Notícias sobre o mercado imobiliário e economia

"A prioridade é assegurar que as pessoas possam continuar a viver nas suas casas"

Secretária de Estado da Habitação, em entrevista ao idealista/news, faz balanço às medidas implementadas no âmbito da pandemia e revela novidades.

Autores: Tânia Ferreira, luis, @jone

"A habitação está na linha da frente no combate a esta pandemia" em Portugal. A garantia foi dada, em entrevista ao idealista/news, pela secretária de Estado da Habitação. Assegurar que as pessoas possam continuar a viver nas suas casas, mesmo quem tem dificuldades em pagar o crédito à habitação ao banco ou a renda ao senhorio - sem comprometer a saúde financeira das famílias, agora e no pós-estado de emergência - foi a grande prioridade do Governo, desde o rebentar da crise, com as várias medidas que têm vindo a ser implementadas, diz Ana Pinho. 

A pensar também no "outro lado da moeda" do mercado de arrendamento, foi criada uma solução para os proprietários com quebras nos rendimentos. Em paralelo, atualmente, está a ser ultimada a criação de uma bolsa de arrendamento acessível, que visa reforçar a oferta de habitação pública - pelo Estado diretamente e em parceria com privados. E podem vir a ser tomadas mais medidas, nomeadamente a nível fiscal na área da habitação. "Isto não é um pacote fechado, poderão vir aqui a ser integradas ainda várias medidas, mas serão sempre ajustadas ao que estiver a ser a monitorização da evolução não só própria doença e da economia, como da sociedade", declara a governante.

Nesta entrevista, realizada em 'streaming' devido ao confinamento, Ana Pinho faz um balanço das medidas em curso na área da sua competência, esclarece dúvidas e faz uma análise aos potenciais efeitos da crise gerada pelo Covid-19, no mercado de arrendamento em Portugal no futuro.

O que explica as medidas tomadas pelo Governo na área da habitação?

As primeiras, que eram mesmo de emergência, foram no sentido de garantir que as famílias não ficavam desalojadas durante este período, porque a habitação está na linha da frente no combate a esta pandemia. Nesse âmbito, foram aprovadas medidas como a suspensão de despejos e a não renovação de contratos de arrendamento. 

Depois destas, foram então aprovadas novas medidas com um objetivo, de mais longo prazo. Ou seja, que não só pretendiam que nesta fase as pessoas não ficavam desalojadas, como pretendem que as famílias tenham condições para, passado este momento de emergência, regularizarem as suas situações e mantenham a sua habitação. 

Ao criar as condições para que os arrendatários possam cumprir atempadamente o pagamento das rendas e criar as condições para que os senhorios possam receber atempadamente, é pensar nos dois lados do mercado de arrendamento. 

De que forma?

No âmbito deste segundo pacote de medidas, foram não só aprovadas moratórias ao crédito à habitação, como foi aprovada uma flexibilização dos atrasos nos pagamentos das rendas, durante o período de emergência e o mês seguinte, permitindo que os arrendatários possam regularizar a sua situação nos 12 meses seguintes ao sucedido. Isto é para arrendatários que tenham tido uma quebra de rendimentos superior a 20%, do que era o seu rendimento normal e uma taxa de esforço superior a 35% com o encargo com a habitação, na parte do arrendamento. 

"Ao criar as condições para que os arrendatários possam cumprir atempadamente o pagamento das rendas e criar as condições para que os senhorios possam receber atempadamente, é pensar nos dois lados do mercado de arrendamento" 

Paralelamente, foi aprovado um apoio do Estado que melhora estas condições e para o qual temos tentado sensibilizar as famílias para as vantagens de recorrer. É um empréstimo do IHRU - Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana que não só custeia e permite que as famílias mantenham o pagamento regular das rendas, mesmo com quebras de rendimentos, conseguindo suportar a diferença do que ultrapasse a taxa de esforço dos 35%, como permite que os valores depois sejam regularizados com condições muito mais favoráveis do que as que estão previstas para quem pura e simplesmente não pague as rendas atempadamente e na íntegra aos senhorios.

A partir de quando têm de voltar a pagar as rendas os inquilinos com dificuldades e em que termos?

Falamos de regularizar esta situação no mínimo a 1 de janeiro de 2021. Ou seja, são sempre seis meses de carência, nunca podendo a primeira prestação ser paga posteriormente a este período. E depois o valor a pagar por mês é de 1/12 avos de cada renda mensal. Ou seja, este empréstimo pode ser regularizado no prazo de um ano, dois anos, três anos… consoante a situação, de forma a que, de facto, seja um encargo sustentável para as famílias, havendo ainda a hipótese de se poder rever estas próprias condições nos casos de mais baixos rendimentos e com sobrecargas maiores com os custos de habitação.

Que mensagem gostaría de passar às famílias que sofrem atualmente dificuldades para pagar as rendas das casas onde vivem?

