"Uma arquitetura moderna e diferenciada não implica casas mais caras"

Muito mudou na construção de casas em 40 anos. Assistiu-se a um “grande desenvolvimento da qualidade das habitações” movido pela inovação, pelo aumento da oferta de materiais e soluções construtivas e pelas “maiores exigências regulamentares” a nível do conforto térmico e acústico, bem como para responder às necessidades de quem procura casa para comprar e arrendar. O mercado residencial tornou-se “mais exigente” e o conforto das casas passou para o topo das prioridades. E, agora, há novos desafios à espreita: “Os construtores têm como desafio acompanhar e modernizar os seus produtos” e “enquadrar esta modernização nos preços praticados para o seu mercado alvo”, indicam ao idealista/news os gestores da JMSA, a promotora imobiliária responsável por criar uma "nova centralidade" na cidade que viu nascer esta empresa, Vila Nova de Gaia, e que, ao longo da sua história, entregou mais de 900 casas, sobretudo, a famílias portuguesas.

"Com o decorrer dos anos, a facilidade no acesso à informação levou o mercado a tornar-se mais exigente". 

É preciso recuar a 1975 para conhecer o início da história da JMSA. Foi nesse ano que o fundador, José Miguel de Sousa Alves, iniciou o seu percurso profissional, executando pequenas empreitadas e moradias de forma independente. E, em 1980, o atual CEO decidiu criar a empresa tendo um objetivo em vista: construir e comercializar habitações multifamiliares no concelho de Vila Nova de Gaia.

Mais tarde, em 1986, decidiu aventurar-se em “voos mais altos” e comprou terrenos em Mafamude, onde viria a ser construída a urbanização da Quinta Paço de Rei, um projeto que “veio revolucionar toda uma zona expectante de Vila Nova de Gaia”, criando um novo centro da cidade que conta com arruamentos, espaços verdes, supermercados, lar de idosos, restaurante, escritórios , lotes para habitação e edifícios residenciais. E os resultados estão à vista: cerca de 70% dos apartamentos deste empreendimento já estão vendidos, sendo que o preço médio ronda dos 2.700 euros /m2.

Hoje, a promotora imobiliária conta com um portfólio composto por mais de 30 edifícios de habitação multifamiliar construídos, dezenas de moradias e duas grandes urbanizações, a Quinta de Paço de Rei – Fase I e II. Já foram entregues um total de 872 apartamentos e 34 moradias direcionadas ao segmento médio e médio-alto. E são os portugueses a esmagadora maioria dos compradores destas casas (95%).

Construir casas que respondam às exigências da procura e com preços competitivos

Com mais de quadro décadas a operar no mercado imobiliário, a JMSA assistiu a várias mudanças no setor da construção e no mercado residencial, que ficou mais “exigente”. E, agora, encaram os "desafios atuais" que, segundo os gestores da promotora do norte, prendem-se sobretudo com a:

• “Grande falta de mão de obra”: um cenário que será “muito preocupante no curto médio prazo”, dado que setor está a ser suportado por uma geração envelhecida e próxima da reforma;
• “Constantes aumentos de preços dos materiais”: assistiu-se a variações nos custos dos trabalhos na ordem dos 50% em setembro de 2021, o que se reflete na “redução da margem das empresas”, dizem. Um contexto que, com a presente guerra na Ucrânia, tem margem para agravar-se, tal como explica o idealista/news neste artigo.

A estes retos soma-se ainda mais um: a “dificuldade” de conseguir enquadrar a modernização das casas nos preços de venda no mercado, que não param de subir. A “grande dificuldade” passa por assegurar que as habitações construídas vão ao encontro das exigências das famílias, cumprindo ao mesmo tempo todas as exigências regulamentares, “que cada vez são maiores”, e garantindo “preços competitivos” no mercado, explicam José Miguel de Sousa Alves, João Sousa Alves e Paula Alves Costa, membros da administração da JMSA, em entrevista conjunta ao idealista/news.

Paço de Rei Plaza, urbanização mais recente JMSA

A verdade é que, confirmam, com a crise pandémica as famílias passaram valorizar mais vários aspetos da casa, que já eram tidos em conta nas construções da promotora imobiliária, o que resultou numa maior procura pelos seus imóveis e na aceleração da comercialização das várias promoções que já tinham no mercado.

