O conflito armado entre a Rússia e a Ucrânia está nas bocas do mundo e a deixar milhões de famílias desalojadas. Muitas fogem para o Ocidente em busca de paz. E Portugal é um dos países escolhidos para recomeçarem as suas vidas. E antes da guerra? Será que as famílias residentes na Ucrânia mostravam interesse em comprar casas em território nacional?
Os dados mais recentes do Instituto Nacional de Estatística (INE) enviados ao idealista/news - que não refletem o período da pandemia - mostram que sim: só em 2019 foram adquiridas 44 casas por residentes na Ucrânia, num investimento total de 3,59 milhões de euros. Mas o que estes números também deixam claro é que os residentes na Rússia têm investido muito mais no mercado residencial português, tendo alocado quase 27 milhões de euros nesse ano (um valor 7 vezes superior).
A compra de casas em Portugal por residentes no estrangeiro esteve sempre a crescer desde 2012 até 2019, o último período com dados disponíveis pelo INE. Foi precisamente nesse ano – antes da pandemia Covid-19 ser decretada a 11 de março de 2020 - que foram transacionados 19.520 imóveis residenciais, trazendo para o país mais de 3.443 milhões de euros. Deste valor, o investimento realizado por cidadãos residentes na Ucrânia representou apenas 0,1%, enquanto o valor aplicado por moradores em território russo pesou 0,8%.
Investimento vindo da Rússia supera o da Ucrânia
Esta pequena diferença no volume de investimento vindo da Ucrânia e da Rússia (de 0,7 pontos percentuais) mostra, no entanto, uma realidade evidente desde, pelo menos, 2012: os cidadãos residentes em território russo investem muito mais capital no mercado residencial português do que os habitantes da Ucrânia. E também compram mais casas.
Olhando para os dados de 2019, salta à vista que os residentes em território ucraniano compraram 44 casas, enquanto os residentes na Rússia compraram mais do dobro, ou seja, 89 habitações. E a diferença no valor transacionado é ainda maior: investimento oriundo do país liderado por Volodymyr Zelensky foi de 3,59 milhões, enquanto o capital vindo do país sob as rédeas de Vladimir Putin foi de quase 27 milhões de euros – ou seja, um valor 651% superior.
Há ainda outra conclusão a retirar dos dados do solicitados ao INE e analisados pelo idealista/news: os compradores residentes na Rússia também têm adquirido casas mais caras, em termos médios, do que quem mora na Ucrânia. Isto porque, desde 2012 até 2019, o valor médio por transação oscilou entre os 237 mil euros (2013) e os 422 mil euros (2012) no caso dos cidadãos residentes na Rússia, tendo-se fixado nos 303 mil euros em 2019. Já o valor médio das casas vendidas a residentes na Ucrânia ronda, sobretudo, os 80-170 mil euros, à exceção de 2018, ano em que o preço médio disparou de tal forma que atingiu os 346 mil euros, superando mesmo média russa nesse ano, de 343 mil euros.
Note-se que não é possível avaliar se a pandemia teve ou não impacto no interesse dos residentes na Ucrânia e na Rússia pelo mercado residencial português, uma vez que o INE não tem ainda dados disponíveis para 2020 e 2021. Em termos globais, em Portugal, o impacto da pandemia no mercado residencial neste período foi analisado pelo idealista/data num relatório cujas conclusões publicámos neste artigo.
Comprar casas em Portugal desde a Ucrânia: como evoluíram as transações?
Contabiliza-se um total de 266 casas adquiridas em território nacional por residentes na Ucrânia desde 2012 até 2019, negócios esses que movimentaram mais de 41 milhões de euros no período pré-pandemia, mostram os dados mais recentes do INE.
E será como evoluiu a compra de casas ao longo desses anos? Observa-se um crescimento não linear, isto porque embora em 2019 o volume de investimento tenha sido 62% superior em comparação com o registado em 2012 (de 2,22 milhões de euros), houve dois momentos em que se registaram quedas interanuais: em 2016, o investimento recuou 32% face ao ano anterior e em 2019 caiu 73% face ao movimentado em 2018.
