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SIGI: a nova oportunidade de investimento no imobiliário - explicamos-te tudo

Euronext
Bolsa de Lisboa / Wikimedia commons
Autor: Redação

SIGI. É a abreviatura para as recém-criadas Sociedades de Investimento e Gestão Imobiliária em Portugal. São a versão lusa dos REIT (Real Estate Investment Trusts), um instrumento financeiro que existia lá fora e vem agora criar uma nova e atrativa "oportunidade de investimento" no mercado nacional. Seja para os pequenos investidores, como para os institucionais. E "não são um instrumento especulativo". Mas há "critérios apertados a cumprir". Estas mensagens chegam, por via oficial, desde a Euronext Lisboa. 

É um regime pensado para que se invista em ativos imobiliários para arrendamento, ainda que também exista a possibilidade de abertura a imóveis com vista à promoção económica.

A líder da Bolsa de Lisboa, Isabel Ucha, considera que é um mecanismo que “promove a estabilidade do setor imobiliário e, ao mesmo tempo, a renovação de muitos imóveis que precisam dessa intervenção”, defendendo mesmo que as SIGI são “uma oportunidade de investimento para os investidores, não apenas institucionais, mas também para os individuais”. 

Instrumento simples e risco ajustado ao perfil dos investidores

E porquê? A simplicidade do produto e a garantia de que há uma distribuição de rendimento são as grandes vantagens do novo regime. Nas palavras de Isabel Ucha, em causa está "um investimento muito simples e bem procedido pela maior parte das pessoas", sendo que "o investidor individual em geral tem alguma dificuldade em aceder ao investimento imobiliário”, uma vez que “comprar uma casa envolve sempre um investimento significativo".

Pelo contrário, "comprar uma ação de uma SIGI dá um leque muito mais alargado de possibilidade de angariação de investidores, num tipo de investimento com um risco que é precedido e ajustado ao perfil desses mesmos investidores”, explica: "É um instrumento simples: é um imóvel que paga uma renda", sintetiza a presidente da bolsa.

Imóveis que pagam rendas

Na prática, as SIGI "são investimentos em imóveis que geram rendimento e que distribuem obrigatoriamente esse rendimento aos investidores e essa certeza jurídica é que aquilo que atribui um interesse que os investidores têm no geral”, diz a responsável, sublinhando que “há de facto um número de investidores cada vez maior a olhar para este tipo de investimento”.

Todos estes esclarecimentos foram dados pela líder da Euronext, esta quarta-feira, dia 03 de abril de 2019, em Lisboa, na conferência “REITs by Euronext and Linklaters”. Isabel Ucha aproveitou a oportunidade também para contrariar a mensagem que tem sido veiculada por alguns partidos políticos de que as SIGI são um instrumento especulativo.

Bolsa de Lisboa rejeita que SIGI sejam "investimentos especulativos"

“Ao contrário daquilo que tem sido veiculado por alguns partidos políticos, nomeadamente no âmbito das apreciações parlamentares, não se trata de instrumento especulativo porque mais não seja pela obrigatoriedade dos três anos de detenção destes ativos, trata-se de investidores de longo prazo que querem ter estes ativos nas suas carteiras para receber as respetivas, e não andar a comprar e vender todos os dias”, argumentou a presidente da Euronext, citada pela imprensa.

Por outro lado, Ucha destaca que este regime, aprovado pelo Governo em janeiro de 2019, pode ser favorável para potenciar o investimento em outras áreas. “Pode ser interessante para uma variedade significativa de áreas do setor. REITs para o turismo, hospitais, espaço de retalho, comércio e outro tipo de serviços", aponta, explicando que se trata de "uma figura de investimento que pode servir a muitos tipos de atividade económica, permitindo financiar as empresas sem ter que abrir o capital de toda a empresa, mas abrindo só o capital daquele conjunto de ativos que se possa separar em particular para esse investimento”.

