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Que esperar da mediação e do imobiliário em 2021? Certezas e previsões pelos “olhos” de especialistas

Em entrevista ao idealista/news, Gonçalo Nascimento Rodrigues e Massimo Forte falam sobre o setor imobiliário em tempos de pandemia.

Autores: @Frederico Gonçalves, Luis Manzano, @jone

O que esperar da mediação e do setor imobiliário em 2021? Que certezas há e que dúvidas persistem num cenário ainda de crise pandémica? Desafiámos Gonçalo Nascimento Rodrigues e Massimo Forte, especialistas em imobiliário, a responder a estas e outras perguntas, numa entrevista/conversa em que se abordaram vários temas relacionados com o setor, como por exemplo os preços das casas, o mercado de arrendamento, a construção nova e o investimento estrangeiro. “O que espero de 2021 para o mercado imobiliário em Portugal, com muita sinceridade, à partida não é muito diferente daquilo que ocorreu em 2020”, diz Gonçalo, salientando que os investidores estrangeiros não desapareceram nem fugiram do país.

Já Massimo, quando questionado sobre as ilações ou lições a retirar da crise pandémica para a mediação imobiliária, considera, desde logo, que a tecnologia ganhou “um papel enorme”. E coloca o dedo numa ferida: “Há um fator que se calhar a mediação imobiliária tratou menos bem, ou de forma por vezes pouco profissional, que é o fenómeno das redes sociais. Já existem há mais de 15 anos e foram sempre muito mal trabalhadas pela mediação imobiliária”. 

O responsável lembra, no entanto, que “o mercado continua muito a ser de contacto, de rua, principalmente onde há pouca oferta”. “Não se pode esquecer que o mercado está na rua”, afirma, deixando um aviso: “Um agente imobiliário/mediador tem de ser cada vez mais profissional, as pessoas procuram a confiança, no sentido de alguém que é honesto, que diz a verdade, que sabe aquilo que está a dizer, que diga as coisas certas e que se comprometa naquilo que vai fazer”.

Isto é apenas um resumo do que nos disseram Massimo Forte (MF) e Gonçalo Nascimento Rodrigues (GNR). A conversa, em maior detalhe, pode ser lida a partir de agora.

Massimo Forte e Gonçalo Nascimento Rodrigues / Ana Luzia Delgado
Massimo Forte e Gonçalo Nascimento Rodrigues / Ana Luzia Delgado

O que esperar do ano de 2021 para a mediação imobiliária em Portugal?

MF: Em 2021, a mediação imobiliária, já passaram três meses e qualquer coisa, ao nível dos resultados não se pode queixar, porque realmente o trimestre correu bastante bem, pelo menos na generalidade das agências imobiliárias que conheço, trabalho e tenho dados. Existe algum otimismo pelos resultados, pelo mercado que não parou, pelas vendas que se continuam a fazer. O mercado está continuamente a trazer novas pessoas, novos agentes para dentro da mediação. O nível de serviço, no entanto, não tem melhorado, até pelo contrário, anda-se muito ainda na especulação, e a angariação tem sido o ponto mais crítico, devido à falta de produto que ainda existe na generalidade. 

O que podemos esperar é um ano muito parecido a este primeiro trimestre, a não ser que o mercado realmente mude, e se mudar as coisas se calhar vão ter tendência a ser mais difíceis. O que digo de mudar é não tanto ao nível do preço, de subidas e descidas, mas mais no número de transações, e eventualmente alguma dificuldade de financiamento para algumas pessoas. A escassez de oferta também não é muito interessante para a mediação, e tem de melhorar a questão da angariação, a partilha, que tem um papel importantíssimo quando o mercado é escasso. 

"Existe algum otimismo pelos resultados, pelo mercado que não parou, pelas vendas que se continuam a fazer. O mercado está continuamente a trazer novas pessoas, novos agentes para dentro da mediação"
Massimo Forte

O que esperar do ano de 2021 para o setor imobiliário em Portugal?