O melhor ano no período em análise foi mesmo 2018, quando foram compradas 39 casas por residentes na Ucrânia que representaram um investimento total de 13,5 milhões de euros. Também foi nesse ano que o interesse por comprar casas mais caras em Portugal disparou por parte destes cidadãos, já que uma habitação custou, em média, 346 mil euros. Este foi o maior preço médio por habitação adquirida registado neste período e representa uma subida de 218% face ao ano anterior.
Comprar casas em Portugal desde a Rússia: foram vendidas 758 unidades em 8 anos
Os cidadãos que residem na Rússia têm um maior apetite por investir no mercado residencial português. Isto porque, nestes oito anos em análise, compraram um total de 758 casas, alocando para o país mais de 222 milhões de euros. Ou seja, adquiriram mais 492 habitações do que compradores residentes na Ucrânia, investindo 4 vezes mais nesse período, uma diferença que se traduz em 181 milhões de euros.
Tal como no caso da Ucrânia, a evolução da compra de casas por parte das famílias residentes na Rússia não foi linear desde 2012 até 2019. Isto porque, neste período, houve momentos em que se adquiriram mais casas, outros em que se compraram menos. E no que diz respeito aos valores transacionados, há registo tanto de aumentos interanuais (o maior foi registado em 2014 de +79%), como de quedas – a mais acentuada, de -48%, foi observada em 2013.
A verdade é que o balanço do período não foi positivo: houve uma queda no investimento na ordem de 26% em oito anos, passando de 36,3 milhões de euros em 2012 para 26,99 milhões em 2019. Mas registaram-se mais casas vendidas (passou de 86 para 89). Isto quer dizer que foram compradas mais casas em Portugal por cidadãos residentes na Rússia em 2019 do que em 2012, mas por um valor bem inferior. E o preço médio por transação vem confirmar isso mesmo: desceu de 422 mil euros em 2012 para 303 mil euros em 2019, ou seja, um valor 28% inferior.
Importa dizer que o peso do investimento oriundo da Rússia face ao total transacionado por cidadãos não residentes em Portugal, nem sempre foi inferior a 1%. Em 2012, os 36 milhões euros pesaram 4,5% do investimento residencial em Portugal vindo do estrangeiro. E, entre 2013 e 2015, este investimento representou entre 1,4 e 1,8%. Só a partir de 2016 desce para valores iguais ou inferiores a 1%, isto porque não foi acompanhando o crescimento do investimento estrangeiro em território nacional. Já os volumes de transações oriundas da Ucrânia representaram sempre valores inferiores a 0,5% nesses oito anos.
O que poderá influenciar a compra de casas daqui em diante?
Estes dados mostram, portanto, o apetite dos residentes na Ucrânia e na Rússia pelo mercado residencial português antes da pandemia da Covid-19, que chegou a 11 de março de 2020, e antes da guerra a Ucrânia, um conflito que eclodiu no passado dia 24 de fevereiro de 2022. E como será daqui para a frente?
Desde logo, a guerra entre a Rússia e a Ucrânia - como qualquer outro conflito internacional ou instabilidade política e económica mundial - terá “efeitos, pelo menos no curto prazo, na captação de investimento estrangeiro para Portugal", disse Hugo Santos Ferreira, presidente da Associação de Promotores e Investidores Imobiliários (APPII), em declarações ao idealista/news no dia em que a Rússia invadiu a Ucrânia.
Note-se que a Rússia é um importante investidor no imobiliário português via vistos gold, estado no top5 dos países que mais investem em Portugal neste regime. Foram concedidos um total de 431 vistos gold a russos, que ao todo investiram 278 milhões de euros no país na última década.
Na Madeira, sente-se “algum abrandamento por parte da cidadania russa e ucraniana”, no que diz respeito ao investimento via vistos gold, disse a diretora da Invest Madeira, citada pelo Diário de Notícias da Madeira. Embora agora os processos vistos gold estejam suspensos, Filipa Ferreira recorda que nos últimos dois anos foram atribuídos 5 vistos dourados a cidadãos russos nesta região autónoma. Já a cidadãos ucranianos “são menos”.
Todas estas restrições impostas à Rússia estão a isolá-la do mundo e podem, portanto, ter um impacto no investimento alocado ao mercado residencial português realizado pelos residentes neste país no curto e médio prazo. “As sanções serão graves e inibidoras de muitos negócios, designadamente, sobre imóveis”, disse o advogado Ricardo Matos Fernandes ao idealista/news.
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