Instrumento simples a nível económico e jurídico

Com um capital social mínimo de cinco milhões de euros, uma sociedade não terá condições para ser admitida no mercado regulamentado. Pode, contudo, aceder ao Euronext Growth ou Access, segmentos do mercado com menores exigências.

Também a nível jurídico as SIGI são enquadradas por regime simples: “São sociedades anónimas sujeitas às regras das sociedades cotadas, a que depois se aplicam algumas regras de simplificação dos processos de admissão e que não estão sujeitas ao regime das sociedades financeiras”, esclarece a presidente da Euronext.

Regras a cumprir

Mas há um conjunto de regras e requisitos que têm de ser cumpridos, sob pena de serem aplicadas represálias. Por exemplo, para garantir o estatuto de SIGI as sociedades terão que garantir a dispersão de 20% do capital por pequenos investidores. Caso contrário, perdem o estatuto que só pode ser recuperado ao fim de três anos. 

"Têm de haver pelo menos 11 investidores com menos de 2% do capital para assegurar o mínimo de 20% de capital", explicou, por seu lado, Filipa Franco, Head of Listings da Euronext, na mesma conferência organizada pela gestora da bolsa de Lisboa. Citada pela imprensa, esta responsável argumenta que esta exigência força a entidade a manter "uma postura muito ativa no mercado para assegurar que há apetite dos investidores". 

Além destas regras de dispersão de capital, as novas sociedades de investimento têm de, segundo o decreto-lei, cumprir critérios específicos ao nível da política de investimento e distribuição de rendimentos, que te passamos a explicar de forma resumida.

ABC das SIGI - guia para entender tudo

  • Política de distribuição de dividendos

As SIGI estão obrigadas a distribuir dividendos no prazo de nove meses, após o fecho de cada exercício financeiro. Têm de devolver aos investidores um mínimo de 90% dos lucros do exercício, que resultem do pagamento de dividendos e rendimentos de ações ou unidades de participação detidas e, pelo menos, 75% dos restantes lucros.

  • Dispersão do capital

Se este requisito de base de ter um quinto das ações (20%) nas mãos de investidores de pequena dimensão não for cumprido, as sociedades perdem o direito a terem o estatuto de SIGI, que só poderá ser recuperado três anos depois. Os pequenos investidores têm de ter posições inferiores a 2%. Estes limites são para ser mantidos sempre.

  • Diversificação permanente da base de investidores

Para se qualificar como qualificada uma SIGI, uma sociedade precisa adotar o tipo de sociedade anónima, com um capital social subscrito mínimo de cinco milhões de euros, representado por ações ordinárias. Após a constituição da SIGI, a entidade tem um ano para dispersar as suas ações.

  • Investimento em ativos para arrendamento e promoção imobiliária

O objeto social de uma SIGI é a aquisição de imóveis para arrendamento, ou para outras formas de exploração económica. Nesta alínea está previsto o desenvolvimento de projetos de construção e de reabilitação de imóveis e a contratação da utilização de loja, espaço em centro comercial ou escritório. As sociedades podem ainda comprar participações em outras SIGI ou noutras sociedades com um regime equivalente noutro Estado-Membro, bem como investir em unidades de participação de fundos de investimento imobiliário.

  • Investimento de longo prazo para garantir estabilidade

O património das SIGI deve ter um mínimo de 80% do capital em imóveis ou participações, sendo que destes 80%, 75% do capital deve representar direitos sobre imóveis para arrendamento ou exploração económica. De modo a garantir que o fundo não faz especulação imobiliária, ainda que esteja prevista a exploração económica, as sociedades devem manter os investimentos por um prazo mínimo de três anos. Também se perder a qualidade de SIGI, a sociedade só pode tentar voltar a recuperá-la ao fim de três anos.

  • Endividamento limitado a 60% do valor dos ativos

Outro dos requisitos que as SIGI têm de cumprir são limites ao nível da alavancagem. Estas sociedades não se podem endividar num montante equivalente a mais de 60% do valor do ativo total da sociedade. O não cumprimento desta exigência também pode levar à perda de estatuto de SIGI.