Só uma SIGI foi criada em 2 anos de regime – porquê?

Já há muito era aguardado um regime em Portugal equivalente aos norte-americanos REIT (Real Estate Investment Trust), para que o país se tornasse – ainda mais – num íman de investimento imobiliário internacional. E, em julho de 2019, o Parlamento português aprovou a formação das chamadas Sociedades de Investimento e Gestão Imobiliária (SIGI). De lá para cá, apenas foi criada uma SIGI – a ORES Portugal. Porquê? O regime de transparência fiscal parece não convidar os investidores internacionais. E a Euronext admite que há aspetos a reformular e espera mesmo poder debater mudanças com o próximo Governo.

Mas afinal o que têm as SIGI de especial? São sociedades cotadas em bolsa, que procuram investir em imóveis para, depois, colocar no mercado de arrendamento e gerar rendimento. Mas, claro, que há regras a cumprir que dizem, por exemplo, que 75% do valor total da carteira tem de estar arrendado por pelo menos 3 anos. Além disso, a lei portuguesa também diz que 20% do capital das SIGI tem de estar disperso por pequenos investidores e que 90% dos lucros têm de ser distribuídos sob a forma de dividendos, escreve o ECO.

As expectativas eram altas para os players do setor imobiliário. Mas até ao momento só uma SIGI foi criada. Trata-se da ORES Portugal, lançada em dezembro de 2019 pela Sonae Sierra e o Bankinter, que resolveram replicar em Portugal o modelo que já tinham em Espanha – a Olimpo Real Estate SOCIMI (Sociedade Anónima Cotizada de Inversión en el Mercado Inmobiliario).

O mercado também esperava a criação de uma SIGI pela Merlin Properties, uma SOCIMI espanhola que tem vários investimentos em Portugal. João Cristina, CEO da Merlin em Portugal, esclareceu que “gostaríamos de ser uma SIGI mas, tal como estão regulamentadas, [a lei] não nos permite”, cita o mesmo meio.

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O que falta mudar o regime da SIGI?

Há muito a mudar neste regime para que possa atrair mais investidores nacionais e internacionais. Na opinião de João Cristina, “o regime das SIGI é, de certa forma, circunscrito a sociedades portuguesas” e isso trava a entrada REITs internacionais no país. O regime de transparência fiscal das SIGI é, no seu entender, um dos principais entraves à adesão de investidores. Isto porque “se um REIT internacional quiser investir em Portugal, tem de formar uma SIGI e dispersar o capital em bolsa”, o que não acontece noutros países como Espanha e França onde se aplica o mesmo regime fiscal, explica ainda.

Em entrevista ao idealista/news, publicada em junho de 2020, Ismael Clemente, CEO da socimi Merlin Properties, explicou que "o que ainda não funciona é o mecanismo intraeuropeu de reciprocidade, ou seja, ainda não temos direito a adquirir o regime SIGI simplesmente por sermos uma SOCIMI. Em Espanha isso é possível, mas em Portugal não, ou seja, por sermos SOCIMI em Espanha não podemos, não temos direito, a ser automaticamente SIGI em Portugal". Ambos os representantes da Merlin Properties acreditam que o Governo português possa rever o regime neste ponto.

Também a Euronext reconhece que possa ser necessário alterar o regime das SIGI para atrair mais investidores. E nestas alterações entra a redução do limiar de participações dos investidores, que atualmente tem de ter, pelos menos, 11 acionistas com menos de 2% de capital para perfazer um mínimo de 20%, refere o ECO.

Outra mudança ao regime passa pelo “refinanciamento de créditos para aquisição de ativos imobiliários”, deixando este de ser “considerado no cálculo do ativo da SIGI”, disse Isabel Ucha, presidente da Euronext, citada na mesma publicação. A responsável disse ainda que espera debater estas mudanças no regime com o próximo Governo.