémio. E se se fixar o prazo todo, paga-se outro prémio por isso.

"A decisão de optar por uma taxa mista ou fixa deveria ser efetuada muito numa ótica financeira e não pela ótica do imediato"

Em que deve assentar a escolha da taxa de juro no crédito habitação?

A decisão de optar por uma taxa mista ou fixa deveria ser efetuada muito numa ótica financeira e não pela ótica do imediato. Ter uma taxa de juro de 3% ou de 2,5% durante todo o prazo do empréstimo dá uma garantia de estabilidade desde o início até ao fim. Mas as pessoas costumam olhar para as prestações que vão ter no primeiro mês do empréstimo e não para o período todo ou no prazo de 15 anos em que o crédito está ativo. Isso deveria ser analisado. Idealmente, quem tem rendimentos mais baixos devia de recorrer mais à taxa fixa para não estar exposto à volatilidade do mercado. E quem tem mais folga orçamental a nível mensal pode suportar choques de taxas e fazer face a prestações mais elevadas, tendo menos risco quando está sujeito às variações do mercado.

Este é um trabalho que os intermediários de crédito têm de fazer, explicando em determinadas situações que escolher a estabilidade da taxa de juro, ainda que se possa pagar um pouco mais na fase inicial, dá uma garantia futura de não haver surpresas. Há muitos fatores geopolíticos e exógenos ao mercado nacional que podem fazer com que, de repente, as taxas subam e que as prestações da casa aumentem. Quem não está exposto a isto, tem a garantia de não ter dificuldade no pagamento da prestação.

Álvaro Santos Pereira, governador do Banco de Portugal Getty images

Como vê a hipótese de alargar o financiamento a 100% a todos os empréstimos habitação, como foi sugerido pelos presidentes do BCP e BPI, mas rejeitado pelo BdP?

Acho que pode ser vista de duas formas. Alguém que tenha viabilidade para fazer face ao serviço da dívida e para assumir as suas prestações mensais, financiar a 80, 90 ou 100%, em teoria, não afetaria. Aliás, existe essa possibilidade de financiamento a 100% noutros países para alguns casos específicos, quando há muita margem orçamental e existe capacidade de aforro. Nesses casos, pode fazer sentido. A realidade é que tivemos um choque gigante nas taxas de juro muito recentemente e que os problemas de mercado não foram demasiado relevantes. Portanto, essa folga podia haver e dar algum conforto, tanto nas famílias como nas próprias entidades. Havendo a possibilidade de o fazer teria de ser em situações em que, claramente, haja conforto financeiro e se perceba que não é para toda a gente. Ou seja, tem de haver um crédito responsável para não levar a excesso de sobre-endividamento.

"Quem tem um grande peso na prestação poderá fazer sentido amortizar (...), mas não será a comissão de 0,5% que certamente irá afetar a decisão"

Em 2026, terminou a isenção de comissões por amortização antecipada de créditos habitação a taxa variável. Esta mudança vai influenciar as amortizações de crédito?

Não acredito. A taxa de amortização a taxa variável é insignificante. Se amortizarmos 100.000 euros, vamos pagar 500 euros de comissão, que é 0,5%. Na verdade, não é esse o motivo que não leva as pessoas a amortizar crédito, poderá ser outro. Quem tem um grande peso na prestação poderá fazer sentido amortizar para aliviar o rendimento mensal, mas não será a comissão de 0,5% que certamente irá afetar a decisão.

Banco Central Europeu Getty images

O que se pode esperar de 2026 sobre a procura de crédito habitação por parte das famílias num contexto de alta subida do preço das casas e estabilidade da Euribor? 

Em 2026 vamos assistir muito ao que é o fim de 2025. Ou seja, vamos continuar no topo de formalização de crédito habitação, com muita procura por crédito. Temos a questão da oferta, ou seja, temos de perceber até onde é que há disponibilidade de imóveis e onde é que existe a procura. Mas diria que vamos continuar com anos interessantíssimos ao nível de crédito habitação. 

Qual é a sua perspetiva sobre a evolução da Euribor para 2026, numa altura de estabilização das taxas diretoras pelo Banco Central Europeu (BCE)? 

