Construir casas - ou qualquer outro imóvel - está cada vez mais caro. Os custos de construção estão a subir desde o início da pandemia, agravando-se com a inflação gerada pela guerra na Ucrânia. E este cenário tem travado, e até congelado, projetos de construção – e em alguns casos vai fazer com que os preços das casas subam.
Para assegurar a continuidade das obras que já estão em curso e que novas empreitadas se iniciem, o Governo desenhou um regime excecional e temporário de revisão de preços das obras públicas. Este novo diploma, em vigor desde o passado dia 21 de maio de 2021, permite acomodar a subida dos custos dos materiais, das matérias-primas e dos equipamentos nos contratos públicos.
Mas como é que isso se faz? Para responder a esta questão, o idealista/news passou a pente fino o novo diploma e analisou as recomendações do Instituto dos Mercados Públicos do Imobiliário e da Construção (IMPIC) sobre esta matéria. E explicamos agora tudo.
Os dados mais recentes do Instituto Nacional de Estatística (INE) mostram que os custos de construção de habitação nova subiram 11,6% entre março de 2022 e o período homólogo, traduzindo sobretudo a aceleração dos preços dos materiais. E se compararmos o período pré-pandemia (2019) com 2021 esta diferença é ainda maior: os custos da construção subiram 27%, segundo disse Hugo Santos Ferreira, presidente da Associação Portuguesa de Promotores e Investidores Imobiliários (APPII), em entrevista ao idealista/news.
No caso dos privados, Hugo Santos Ferreira admitiu na mesma entrevista que “há uma vontade bilateral de duas partes privadas, promotores imobiliários e empreiteiros, e até dos próprios clientes finais para, no fundo, acomodar os preços da construção”. Mas admitiu que este "aumento brutal” vai acabar por se “repercutir no preço de venda final” das casas e compromete a construção de habitação acessível.
No lado do setor público, Marina Gonçalves, secretária de Estado da Habitação, acredita que “este [novo] diploma venha resolver o problema [dos custos de construção], porque realmente cria um regime extraordinário e excecional de revisão de preços, pelo que à partida é a solução para as empreitadas que estão em curso, aplicando-se também aos contratos que possam vir a ser assinados”, explicou em entrevista ao idealista/news.
Resta agora saber como tudo funciona para efetivar a revisão de preços das obras públicas, que vão ser financiadas por verbas do Orçamento do Estado de 2022. Para ajudar neste desafio, o IMPIC emitiu uma série de recomendações e o idealista/news preparou um guia essencial que responde às principais questões sobre este novo diploma, o decreto-lei n.º 36/2022, que vai estar em vigor até ao último dia de 2022.
As recomendações do IMPIC para proceder à revisão de preços das obras públicas
Para fazer face ao aumento de preços de matérias-primas, materiais, e de mão-de-obra com impactos nas empreitadas de obras públicas, o IMPIC divulgou um conjunto de boas práticas no passado dia 20 de maio, que vem complementar o novo diploma e que se resume no seguinte:
Adjudicação excecional acima do preço base
O novo diploma de revisão extraordinária de preços das obras públicas admite no – artigo 5.º - a possibilidade de adjudicar uma proposta que ultrapasse o preço base apresentado, tendo por base o disposto no n.º 6 do artigo 70.º do Código dos Contratos Públicos, aprovado em anexo ao Decreto-Lei n.º 18/2008, de 29 de janeiro. Isto desde que se cumpram um conjunto de pressupostos, como:
- Todas as propostas apresentadas tenham sido excluídas;
- Haja claro interesse público que fundamente a aceitação;
- Preço da proposta apresentada não exceda em mais de 20% o montante do preço base.
Dado que “o aumento de preços (indeterminável face à instabilidade económica) pode implicar que no momento de apresentação de propostas já não se consiga apresentar preços enquadráveis no preço base, é aconselhável que as entidades adjudicantes prevejam tal possibilidade no programa do procedimento, pois caso contrário, a acontecer a situação prevista no referido normativo, o procedimento terminará com a revogação de contratar nos termos do artigo 80.º do CCP, com fundamento na alínea b) do nº 1 do artigo 79.º do mesmo diploma”, explica o IMPIC.
Previsões no caderno de encargos da obra
O caderno de encargos tem um papel importante, pois “através dele a entidade adjudicante fixa as cláusulas a incluir no contrato a celebrar”, explica o mesmo instituto. E, por isso, para mitigar quaisquer problemas na revisão dos preços das obras deverá ter-se em conta o seguinte, segundo recomenda o regulador:
- Definição do preço base: “as entidades adjudicantes devem, na determinação do preço base, ter em consideração os valores apresentados pelo autor do projeto de execução, montante ao qual pode ser aplicada uma taxa de atualização até 20%, tendo em conta o período de tempo decorrido desde a apresentação do projeto até à data previsível de apresentação de propostas e a variação dos últimos índices da revisão de preços publicados”, explicam.
