Venda de casa herdada pode implicar o pagamento de mais-valias em IRS

A venda de um imóvel recebido por herança paga IRS? Segundo a Autoridade Tributária e Aduaneira (AT), há lugar ao pagamento de mais-valias em IRS quando o que é transmitido é o próprio bem e não o direito à herança ou o quinhão hereditário. Significa isto, portanto, que a exclusão de tributação só se aplica quando é alienado o quinhão hereditário e não um imóvel concreto.

Em causa está um esclarecimento da AT, numa informação vinculativa divulgada esta segunda-feira (16 de março de 2026) no Portal das Finanças, na sequência de um pedido apresentado por uma contribuinte. 

“A requerente solicita informação vinculativa sobre o enquadramento jurídico-tributário de uma situação relacionada com a eventual exclusão de tributação das mais-valias devidas pela alienação de um imóvel”, lê-se no documento.

De acordo com a AT, um acórdão do Supremo Tribunal Administrativo, publicado no ano passado, veio uniformizar a jurisprudência sobre esta matéria, considerando que a alienação de quinhão hereditário não configura alienação onerosa de direitos reais sobre imóveis, pelo que não estão sujeitos a IRS os eventuais ganhos resultantes da alienação.

Uma interpretação que levou a AT a rever o seu entendimento sobre o tema: “(…) A AT procedeu à revisão do seu entendimento nesta matéria, passando a considerar que os ganhos decorrentes da alienação do direito à herança ou da alienação do quinhão hereditário, ainda que a herança indivisa seja constituída apenas por um ou vários imóveis, não estão sujeitos a tributação em sede de IRS, pois não configura ‘uma alienação onerosa de direitos reais sobre bens imóveis’ (…)”.

O Fisco salienta, no entanto, que está em causa um regime que se aplica quando o que é transmitido é o direito à herança ou a quota-parte que o herdeiro detém na herança indivisa. Quer isto dizer que quando os herdeiros alienam um bem específico – como um imóvel identificado – a operação deixa de ser considerada uma transmissão de quinhão hereditário. 

“(…) Nestes casos, em que os herdeiros alienam um bem imóvel específico e determinado da herança indivisa, não estamos já perante a alienação do direito à herança ou do direito ao quinhão hereditário, mas antes perante uma transmissão de um bem em concreto cujos ganhos decorrentes da venda constituem mais-valias tributáveis em sede da categoria G de IRS, nos termos gerais”, esclarece a AT.