GNR: O que espero, com muita sinceridade, à partida não é muito diferente daquilo que ocorreu em 2020. Continuo a aguardar um mercado muito transacional, com muita procura, uma procura muito forte e muito ativa, e ainda com escassez de oferta. Mas há um conjunto de variáveis que importa seguir e monitorizar, porque também acredito que, mais tarde ou mais cedo, o mercado vai atravessar uma mudança. Que variáveis são essas? Ponto número um, a disponibilidade da banca em continuar a conceder crédito para a compra de casa, o que é fundamental. Ponto número 2, as taxas de juro. Quando começarem a subir, o que acabará por acontecer, isso terá reflexo no financiamento para a compra de casa, no poder de compra de um português em termos de aquisição de uma habitação própria permanente e nos rendimentos das pessoas. E depois, o aumento do desemprego, se continuar com o volume que vimos no início já de 2021.

O mercado, mantendo-se nos próximos meses num cenário que já vem de 2020 num período pós-pandémico, não terá alterações muito substanciais. Agora é bom perceber que o mercado imobiliário, e principalmente no segmento residencial, é muito heterogéneo. Há imensas diferenças micro-locais e aquilo que podemos delinear como o futuro de curto prazo para determinado mercado pode não ser verdade para outro mercado ao lado. É sempre muito perigoso e ingrato estar a estabelecer grandes tendências ou desenvolver generalidades sobre o mercado imobiliário, que é tudo menos genérico. Mas, para já, não creio que vá ser assim tão diferente daquilo que foi em 2020, já num período pós-pandémico.

Portugal continua a ser atrativo para os investidores, nomeadamente estrangeiros? 

GNR: O mercado estrangeiro, o investidor estrangeiro, não desapareceu, nem fugiu do nosso mercado imobiliário. Aliás, as transações junto de estrangeiros, apesar de mais difíceis pela questão da distância, continuaram a ocorrer em 2020 e continuam a ocorrer em 2021. Mas é muito importante perceber que este interesse que o mercado imobiliário português tem, e que é evidente enquanto destino apetecível na Europa, a partir do momento em que deixarmos de ter uma almofada financeira do Banco Central Europeu (BCE) desaparece. Ou seja, o interesse em investir em imobiliário em Portugal está tão ou mais dependente hoje de variáveis macroeconómicas e financeiras como estará dependente das características intrínsecas que o país tem e continuará a ter, mas elas per si não serão suficientes a partir do momento em que deixarmos de ter apoio por parte do BCE. 

"O mercado estrangeiro, o investidor estrangeiro, não desapareceu nem fugiu do nosso mercado imobiliário. Aliás, as transações junto de estrangeiros, apesar de mais difíceis pela questão da distância, continuaram a ocorrer em 2020 e continuam a ocorrer em 2021"
Gonçalo Nascimento Rodrigues

Que ilações ou lições há a retirar, de forma genérica, da crise pandémica para a mediação imobiliária? 

MF: Esta crise pandémica acabou por alertar e por fazer quase de forma natural uma atualização, uma adaptação. Primeiro diria que a tecnologia ganha um papel enorme, e podemos especificar, não só as ‘meta searches’ que já existiam, mas um fator que se calhar a mediação imobiliária tratou menos bem, ou de forma por vezes pouco profissional, que é o fenómeno das redes sociais. As redes já existem há mais de 15 anos e foram sempre muito mal trabalhadas pela mediação imobiliária. Ver um perfil no Facebook, no Instagram ou no LinkedIn de um agente imobiliário é, por vezes, assustador. Isto é uma grande lição, porque as redes sociais vieram para ficar. São um canal fundamental, não apenas na reputação e na imagem de marca, no ‘branding’ pessoal, mas também na geração de ‘leads’. Esta é uma das grandes inovações. 

Outra questão importante, e é um pouco contraditório o que vou dizer, é que com muita tecnologia também surgiu a ideia de que as pessoas vão ficar todas em casa, porque se conseguem fazer negócios, mas não é bem assim. O mercado continua muito a ser de contacto, de rua, principalmente onde há pouca oferta, para encontrar casas e oportunidades: não basta ir à internet. Não se pode esquecer que o mercado está na rua.

