Alfaiates da construção: "Valoriza-se mais conforto que área da casa"

A tecnologia, a pandemia, a inflação, a subida dos juros, a instabilidade legislativa, a sustentabilidade e a eficiência energética. Todos os ventos que sopram no panorama económico e social vão tocando no imobiliário, ditando tendências. E, hoje, a procura de casas já não é igual a antes: as atenções estão voltadas para casas com menores áreas, mais modernas e eficientes, com maior luminosidade e espaços exteriores. E já não se procuram casas para a vida.

Agora, Severino Ponte, CEO do grupo Construções Vila Maior (CVM), não tem dúvidas que a evolução da construção passará por "casas mais standard, menos personalizadas", que permite "um custo de construção mais acessível". E ainda que “o mercado de arrendamento é o grande mercado do futuro”, tal como diz em entrevista ao idealista/news. E, por isso mesmo, este grupo, que reúne uma equipa de "alfaiates da construção" bem a norte do país, já está a desenhar aquele que será o seu primeiro projeto build to rent em Espinho.

Os 30 anos de experiência adquirida no mercado residencial no Grande Porto levam Severino Ponte a não ter dúvidas: “Ser versátil é vital neste mercado”. Por isso mesmo, os “alfaiates da construção” do grupo CVM têm estado bem atentos às tendências e mudanças no mercado, que passam agora pela valorização da eficiência energética, pela redução das áreas das casas, pela mais frequente mudança de casa, pela introdução de soluções tecnológicas, como a pré-fabricação em vez da construção tradicional. “Esta evolução tende para que se possa personalizar menos as casas e estandardizar mais”, resume o CEO do grupo, que acredita que, assim, vai ser possível "produzir mais casas" e até a preços mais acessíveis.

“O mercado de arrendamento é o grande mercado do futuro”

E não ficamos por aqui: “O mercado vai continuar a sentir que as pessoas pensam cada vez menos numa casa para a vida”. Atualmente, Severino Ponte sente que as famílias mudam de casa com mais facilidade. E, como a flexibilidade e a ausência de compromissos no longo prazo são cada vez mais valorizados, o especialista antecipa que “o mercado de arrendamento é o grande mercado do futuro”, estando já o grupo a desenhar projetos neste sentido, quer em arrendamento habitacional, quer industrial.

Os novos desafios no mercado residencial estão aí. E Severino Ponte explica em entrevista ao idealista/news como é que o grupo Construções Vila Maior – que se dedica à construção e promoção imobiliária no Grande Porto oferecendo 250 postos de trabalho diretos e indiretos - está a ajustar-se às novas mudanças do mercado, que passam pela subida dos juros nos créditos habitação, a alta inflação (que reduz o poder de compra) e a recente instabilidade financeira, sem perder de vista as tendências que se foram formando durante a pandemia da Covid-19. Na mesma conversa, o responsável refletiu também sobre as medidas do Mais Habitação, uma análise que pode ser lida aqui.

Encosta do Infante Grupo CVM

Desde a génese da empresa, nos anos 90, até hoje, que grandes transformações é que sentiu no mercado residencial do Grande Porto?

O mercado imobiliário, e em particular o residencial, tem por natureza variar com as tendências. E o que se nota mais é a exigência ao nível da sustentabilidade. Acho que tradicionalmente as casas portuguesas até podiam ser casa bonitas, casas bem feitas, mas não havia uma aposta grande no que eram casas sustentáveis, ou casas térmicamente equilibradas, ou casas focadas no viver. Com os anos, todos nós – isto é, o público, as famílias que compram casa - foram valorizando muito mais o bem-estar da casa. E o bem-estar tem a ver com isso, com a boa insonorização da casa, com a qualidade do ambiente da casa, com a estabilidade térmica da casa. Portanto, estas características foram sendo introduzidas nas habitações não só por exigências legais que, entretanto, foram surgindo, mas também muito pela exigência do cliente. Hoje, as famílias valorizam da mesma maneira ter uma sala e uma cozinha muito bonitas e não ouvirem ruídos exteriores ou não sentirem frio quando estão em casa. Portanto, ter sistemas de climatização mais eficazes e painéis fotovoltaícos começaram a ser mais valorizados. No fundo, querem sentir que vivem numa casa equilibrada.