A habitação passou a ser vista "como um todo e não como parte" e  "percebeu-se a importância da flexibilidade da habitação, como centro do descanso, trabalho e lazer", referem os responsáveis. "Atualmente consideramos que é muito valorizada a qualidade do espaço exterior, com espaços generosos, além da versatilidade do espaço interior”, acrescentam ainda na entrevista.

"Estamos a contar com um ano muito trabalhoso e intenso, tendo em conta os novos lançamentos e na preparação de futuros investimentos que temos em estudo".

E o que planeia a construtora para o futuro?

Para já está nos planos da JMSA continuar a construir no concelho de Vila Nova de Gaia, nomeadamente o projeto residencial Macau Valley que vai colocar 32 casas novas no centro da cidade. E os seus responsáveis revelam ainda ao idealista/news que estão a preparar “novos lançamentos e futuros investimentos” no mercado imobiliário do Grande Porto, com uma aposta contínua na área “build-to sell” e também no “build-to-rent”. Mas admitem esperar por “uma estabilização dos custos da construção e, por consequência, dos preços de venda da habitação”.

"O nosso desejo passa por afirmar-nos como uma das promotoras líderes no Grande Porto no que toca a imobiliário de qualidade, com produtos diferenciados e oferecendo novos estilos de vida", partilham.

Desde a sua génese à forma como veem os desafios atuais do mercado residencial e da construção. Todos estes pontos foram abordados em detalhe na entrevista aos membros da administração da promotora imobiliária JMSA, que está empenhada em continuar a oferecer habitação no Grande Porto às famílias e que, agora, reproduzimos na íntegra.

Ribeira de Vila Nova de Gaia wikimedia_commons

Como nasceu a promotora imobiliária e como tem sido a sua atividade até aqui?

A empresa nasceu após vários anos de atividade profissional na construção civil do seu fundador. Tudo começa em 1975, quando José Miguel de Sousa Alves inicia o seu percurso profissional de forma independente executando pequenas empreitadas e moradias. No ano de 1980, com o objetivo de construir e comercializar habitações multifamiliares, cria a empresa, iniciando a sua atividade no desenvolvimento de uma pequena urbanização no centro de Vila Nova de Gaia, onde a empresa construiu vários edifícios, além de dezenas de moradias espalhadas pelo concelho. Com estas promoções, a empresa arrancou para a construção de edifícios com maior capacidade construtiva, tendo em 1984 erguido um edifício de cinco pisos com 48 habitações. A alavancagem financeira dada por este edifício permitiu voos mais altos, abrindo espaço para novos desafios, permitindo assim à empresa a expansão do seu negócio.

Em 1986 dá-se um grande e ousado passo na aquisição de terrenos em Mafamude, na chamada Quinta de Paço de Rei. A partir daí inicia-se a urbanização da Quinta de Paço de Rei (dividida em duas fases) na envolvente do liceu Almeida Garrett, sendo este o local onde foram desenvolvidos dezenas de edifícios sobre a marca da empresa, tendo gerado centenas de postos de trabalhos, diretos e indiretos. Atualmente, a empresa continua no desenvolvimento desta urbanização, processo que se encontra em vias de conclusão com a total comercialização dos lotes disponíveis e das habitações desenvolvidas.

"Temos variações de custos em alguns trabalhos na ordem dos 50% desde setembro de 2021, o que se reflete na redução da margem das empresas".

Quais foram os principais desafios que enfrentaram ao longo dos anos? Como reagiram à crise de 2008?

Os maiores desafios que enfrentamos ao longo dos anos foram, sem dúvida, as grandes oscilações da inflação, nomeadamente nos anos 80 e 90, a falta de matéria-prima que correspondesse à procura (cimento e aço principalmente), a falta de diversificação de materiais e soluções construtivas, que como consequência levou a custos elevados de algumas soluções devido à falta de concorrência, e por último os juros muito elevados em algumas épocas.

E como lidaram com a crise pandémica? Quais são os desafios atuais?

A crise pandémica não alterou a posição da empresa no que toca às suas promoções, nem alterou a sua visão quanto ao conceito de “habitação”, tendo em conta as novas tendências que daí resultaram, apenas veio confirmar os corretos princípios que até então a empresa priorizava. No início da pandemia experienciamos uma grande instabilidade e incerteza, no entanto tal veio acelerar a comercialização das várias promoções imobiliárias que tínhamos para venda.