"As redes já existem há mais de 15 anos e foram sempre muito mal trabalhadas pela mediação imobiliária. (...) As redes sociais vieram para ficar"
Massimo Forte

Em última conclusão, diria que um agente imobiliário/mediador tem de ser cada vez mais profissional e que as pessoas procuram a confiança, no sentido de alguém que é honesto, que diz a verdade, que sabe aquilo que está a dizer, que diga as coisas certas e que se comprometa naquilo que vai fazer. A credibilidade. Se há coisa que se percebeu, porque estamos muito expostos, é que um agente imobiliário muitas vezes não é muito credível, não tem a informação correta, diz coisas que por vezes não batem certo. E a tecnologia, com a sua transparência, com a capacidade de toda a gente saber de um assunto, traz de forma menos interessante para alguns agentes imobiliários a possibilidade de não serem tão credíveis, o que faz com que a classe precise de melhorar ao nível do serviço em dois aspetos: confiança e credibilidade. 

O perfil dos compradores mudou com a pandemia? 

MF: Não tenho essa sensação tão clara. Poderá acontecer que há mais cuidado na questão de comprar uma casa com varanda, por exemplo, mas deve ter sido uma pseudotendência inicial. O que se nota é que as pessoas continuam a comprar perante os desejos e necessidades que antigamente compravam, pode haver uma ligeira sensibilidade, mas de repente toda a gente agora dizer que vai ou quer comprar moradias isoladas no Alentejo… isso não noto muito. Em relação aos tempos de absorção, acho que estão mais lentos. É normal, porque o comprador em crise, ou em pseudocrise, tem mais medo, e vai demorar mais tempo na escolha do imóvel, é muito mais cuidadoso. A mediação tem mais uma vez um papel fundamental, o de atenuar esses receios, através de informação correta, credível, que faz com que a haja menos receios para adquirir um imóvel. 

"O perfil dos compradores ter mudado com a pandemia? Não tenho essa sensação tão clara. Poderá acontecer que há mais cuidado na questão de comprar uma casa com varanda, por exemplo, mas deve ter sido uma pseudotendência inicial. O que se nota é que as pessoas continuam a comprar perante os desejos e necessidades que antigamente compravam"
Massimo Forte

É expectável que os preços das casas continuem a subir, mesmo que de forma mais lenta?

GNR: Sobre este tema tenho um sentimento ambivalente. É muito difícil generalizar, porque podemos genericamente dizer que o mercado imobiliário em Portugal começa a corrigir, mas há zonas que continuam a valorizar. O que é curioso verificar é que em momentos de maior contração económica, o reflexo que a prazo naturalmente se sente nos mercados imobiliários é uma correção dos preços das periferias para os centros. Isso é o que é normal acontecer. E não é o que está a acontecer nesta conjuntura, bem pelo contrário.

Aquilo que estamos a verificar é uma sustentação, e em muitos casos uma contínua subida do preço de venda dos imóveis residenciais fora dos grandes centros urbanos, e uma correção nos centros mais históricos. O que se esperaria acontecer, uma fuga para o que é mais resiliente, que tipicamente são as localizações mais centrais das cidades, não está a acontecer, porque a procura continua muito forte, com um ritmo muito acentuado, sem capacidade de resposta por parte da oferta e com disponibilidade da banca em conceder crédito. E num mercado como o nosso, que é maioritariamente nacional, que compra casas para habitação própria permanente e que só o consegue fazer com recurso a crédito, enquanto essas variáveis se mantiverem o mercado continuará saudável.

