"É urgente que continuemos a refletir sobre o estado da habitação"

“É necessário que sigamos a criar condições para que o investimento continue a entrar em Portugal para reforçar o mercado e o parque habitacional das cidades e responder à crise da habitação”. O alerta é dado por Elisa Navarro, Diretora Geral da MVGM Iberia, em entrevista ao idealista/news. Apesar do contexto nacional ser de incerteza, marcado por instabilidade governativa e por uma crise habitacional que parece ter vindo para ficar, há motivos para manter o otimismo, até “porque o setor imobiliário tem demonstrado até aqui enorme resiliência”, argumenta. Considera, no entanto, que “é urgente” continuar “a refletir sobre o estado da habitação” e a discutir de forma “ampla as melhores soluções”, envolvendo neste “debate todos os intervenientes, do setor público ao privado”. 

Quando questionada sobre o que considera ser crucial mudar e/ou implementar em Portugal no setor imobiliário, nomeadamente no segmento residencial, a responsável responde de forma clara: “É fundamental continuar a unir esforços para criar soluções que respondam à crise de habitação, e ao mesmo tempo implementar medidas concretas, que criem confiança e promovam o investimento no país, tão importante para que surjam soluções alternativas e sustentáveis de longo prazo, como são exemplo os projetos Build to Rent (BtR)”.  

A MVGM é uma empresa de gestão de ativos imobiliários de origem holandesa e “aterrou” em Portugal no final de 2019. Recentemente, consolidou as suas atividades em Espanha e Portugal numa única estrutura, sob a designação de MVGM Iberia. Sobre esta fusão, Elisa Navarro adianta que permitirá “não só a identificação de sinergias e oportunidades com o intuito de proporcionar crescimento, mas também a expansão transversal” da atividade da empresa “em termos da gama de serviços oferecidos e a melhoria da qualidade dos mesmos”. 

Em Portugal, recorde-se, a equipa da MVGM é constituída por cerca de 40 especialistas imobiliários com mais de 20 anos de experiência e gere um portefólio com mais de 850.000 metros quadrados (m2) e um valor estimado de 1.100 milhões de euros.

Edifício Meridiano, em Lisboa, é gerido pela MVGM Portugal Créditos: MVGM Portugal

A MVGM consolidou as suas atividades em Espanha e Portugal numa única estrutura, sob a designação de MVGM Iberia. O que esteve na base desta decisão? Porquê dar-se agora a união dos escritórios, neste contexto político conturbado e em plena crise na habitação? 

Esta integração permitir-nos-á não só a identificação de sinergias e oportunidades com o intuito de proporcionar crescimento, mas também a expansão transversal da nossa atividade em termos da gama de serviços oferecidos e a melhoria da qualidade dos mesmos. É muito importante aproveitar o talento e a inovação gerados em cada país, possibilitando uma junção dos conhecimentos, com vista à progressão da empresa.

Acreditámos que esta seria uma altura fulcral para a consolidação das atividades, pois o desenvolvimento destas sinergias e a aplicação de estratégias conjuntas permite-nos ser mais eficazes e ágeis na oferta de soluções. Unir esforços é, mais do que nunca, essencial para acrescentar valor e desenvolver novas perspetivas para a atividade de 'property management'. Estamos conscientes de que é um desafio ambicioso, mas acreditamos que será o início de um caminho que nos fará crescer enquanto MVGM e que poderá contribuir de forma positiva para o mercado.

A MVGM continua a ter escritório em Lisboa?

Sim, mantém o mesmo, que continuará focado na gestão dos ativos que temos em carteira em Portugal e na implementação de novas ferramentas que estão a ser desenvolvidas pela MVGM, nomeadamente em termos de aplicação de tecnologia, com o intuito de contribuir para o progresso do negócio.

