Subida do preço das casas à venda chegou para ficar - sim ou não?

O impacto da inflação no mercado imobiliário europeu vai continuar a fazer-se sentir nos próximos quatro anos, aponta o relatório mais recente da S&P Global Ratings. Agora, os preços das casas estão a subir ao ritmo mais rápido desde 2006, registando-se um aumento anual de 6,9% no segundo trimestre de 2021. Em Portugal, a subida dos preços das casas deverá continuar, mas a um menor ritmo. Mas sobre este ponto não há consenso entre especialistas. Quais são os futuros possíveis?

A pandemia da Covid-19 teve um impacto no mercado residencial. A procura e os preços das casas aumentaram de tal forma que atingiram valores que já não eram vistos desde a crise financeira global, que se instalou em 2008 devido à bolha imobiliária que rebentou nos EUA e rapidamente se alastrou para a Europa, atingindo fortemente alguns países, como por exemplo a vizinha Espanha. Mas agora as circunstâncias são outras: muitas famílias têm uma almofada financeira, há taxas de juro baixas nos créditos habitação e a oferta de casas é escassa.

A verdade é que os preços das casas estão a aumentar nos mercados europeus à maior velocidade registada nos últimos 15 anos. Mas porque é que isto acontece? E quais são os futuros possíveis para este presente?

Preços das casas a subir na Europa - porquê?

Apesar do impacto inicial da pandemia, os mercados residenciais na Europa estão a recuperar-se a um ritmo mais rápido do que as restantes economias mundiais. E na sua grande maioria a elevada procura que fez aumentar o volume de transações para números superiores aos registados antes da pandemia. Em Portugal, os negócios estão a fluir de tal modo que foram vendidas cerca de 96.612 casas entre janeiro e junho de 2021, mais 10 mil habitações do que no mesmo período de 2019, apontam os dados do Instituto Nacional de Estatística (INE).

E são vários os fatores estão por detrás do aumento da compra e venda de casas. Um deles passa mesmo pelas novas necessidades habitacionais das famílias, que tomaram forma depois de viverem meses confinadas em casa. Agora, as pessoas procuram casas com melhores áreas para viver e trabalhar e ainda espaços ao ar livre. Procuram, acima de tudo, viver com melhor qualidade de vida, como apontou o estudo Bloom Consulting Portugal City Brand Ranking 2021.

Esta mudança gerou uma corrida na procura de novas casas nas periferias dos grandes centros urbanos, onde geralmente os preços das casas são mais baixos. Isto foi especialmente verdade em países como a França e o Reino Unido, destaca o relatório da S&P Global. Também se verificou um ponto de viragem em Portugal: depois de décadas marcadas pelo êxodo rural, agora verifica-se uma tendência em sentido contrário, com uma maior vontade de sair dos grandes centros urbanos para o campo, mostrou ainda o relatório da Bloom Consulting.

A somar a tudo isto, as condições para aceder ao crédito habitação estão mais facilitadas em vários países. Por um lado, a taxa de juro na zona euro caiu para um novo mínimo histórico de 1,32% sobre os novos empréstimos. E, por outro, a capacidade de poupança das famílias aumentou durante a pandemia, o que lhes conferiu uma maior estabilidade financeira na hora de pedir o crédito habitação e de pagar as prestações mensais. As estimativas da S&P Global apontam mesmo que as famílias europeias conseguiram poupar cerca de 6% do PIB da zona euro entre o primeiro trimestre de 2020 e o segundo trimestre de 2021, valor que equivale a cerca de 1,7% do valor do stock de casas da zona euro.

A oferta de casas é estruturalmente escassa em algumas economias, como é o caso da portuguesa, onde o parque habitacional só aumentou 1% na última década - 5,88 para 5,96 milhões de casas entre 2011 e 2021 -, segundo concluiu o estudo ‘Living Destination’ da JLL recentemente apresentado. E como está a saúde do setor fundamental para que a oferta aumente? Embora se tenham mantido resiliente durante a pandemia em vários países, o setor da construção atravessa um período de vários desafios. Segundo a S&P Global, a “atividade de construção está perto de sua capacidade máxima” a nível europeu. O aumento da atividade contrasta com a falta de mão de obra qualificada e com as limitações na receção das mercadorias. Tudo isto tem gerado um aumento dos preços da construção, que já está a inflacionar os preços finais das casas.  

