Viver e trabalhar: como evolui a relação casa-escritório-empresa?

Os trabalhadores, antes da pandemia, iam para o escritório e regressavam a casa no final do dia, numa rotina diária que consumia, em muitos casos, bastante tempo. Essa era a regra. Hoje, com o incremento do trabalho flexível e com as empresas a apostarem em modelos híbridos, o cenário parece estar a mudar de figura. Ganha força a flexibilidade, que não é acompanhada pela mobilidade (de transportes). Paralelamente, os inflacionados preços das casas empurram muitas famílias para localizações mais afastadas dos centros urbanos. Será que, com esta conjugação de fatores, está a ganhar força a procura de espaços de trabalho descentralizados, mais distantes do "miolo" das cidades? E estarão as empresas, nomeadamente de trabalho flexível, atentas a esta tendência? 

O idealista/news foi tentar encontrar respostas para estas e outras perguntas, tendo ouvido vários especialistas do setor imobiliário. Todos são unânimes na importância de aumentar a qualidade de vida dos trabalhadores, de forma a conseguirem conciliar o lado profissional com o pessoal, sendo o tempo um bem escasso. Há, ainda assim, um caminho a percorrer. 

Descentralização das empresas, sim ou não?

• Há uma tendência para as empresas, nomeadamente de trabalho flexível, se instalarem também em zonas menos centrais ou mais afastadas dos grandes centros urbanos, ou seja, mais residenciais?

“Sim, com alguma naturalidade, principalmente pós-covid”, começa por dizer Massimo Forte, consultor e formador especializado em imobiliário. “O teletrabalho passou a ser um novo normal e o equilíbrio entre trabalho, vida pessoal e tempo é fundamental. As pessoas precisam de um sítio para partilhar, colaborar e conviver, especialmente quando a tecnologia se torna mais rápida e abrangente e a capacidade de desenvolvimento de sentido crítico para tomada de decisão é chave, isto só é possível com tempo de reflexão e eliminação de variáveis supérfluas, como o tempo de deslocação entre casa e trabalho”, prossegue. 

Uma visão partilhada pelos responsáveis das mediadoras imobiliárias ouvidos pelo idealista/news. “É uma realidade crescente. O trabalho flexível reduz a necessidade de presença diária nos escritórios, pelo que, naturalmente, muitas empresas, sabiamente e com o intuito de terem maiores áreas a menor preço, têm enveredado por zonas menos centrais. Os colaboradores agradecem, uma vez que tal aumenta a sua qualidade de vida”, adianta Manuel Alvarez, presidente da Remax Portugal.

"O trabalho flexível reduz a necessidade de presença diária nos escritórios, pelo que, naturalmente, muitas empresas, sabiamente e com o intuito de terem maiores áreas a menor preço, têm enveredado por zonas menos centrais. Os colaboradores agradecem, uma vez que tal aumenta a sua qualidade de vida"
Manuel Alvarez, presidente da Remax Portugal

Do lado da ERA Portugal, Rui Torgal comenta, também, que esta é uma tendência que está diretamente ligada à evolução do trabalho híbrido e flexível, tendo havido “uma alteração clara do lado das pessoas, que passaram a valorizar mais a flexibilidade, o teletrabalho e um maior equilíbrio entre vida pessoal e profissional”. 

Segundo o CEO da empresa, o mercado de coworking e de escritórios flexíveis está a crescer a ritmos superiores a 20% ao ano, verificando-se uma maior dispersão da procura e da oferta para fora dos grandes centros, com crescimento em cidades como Braga ou Aveiro. “Isto demonstra que não se trata apenas de uma tendência conceptual, mas de uma realidade já em implementação”. 

Ainda assim, no caso português, esta dinâmica não substitui os principais centros urbanos, avisa Rui Torgal, sublinhando que Lisboa e Porto continuam a ser fundamentais enquanto ‘hubs’ de decisão, talento e rede empresarial. 

Magnific

Uma descentralização parcial e não uma migração total

Uma ideia deixada, também, por responsáveis de consultoras imobiliárias. “O que temos verificado é, em alguns casos, uma descentralização parcial, como complemento e não substituição das localizações nos centros, sobretudo por parte de operadores de espaços de trabalho flexível e de grande dimensão”, indica Mariana Rosa, Head of Office da Dils Portugal. 

"Apesar do interesse crescente por soluções próximas da residência, a concentração de espaços flexíveis continua maioritariamente nos centros urbanos"
Mariana Rosa, Head of Office da Dils Portugal

As zonas centrais, acrescenta, continuam a desempenhar um papel determinante, especialmente para sedes corporativas, funções de representação: “Não se trata, portanto, de uma migração total, mas sim de uma estratégia mais distribuída e flexível. (…) Apesar do interesse crescente por soluções próximas da residência, a concentração de espaços flexíveis continua maioritariamente nos centros urbanos”. 