"A maioria dos clientes com quem trabalhamos são internacionais, com investimentos em vários países europeus e em diferentes segmentos do setor imobiliário. É muito comum que clientes com interesses em ambos os países (Espanha e Portugal) mantenham estruturas a nível ibérico. (...)  Ao combinar dois ambientes de trabalho e culturas diferentes, abre-se um vasto leque de oportunidades em termos de integração de experiências locais"

A maioria dos clientes com quem trabalhamos são internacionais, com investimentos em vários países europeus e em diferentes segmentos do setor imobiliário. É muito comum que clientes com interesses em ambos os países (Espanha e Portugal) mantenham estruturas a nível ibérico, e a criação desta estrutura permitir-nos-á ser mais eficientes na organização do trabalho, na comunicação com o cliente e na adaptação dos serviços em função das suas necessidades, tendo por base um profundo conhecimento do mercado local, na aplicação dos melhores padrões internacionais, na experiência adquirida e na personalização do serviço e no conhecimento das políticas internas do cliente.

“A fusão das equipas de Espanha e Portugal evidencia o crescimento que a empresa está a viver, cujo objetivo é garantir que estas novas sinergias possam refletir-se na satisfação dos clientes”, refere a empresa em comunicado. Que sinergias são estas? Pode dar-nos exemplos de negócios?

As sinergias entre equipas traduzem-se na conjugação estratégica e operacional de recursos, conhecimentos e competências de ambas as partes, com vista a melhorar o seu desempenho e atingir objetivos comuns. Ao combinar dois ambientes de trabalho e culturas diferentes, abre-se um vasto leque de oportunidades em termos de integração de experiências locais. Esta partilha de informações e conhecimentos pode ser essencial para adaptar produtos ou serviços a diferentes contextos, o que é crucial neste ambiente empresarial.

A centralização de departamentos-chave, como análise e inovação, marketing e jurídico, oferece múltiplas vantagens. Uma estrutura de dados centralizada, por exemplo, permite uma gestão mais eficiente e coerente da informação, facilitando a análise estratégica e multifuncional que pode conduzir a melhores decisões. A inovação é reforçada pela reunião de talentos de diferentes origens, gerando novas ideias e soluções criativas. Um departamento de marketing centralizado, por exemplo, permite alinhar estratégias e mensagens, mantendo a consistência global da marca e adaptando-se às especificidades de cada um dos locais. Também um departamento jurídico centralizado permitirá assegurar a coerência na tomada de decisões jurídicas em ambas as regiões.

Nos últimos anos, temos tirado partido da tecnologia para desenvolver ferramentas que facilitam a gestão dos ativos, a interação e o serviço que prestamos aos clientes, como por exemplo o Portal do Inquilino para declarações de venda, a app Axset by MVGM, para a gestão e criação de uma comunidade em qualquer tipo de ativos geridos pela MVGM – apartamentos, escritórios, centros comerciais –, e ainda relatórios baseados em ‘business intelligence’ para facilitar a tomada de decisões dos clientes. Estas são algumas das ferramentas que pretendemos disponibilizar, a curto prazo, para os clientes que temos em Portugal.

Desta forma, as sinergias das equipas manifestam-se através da combinação das valências disponíveis em Portugal e Espanha e da centralização de departamentos-chave, com a intenção de maximizar a eficiência, impulsionar a inovação e proporcionar uma adaptação mais eficaz a um ambiente empresarial cada vez mais diversificado e competitivo.

Edifício Cyprium, em Lisboa, é gerido pela MVGM Portugal Créditos: MVGM Portugal

A MVGM “aterrou” em Portugal no final de 2019, antes da pandemia. Que balanço faz da atividade no país?

A MVGM entrou em Portugal com uma grande visão em termos de crescimento e com uma estratégia bem definida, e o país assumiu, desde o primeiro dia, relevância no processo de internacionalização da MVGM, destacando-se, sobretudo, pelo ‘know-how’ que tem sido partilhado com equipas de outros países e pela importância estratégica nos objetivos comerciais ibéricos. 

"A MVGM Iberia gere mais de cinco milhões de m2 de todo o tipo de ativos residenciais, escritórios, retalho, hotéis, logística e alternativos. Destacamos o crescimento da nossa área residencial em Portugal com um portefólio de cinco edifícios para venda no centro de Lisboa. Este é um novo campo de ação, com a proposta de obter mais oportunidades de investimento para os clientes. Temos também novos acordos com alguns parceiros em Portugal que nos permitem prestar serviços adicionais e que cumprem os mais elevados padrões de qualidade"

Igualmente, o talento, a dedicação e o empenho da equipa são os ativos mais valiosos. Por isso, investimos no desenvolvimento, bem-estar e na criação de um ambiente propício ao crescimento profissional e pessoal dos colaboradores. Estamos empenhados na inovação e na tecnologia, conscientes de que estas duas áreas são os pilares que permitirão atingir níveis mais elevados de eficiência operacional e a capacidade de oferecer um serviço de maior qualidade aos clientes.