"Aquilo que estamos a verificar é uma sustentação, e em muitos casos uma contínua subida do preço de venda dos imóveis residenciais fora dos grandes centros urbanos, e uma correção nos centros mais históricos"
Gonçalo Nascimento Rodrigues

Acresce ainda o fato da pandemia ter trazido uma alteração comportamental da procura. Havia muitos portugueses que estavam a adiar uma decisão de trocar de casa num período pré-pandémico. Por receio, porque os preços das casas já estavam muito altos, por receio de querer mudar de vida, de enquadramento familiar, de uma realidade mais urbana etc., e parece-me que a pandemia veio acelerar uma decisão e mudar o comportamento de muitos portugueses. Algumas coisas vieram para ficar: a necessidade de um espaço adicional numa casa para ‘homeoffice’, a vontade de querer um qualquer espaço exterior, por muito pequeno que seja, a velocidade de internet numa habitação... Mas é ainda extemporâneo dizer que todos estes movimentos que sentimos da procura são estruturais. 

Gtres
Gtres

Tem havido, de facto, uma aposta na construção nova em Portugal?

MF: É verdade que vai havendo mais produto, mais projetos, mas não é só esse produto novo que vai fazer com que os preços baixem. Não estou a ver assim de repente tanta construção nova de um dia para o outro que vá fazer com que os preços baixem.

GNR: Nós há 30 anos apostámos no modelo de construção nova de raiz nas periferias das cidades, e o que isso fez foi transferir procura de um sítio para o outro, o que descurou os centros das cidades, que ficaram anos sem ser reabilitados. Em 20 anos, grosso modo, construímos mais 500 mil novas casas que novos agregados familiares entraram para o mercado, um desequilíbrio gigantesco da oferta nova face à procura. Este ciclo mais recente dos últimos dez anos mostra-nos um figurino um pouco diferente.

O que o mercado andou a fazer foi absorver aquilo que existia, que para todos os efeitos era usado, e a oferta não desenvolveu novo produto. E chegámos a um ponto em que se generaliza a conversa de que é preciso oferta nova, e que sem esta o mercado não vai estabilizar e os preços não vão corrigir. Mas é preciso perceber que a oferta nova que estava projetada, que demora tempo a entrar para o mercado, foi pensada para um mercado que não sei se vai continuar a existir em dimensão suficiente para a absorver, ou seja, para uma determinada procura que agora já não é a mesma. Temos necessidade de oferta nova, mas para a esmagadora maioria do nosso mercado, que é nacional, trabalha cá, tem cá os seus rendimentos, precisa de casa para morar e só consegue comprar com recurso a crédito. Não se vê oferta nova a ser construída com T2 a serem vendidos a 200.000 euros.

"Temos necessidade de oferta nova, mas para a esmagadora maioria do nosso mercado, que é nacional, trabalha cá, tem cá os seus rendimentos, precisa de casa para morar e só consegue comprar com recurso a crédito. Não se vê oferta nova a ser construída com T2 a serem vendidos a 200.000 euros"
Gonçalo Nascimento Rodrigues

Os fatores de produção no imobiliário, concretamente na habitação, são extraordinariamente caros, começando pelo solo, passando pelos projetos e acabando na construção, e nunca esquecendo a fiscalidade, que é gigantesca. Era importante haver uma alteração na política de solos, na política fiscal e na legislação que dê-se mais confiança à oferta, para esta entrar no mercado e promover habitação nova também para arrendamento. O arrendamento funciona como estabilizador normal no mercado, porque havendo oferta as pessoas arrendam, e aumentando a procura pelo arrendamento aumenta a disponibilidade do investidor em disponibilizar mais oferta. E isso diminui a procura de casa para comprar e corrige os preços da compra.

Os bancos continuam disponíveis para emprestar, mesmo em tempos de crise pandémica. Seria expectável que assim fosse?

GNR: Nos tempos áureos do crédito à habitação, no início do século XXI, a banca em Portugal emprestava qualquer coisa como 20 mil milhões de euros por ano, o ano 2020 fechou com 11,4 mil milhões de euros. O diferencial é ainda gigante. 