Aos arrendatários que estejam em dificuldades e ainda não tenham solicitado o apoio do IHRU, queríamos fazer um apelo para que fossem de facto ao Portal da Habitação. As condições são muito mais favoráveis do que deixar de pagar a renda ou outra solução - porque estamos a falar de um empréstimo sem juros, sem comissões e com um período de carência muito alargado, com prestações muito suaves que lhes dará garantias de futuro. O recurso a este apoio beneficia todos e será a forma de garantir que, depois este período atual que está a ser muito difícil, começar a ser ultrapassado, as famílias têm um tempo para se reestruturarem e sairem desta situação sem se verem em dificuldades acrescidas.

Que balanço pode fazer já da implementação desta medida?

Este apoio está em vigor há pouco mais de uma semana, mas cobre já as rendas de abril. Ou seja, a renda devida a 1 de abril já é coberta por este mesmo apoio. Caso os arrendatários não recorram a este apoio, os senhorios de mais baixos recursos podem eles próprios recorrer. O balanço que podemos fazer é relativamente a este apoio, uma vez que não temos dados globais de quantas são as situações de não renovação de contratos ou despejos que estejam suspensas.

Na primeira semana, e ressalvando que o parque habitacional de arrendamento em Portugal é muito pequenino, foram solicitados 729 apoios, a que corresponde um valor global próximo dos 700 mil euros, com uma média de apoio solicitada de arrendatários próxima de 950 euros e pelos senhorios de 1330 euros. É um apoio que já foi solicitado por todo o país, Portugal Continental e ilhas, em 120 concelhos, sendo que, como é normal, as áreas com mais pedidos de apoio são aquelas onde há maior presença do arrendamento, ou seja, Lisboa e Porto, mas também temos Setúbal muito representado. 

"No apoio aos arrendatários, estamos a falar de um empréstimo sem juros, sem comissões e com um período de carência muito alargado, com prestações muito suaves que lhes dará garantias de futuro. O recurso a este apoio beneficia todos"

Há mais pedidos de apoio por parte de arrendatários ou senhorios?

Neste momento, a larguíssima maioria dos pedidos é por parte dos arrendatários. Ou seja, temos de facto muitas famílias que já perceberam que esta é a solução que lhes dá mais garantias e mais apoio e que estão assim a tentar manter as suas rendas em dia juntos dos senhorios.

Há, por outro lado, um segundo fator que leva a que os senhorios possam a vir a ter uma maior representatividade nas próximas semanas. É que para os senhorios poderem solicitar o apoio têm de já ter a comunicação do arrendatário que se vai atrasar no pagamento das rendas ao abrigo deste regime, que comprovam esta quebra de rendimentos. Dado que a portaria que regula quais são estes documentos comprovativos também só tem uma semana, o número poderá ainda crescer no que respeita aos apoios pedidos pelos senhorios. 

O Governo definiu um valor limite para dar de ajudas a este nível?

Não há qualquer limite no valor a dar. O que há é o cumprimento das condições de base, seja para senhorios, seja para arrendatários, e o facto de que só apoia as rendas durante o mês de emergência e no mês seguinte. Estas medidas foram pensadas para que toda a gente que neste momento esteja em dificuldades tenha as condições, não só de permanecer agora na sua casa, como depois deste período, regularizar a situação e continuar a viver na casa onde estava a residir. 

O apoio aplica-se se a habitação for para residência permanente, podendo ser para estudantes com rendimentos, ou que não têm e são os pais que custeiam, o apoio pode ser dado ao fiador do contrato.

E a possibilidade de serem usadas as fianças para ajudar a cobrir dificuldades nos pagamentos de rendas, como foi aprovado em Espanha, faz parte dos planos em Portugal?

O instrumento que temos é este, em que parte significativa da renda é paga pelo Estado, através do empréstimo do IHRU. É depois junto ao Estado que os arrendatários terão que ir regularizando a situação. Juntar a este uma garantia não é algo que faça sentido, porque aqui é o Estado que se substitui a esse pagamento.

Admitem alargar as medidas, nomeadamente, com apoios ao nível fiscal, como tem vindo a ser reclamado?

Neste momento, estamos centrados em dar resposta a todas a estas situações, não só na criação dos instrumentos, como da sua implementação, atempadamente. Ou seja, que os apoios existem, os apoios são acessíveis e estão disponíveis em tempo útil para todas as famílias. 

Estamos numa situação que nenhum país do mundo já viveu. É uma situação nova para todos, cujas evoluções são diárias. A todo o momento podem ser tomadas outras medidas que se considerem que são necessárias. Mas isso é uma avaliação que está a ser feita de forma continúa, todos os dias, tendo em conta não só a situação sanitária, como da própria economia e das carências sociais que daí decorrem. 

Ou seja, isto não é um pacote fechado, poderão vir aqui a ser integradas ainda várias medidas, mas serão sempre ajustadas ao que estiver a ser a monitorização da evolução não só própria doença e da economia, como da sociedade. 