- Exceção à definição do preço base: regra geral a fixação do preço base é obrigatória, mas está prevista uma exceção desde que a entidade adjudicante apresente uma fundamentação (como a incerteza dos preços), o procedimento permita celebrar contratos de qualquer valor e o órgão competente não esteja sujeito a limites máximos de autorização de despesa (como o Conselho de Ministros por exemplo) ou ao regime de autorização de despesas (empresas públicas).
- Fórmula de revisão de preços: “deve ser solicitado ao autor do projeto de execução, qual o método mais adequado de cálculo de revisão de preços e respetiva periodicidade, uma vez que nesta fase já são conhecidos os materiais e mão de obra necessários à execução dos trabalhos em causa”, recomenda o IMPIC;
- Cláusula de adiantamentos de preço: com a subida dos preços dos materiais, os empreiteiros podem apresentar falta de liquidez para realizar o respetivo pagamento, o que poderá ter repercussões no cumprimento do projeto. E, por isso, o IMPIC recomenda que "o caderno de encargos contenha uma cláusula a permitir o adiantamento de preços, verificados os limites constantes da alínea a) do n.º 1 do art.º 292.º do CCP (ou os limites do n.º 2, caso a despesa ocorra em mais de um ano económico), com prestação de caução de igual valor ao montante adiantado, ficando obviamente o empreiteiro, na sua proposta, com a prerrogativa de solicitar tal adiantamento”.
O que diz o diploma de revisão extraordinária de preços das obras públicas?
Para responder a esta questão, o idealista/news passou a pente fino o decreto-lei n.º 36/2022 publicado no Diário da República a 20 de maio. E responde às principais questões.
1. Qual é o objetivo do regime excecional de revisão de preços das obras públicas?
Este novo regime excecional e temporário de revisão de preços foi criado para “responder ao aumento abrupto e excecional dos custos com matérias-primas, materiais, mão de obra e equipamentos de apoio, com impacto em contratos públicos, especialmente nos contratos de empreitadas de obras públicas”, lê-se no diploma. A ideia passa, então, por adequar a forma de revisão de preços existente no contrato aos custos reais das obras públicas, de modo a acomodar os aumentos sentidos nos custos da construção.
2. A revisão extraordinária de preços aplica-se a que contratos?
Este regime extraordinário de revisão de preços aplica-se a todos os contratos públicos em execução e também aos contratos que venham a ser celebrados. E ainda aos procedimentos de formação de contratos públicos iniciados ou a iniciar, esclarecem no diploma.
De acordo com o IMPIC, a aplicação deste regime depende da iniciativa do empreiteiro e “foi concebido especialmente para os contratos de empreitadas de obras públicas cuja revisão ordinária de preços é obrigatória por força do disposto no artigo 382.º do Código dos Contratos Públicos (CCP)”.
3. Em que tipos de contratos é possível fazer uma revisão de preços das obras públicas?
De acordo com o decreto-lei, este regime aplica-se aos seguintes contratos:
- Contratos públicos de aquisição de bens;
- Contratos de aquisição de serviços: neste caso a sua aplicação depende das categorias de contratos determinados por portaria dos membros do Governo responsáveis pela área das finanças e pela área das infraestruturas e habitação;
- Contratos sujeitos a regras de contratação pública independentemente da natureza jurídica do dono da obra.
Este regime não é, contudo, aplicável aos setores cujos cocontratantes tenham sido abrangidos por medidas específicas de apoio previstas para compensar o aumento dos preços da construção. Por exemplo, esta revisão extraordinária de preços não pode ser acumulada com a revisão ordinária de preços prevista no artigo 382.º do Código dos Contratos Públicos.
4. Os privados podem aplicar este regime de revisão de preços?
O regime foi desenhado para as obras públicas. Mas os privados poderão aplicá-lo se assim o entenderem, segundo esclareceu a secretária de Estado da Habitação ao idealista/news, “Os privados têm uma relação privada contratual, portanto eles podem aplicar qualquer regime. As obras particulares têm uma liberdade contratual entre partes, portanto, o diploma que existe não é um diploma que restrinja, só é aplicado se as partes assim o quiserem”, explicou Marina Gonçalves.
5. Há requisitos a cumprir para pedir a revisão de preços das obras públicas?
Sim. Para que os empreiteiros possam apresentar um pedido de revisão extraordinária de preços das obras públicas, um determinado material, tipo de mão de obra ou equipamento de apoio deverá apresentar cumulativamente o seguinte, de acordo com o diploma:
- Represente, ou venha a representar durante a execução, pelo menos 3% do preço contratual;
- Taxa de variação homóloga do custo seja igual ou superior a 20%.
Se não cumprir um destes requisitos, o empreiteiro já não pode pedir a revisão dos preços da obra pública.
6. Cumprindo os requisitos, a revisão de preços incide só nesse material, equipamento de apoio ou mão de obra ou cobre tudo o que envolve a empreitada?
