Guerra no Médio Oriente pode “potenciar as oportunidades para Portugal”

Depois de vários anos à frente da Vanguard Properties, José Cardoso Botelho lançou-se numa outra aventura profissional e anunciou, no início de 2026, a criação da OneMark Properties. Esta nova promotora imobiliária tem, atualmente, sete projetos em estudo nos vários segmentos do imobiliário residencial e quer deixar a sua marca no setor. Mas sem pressas e com um desejo claro: “Fazer projetos de excecional qualidade a todos os níveis e que ajudem a embelezar as cidades”, resume o responsável à conversa com o idealista/news. Sobre o conflito no Médio Oriente o chairman da OneMark Properties considera que, no caso concreto do investimento em imobiliário em Portugal, nem tudo são más notícias.

O encontro com José Cardoso Botelho acontece no Salão Imobiliário de Portugal (SIL) 2026, minutos antes do gestor participar numa conferência. Entre os temas abordados estão os projetos na calha da nova promotora a operar no mercado nacional – “Para já, mantemos um pouco o segredo desta nova história” –, o segmento de ultraluxo em Portugal – “Nunca houve um projeto dessa natureza no país, estamos a preparar um” –, e as medidas anunciadas pelo Governo para a habitação, nomeadamente as de carácter fiscal.

E também falou sobre outro tema que está na ordem do dia: o impacto da Inteligência Artificial (IA) no setor: "Nunca me tinha dedicado a fundo a este tema e nos últimos meses tenho-o feito e fico abismado com aquilo que sou capaz de fazer. Em termos de produtividade, sou capaz de ser dez vezes mais produtivo do que era há seis meses. Estou a dizer isto não é por brincadeira, é verdade. A tecnologia hoje é impresionante”.

Fale-nos um pouco sobre o nascimento da OneMark Properties? 

Começámos no início do ano a preparar o projeto de forma mais intensa. Temos a equipa basicamente criada e vamo-nos dedicar essencialmente a três setores, em que demos nomes distintivos, Signature, Living, que é essencialmente o segmento ultraluxo, luxo e premium, uma área que tenho bastante conhecimento e que existe ainda um mercado muito vasto por explorar em Portugal. [Teremos ainda] o segmento que chamámos Smart Living, que é um Flex Living com uma marca que criámos que será especifica para este segmento. E depois temos o Curated Living, que é um segmento médio, médio-alto para o qual ainda estamos a ajustar uma marca, mas no fundo é trazer o ‘flavour’, digamos o setor mais alto, para apartamentos de um segmento mais médio, com muitos detalhes nos acabamentos, etc. No fundo, tornar o produto mais atrativo, interessante e bonito, e julgamos que isso pode ser um fator distintivo sem afetar o preço. 

Estamos a criar uma equipa pequena, experiente e baseada em tecnologia. Nos últimos seis meses tenho estado particularmente ativo no tema da Inteligência Artificial (IA) e é extraordinário os avanços que se conseguem com a utilização da tecnologia certa para as áreas certas. Vamos ter um conjunto de projetos, que anunciaremos em breve, muito interessantes.

Disse que há ainda muito por explorar em Portugal no segmento de luxo e ultraluxo. O que traz de diferente a OneMark Properties?

No ultraluxo, nunca houve em Portugal um projeto dessa natureza, estamos a preparar um. Tem muito a ver com um conjunto de quatro pilares: arquitetura, interiores, ‘amenities’ e serviços. Estamos a elevar para um expoente máximo estes quatro pilares. Tenho a aprendizagem de nove anos e sei aquilo que o mercado procura. 

O mercado tem evoluído e aquilo que é hoje é muito diferente de quando lancei o Castilho 203 na Vanguard Properties. Hoje há muito mais conhecimento daquilo que é o potencial do mercado e os produtos também evoluem. Temos feito muitas visitas de trabalho, falado com muita gente e analisado muitos projetos, que são mais sofisticados em tudo. Estamos a trabalhar muito nesta matéria e temos sete projetos em estudo adiantado e alguns permitem fazer edifícios de uma classe, seja premium, seja luxo, seja ultraluxo, muito acima do que trabalhámos no passado.

