Comprar e arrendar casa: como evoluiu o mercado em 2 anos de pandemia?

A pandemia da Covid-19 veio mudar a forma de viver, fechou o mundo em casa e agitou as águas de todos os mercados económicos e financeiros. E esta sexta-feira, dia 11 de março de 2022, faz exatamente dois anos que a Organização Mundial de Saúde (OMS) classificou a Covid-19, provocada por um novo coronavírus, como uma pandemia. E o que mudou de lá para cá no imobiliário português? Ao contrário do que se poderia esperar no início, o mercado deu provas de força e resiliência, tendo-se registado mesmo números máximos de transações, por exemplo.

A procura de casas, tanto para comprar como para arrendar, subiu, ao mesmo tempo que a oferta de habitação caiu, apesar da crescente e continuada chegada de novos empreendimentos ao mercado. E esta dinâmica veio mexer com os preços das casas para comprar e para arrendar e muito mais. Mas quanto? Explicamos tudo analisando a pente fino o relatório anual do mercado residencial preparado pelo idealista/data.

Mesmo num cenário de crise de saúde pública, os preços das casas à venda em Portugal não pararam de crescer entre 2019 e 2021. É o que mostram os dados do relatório: o preço unitário das habitações para comprar subiu na ordem dos 14,6% nesse período, fixando-se nos 2.325 euros por metro quadrado (euros/m2) em dezembro de 2021. Este é um valor 8,3% superior ao registado no final de 2020 (2.147 euros/m2). E embora janeiro 2022 tenha arrancado com uma ligeira descida dos preços face a dezembro 2021 (-0,9%), comprar casa em Portugal voltou a ficar mais caro (+1,3%) logo no mês seguinte, atingindo os 2.335 euros euros/m2 em fevereiro 2022.

E como é que evoluíram as rendas das casas? Há também um antes e depois da pandemia, embora diferente. Antes, em 2019, arrendar casa custava 11,5 euros/m2. Já no final de 2021 o valor das rendas mensais passou para 10,7 euros/m2, ou seja, reduziu quase 7% em dois anos. Face a 2020, as rendas desceram 4,3%. “Esta variação negativa reflete a tendência que teve início em 2020 que fez abrandar a tensão do mercado de arrendamento, mas tem vindo a inverter-se nos últimos meses em alguns distritos”, lê-se no documento. No arranque de 2022, arrendar casa ficou 0,9% mais caro em janeiro de 2022 face ao mês anterior e 0,7% em fevereiro de 2022, mostram os dados mais recentes do idealista.

E como é que se explica esta dinâmica do mercado residencial português? Sobretudo através da lei da oferta e da procura: quando a oferta de casas não consegue acompanhar a alta procura, os preços sobem; e quando ocorre o contrário – há mais casas no mercado do que interessados nelas – dá-se um cenário de pressão em baixa nos preços da habitação.

Oferta de casas em Portugal cai durante a pandemia

Olhando para todo o parque habitacional português, salta à vista que a oferta de casas subiu em ambos os mercados em 2020. Mas acabou por descer em 2021 para níveis pré-pandemia no caso do arrendamento e inferiores no caso das casas à venda.

De acordo com os dados do idealista/data e do INE, a oferta de habitação para venda face ao total de domicílios convencionais foi de 4,8% em 2019, valor esse que desceu para 4,5% em 2021 (-0,3 pontos percentuais). Por capitais de distrito, a maior percentagem de imóveis residenciais disponível para vender situa-se no Porto (17%), seguido de Lisboa e Aveiro, ambos com 8,9%.

No mercado de arrendamento, a oferta de casas subiu ligeiramente entre 2019 e 2020. Mas no ano passado o stock caiu, regressando a níveis pré-pandemia já que representa 0,5% face ao total de habitações convencionais, refere o relatório. Também o parque habitacional para arrendamento em Portugal está concentrado no Porto e em Lisboa, sendo que a oferta em cada pesa 2,6% do total.

Procura de casas para comprar e arrendar em alta

A procura, tanto por casas para comprar como para arrendar, aumentou durante a pandemia, mostra o estudo. Até porque o tempo passado em casa durante os confinamentos levou as famílias a repensar as suas necessidades habitacionais e muitas decidiram agir e mudar de casa. Os profissionais da mediação imobiliária contactados recentemente pelo idealista/news partilham que hoje as famílias procuram casas com áreas maiores, multifuncionais e, sobretudo, com espaços exteriores (varandas, terraços ou jardins). Também a procura de terrenos para construir casas e a compra de casas em planta registou um movimento de subida.

• Casas para comprar: como evoluiu a procura?

Em Portugal, o interesse na compra de um imóvel residencial tem aumentado desde 2019, o que se reflete no número de leads (contactos) gerados, em média, por anúncio numa determinada zona. E o que os dados nos dizem é que a procura quase duplicou entre 2019 e 2021 a nível nacional.

Quais os tipos de casa mais procurados pelas famílias?

Em 2021, tal como nos anos anteriores, as ‘penthouses’ aparecem em primeiro lugar, seguidas de duplex e moradias. Por outro lado, os apartamentos e estúdios/T0 são os menos procurados para adquirir. Esta tendência nacional repete-se também no distrito de Lisboa. Já no Porto, as casas mais procuradas são do tipo duplex, seguidas de moradias e das ‘penthouses’.

Em 2021, as casas com maior procura a nível nacional têm áreas compreendidas entre os 61 e 90 metros quadrados (m2). E verifica-se também que há uma procura expressiva dos imóveis com áreas entre os 91 e 120 m2. Já no distrito de Lisboa as casas mais procuradas têm entre 76 e 90 m2, enquanto no Porto possuem entre 106 e 120 m2. “Analisando a procura por tipologia, os T2 destacam-se por serem os mais atrativos para os utilizadores, seguido das tipologias T3 e T1”, refere o documento.