Todos os fatores estão reunidos para fazer escalar os preços das casas. Mas, nos próximos meses, a S&P Global prevê que dois dos três principais pilares responsáveis por este aumento tenderão a desaparecer: as poupanças das famílias e a política monetária flexível. “Esperamos que o maior aumento nos preços das casas atinja o pico em meados de 2021 na maioria dos países europeus. Como a oferta de novas casas não consegue acompanhar a elevada procura, esperamos que o aumento dos preços das habitações continue nos próximos quatro anos”, afirmam. Mas será mesmo assim?

Opiniões dividem-se sobre a trajetória dos preços das casas em Portugal

Os preços das casas não pararam de subir em território nacional mesmo durante 2020, ano que marca o início da pandemia. As estimativas do relatório da S&P Global mostram que em Portugal os preços das casas registaram uma subida anual de 8,9% em 2019 e de 8,6% em 2020. E as previsões apontam para um abrandamento desta tendência, com 2021 a fechar com uma subida anual bem menor, na ordem dos 4,9%. Daqui em diante, prevê-se que os preços das habitações continuem a subir em território nacional, mas a um ritmo mais moderado: 5,0% em 2022, 4,6% em 2023 e 4,1% em 2024.

A chegada da pandemia levou muitos profissionais do setor a pensar que os preços das casas poderiam estabilizar ou, então, “encontrar um novo equilíbrio do mercado entre a oferta e a procura, com preços mais baixos. Mas verdade é que isso não aconteceu”, comenta Luís Nunes, CEO da ComprarCasa, entrevistado pelo idealista/news durante o Salão Imobiliário de Portugal (SIL2021) que decorreu entre de 7 e 10 outubro de 2021.

É, sobretudo, a falta de produto que tem feito escalar os preços dos imóveis, sublinha António Falé, diretor geral da Remax Portugal, que acredita que é esse fator que “faz com que as pessoas que tenham um produto disponível, possam oferecer um preço maior”. Mas tudo isto poderá mudar em breve. Na sua perspetiva, “com todas as evoluções que há no mercado imobiliário, a tendência é que haja uma normalização dos preços, que não haja uma subida, mas a realidade é que até à data estamos a assistir a essa subida”.

Esta é uma opinião partilhada por Paula Fernandes, CEO RAR Imobiliária, que acredita mesmo que “o mercado residencial tenderá a consolidar a tendência de ligeira quebra de valores médios transacionados, consequência de um aumento de produto direcionado à classe média e à medida que o apoio do Governo durante a pandemia seja eliminado e a evolução do mercado de trabalho se torne menos favorável ao rendimento familiar”, partilha em entrevista ao idealista/news.

A verdade é que os preços das casas para comprar estão a crescer há vários anos no país - muito mais do que os salários em Portugal, segundo aponta o Fundo Monetário Internacional. E mais do que é considerado recomendável pelas autoridades económicas. Os dados mais recentes do Eurostat mostram que Portugal é um dos países da União Europeia que está em risco de bolha. Isto porque há cinco anos consecutivos que o valor das casas no mercado português apresenta variações anuais superiores a 6%, valor a partir do qual a Comissão Europeia considera que um mercado está em risco de bolha de preços.

Como vão evoluir os preços das casas em cada país?

À medida que as poupanças são absorvidas e os bancos centrais começam a apertar as suas políticas monetárias, a evolução dos preços das casas vai ser afetada, mas tudo depende dos fatores de cada país, segundo aponta o relatório da S&P Global.

Em Portugal, o turismo e a compra de casas por estrangeiros vão continuar a impulsionar o crescimento dos preços da habitação em território nacional, agravando cada vez mais a acessibilidade nas regiões onde os valores das casas são maiores, como em Lisboa, aponta o documento.

No país vizinho, Espanha, o crescimento dos preços das casas desacelerou no ano passado para o valor mais baixo desde 2013. As regiões que registaram as maiores taxas de crescimento antes da pandemia -  como Madrid e Barcelona ​​e áreas turísticas – viram os preços descer em 2020. O segundo trimestre deste ano foi um ponto de inflexão, verificando-se taxas de crescimento positivas, sobretudo devido às melhores condições económicas e de trabalho no país. Também as perspetivas de uma retoma forte do setor do turismo no próximo ano impulsionaram o mercado.

Em Itália, enquanto o mercado saiu do ciclo de queda de preços, a dinâmica da procura enfraqueceu. A próxima reforma tributária pode criar alguma incerteza no curto prazo, o que pode atrasar algumas decisões ao nível do investimento habitacional.

Na França, o interesse na compra de casas verificou-se mais fora da capital. Já as transações em Paris ainda não recuperaram aos níveis pré-pandémicos. A subida dos preços das casas têm sido mais forte nas periferias da cidades, como em Lille ou Lyon.