"No ultraluxo, nunca houve em Portugal um projeto dessa natureza, estamos a preparar um. Tem muito a ver com um conjunto de quatro pilares: arquitetura, interiores, ‘amenities’ e serviços. Estamos a elevar para um expoente máximo estes quatro pilares"

São projetos localizados sobretudo na Grande Lisboa, Sines e Grândola. A aposta passa também por outras zonas do país?

A ideia será ir para outras zonas do país. Estamos a pensar no Porto, diria, nos próximos meses, e eventualmente o Algarve. As oportunidades que têm surgido têm sido muito na zona de Lisboa e à volta de Lisboa, por isso começaremos por aí. Mas estamos com vontade de fazer coisas noutros sítios.

José Cardoso Botelho, Chairman da OneMark Properties Créditos: Gonçalo Lopes | idealista/news

Falou em sete projetos. O que nos pode adiantar?

Temos projetos diferenciados. Temos projetos no Flex Living, para apartamentos de menor dimensão com muita inteligência espacial, digamos assim, e tecnologia. Mas também temos um no premium, dois no luxo e um no ultraluxo, e depois outros dois no segmento médio. Queremos ter tudo devidamente organizado e quando for para lançar que seja com pompa e circunstância, como os projetos merecem. Para já, mantemos um pouco o segredo desta nova história.

"Temos sete projetos em estudo adiantado e alguns permitem fazer edifícios de uma classe, seja premium, seja luxo, seja ultraluxo, muito acima do que trabalhámos no passado"

Sobre a atratividade de Portugal enquanto destino de investimento, continua a haver figuras públicas/celebridades interessadas neste nicho de mercado, nomeadamente no ultraluxo?

Existe porque nunca tivemos verdadeiramente produtos feitos para esse segmento. Há muita gente com grande poder de compra, ou que já está em Portugal ou que pretende vir, e havia e há muita falta de produto adequado para esse segmento de mercado. Este conflito no Médio Oriente, se calhar, até vem potenciar as oportunidades para Portugal. Se olharmos para o volume de investimento que era feito no Dubai, em 2025 eram 192 ou 194 mil milhões de dólares… Nós em Portugal estamos em 40,5 mil milhões de euros, sendo que o Dubai é muito mais pequeno. São valores astronómicos. 

Por muita gente que conheço, que vivia ou investia na região, vejo que há muita preocupação do que ali se passa. Muitas pessoas chegaram à conclusão que, afinal, aquilo não é a Suíça do Médio Oriente e estão a pensar noutras regiões do globo, obviamente não só Portugal. Há muitos países que acabam por receber esse tipo de investimento, mas se recebermos uma pequena parte, nem que seja 5% ou 10%, estamos a falar de grandes volumes de investimento. Temos de ser inteligentes enquanto país, em saber captar os melhores investidores destas regiões para potenciar o mercado, porque ainda há muita coisa para fazer. Basta olhar para Lisboa e Porto e ver a quantidade de imóveis que há para reabilitar.

Ou seja, o facto de geograficamente Portugal estar afastado de cenários de conflito pode ser uma mais-valia para atrair investimento imobiliário.

Sendo uma história triste, como é óbvio, e que está a ter consequências em diferentes áreas, nomeadamente no custo de energia, inflação, etc., na área do investimento, Portugal pode beneficiar, porque não é só o Dubai, é Abu Dhabi, Omã, Qatar, Koweit, Arábia Saudita. Aliás, alguns destes fundos soberanos ou grandes fundos dessa região estão a olhar para outros destinos, porque percebem que a situação está complicada e ninguém sabe exatamente quando é que isto vai parar. 