Quanto aos desafios atuais, destacamos dois: constantes aumentos de preços dos materiais, e a grande falta de mão de obra. Relativamente ao primeiro ponto, a título de exemplo temos variações de custos em alguns trabalhos na ordem dos 50% desde setembro de 2021, o que se reflete na redução da margem das empresas. Quanto à mão de obra na construção, tem-se vindo a sentir uma redução enorme e o mais preocupante é que as gerações jovens não complementam essa falta, com o setor a ser suportado por uma geração envelhecida e próxima da reforma. Estamos perante um cenário muito preocupante a curto/médio prazo. Consideramos que é necessário contratar fora de Portugal para colmatar esta escassez, ou incentivar o regresso de muita da mão de obra que emigrou na procura de melhores oportunidades.

Foto de Vlada Karpovich en Pexels

Quantos projetos residenciais já desenvolveram até hoje? Quantas casas entregaram? Trabalham sobretudo no Grande Porto ou noutras regiões geográficas também? E em que segmentos de mercado?

A JMSA nasceu e manteve-se em Vila Nova de Gaia, começou nos arredores, mas sempre com o foco de se implementar no centro da cidade, local onde se manteve desde então. A empresa não está com previsão de sair do concelho num futuro próximo, contudo não está completamente fora dos planos investimentos noutros locais do país.

Desde 1980 foram desenvolvidos/construídos pela empresa mais de 30 edifícios de habitação multifamiliar, dezenas de moradias e duas grandes urbanizações/loteamentos (Quinta de Paço de Rei – Fase I e II). Foram entregues no total 872 apartamentos, 34 moradias e 83 espaços para serviços/comércio, num total de mais de 170.000 m2 de área bruta de construção. As nossas promoções foram sempre direcionadas para o segmento médio e médio-alto.

A subida dos preços das habitações ao longo dos últimos anos é consequência do aumento exponencial da procura, da inflação e do aumento substancial (nos últimos meses) do custo da matéria-prima e mão de obra.

Que transformações veem no mercado imobiliário do Norte em 40 anos? E em concreto no mercado residencial?

Em 40 anos assistimos a um grande desenvolvimento da qualidade das habitações, principalmente devido a dois fatores:

• a inovação e aumento da oferta de materiais e soluções construtivas (concorrência entre fornecedores);
• as maiores exigências regulamentares que recaem, sobretudo, no conforto térmico e acústico.

Por outro lado, com o decorrer dos anos, a facilidade no acesso à informação levou a que o mercado se tornasse mais exigente. Tudo isto levou a um aumento contínuo do conforto do produto habitação, sobretudo no período pós-crise de 2008. Estas habitações (desenvolvidas pós-crise 2008) ainda representam uma percentagem reduzida em relação ao número de fogos total existente no país. Consideramos essencial aumentar esta percentagem, quer por questões ambientais (eficiência energética, sustentabilidade, etc.), quer por questões de saúde.

Como veem a dinâmica da oferta e da procura? E a subida dos preços das casas?

Quanto à dinâmica entre oferta e procura consideramos que desde 2017 a procura sempre foi muito superior à oferta, tendo havido um maior equilíbrio nos anos mais recentes, com o desenvolvimento de novas habitações. Tal levou à descida do preço dos imóveis usados, que em alguns períodos se verificaram ser superiores aos novos (em construção/desenvolvimento), muito por se tratar de oferta imediata.

A subida dos preços das habitações ao longo dos últimos anos é consequência do aumento exponencial da procura, da inflação e do aumento substancial (nos últimos meses) do custo da matéria-prima e mão de obra.

Dom João II Residence e Paço de Rei JMSA

A principal diferença está relacionada com o conforto, tendo em conta o desenvolvimento dos métodos construtivos, muito relacionado com o aparecimento de novos materiais, e as preocupações com questões térmicas e acústicas que antes não apresentavam a relevância e exigências dos dias de hoje. Além deste facto destacamos também a contínua valorização da arquitetura do edifício por parte do cliente, algo que sempre evoluiu de promoção em promoção na nossa empresa.