Os resultados da MVGM em Portugal estão em linha com os objetivos que tínhamos estabelecidos para a empresa. Deixa-nos muito contentes poder vislumbrar a consolidação das atividades e o caminho futuro numa perspetiva ibérica. É um momento que reflete uma maior união e estamos confiantes de que representará uma evolução positiva no percurso da MVGM em Portugal.

Há cerca de um ano, Miguel Kreiseler disse ao idealista/news que a MVGM Portugal geria um conjunto de ativos imobiliários que totalizam cerca de 850.000 m2 e que englobam mais de 30 edifícios de escritórios e multiusos e sete centros comerciais. E agora, um ano depois, quantos ativos estão sob gestão da MVGM?

A MVGM Iberia gere mais de cinco milhões de m2 de todo o tipo de ativos residenciais, escritórios, retalho, hotéis, logística e alternativos. Destacamos o crescimento da nossa área residencial em Portugal com um portefólio de cinco edifícios para venda no centro de Lisboa. Este é um novo campo de ação, com a proposta de obter mais oportunidades de investimento para os clientes.

Temos também novos acordos com alguns parceiros em Portugal que nos permitem prestar serviços adicionais e que cumprem os mais elevados padrões de qualidade.

Portugal está a viver um momento delicado a vários níveis, com uma crise política que se juntou a uma crise habitacional que já se fazia sentir. Como é que a MVGM olha para este cenário? É possível ser otimista, no caso do setor imobiliário?

Somos otimistas, porque o setor imobiliário tem demonstrado até aqui a sua enorme resiliência. Cremos que, apesar dos sucessivos desafios dos últimos anos, o mercado se manterá dinâmico. Acima de tudo, é essencial estarmos totalmente informados sobre a situação atual, compreendê-la, e sabermos refletir sobre as dinâmicas deste cenário e os possíveis caminhos, tendo um setor unido. 

Acreditamos também que existem várias soluções que podem ser implementadas neste contexto, tanto em termos de foco na atração de investimento, reforço do mercado de arrendamento, como no desenvolvimento de soluções alternativas, como o BtR. 

"Portugal continuará no radar e acreditamos que o contexto socioeconómico não elimina aquelas que são as excelentes características que tornam Portugal um país atrativo para quem procura investir"

Na MVGM, queremos demonstrar que a existência de uma gestão profissional será cada vez mais importante para sermos capazes de antecipar e responder ao impacto da inflação e de outros efeitos do contexto económico, dando a maior confiança possível aos clientes, e provando que somos a escolha acertada para os investidores confiarem os seus ativos.

Edifício de esscritórios Burgo, no Porto, está sob gestão da MVGM Portugal Créditos: MVGM Portugal

Portugal continuará no radar dos investidores internacionais, apesar de toda a “turbulência” e incerteza existente?

Portugal continuará no radar e acreditamos que o contexto socioeconómico não elimina aquelas que são as excelentes características que tornam Portugal um país atrativo para quem procura investir. Porém, vemos um receio generalizado, causado pelo contexto nacional, mas também global, e também por isso é cada vez mais importante que exista um aconselhamento próximo de quem procura investir. Na MVGM, é esse o valor acrescentado que queremos continuar a trazer para o mercado português.

Que impacto poderá ter, por exemplo, o fim do regime de Residentes Não Habituais (RNH) e dos vistos gold e o travão ao Alojamento Local neste contexto, de atração de investimento?

É provável que essas medidas possam contribuir, até certo ponto, para alguma retração dos investidores, pois nos últimos anos os vistos gold ou os benefícios fiscais para RNH foram medidas que potenciaram a entrada de investimento no país. Também por isso, é necessário que continuemos a criar condições para que o investimento continue a entrar em Portugal para reforçar o mercado e o parque habitacional das cidades e responder à crise da habitação. 