E quanto é que as famílias estão dispostas a pagar pelas suas novas casas?

“No último ano, a procura em Portugal incidiu sobre os imóveis abaixo dos 210 mil euros para o mercado de venda, com especial enfoque em imóveis abaixo dos 60 mil euros”, analisam os especialistas do idealista/data. E o mesmo se observa nos distritos de Lisboa e do Porto, muito embora também se verifique uma procura ativa por imóveis entre os 210 e 300 mil euros no caso de Lisboa e entre os 210 e 270 mil no caso do Porto.

Isto quer dizer que a procura de casas concentra-se sobretudo nos imóveis mais acessíveis no mercado (abaixo dos 120 mil euros), uma tendência que já havia sido registada em 2019 e que a pandemia veio consolidar.

• Arrendar casa: procura supera valores pré-pandemia

No mercado de arrendamento, a procura de casas não foi tão linear. “O interesse em arrendar um imóvel residencial sofreu em 2020 uma queda nos leads por anúncio, mas em 2021 a procura recuperou superando os valores pré-pandemia”, analisam no relatório.

Também neste mercado as ‘penthouses’ são as casas para arrendar mais procuradas em 2021, seguidas das moradias e duplex. Enquanto no distrito de Lisboa a procura está em linha com a verificada a nível nacional, no Porto o mesmo não acontece. No distrito da Invicta são as moradias as casas mais procuradas, seguidas dos estúdios/T0, mostram os dados.

Antes da pandemia, em 2019, a procura no mercado de arredamento centrava-se nas casas com áreas de 60 m2 ou inferiores. E, dois anos depois, verifica-se que esta tendência foi reforçada: o maior dinamismo na procura observou-se nas casas com áreas iguais ou inferiores a 60 m2, com especial enfoque nas casas com menos de 40 m2. De salientar, que a procura de casas com áreas entre os 61 e 75 m2 também deu o salto durante a pandemia, sendo a terceira preferência das famílias que procuram um lar para viver em regime de arrendamento. Estes dados vão ao encontro das tipologias mais procuradas: os estúdios/T0 são os que representam a maior fatia da procura, seguidos dos T1  e T2.

Tal como se observa no caso do mercado residencial de compra e venda, também no arrendamento são as casas mais baratas, com rendas iguais ou inferiores a 600 euros por mês, as que chamam mais a atenção – outra tendência que a pandemia veio reforçar. O mesmo se passa pelos distritos de Lisboa e do Porto: as casas com rendas iguais ou inferiores a 600 euros/mês são as que apresentam maior procura, seguidas das habitações com rendas entre os 600 e 900 euros mensais. Note-se que o interesse vai descendo consoante aumenta a renda das casas disponíveis no mercado.

Quem procura casa em Portugal?

Embora o mercado imobiliário tenha provado a sua resiliência mostrando-se dinâmico, houve momentos em que as fronteiras foram fechadas e os contactos com o estrangeiro limitados ao universo digital com a ajuda da tecnologia. Estas restrições à circulação travaram muitos negócios imobiliários - sobretudo no início da pandemia - e também se refletiu na procura internacional no mercado residencial português.

O que o relatório anual do idealista/data diz, em concreto, é que a procura internacional representava 24% do total em 2019, mas caiu durante a pandemia, chegando aos 22,2% no final de 2021. Ou seja, desceu 1,8 pontos percentuais (p.p.) entre estes dois momentos. E os dados revelam, por outro lado, que são maioritariamente os portugueses que mais procuram casas no país - em 2021 eram 77,8%.

E quanto às nacionalidades predominantes que procuram casa em território nacional, “observaram-se algumas dinâmicas interessantes em Portugal” nos últimos três anos, analisam os especialistas do idealista/data. Em 2019, antes da pandemia, era a França que liderava o pódio, representando 16% da procura. E logo a seguir encontravam-se os brasileiros com 15,3% e os espanhóis com 10,6%.

Com a chegada da Covid-19, em 2020, verificou-se uma descida na procura tanto desde França, como do Brasil (na ordem dos 3 p.p), levando-os a trocar de posições no pódio da procura de casas por estrangeiros. Já por parte dos espanhóis, a procura manteve-se praticamente inalterada em 2020 face a 2019.

Em 2021, a procura de casas por parte dos brasileiros foi reforçada, representando 14,2% do total (+ 1,8 p.p. que em 2020). E embora não tenha sido suficiente para alcançar os níveis pré-pandemia - continua 1,1 p.p inferior ao peso de 2019 -, bastou para garantir o primeiro lugar deste pódio. A França continua em segundo lugar com 11,7%, embora a procura tenha descido nos últimos dois anos. E em terceiro está, pela primeira vez neste período, os EUA, representando quase 10% do total. Isto quer dizer que Espanha caiu do top 3 e representa menos de 10% do total da procura apurada nesse ano.

• A procura internacional em Lisboa e no Porto

São os brasileiros que mais procuram casas nos distritos de Lisboa e no Porto, representando 17% e 22% do total, respetivamente. Mas enquanto na capital são os norte-americanos que aparecem em segundo lugar (11%), bem a norte do país, no distrito do Porto, a procura de casas por parte dos franceses é a segunda mais representativa (13%). No terceiro lugar de ambos os distritos volta a destacar-se Espanha, pesando em cada um deles 10% da procura internacional.

Todos estes dados vão ser explicados pela equipa do idealista/data num webinar gratuito sobre o mercado imobiliário residencial, que se vai realizar no próximo dia 16 de março de 2022. Podes inscrever-te aqui.