Pedro Salema Garção, Head of Offices na Cushman & Wakefield (C&W), concorda, em parte, com esta tendência, salientando que há detalhes a ter em conta nesta análise, sendo certo que a localização é um fator crítico e que as acessibilidades e transportes eficientes e a qualidade do edifício e dos espaços de trabalho, bem como a oferta de serviços e ‘amenities’ na envolvente, assumem um papel determinante. 

“Apesar de existirem movimentos pontuais para localizações mais descentralizadas, muitas vezes associados ao trabalho flexível, as zonas residenciais não se afirmam como uma tendência dominante, sobretudo para ocupantes de maior dimensão. Pelo contrário, os polos consolidados e bem servidos continuam a concentrar a procura, precisamente por oferecerem melhores condições globais e uma experiência mais completa para os utilizadores”, resume. 

"Apesar de existirem movimentos pontuais para localizações mais descentralizadas, muitas vezes associados ao trabalho flexível, as zonas residenciais não se afirmam como uma tendência dominante, sobretudo para ocupantes de maior dimensão"
Pedro Salema Garção, Head of Offices na Cushman & Wakefield

Também Frederico Leitão de Sousa, Head of Offices da Savills Portugal, é da opinião de que em Portugal esta não é ainda a tendência. “Quando falamos das duas principais cidades, Lisboa e Porto, o que se observa é uma maior procura por 'Grade A buildings' e em zonas consolidadas de escritórios. O que temos visto é uma maior procura por outras cidades, além das duas grandes metrópoles, tal como Braga e Coimbra”.

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Preço da habitação Vs mais empresas em zonas residenciais

• Os novos modelos de trabalho aumentam o interesse das empresas em estar mais perto das zonas residenciais? 
• O facto de nessas zonas os preços da habitação tenderem a ser mais “acessíveis” contribui para que a oferta de casas aumente? 

Respondendo a estas perguntas, Massimo Forte põe o dedo numa ferida que teima em não sarar, a mobilidade: “Mais que habitação, são as infraestruturas e os meios de transportes que podem fazer a grande diferença para que as empresas possam estar mais perto das pessoas. Se isto não acontece, é natural que as empresas se desloquem até onde as pessoas precisam e não o contrário”. 

O especialista diz acreditar que a oferta de casas tende a aumentar em regiões periféricas e considera que para criar maior oferta e verdadeiro valor imobiliário com novos centros é preciso criar infraestruturas ao nível dos transportes, sobretudo ferroviários, tendo Portugal parado no tempo. “Não podemos esquecer que os imóveis são fixos e por isso a mobilidade é crucial para serem atrativos e alvo de valorização”, enaltece. 

"Mais que habitação, são as infraestruturas e os meios de transportes que podem fazer a grande diferença para que as empresas possam estar mais perto das pessoas"
Massimo Forte, consultor e formador especializado em imobiliário

Manuel Alvarez sustenta que os novos modelos de trabalho valorizam a conveniência e o bem-estar dos colaboradores e que estes, trabalhando mais perto das respetivas residências, despendem menos tempo (e dinheiro) em deslocações, reduzindo-se também o stress.  

Sobre o aumento da oferta de casas em zonas mais residenciais, mais periféricas, o presidente da Remax Portugal lembra que é um “fenómeno que ocorre há já vários anos”. Fenómeno esse, aponta, que ganhou dimensão com a pandemia, pois é possível obter melhores relações qualidade/preço nessas localizações.

Rui Torgal, sem rodeios, atesta que “deixou de fazer sentido pensar o escritório apenas como um espaço fixo no centro da cidade”, estando “o trabalho muito mais ligado às pessoas que ao local”. Ao mesmo tempo, revela, houve uma mudança do lado dos colaboradores, com as pessoas a valorizarem mais a flexibilidade, o tempo que ganham por não fazerem deslocações longas todos os dias e a possibilidade de viverem com mais qualidade de vida, muitas vezes fora dos grandes centros urbanos. “É neste contexto que faz sentido vermos um maior interesse em soluções mais próximas das zonas residenciais”. 

"Deixou de fazer sentido pensar o escritório apenas como um espaço fixo no centro da cidade, estando o trabalho muito mais ligado às pessoas que ao local. (...) As cidades começam, aos poucos, a ser pensadas de forma mais descentralizada”
Rui Torgal, CEO da ERA Portugal

Sublinhando que as cidades começam, “aos poucos, a ser pensadas de forma mais descentralizada”, o CEO da ERA Portugal considera, relativamente à oferta habitacional, “que a pressão sobre os preços nos grandes centros, como Lisboa e Porto, combinada com o crescimento do trabalho híbrido, está a levar mais pessoas a considerar zonas periféricas e cidades secundárias”. “Isso, por sua vez, começa a atrair mais interesse de promotores e projetos residenciais em algumas dessas áreas. Mas é importante sublinhar que ainda estamos numa fase inicial desta transição. Não é uma mudança generalizada em todo o território”, revela.  

