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Avenue vai investir mais 150 milhões em Portugal: “60% a 80% dos imóveis são vendidos em planta”

Diretor-geral da Avenue revela ao idealista/news os planos da promotora imobiliária, até agora focada no premium. Aposta futura passa também pela classe média.

A Avenue “aterrou” em Portugal em 2015. Desde então investiu 225 milhões de euros em nove projetos no país: oito residenciais de luxo – seis em Lisboa e dois no Porto – e um de escritórios, também na capital. A joia da coroa é o 266 Liberdade, o emblemátido edifício do Diário de Notícias. Segue-se um terceiro ciclo de investimento de 150 milhões de euros, perfazendo um total de 375 milhões. “Temos como grande objetivo conseguir fazer um projeto, ou vários, para a classe média, o que tem uma equação de preço muito sensível”, descortina ao idealista/news Aniceto Viegas, diretor-geral da promotora imobiliária, salientando que a aposta passa também pelo segmento de escritórios.  

Segundo o responsável, a maioria dos projetos da Avenue, que tem como “acionista a Aermont, uma ‘private-equity’ que tem investimentos em várias geografias europeias”, são vendidos, os respetivos imóveis, em planta. E desengane-se quem pensa que não há capital nacional envolvido nestes negócios: “40% dos compradores são portugueses”, conta Aniceto Viegas.

Quem é e quando nasceu a Avenue?

A Avenue nasceu em janeiro de 2015 e tinha como foco de investimento duas cidades: Lisboa e Porto. Em termos de produtos optámos por investir no segmento alto na habitação, mas também no retalho de rua em localizações que justificassem, como é o caso da Avenida da Liberdade, em Lisboa, e da Avenida dos Aliados, no Porto. Tínhamos como previsão investir entre 75 a 100 milhões de euros de capitais próprios do nosso acionista, e foi o que fizemos. 

Em que fase de desenvolvimento estão os projetos da Avenue?

Em 2019 tínhamos acabado cinco projetos. Três deles, o Liberdade 203, o Liberdade 40 e o Aliados 107, ficaram concluídos em 2018. Em 2019 concluímos os dois projetos do Chiado, o Orpheu 11 e o The Cordon, e no início deste ano, ou seja, durante o primeiro semestre de 2020, ficarão concluídos o Mulberry Hill, na Rua Artilharia 1, em Lisboa, e o 266 Liberdade, o chamado Diário de Notícias. Em termos de volume de negócios, estes sete projetos representam um volume de negócios, ou seja, gerarão até a sua conclusão, até junho deste ano, 250 milhões de euros, o que dá uma média de cerca de 70 milhões de euros de faturação anual.

"40% dos compradores são portugueses, 40% são brasileiros e 20% são de outras nacionalidades"

Dentro da análise que fizemos do mercado, e depois também com uma perspetiva diferente do alargamento do nosso investimento para outros segmentos, estabelecemos que o ideal, que aquilo que gostaríamos de atingir, era um volume de negócios da ordem de 100 milhões de euros por ano para o mercado nacional.

Qual é o público alvo destes projetos residenciais? Há portugueses a investir?

Os clientes/compradores que tivemos são todos do segmento alto, médio-alto, mas se calhar o médio-alto seria o Melburry Hill. 40% dos compradores são portugueses, 40% são brasileiros e 20% são de outras nacionalidades. Assistismos a uma matriz importante, que é o facto dos brasileiros, que têm uma grande continuidade, digamos assim, na aquisição de habitação em Lisboa, terem estado presentes em qualquer projeto da Avenue. 

A grande motivação do comprador brasileiro é, de facto, fugir da instabilidade sentida no Brasil, mas também a procura de um destino onde o investimento seja seguro. E [Portugal] tem um fator essencial, que é a segurança. É um dos grandes grandes argumentos que vendemos e que devemos vender, porque é uma das características fortes que temos.

Muitas das casas são vendidas em planta, certo? Isso é revelador do bom momento que vive o setor?

Temos como política iniciar vendas com o início da construção, porque é verdadeiramente aí que se credibiliza o arranque e que se consegue também anunciar uma data de conclusão aos clientes. Estamos a falar de aproximadamente 60% a 80% de imóveis vendidos durante o período de construção, ou seja, em planta.