"Há muita gente com grande poder de compra, ou que já está em Portugal ou que pretende vir, e havia e há muita falta de produto adequado para esse segmento de mercado [ultraluxo]. Este conflito no Médio Oriente, se calhar, até vem potenciar as oportunidades para Portugal"

No outro dia falava com uma pessoa de uma grande marca internacional que costuma ter os hotéis cheios, tem dois no Dubai: costumavam estar a 90% [taxa de ocupação] e um estava a 2% e o outro a 15%, e com perspetivas de despedimento. Há uma grande apreensão e para efeitos de investimento outros destinos, como Portugal, Madrid, Málaga (ambas em Espanha), algumas zonas de Itália e Grécia, e não só, podem vir a beneficiar de um fluxo de capital adicional nos próximos tempos.

Voltado aos projetos da OneMark Properties, a construção de casas para a chamada classe média é um nicho para o qual a empresa está também a olhar, apostando na industrialização?

É um passo que já não tem volta a dar. A maior parte das pessoas não quer trabalhar no setor da construção, não quer trabalhar longe de casa e, portanto, há cada vez menos mão de obra qualificada. Por isso, a solução é cada vez mais haver industrialização da construção. Portugal partiu tarde, os espanhóis, por exemplo, estão muito mais avançados. Não tem nada a ver com a qualidade, porque a industrialização, muitas vezes, significa mais qualidade na estrutura, há um controlo de qualidade fabril e, portanto, é o oposto do que as pessoas pensam. Em Portugal estamos a dar os primeiros passos. É o caminho, sobretudo para esse setor, mas não só.

O segmento de luxo e ultraluxo também pode beneficiar da industrialização da construção?

No futuro, para as obras de reabilitação, que serão as mais onerosas, a industrialização não irá ter grande impacto e terão de ser feitas por mão de obra mais qualificada, e muito mais onerosa. Há menor quantidade, a oferta será escassa e essas pessoas, que são verdadeiros artistas, vão-se pagar pelo justo valor da sua competência técnica. No resto, a industrialização vai fazer o seu caminho, que é o maior bolo.

Disse que ainda há ainda muito por fazer, por reabilitar, em Lisboa. Estão em causa edifícios devolutos? 

Terrenos não há muitos. Ainda há algo com alguma dimensão, nomeadamente o grande terreno do Novo Banco. Mas como esse há muito poucos, o que existe é muitos edifícios por reabilitar, alguns serão reabilitados, outros têm de ser demolidos e reconstruídos. O que vai aparecer cada vez mais no futuro serão edifícios existentes, nomeadamente de serviços, que acabam por estar obsoletos, e como estão obsoletos mais tarde ou mais cedo têm de ser reabilitados. Mas isso é por todo o lado. A arquitetura no geral, nos anos sobretudo 70 e 80, estão obsoletos do ponto de vista térmico, acústico e de sustentabilidade. 

Nos próximos cinco anos vai haver uma verdadeira revolução nesses edifícios. A maior parte não tem características físicas que lhes permita manter-se como edifícios de serviços, porque a tecnologia mudou e as empresas querem um pé direito mais alto para permitir acomodar determinado tipo de tecnologias, etc. E, portanto, a solução, na maior parte deles, será ou habitação ou hotelaria, sendo que a solução habitacional será, talvez, a mais comum. 

"O que vai aparecer cada vez mais no futuro serão edifícios existentes, nomeadamente de serviços, que acabam por estar obsoletos (...). Nos próximos cinco anos vai haver uma verdadeira revolução nesses edifícios. A maior parte não tem características físicas que lhes permita manter-se como edifícios de serviços (...), a solução será ou habitação ou hotelaria" 

Falou num investimento inicial de 100 milhões de euros por parte da OneMark Properties em vários projetos. O número tende a aumentar?