É preciso contextualizar o momento, que é altamente propício para o investimento em ativos reais, e o imobiliário é um ativo real. Os investidores – quem tem mesmo muito dinheiro – vão pôr o dinheiro onde? Em ativos, nas casas, no imobiliário. Arrisco dizer que a pandemia, que há pouco mais de um ano todos achavam que ia dar cabo da economia e do mercado imobiliário, está a ter o efeito exatamente contrário no setor. Se não tivéssemos pandemia, arriscaria dizer que os preços já estavam a corrigir de forma natural. As pessoas compram casas porque não têm alternativas de investimento, têm é de as ter.

Se os valores praticados no mercado de arrendamento baixarem a procura irá aumentar, mesmo sabendo-se que os bancos estão disponíveis para financiar a aquisição de casa? 

GNR: Isto desemboca numa outra questão que, para mim, é uma pecha gigantesca no nosso país, que é a educação. É uma visão altamente redutora da decisão de comprar ou arrendar, e assenta num pressuposto que o imobiliário valoriza todos os anos. Acredito que as novas gerações vão começar a olhar para o imobiliário, e para tudo, de uma forma diferente, que é a lógica de utilização e não de propriedade. Isto é geracional. O mercado imobiliário demora muito tempo, é muito lento, são gerações. 

Que papel terá a tecnologia no mercado imobiliário?

GNR: Vai desempenhar um papel fundamental no mercado imobiliário, mas até ao ponto em que se conseguir casar com as características dos ativos imobiliários. A partir do momento em que a tecnologia quiser ser mais rápida e substituir-se ao próprio ativo imobiliário morre, porque as pessoas não vão ver utilidade naquilo. Acharmos que se pode pensar e/ou investir no imobiliário como se pensa e/ou investe em bitcoins, por exemplo, em que há gráficos e investe-se no momento através do telemóvel, é possível do ponto de vista teórico, mas essa tecnologia nunca me vai dar a realidade do dia a dia do mercado imobiliário, porque é um ativo imobiliário e não mobiliário, ilíquido, pouco transparente.

Quais são os principais desafios que atravessa a mediação imobiliária e o setor imobiliário, no geral?

MF: A mediação precisa urgentemente de ser credenciada e, de forma generalizada, de ser profissionalizada, e estamos a perder tempo, porque seria com o mercado em alta que se devia pensar nisto. O mercado em alta vai fazer com que a mediação imobiliária esteja em alta. Um profissional, com o mercado em alta ou em baixa, deverá ter sempre um planeamento para se adaptar aos vários momentos. Apesar de ser um negócio de pessoas para pessoas, o agente imobiliário deve incorporar cada vez mais tecnologia na sua atividade, mas tecnologia útil e utilizável, porque são coisas diferentes. 

"A mediação precisa urgentemente de ser credenciada e, de forma generalizada, de ser profissionalizada, e estamos a perder tempo, porque seria com o mercado em alta que se devia pensar nisto"
Massimo Forte

GNR: Há uma enorme necessidade de uma política completamente nova, estruturada, estratégica, de longo prazo para o mercado imobiliário. Falámos da componente do arrendamento, mas mesmo na mediação imobiliária, o mercado tem de ser reestruturado e repensado. Não faz sentido que os mediadores não tenham de ter licença e formação contínua obrigatória. No setor da avaliação imobiliária, as regras de acesso à credenciação da CMVM, ou inclusive para acesso à carteira de um perito avaliador, têm de ser alteradas, e o mercado tem de ser regulado, inclusive ao nível dos honorários.

Falámos da necessidade de oferta nova, da necessidade de reestruturação total no segmento de arrendamento, mas precisamos de novos veículos de investimento que sejam adequados a estas novas realidades do mercado, não é só uma nova política fiscal e legislativa. Precisamos de uma verdadeira política para habitação em Portugal, que tem de tocar todas as capelinhas, todos os ‘players’: os arquitetos, os projetistas, os avaliadores, os mediadores, os investidores, os gestores etc. E perceber o que cada um pode trazer de novo para o mercado, que necessidades têm. A política tem de ser desenvolvida nesse sentido, e sempre pensando no bem comum do cidadão, com o objetivo de cumprir com a Constituição da República Portuguesa, de que a habitação é um direito.