"Temos como política iniciar vendas com o início da construção (...). Estamos a falar de aproximadamente 60% a 80% de imóveis vendidos durante o período de construção, ou seja, em planta"

A venda em planta é de facto importante. Porquê? Porque temos um produto que é vendido e que não acumula 'stock': o mercado não cria oferta que depois fica disponível, o que é extremamente saudável. É uma prática que é comum e que também é uma forma de regular naturalmente o mercado. Em alguns países, como por exemplo França e Alemanha, muitos promotores não arrancam com a construção de um projeto se não tiverem 30%-40% dos apartamentos vendidos na fase inicial em planta.

Isso é o resultado de um mercado saudável, que está a ter um bom desempenho, mas também é um mercado que tem falta de oferta, porque ter 40%-60% é normal, mas quando chegamos a 80% é porque o mercado não tem oferta. É muito comum na promoção imobiliária vendermos 60%-70% durante a construção e o remanescente após a construção. 

A Avenue tem apostado sobretudo na reabilitação urbana. Há espaço para a construção nova?

Os projetos da Avenue são reabilitação urbana, todos os que foram lançados e os que estão em fase conclusão. Isso tem muito a ver com o que sucedeu no período de 2015, que é ter, finalmente, um património disponível e um conjunto de incentivos fiscais. Voltamos à questão da importância da fiscalidade: o IVA a 6%, o reembolso do IMT no final da construção. Todos esses incentivos são importantes no processo e foi aí que o mercado ganhou dinamismo.

Desta forma, estivemos muito focados na reabilitação urbana, sem esquecer que socialmente é muito importante que o nosso património esteja reabilitado em boas condições, porque também é a cara, a montra, da cidade. E quanto mais renovada estiver mais importante é. 

Pouco a pouco, obviamente, voltámos para uma nova realidade, que é a construção nova. No nosso caso, ela surge no âmbito de um projeto de escritórios, o Exeo, mas aí já estamos a falar do segundo ciclo de investimento, aquele que arrancou em 2018 e que ficará concluído até 2022-2023.

Fale-nos um pouco sobre esse segundo ciclo de investimento.

Na segunda fase temos quatro projetos. O Exeo [em Lisboa], que foi lançado, o V Porto, na Rua Dom Pedro V, no Porto, que também foi lançado comercialmente e arranca agora a construção em fevereiro, e temos mais dois projetos que estão em preparação para ser lançados até junho, julho e que vão concluir o investimento desta segunda fase, na qual começámos a trabalhar em 2018 e que terá o seu ciclo até 2023. 

Neste momento estamos a trabalhar na terceira fase de investimento, que terá a mesma alocação de capital do nosso acionista, com 150 milhões, que achamos que é mais que suficiente para o nosso mercado e para o que a Avenue pretende como ambição. Vai é ter é um alargamento um bocadinho dos segmentos.

Pretendemos ter escritórios também no Porto, continuar a investir em escritórios em Lisboa, continuar a investir em habitação de segmento alto, desde que seja sustentável, desde que o racional da rentabilidade funcione, e também pretendemos alargar para a habitação da classe média. Isto é a nossa intenção. Definimos com o acionista qual seria o volume afeto, foi muito recente, estamos a falar de uma decisão que é de janeiro e que vai ser concretizada a partir de fevereiro. E esperamos ter três projetos de escala média e um de grande escala. 

E como isto estaremos a falar de, no total de capitais próprios que foram investidos, ou que serão investidos desde 2015 até esta parte, 375 milhões de euros, aproximadamente: 75 na primeira fase, 150 na segunda e mais 150 agora na terceira fase. Estou a falar de capitais próprios, não me refiro a capitais alheios, porque obviamente também nos financiamos, principalmente para a construção dos projetos. 

"Serão investidos desde 2015 até esta parte 375 milhões de euros. Estou a falar de capitais próprios, não me refiro a capitais alheios, porque obviamente também nos financiamos, principalmente para a construção dos projetos"

Em termos de volume de negócio, temos uma perspetiva de 250 milhões para o primeiro ciclo e de 450 milhões para o segundo ciclo. O terceiro ciclo ainda está a ser desenhado, mas andará próximo desse número dos 400/450 milhões de euros.

Significa, então, que no terceiro ciclo de investimento a aposta passa pelo segmento de escritórios e pela oferta de habitação para a classe média?