As coisas que estão a aparecer permitem-nos, se calhar, olhar para um número muito mais alto que esse. Mas vamos com calma, com os pés assentes no chão, criando uma equipa que seja capaz, se for caso disso, de responder à procura. E com tecnologia. Nunca me tinha dedicado a fundo a este tema da IA e nos últimos meses tenho-o feito e fico abismado com aquilo que sou capaz de fazer. Em termos de produtividade, sou capaz de ser dez vezes mais produtivo do que era há seis meses. Estou a dizer isto não é por brincadeira, é verdade. A tecnologia hoje é impressionante. 

No caso do setor imobiliário, onde e como é que a IA pode fazer a diferença?

Em muita coisa. Desde a elaboração de contratos de promessa de compra e venda a uma velocidade estonteante, bem como regulamentos de condomínio, mas adaptados às necessidades específicas de um edifício. Todo o tipo de documentação jurídica, tendo um advogado envolvido, conseguimos mandar minutas com uma qualidade extraordinária e as coisas são feitas num tempo muito mais curto. E, naturalmente, a custos muito inferiores. Na parte de projeto, os arquitetos, alguns, já estão a trabalhar com este tipo de soluções. E é impressionante porque, não só para estabelecer um projeto, mas depois para perceber as variantes, somos capazes de num dia ter 50 ou 60 variantes de um edifício, se fosse antigamente demorava meses. 

Na produção de imagens 3D, em toda a parte da virtualização, na engenharia, na decoração de interiores e em toda a revisão de projetos… Hoje, tenho a sensação, para não dizer a certeza, que com cinco ou seis pessoas devidamente formadas conseguimos o que faziam antigamente 20 ou 25. E melhor, porque não escapa rigorosamente nada a este tipo de sistemas, sabendo usá-los.

Sobre as medidas do Governo que visam aumentar a oferta de casas para a classe média, como a descida do IVA na construção e a agilização dos processos de licenciamento, qual é a sua visão? 

Tudo aquilo que reduzir o tempo de aprovação de um projeto é muito positivo, até porque o tempo é aquilo que mais influi negativamente na rentabilidade de um projeto. E se influi negativamente, significa que os preços têm de ser adaptados e ajustados para obter a rentabilidade mínima, caso contrário os investidores não investem. E sem capital não há projetos. Diria que as medidas que têm sido anunciadas são positivas. Tudo aquilo cujo objetivo seja reduzir a burocracia, reduzir os tempos de aprovação, etc., é positivo. 

"Diria que as medidas que têm sido anunciadas [pelo Governo para a habitação] são positivas. Tudo aquilo cujo objetivo seja reduzir a burocracia, reduzir os tempos de aprovação, etc., é positivo"

Este tema do IVA a 6% acho positivo, embora fosse muito mais eficaz se pura e simplesmente a taxa fosse de 6% para tudo, porque tenho algum receio que depois a implementação destas medidas seja difícil. [Mas] estou esperançado, pelo menos existe boa vontade e compreensão para os problemas. Paulatinamente, espero que se consiga resolver aquilo que afeta mais o setor, que é o tempo.

Onde ambiciona ou imagina chegar com a OneMark Properties no cenário da promoção imobiliária em Portugal, depois de vários anos na Vanguard Properties?

Não estamos necessariamente à procura de ser o número um em termos de dimensão, não é esse o interesse. O interesse é fazer os projetos mais emblemáticos do país, é nisso que estamos apostados. Fazer edifícios com verdadeira curadoria. Independentemente do segmento, fazer edifícios que a equipa se orgulhe, mas também os nossos filhos e eventualmente netos. Costumo dizer que o setor imobiliário tem uma característica muito específica, que é: tudo aquilo que se faz hoje é destinado a perdurar muitos anos. E daí a nossa preocupação de fazer bem. É nisso que estamos apostados. Fazer projetos de excecional qualidade a todos os níveis e que ajudem a embelezar as cidades.