Sempre foi princípio da empresa a criação de habitações com áreas generosas e qualidade de acabamentos, independentemente da tipologia da casa, sendo estas as principais semelhanças. Consideramos que habitações com boas áreas e dimensões trazem maior qualidade de vida e satisfação ao cliente, nomeadamente pelo conforto no exercício das várias atividades na habitação, o alcance de um melhor equilíbrio entre a zona privada e social, nomeadamente na delimitação territorial destes espaços, e por último a possibilidade de haver maior personalização do espaço habitação.

A pandemia valorizou ainda mais os princípios que sempre aplicamos e, como consequência, os nossos imóveis tiveram maior procura. Criaram-se novas necessidades, fazendo com que os clientes a partir desses novos hábitos vissem a habitação como um todo e não como parte. O cliente começou a valorizar certos aspetos que antes não eram tão relevantes, devido sobretudo aos sucessivos períodos de confinamento, quando se percebeu a importância da flexibilidade da casa, como centro do descanso, trabalho e lazer. Atualmente consideramos que é muito valorizado a qualidade do espaço exterior com espaços generosos, para além da versatilidade do espaço interior, algo que apenas é possível com interiores espaçosos.

Os nossos principais clientes atualmente são nacionais que já conhecem a história da empresa, cujo amigo ou familiar já habitou ou habita numa promoção nossa.

De todos os empreendimentos residenciais que já desenvolveram, há algum que destaca? Porquê?

De todos os edifícios que já desenvolvemos, destacamos o edifício Dom Pedro V (localizado na Rua Dom Pedro V em Vila Nova de Gaia), iniciado em 1984, devido à alavancagem financeira que nos forneceu para o futuro e à sua volumetria (o primeiro com maiores dimensões). Também o destacamos visto que demonstra a qualidade na vida útil do edifício. Orgulhamo-nos do estado de conservação dos nossos edifícios mais antigos e com o facto de oferecermos aos nossos clientes, imóveis que se mantêm valorizados ao longo dos anos.

Quem são os vossos principais clientes? Mais portugueses ou estrangeiros? E de que gama? Há procura por imóveis em planta?

Os nossos principais clientes atualmente são nacionais que já conhecem a história da empresa, cujo amigo ou familiar já habitou ou habita numa promoção nossa ou que de alguma forma tiveram contacto direto connosco. Cerca de 95% dos nossos clientes são portugueses e o restante estrangeiros, de gama média-alta a maioria. Todas as nossas promoções, mesmo as atuais, são comercializadas na maioria em planta e em fase de construção. 

Praça central da urbanização Paço de Rei JMSA

Estamos perante o desenvolvimento da segunda fase da urbanização de Paço de Rei, que teve início em 2017, quando se iniciou a construção dos arruamentos e de todos os espaços verdes que este loteamento oferece. Este loteamento veio revolucionar toda uma zona expectante de Vila Nova de Gaia, tratando-se de um dos novos centros da cidade por se localizar entre o El Corte Inglés e o Parque da Lavandeira. 

A urbanização tem cerca de 86.872 m2 de área bruta de construção e está aliada às mais várias necessidades da vida quotidiana e em harmonia com a natureza, tendo:

• Acessos diretos de carro às principais vias (VCI e Ponte do Infante);
• Proximidade com estações de metro;
• Grande variedade de serviços e comércio (supermercados, farmácias, ginásios, restaurantes, etc.)
• Espaços verdes criados no local, incluindo uma grande praça central construída em conjugação com uma linha de água pré-existente, sendo o coração desta urbanização.

Dos 22 lotes que disponibilizamos com este loteamento, 16 deles já foram vendidos: um deles já se encontra em atividade com o supermercado Mercadona, sendo que os restantes se destinam a um lar de idosos, um restaurante, escritórios e habitação. Internamente estamos a desenvolver os restantes seis: um já concluído e entregue na totalidade (edifício Dom João II Residence), dois em construção (edifício Paço de Rei Plaza), e os restantes a ser desenvolvidos a curto/médio prazo.

Em relação à comercialização de apartamentos tem-se verificado um grande sucesso comercial até hoje, com 70% das frações já vendidas da totalidade da oferta do empreendimento. Em média, o preço por metro quadrado praticado até ao momento foi de 2.700 euros/m2.