As flutuações da Euribor estão relacionadas muito com a inflação também. Ou seja, as mexidas nas taxas de juro surgiram para tentar controlar a inflação. Uma vez a inflação controlada, esse estímulo poderá se encontrar num contexto de recessão económica em que faz sentido haver estímulo à economia. Se a economia se mantém e o emprego é estável – ainda que haja países com maior dificuldade -, a necessidade de redução das taxas de juro deixa de ser tão evidente. Portanto, é normal que as taxas de juro estabilizem, porque estão muito correlacionadas com a inflação. O normal será assistirmos a esta estabilização que estamos a ver neste momento, sendo que as oscilações não serão significativas.

"Qualquer evento geopolítico pode afetar as taxas de juro"

Estamos perante uma longa pausa dos cortes dos juros do BCE ou perante o fim deste ciclo de flexibilização da sua política monetária?

Não havendo nenhum choque que leva à tomada de decisões, a ideia é que haja uma estabilidade durante um período longo. Agora, tudo depende do que é a realidade geopolítica e como é que pode afetar os mercados. Qualquer evento geopolítico pode afetar as taxas de juro, porque pode provocar recessão, pode provocar a alocação de capital noutras franjas económicas, pode afetar mercados…

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Pedir um crédito pré-aprovado vai continuar a ser tendência em 2026?

Nos últimos anos, houve uma alteração grande na forma como o mercado trabalha, que é importantíssima. Uma parte dos clientes já está a procurar o crédito antes de procurar a casa, o que é essencial. Portanto, o cliente está à procura de até onde é que consegue chegar para adequar a procura de acordo com a sua realidade. Não há nada mais frustrante que procurar uma casa e no momento de comprar casa, perceber-se que não há capacidade para comprar, porque não há viabilidade no crédito habitação. Essa tendência nos últimos anos acentuou-se e nós vivemos muito essa realidade. Cerca de dois terços de quem nos procura não tem casa identificada, portanto está ainda à procura do imóvel e está a tentar enquadrar a procura com a sua realidade, procurando a aprovação do crédito para avançar para o processo de compra de uma forma muito mais tranquila e muito mais estável. 

Isto para o mercado é excelente. Primeiro, porque os clientes que vão à procura estão mais qualificados. E, depois, porque os clientes que chegam já têm muito mais conforto e têm uma tomada de decisão muito mais rápida e eficiente, porque já têm o crédito pré-aprovado, sendo só preciso avançar com o processo. Esta tendência vai cada vez mais consolidar-se no mercado.

"Pode fazer sentido esperar para procurar um imóvel mais adequado e ter conforto financeiro"

Que conselhos daria a uma família que pensa contratar um crédito habitação para comprar casa em 2026? 

Antes de mais, procurar a aprovação do crédito, para perceber que imóvel se pode procurar face à realidade financeira. Até porque a decisão de comprar casa pode ter de ser adiada face à realidade atual. Pode haver situações ou de sobre-endividamento ou de créditos que estão a terminar em dois ou três anos que afetam a taxa de esforço. Portanto, pode fazer sentido esperar para procurar um imóvel mais adequado e ter conforto financeiro. E, depois, há que perceber que a tomada de decisão de compra de casa é vinculativa. É uma decisão que tem de ser bem ponderada, olhando para todos os fatores que estão em volta. 

Têm sentido procura de financiamento numa lógica de investimento, ou seja, para a compra de casas para arrendar?

O nosso grande peso é de crédito para a compra da habitação própria permanente, mas também temos esse tipo de procura. Embora seja uma franja, temos assistido a esse incremento de investimento para arrendamento, porque existe mais aforro nas famílias, mais capacidade de poupança, o que leva à procura de alternativas de investimento e têm-nos procurado muito nessa ótica. O mercado arrendamento também está com muita procura e os valores das rendas fazem com que muitos dos investimentos sejam rentáveis. Há muita gente à procura, mas a percentagem de financiamento sobre o valor de compra do imóvel é muito mais baixa. Sentimos que esse mercado está a mexer, o que falta muitas vezes é oferta nesse sentido.