Diria que o grande foco muito provavelmente será escritórios em Lisboa e Porto, habitação do segmento médio e, obviamente, continuarmos a investir na habitação do segmento alto na grande Lisboa.

Há, então, a preocupação de fazer projetos para a classe média?

Temos como grande objetivo conseguir fazer um projeto, ou vários, para a classe média, o que tem uma equação de preço muito sensível. Enquanto no segmento alto podemos ter variações de preço que consigam mesmo assim ter aceitação por parte do mercado, e o comprador conseguir adquirir um produto, na classe média já não é bem assim. A classe média tem uma grande sensibilidade ao preço, que tem de estar muito bem calibrado. Uma prestação é um encargo importante para uma família, conta muito no orçamento, e qualquer variação de 300, 400, 100 ou 200 euros faz diferença no final do mês. 

"Em termos de volume de negócio, temos uma perspetiva de 250 milhões para o primeiro ciclo de investimento e de 450 milhões para o segundo. O terceiro ainda está a ser desenhado, mas andará próximo desse número dos 400/450 milhões de euros"

Esse preço tem de estar muito calibrado, e para isso temos de ter o terreno, a matéria-prima, o prédio no preço adequado. Não é o caso, porque o mercado ainda está com preços muito elevados de matéria-prima. Temos de ter um custo de construção muito controlado, porque temos de continuar a oferecer qualidade, algo que caracterizou sempre o mercado português, e não podemos fugir a esta matriz. Temos de ter áreas muito equilibradas em termos de vivência, não ter áreas muito grandes mas também não ter muito pequenas. E depois temos de ter um preço final que seja adequado ao que a classe média consegue pagar. Temos algumas oportunidades identificadas que esperamos concretizar durante este ano.  

Ainda há espaço para investir em Lisboa? Há terrenos, há produto?

Há muita matéria-prima ainda em Lisboa para todos os segmentos. O Centro continua a ter muitos prédios para reabilitar. Não podemos achar que esse fenómeno se esgotou. Não esgotou. É um processo que arrancámos em 2013, 2014 e temos de continuar, uma cidade está em constante renovação. A renovação de uma cidade nunca para, quando parar voltaremos ao que vivemos, infelizmente, no passado, que é ter um património de grande valor a ficar degradado. Isso não pode voltar a acontecer. 

Muito se tem falado no atraso nos processos de licenciamento. A Avenue também sentido esse “problema”?

Temos sentido atrasos administrativos, o que penaliza muito o investimento. Um atraso administrativo representa uma perda de valor para o acionista. Há acionistas que vão ter mais custos financeiros e obviamente os seus resultados não serão os mesmos. Ou aumentam o preço, ou perdem margem. E os investidores que estejam mais focados numa TIR, ou seja, numa rentabilidade média do capital investido, também ficam altamente penalizados com o [derrapar dos] prazos. Lisboa teve muitos atrasos administrativos, o tempo médio aumentou muito, mas sentimos que há uma preocupação da câmara. 

"Temos como grande objetivo conseguir fazer um projeto, ou vários, para a classe média, o que tem uma equação de preço muito sensível"

O problema não está resolvido, e o próprio Fernando Medina [presidente da autarquia] já reconheceu que a câmara está a tentar melhorar o tempo de resposta. É fundamental que isso aconteça, porque é uma forma de dar uma boa resposta ao mercado. Projetos licenciados mais rapidamente são projetos que ficarão mais baratos para o comprador final e são projetos que chegarão mais cedo ao mercado, e assim voltamos a ter um equilíbrio mais acertado da oferta e da procura. 

O que distingue a Avenue de outras promotoras imobiliárias?

Não gosto muito de fazer comparações. A concorrência é saudável e é importante que exista, porque obriga-nos a ser cada vez cada vez melhores, mais competitivos, mais espertos e a procurarmos sempre ter uma melhor oferta de produto para o nosso cliente.

Temos valores importantes em termos de respeito por toda a cadeia de valor, desde o acionista, aos fornecedores, que são os nossos parceiros no negócio, até ao cliente final. Não temos apenas um foco. Os bancos que nos financiam, as câmaras, todos fazem parte de um bolo e de uma equipa que respeitamos. 

Há outro aspecto importante, que é o cumprimento dos prazos. Somos um bocadinho obcecados pelo prazo, porque achamos que tem de ter um princípio e um fim. É importante para o cliente, para nós e para o nosso acionista.