Estão a lançar em 2022 o projeto residencial Macau Valley que vai colocar no mercado 32 novas habitações. Onde se vai localizar este edifício? E o que vai oferecer aos futuros habitantes? Qual o preço por metro quadrado destas casas?

Este projeto, embora já esteja numa fase avançada, ainda não podemos adiantar muita informação tendo em conta que se encontra em licenciamento. O que podemos avançar é que se localiza no centro de Vila Nova de Gaia, junto da estação de metro Dom João II e do El Corte Inglés, num gaveto entre a Rua José Rocha e a Rua de Macau.

Temos grande expetativa quanto ao lançamento deste edifício, visto tratar-se de um conceito arquitetónico diferenciado, com uma geometria que se adapta à morfologia do terreno, procurando aproveitar os ganhos solares ao máximo e aumentar a qualidade do espaço habitável com a criação de boas varandas. Ainda não iniciamos a sua comercialização, logo não iremos avançar com preços por metro quadrado. O que podemos dizer é que pretendemos demonstrar que uma arquitetura moderna e diferenciada não implica habitações mais caras.

Foto de Vlada Karpovich en Pexels

A eficiência energética dos edifícios é um tema que marca a agenda internacional. Aplicam os princípios de construção sustentável nos vossos empreendimentos? Que outras marcas de sustentabilidade estão visíveis nos vossos projetos?

Caminhamos para um momento em que as preocupações ambientais devem ser prioritárias, sobretudo no setor da construção, que assume uma parcela importante desta problemática. Nas nossas últimas promoções, e acompanhando a evolução do setor, temos tido grande preocupação com questões ambientais, com todos os edifícios a apresentarem certificação energética de classe A, com o uso de materiais recicláveis, implementação de soluções de construção eficientes e uso de ferramentas digitais como o BIM [Building Information Modelling] de forma a reduzir os desperdícios em obra.

Atualmente encontra-se em estudo o alcance da certificação BREEAM nos futuros investimentos (incluindo o mais recente Macau Valley), confirmando o nosso compromisso e preocupação com a sustentabilidade ambiental nos nossos edifícios.

O mercado em si está cada vez mais exigente e os construtores têm como desafio acompanhar e modernizar os seus produtos.

Quais são os principais desafios que o mercado imobiliário enfrenta no futuro? E o mercado residencial?

O mercado em si está cada vez mais exigente e os construtores têm como desafio acompanhar e modernizar os seus produtos. A dificuldade passa por conseguir enquadrar esta modernização nos preços praticados para o seu mercado alvo. Se estamos num mercado onde pretendemos ser competitivos com os preços médios no mercado, a grande dificuldade é garantir que vamos ao encontro das exigências dos clientes, no cumprimento de todas as exigências regulamentares, que cada vez são maiores, e continuar a conseguir praticar preços competitivos. Aqui o conhecimento técnico revela-se fundamental para que se consiga comercializar um produto de qualidade a um preço final ajustado à realidade do cliente e às suas necessidades.

Urbanização Paço de Rei fase 1 à direita e fase 2 à esquerda JMSA

Estamos a contar com um ano muito trabalhoso e intenso, tendo em conta os novos lançamentos e na preparação de futuros investimentos que temos em estudo. Esperamos uma estabilização dos custos da construção e, por consequência, dos preços de venda da habitação.

A médio prazo a empresa deseja continuar a sua aposta no mercado de imobiliário do Grande Porto, com uma contínua aposta na área “build-to-sell”, mas também no “build-to-rent”, ou seja, no desenvolvimento de projetos criados para arrendamento a longo prazo. Neste modelo de investimento, o foco continuará a ser o mercado residencial, mas também no mercado da logística assistimos a oportunidades interessantes, impulsionado por um crescente do mercado online, principalmente nestes últimos anos devido à pandemia. Na área do “build-to-rent” a empresa já conta com alguns projetos em carteira, no entanto será algo a avançar com prudência tendo em conta que o mercado nacional ainda está muito vocacionado para a venda.

Quanto ao número de projetos a avançar a médio prazo não conseguimos adiantar neste momento, o que podemos garantir é que o foco será sempre oferecer produtos de qualidade. O nosso desejo passa por afirmar-nos como uma das promotoras líderes no Grande Porto no que toca a imobiliário de qualidade, com produtos diferenciados e oferecendo novos estilos de vida.