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Tendências lineares e transversais… não existem

Em resposta às mesmas questões, Mariana Rosa, Head of Office da Dils Portugal, frisa que os novos modelos de trabalho, em particular o híbrido, vieram alterar a lógica tradicional do escritório único e central, observando-se “um maior interesse por soluções complementares mais próximas das zonas residenciais, nomeadamente através de flex spaces, que permitem reduzir deslocações e aumentar a satisfação e retenção de talento”.

Esta não é, no entanto, uma tendência linear e transversal a todas as tipologias de ocupantes: “Os flex spaces cumprem um propósito específico de proximidade e flexibilidade, mas as grandes empresas continuam, na sua maioria, a privilegiar localizações centrais. Estas organizações procuram manter-se em edifícios icónicos, bem servidos por transportes públicos e inseridos em zonas com forte oferta de serviços e conveniência, valorizando também a componente aspiracional do escritório. (…) Embora a proximidade às zonas residenciais ganhe relevância enquanto complemento, sobretudo em mercados com desafios de mobilidade como o português, a centralidade e a qualidade dos escritórios continuam a ser fatores-chave para as grandes empresas”. 

Sobre a oferta de casas em zonas mais periféricas tender a aumentar, à boleia de preços mais “acessíveis”, Mariana Rosa diz tratar-se de um tema mais complexo e menos linear do que pode parecer. “É verdade que as zonas mais periféricas ou residenciais tendem a apresentar preços de habitação mais acessíveis, o que atrai população e aumenta a procura. No entanto, isso não se traduz automaticamente num aumento da oferta. A capacidade de resposta do lado da oferta continua a depender de fatores estruturais, como a eficiência dos processos de licenciamento, a disponibilidade de solo, a qualidade das infraestruturas e transportes, e o próprio apetite dos promotores para desenvolver novos projetos nessas localizações”. 

Do lado da C&W, Pedro Salema Garção expressa o mesmo sentimento, salientando que preços mais acessíveis em zonas periféricas podem atrair alguma procura e, em certos casos, estimular nova oferta, sendo este, contudo, um processo que depende de fatores “externos”, como licenciamento, custos de construção e, sobretudo, acessibilidades. “Por isso, o crescimento tende a ser gradual e desigual”, lamenta. 

O responsável do departamento de escritórios da consultora imobiliária dá, de resto, o exemplo das zonas de Miraflores, Carnaxide e Oeiras, nos arredores de Lisboa, onde “a oferta residencial deixou há muito de ser verdadeiramente acessível, enquanto nas zonas onde os preços da habitação são mais baixos a oferta de escritórios é praticamente inexistente”. 

“O principal constrangimento continua a ser a escassez de habitação, especialmente acessível e de arrendamento, que já está a impactar o mercado de escritórios. Sem disponibilidade habitacional e sem mobilidade eficiente, Portugal arrisca perder atratividade para ocupantes internacionais e talento qualificado, tornando claro que não é apenas uma questão de preços, mas de condições estruturais para um crescimento verdadeiramente sustentável, tanto no residencial como no ocupacional”, conclui. 

"[Há cada vez mais] jovens que adiam a saída de casa dos pais, casais que permanecem juntos por impossibilidade financeira, pessoas que partilham casa por necessidade e não por opção. Este fenómeno de deslocação da procura para zonas periféricas já está a acontecer e vêmo-lo claramente no terreno"
Rita Bueri, Head of Residential Lisboa da Savills Portugal

Para Rita Bueri, Head of Residential Lisboa da Savills Portugal, no caso concreto do arrendamento, os valores cobrados por inquilinos nos principais polos urbanos, Lisboa, Porto, Coimbra, Braga e Setúbal, têm vindo a subir de forma consistente, ou seja, é cada vez mais difícil para a classe média e para os jovens acederem a uma habitação condigna. 

As consequências, aponta, são visíveis: “Jovens que adiam a saída de casa dos pais, casais que permanecem juntos por impossibilidade financeira, pessoas que partilham casa por necessidade e não por opção. Este fenómeno de deslocação da procura para zonas periféricas já está a acontecer e vêmo-lo claramente no terreno. Municípios como Palmela, Montijo ou Loures, na área de Lisboa, e Maia ou Vila Nova de Gaia, no Porto, registam uma procura crescente por parte de quem foi, na prática, excluído dos centros urbanos pelos preços". 

Perante este cenário, conclui Rita Bueri, "as rendas mais acessíveis nestas zonas deixaram de ser uma alternativa para se tornarem, para muitas famílias, a única solução real”.