Notícias sobre o mercado imobiliário e economia

OE 2021: afinal como fica o Alojamento Local em termos fiscais?

O regime de tributação de mais-valias de imóveis dentro deste negócio vai mudar no próximo ano. Explicamos as principais medidas com impacto para os proprietários.

Photo by Suad Kamardeen on Unsplash
Photo by Suad Kamardeen on Unsplash
Autor: Redação

O Orçamento do Estado para 2021 (OE 2021) que sai do Parlamento traz novidades em termos de fiscalidade, também na área do Alojamento Local (AL), a aplicar no próximo ano. A versão inicial da revisão do regime de tributação de mais-valias, contemplada na proposta apresentada pelo Governo, foi alterada e importa saber afinal como fica o alojamento local, porque estas medidas têm impacto para os proprietários e para o mercado imobiliário.

Depois de, nos últimos anos, terem sido introduzidas pequenas alterações que se revelaram manifestamente insuficientes para um regime fiscal demasiado complexo e oneroso para os proprietários, a proposta de OE 2021 trouxe finalmente uma revisão mais profunda e substancial do regime de tributação de mais-valias na transferência de imóveis entre a esfera particular e a esfera empresarial e profissional do proprietário, muito comum no Alojamento Local. No entanto, esta revisão não trouxe apenas boas notícias, tal como explica a PwC neste artigo preparado para o idealista/news.

Por um lado, propôs-se o fim do apuramento de mais-valias no momento da afetação do imóvel ao alojamento local e no seu regresso ao património particular do proprietário (desafetação), terminando assim a obrigação de suportar, prematuramente, IRS sobre mais-valias apuradas antes da venda do imóvel. No entanto, por outro lado, propôs-se a criação de obrigações adicionais associadas à desafetação do imóvel, as quais, em algumas situações, podem ser ainda mais onerosas para os proprietários do que o regime atualmente em vigor.

A discussão e votação das medidas do OE 2021 no Parlamento, introduziu alguns ajustamentos a estas propostas, reduzindo as situações em que essas obrigações adicionais serão aplicadas. Vejamos então quais as medidas aprovadas no Parlamento.

Fim das mais-valias na afetação e desafetação do imóvel

Mantém-se o fim do apuramento de mais-valias referentes aos momentos da afetação e da desafetação do imóvel. A mais-valia passa a ser apurada e tributada apenas quando ocorra a efetiva venda do imóvel a um terceiro. É uma boa notícia para os proprietários, eliminando-se assim o aspeto mais criticado do regime atualmente em vigor.

Acréscimo ao rendimento durante 4 anos

No entanto, a par da eliminação da tributação de mais-valias pela afetação e desafetação do imóvel, a Proposta de OE 2021 continha, igualmente, um novo regime de acréscimo ao rendimento no ano da desafetação e nos três anos seguintes. Esse regime previa a necessidade de acrescer ao rendimento, ao longo desses quatro anos, determinados montantes, variáveis consoante o regime de tributação do contribuinte – regime simplificado ou contabilidade organizada.

Porém, após a discussão e votações no Parlamento, foi eliminado o acréscimo ao rendimento nas situações em que os contribuintes se encontrem no regime simplificado, mantendo-se somente para os contribuintes que estejam no regime de contabilidade organizada.

Assim, para os contribuintes abrangidos pelo regime de contabilidade organizada, sempre que tenham sido praticadas depreciações ou imparidades, os correspondentes gastos fiscalmente aceites durante o período em que o imóvel esteve afeto à atividade devem ser acrescidos, em frações iguais, ao rendimento do ano em que ocorra a desafetação e em cada um dos 3 anos seguintes.

Tributação de acordo com as regras da Categoria B

De notar ainda que se manteve inalterada a proposta inicial que estabelecia um regime de tributação distinto em função do momento em que o imóvel seja vendido. Assim, as mais-valias serão tributadas no âmbito da Categoria B quando o imóvel seja alienado antes de decorridos três anos após a data da desafetação e no âmbito da Categoria G quando o imóvel seja alienado após aquele período.

Ora, a tributação da mais-valia no âmbito da Categoria B implica o englobamento de 95% do valor da mais-valia, enquanto que a tributação no âmbito da Categoria G implica o englobamento de apenas 50% do seu valor. Assim, este novo regime pode ser significativamente mais oneroso do que o regime atualmente em vigor, nas situações em que a alienação ocorra antes de decorridos três anos após a data da desafetação.

Retomemos o exemplo apresentado aquando dos nossos comentários à Proposta de OE 2021 inicialmente apresentada: um proprietário detém um imóvel durante 20 anos e afeta este imóvel ao alojamento local apenas durante os últimos 5 anos. No regime atual, seria apurada uma mais-valia correspondente à valorização dos primeiros 15 anos que seria tributada no âmbito da Categoria G (50% da mais-valia) e uma mais-valia referente à valorização ocorrida durante os 5 anos de afetação à atividade e que seria tributada de acordo com a Categoria B (95% da mais-valia).

Por seu lado, no regime proposto e agora aprovado, se o proprietário vender o imóvel antes de decorridos três anos após a desafetação, verá a mais-valia referente aos 20 anos ser tributada de acordo com as regras da Categoria B, ou seja, englobando 95% do seu valor e não apenas 50% como ocorre na Categoria G. Como se pode ver, o momento da venda do imóvel pode ter agora um peso muito significativo no valor final de imposto a pagar.

Por último, a proposta aprovada refere ainda a introdução de um regime transitório que permita aos sujeitos passivos optar pelo regime anteriormente em vigor.

Resta aguardar pela versão final da Lei de OE para 2021, mas há algo que podemos considerar como garantido - embora o regime tenha sido significativamente alterado, tendo sido eliminados os aspetos mais críticos, os proprietários continuam a ter de prestar muita atenção às opções que efetuam e aos respetivos impactos fiscais. A opção errada poderá acarretar implicações adversas.

*Bruno Andrade Alves, diretor do departamento fiscal da PwC Portugal.