Se o empreiteiro conseguir provar que pelo menos um material cumpre os dois requisitos, quer dizer que pode fazer o pedido de revisão de preços da obra pública. E, de acordo com a interpretação do IMPIC, “basta um material, tipo de mão de obra ou equipamento de apoio reunir estas condições para ser possível proceder-se à forma de revisão extraordinária de preços abrangendo todos os materiais, tipos de mão de obra ou equipamentos de apoio mais significativos da empreitada, seja a variação para mais ou para menos”.
7. Que elementos deve conter o pedido de revisão de preços das obras públicas?
O pedido de revisão de preços das obras públicas a apresentar pelo empreiteiro deverá cumprir o seguinte, segundo refere o artigo 3º do mesmo diploma:
- Deverá ser apresentado ao dono da obra até à receção provisória da obra;
- Identificar, de forma fundamentada, a forma de revisão extraordinária de preços de entre os métodos previstos no artigo 5.º do decreto-lei n.º 6/2004, que melhor se adeque à empreitada em execução.
8. Quanto tempo tem o dono da obra para se pronunciar sobre o pedido de revisão de preços feito pelo empreiteiro?
O dono da obra tem, em concreto, 20 dias para se pronunciar a contar da receção do pedido de revisão de preços. E como é que se conta o tempo? Considerado que o pedido ocorre em fase de execução contratual e sendo a tipologia regulada pelo CCP, é aplicável à contagem dos prazos o disposto no artigo 471.º deste código, diz o IMPIC. Isto quer dizer que não se inclui na contagem do prazo o dia em que for rececionada a proposta e a partir daí os prazos são considerados contínuos, isto é, não se suspendem nos sábados, domingos e feriados. “Caso o prazo para o contraente público se pronunciar termine num sábado, domingo ou feriado, transfere-se para o 1.º dia útil seguinte”, esclarecem ainda desde o mesmo instituto.
9. E se o dono da obra não se pronunciar sobre a proposta de revisão de preços apresentada?
Se o contraente público nada disser sobre proposta de revisão de preços da obra pública apresentada pelo empreiteiro, dá-se uma “aceitação tácita” da proposta enviada, desde que esta respeite os critérios exigidos.
10. O dono da obra pode apresentar uma contraproposta ?
Sim, o decreto-lei prevê que o dono da obra possa apresentar uma contraproposta de revisão de preços da obra pública, podendo exclusiva e alternativamente:
- Apresentar, de forma devidamente fundamentada, uma contraproposta;
- Realizar a revisão de preços segundo a forma contratualmente estabelecida, sendo, para os casos de revisão por fórmula, os coeficientes de atualização (Ct) resultantes dos respetivos cálculos multiplicados por um fator de compensação de 1,1;
- Incluir determinados materiais e mão de obra com revisão calculada pelo método de garantia de custos, aplicando-se aos restantes a fórmula constante do contrato, sem qualquer majoração.
11. E se não houver entendimento entre o empreiteiro e o dono da obra sobre a revisão de preços a aplicar?
“Se não houver acordo sobre a forma de revisão extraordinária em causa, os preços são revistos com base na contraproposta do dono da obra”, esclarecem no documento. No caso de o dono da obra não ter apresentado qualquer contraproposta, então os preços são calculados pelo método de garantia de custos ou revistos por fórmula, tendo em conta os coeficientes de atualização e o fator de compensação de 1,1.
12. Ao ser aprovada a revisão extraordinária de preços das obras, quando é aplicada? E quanto tempo dura?
A revisão extraordinária de preços aplica-se no mês seguinte ao acordo entre o dono da obra e o empreiteiro. E prevê-se ainda que será aplicada a todo o período de execução da empreitada.
13. O empreiteiro pode pedir uma prorrogação do prazo do cumprimento do contrato?
“Quando se verifique atraso no cumprimento do plano de trabalhos, por impossibilidade de o empreiteiro obter materiais necessários para a execução da obra, por motivos que comprovadamente não lhe sejam imputáveis”, explicam no decreto-lei. Neste caso o dono de obra pode aceitar, no prazo de 20 dias a contar da receção do pedido, prorrogar o prazo de execução sem qualquer penalização e sem qualquer pagamento adicional ao empreiteiro. Se o dono da obra não se pronunciar no prazo estipulado, o pedido é aceite tacitamente.
Neste caso, o empreiteiro deve submeter à aprovação do dono da obra “um novo plano de pagamentos reajustado, que serve de base ao cálculo da revisão de preços dos trabalhos por executar”, refere ainda.
14. Até quando é que é possível pedir revisão extraordinária dos preços das obras públicas?
O regime é aplicável a todos os pedidos de revisão de preços das obras públicas efetuados até ao dia 31 de dezembro de 2022, pelo que todos as propostas rececionadas pelos donos das obras depois dessa data não vão aplicar este regime mesmo que cumpram os requisitos necessários.
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