"(Sobre apoios fiscais) Estamos numa situação que nenhum país do mundo já viveu. A todo o momento podem ser tomadas outras medidas que se considerem que são necessárias. Mas isso é uma avaliação que está a ser feita de forma contínua, todos os dias, tendo em conta não só a situação sanitária, como da própria economia e das carências sociais que daí decorrem"

Neste momento, é algo que está previsto?

As medidas que nós tínhamos previstas foram as que foram já apresentadas. Com o evoluir da situação e a sua avaliação poderão sempre ser pensadas novas. 

Os proprietários têm atualmente mais aliciantes para colocar os imóveis em arrendamento habitacional?

Penso que vários proprietários que têm habitações no Alojamento Local poderão verificar agora duas coisas que sempre dissemos: o mercado de arrendamento habitacional é um mercado mais seguro. É de médio e longo prazo, mas tem como contrapartida uma segurança que não tem outro tipo de exploração de rentabilização dos imóveis, que é de maior rentabilidade no curto prazo, mas é também muito mais sujeita a fatores de risco e flutuações.

Por isso, acredito que, não só aqueles proprietários que dependem bastante da rentabilização destes imóveis, e que precisam a curto prazo de rendimentos desses imóveis, podem migrar, como também proprietários que perceberam que talvez a forma mais segura de garantir o seu investimento seja diversificar a oferta e ter, pelo menos, parte do seu parque habitacional orientado para um investimento com rentabilidade de médio e longo prazo, mas com uma outra robustez e segurança, como é o arrendamento habitacional, em particular para a classe média. 

Por outro lado, gostaria de recordar aos proprietários que, neste momento, estejam a equacionar uma transferência habitacional, que temos de facto um conjunto alargado de incentivos para que isso aconteça, desde a não cobrança de mais valias na transferência do seu património para titulo pessoal para este fim, a par do Programa de Arrendamento Acessível que dá de facto várias vantagens, não só a nível da segurança e da estabilidade do rendimento como a nível da própria rentabilidade. É um programa que prevê a isenção da tributação de impostos sobre todos os rendimentos que decorram do arrendamento no âmbito deste programa.

"Acredito que, não só aqueles proprietários que precisam a curto prazo de rendimentos desses imóveis no curto prazo, podem migrar (do AL para arrendamento habitacional), como também aqueles que perceberam que talvez a forma mais segura de garantir o seu investimento seja diversificar a oferta, com rentabilidade de médio e longo prazo, mas com uma outra robustez"

Antecipa alterações no mercado de arrendamento, em termos de oferta e preços?

Temos várias fontes que indiciam que está a haver uma baixa de preços. Os valores do INE ainda não saíram, que são os valores oficiais, mas todos os outros sinais indicam que esteja a haver baixas de preços com diferentes proporções no território nacional. 

Acaba de sair um estudo da Deco, que é a associação de consumidores mais representativa em Portugal, que mostra que o nosso programa de arrendamento acessível de facto vale a pena em todas as regiões do país. E este estudo ainda foi feito comparando o momento pré-crise. E se antes valia a pena, neste momento vale muito mais. Acreditamos, por isso, que vamos ter algum aumento da oferta habitacional para arrendamento, em particular de arrendamento acessível, nos centros das cidades.

Considera assim que, depois de estabilizada a situação atual, o Programa de Arrendamento Acessível se dinamize e seja possível até antecipar alguns dos objetivos traçados pelo Governo?

Acredito que isso seja possível, seja por via do programa do Estado, a nível nacional, seja por via dos programas municipais, que estão a surgir em força também para este fim. 

Uma outra medida que tinham em curso, antes da pandemia, passava pelo aumento da oferta de habitação por via de imóveis do Estado, tanto de forma direta, como em parceria com privados. Em que ponto está esse processo e faz sentido agora um reforço habitacional por parte do Estado, como resposta à crise? 

Sempre tivemos esse objetivo e agora mais do que nunca. Um dos principais objetivos da Nova Geração de Políticas de Habitação é de facto aumentar o parque habitacional do Estado seja para as famílias mais carenciadas, seja através da criação de uma bolsa de arrendamento acessível.

Estamos, neste momento, a ultimar a primeira proposta para avançar com a bolsa de arrendamento acessível do Estado, que não é uma bolsa que tenha um modelo único de parceria com privados, pelo contrário, privilegiamos a promoção direta do próprio Estado para arrendamento acessível.

"Um dos principais objetivos da Nova Geração de Políticas de Habitação é de facto aumentar o parque habitacional do Estado seja para as famílias mais carenciadas, seja através da criação de uma bolsa de arrendamento acessível, que está a ser ultimada"

Tivemos agora um compasso de espera no que poderia estar já aprovado para montar todo este sistema de apoio, mas estamos a retornar em força para relançar a economia, reforçar o investimento e para prosseguir com os objetivos que tínhamos traçado ao nível da bolsa pública de arrendamento acessível.

Está em condições de avançar com alguma data?

Estamos a ultimar a proposta, penso que será no curto prazo, mas não sou conhecida por antecipar datas.