"(...) É necessário que continuemos a criar condições para que o investimento continue a entrar em Portugal para reforçar o mercado e o parque habitacional das cidades e responder à crise da habitação. É urgente que continuemos a refletir sobre o estado da habitação e a discussão ampla sobre as melhores soluções, e que este debate envolva todos os intervenientes, do setor público ao privado"

É urgente que continuemos a refletir sobre o estado da habitação e a discussão ampla sobre as melhores soluções, e que este debate envolva todos os intervenientes, do setor público ao privado.

Em Espanha também há novas leis no setor imobiliário, nomeadamente na habitação. É possível, de certa forma, comparar o que está a acontecer nos dois países?

É possível comparar a situação em Espanha e Portugal. Em ambos os países, as propostas do Governo para fazer face à crise da habitação foram rejeitadas desde a sua implementação, devido à sua natureza intervencionista e à falta de alinhamento com a dinâmica do mercado. Acreditamos que esta rejeição surge porque ambos os governos abandonaram a política de habitação social, transferindo a responsabilidade para proprietários e empresas privadas.

O carácter intervencionista é comum, especialmente no que diz respeito ao controlo e atualização das rendas e à distinção de diferentes tipos de zonas ou municípios. A este respeito, a lei portuguesa obriga os proprietários a arrendar os imóveis vazios enquanto a lei espanhola se destaca pela ausência de incentivos fiscais para compensar os proprietários.

A opinião maioritária dos especialistas do setor indica que as leis de ambos os países impactam negativamente a oferta e aumentam os preços, uma vez que não têm quaisquer medidas para a promover, pelo que acabam por prejudicar o inquilino, que tem cada vez mais dificuldade em aceder ao arrendamento residencial. Por sua vez, os efeitos das novas leis em Espanha estão já a gerar uma transferência de habitações de arrendamento para habitações temporárias e um aumento artificial dos preços.

Edifício Beloura 13 é gerido pela MVGM Portugal Créditos: MVGM Portugal

O que considera ser crucial mudar e/ou implementar em Portugal no setor imobiliário no geral e em particular no segmento residencial?

É fundamental continuar a unir esforços para criar soluções que respondam à crise de habitação que vivemos, e ao mesmo tempo implementar medidas concretas, que criem confiança e promovam o investimento no país, tão importante para que surjam soluções alternativas e sustentáveis de longo prazo, como são exemplo os projetos BtR. 

Defender os promotores e os investidores começa por colocar os inquilinos em primeiro lugar, e trabalhar para que exista um alinhamento entre proprietários e investidores – são estes que trazem os fundos para o país – e entre os promotores e os construtores. No caso do mercado de arrendamento, acreditamos que será crítico reforçar a construção, simplificar a burocracia e tornar mais estável a componente fiscal e legal, tornando mais atrativo o investimento neste tipo de ativos. É, por isso, fundamental chamarmos mais investidores para este segmento. Por outro lado, compete ao Estado contribuir para a estabilidade legislativa e fiscal para que, em tempo útil, possamos responder às necessidades do mercado e assegurar retorno para estes modelos de negócio, de modo a compensar o risco elevado muitas vezes associado. 

"Defender os promotores e os investidores começa por colocar os inquilinos em primeiro lugar, e trabalhar para que exista um alinhamento entre proprietários e investidores – são estes que trazem os fundos para o país – e entre os promotores e os construtores"

Saibamos olhar, por exemplo, para o que se faz no Norte da Europa, em locais como a Dinamarca, ou Países Baixos, de onde somos originários, onde o BtR é uma realidade, e se tem tirado proveito de outras soluções como o coliving ou habitação colaborativa. Neste formato de habitação, todas as funcionalidades estão concentradas num só edifício, o que dá mais qualidade de vida aos habitantes, ao mesmo tempo que permite reforçar o parque habitacional de forma mais sustentável e eficiente. Além disto, o conceito de coliving pretende que seja possível criar num espaço áreas privadas e áreas partilhadas, por ser um modelo de flexibilidade.

Na MVGM, estamos preparados para fazer a nossa parte e acreditamos que a gestão profissional de topo poderá ter um papel significativo numa evolução sustentada do imobiliário em Portugal.