E isso também veio nas tendências seguintes que formam hoje o que é a arquitetura. Hoje, é mais valorizada uma casa com menos área, mas mais confortável, em que as pessoas conseguem manter a casa bem conservada durante muitos anos, porque a casa tem uma medida mais adequada às necessidades das famílias. A área média das frações foi sendo bastante ajustada também ao que é cultura da casa: as casas diminuíram de área e ganharam luminosidade. Hoje, temos apartamentos T2, que possuem entre 70-90 metros quadrados (m2) e não 120 m2 como há uns anos. Isso tem a ver com a evolução das pessoas e da forma de estar. Portanto, a forma como as pessoas veem as casas, como as mobiliam e vivem os espaços foi evoluindo. E aí a grande vantagem é estarmos muito atentos ao mercado há muitos anos, pois vamos evoluindo e vamos antecipando as tendências e as necessidades.

Portanto, houve uma evolução enorme no que é qualidade construtiva. Estamos a começar a sentir uma segunda mudança, que é a otimização dos processos construtivos. Mas isso será o grande arranque próxima década. Vai-se perder um pouco este aspeto artesanal de como Portugal constrói casas e que as pessoas valorizam bastante. Mas todos nós vamos ter de mudar um pouco a nossa forma de pensar e de ver as casas e ajustarmo-nos a uma nova tecnologia e a uma nova forma de construir.

"Acredito que vamos conseguir produzir mais casas, mas mais casas menos personalizadas. A pré-fabricação tende para aí e acredito que todas as empresas vão-se especializar nisso".

Considera, portanto, que a construção de casas com alvenaria tradicional vai-se perder? Porquê?

Estamos a falar da alvenaria tradicional, dos revestimentos interiores, dos revestimentos de pedra, dos revestimentos em cerâmica. Estamos a falar das carpintarias. A construção que nós fazemos tem muito peso de mão de obra, porque exige pormenores que são feitos à medida dos apartamentos. Nós somos os alfaiates da construção. E como em tudo o que é alfaiate, vai ser mais valorizado, mas vai ter menos representação no mercado. Porque hoje o mercado exige-nos uma quantidade e uma capacidade construtiva que exige modernização, até porque há cada vez menos mão de obra qualificada.

No dia em que se modernizar os processos construtivos, o que é que vai acontecer na construção? As coisas têm de ser mais trabalhadas na fase de projeto, mais estandardizadas e têm de ser criadas linhas de produção que permitam a velocidade construtiva. A pré-fabricação é já hoje uma realidade. Portugal tem sido mais lento a adotar a pré-fabricação, talvez porque até à data tem melhor e mais qualificada mão de obra que lhe permite construir de outra forma. Mas essa tendência que é hoje uma realidade nos países da Europa, vai ser realidade em Portugal a médio prazo. E vai exigir que o nosso cliente, principalmente no mercado médio-alto, se ajuste também.

Portanto, eu acredito que vamos continuar a ter um mercado tradicional que, ajustado às tecnologias, vai continuar a ter a presença dos meios humanos. Mas a pré-fabricação vai estar cada vez mais presente, até nos próprios fabricantes de materiais de construção. Esta evolução tende para que se possa personalizar menos as casas e estandardizar mais. Por exemplo, os nossos clientes estão muito habituados a chegar às nossas obras e a pedir alterações, a personalizar as frações. Isso vai ficar para um nicho de mercado muito específico e acredito que vamos conseguir produzir mais casas, mas mais casas menos personalizadas. A pré-fabricação tende para aí e acredito que todas as empresas vão-se especializar nisso.

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Quais são as tendências que estão a ganhar força no mercado imobiliário? E como é que o grupo Construções Vila Maior está a adaptar a sua oferta habitacional?

Neste momento, queremos reforçar a nossa posição neste mercado de qualidade e de pormenor. Nós acreditamos que as zonas que nós estamos a investir justificam e os nossos clientes procuram produto com qualidade, com acabamentos e personalizáveis. Por outro lado, já estamos também a fazer compras de terrenos e a entrar em projetos mais standard, com um custo de construção mais acessível e no sentido até de serem produtos mais apetecíveis para a área do arrendamento.

O mercado de arrendamento é o grande mercado do futuro. Não tenho dúvida que será um mercado em crescimento, dada a sua flexibilidade e ao facto de as pessoas quererem ter menos compromissos a longo prazo. Há muitos anos, as pessoas arrendavam uma casa e viviam a vida inteira nessa casa. Hoje, as pessoas tendem a passar menos tempo numa fração. E o mesmo acontece na compra: temos clientes que já compraram três casas connosco, primeiro um T2, depois moradia e agora novamente outro apartamento.

Olho para o mercado de arrendamento como um ajuste natural da forma de nós vivemos. Nesse sentido, nós temos agora um projeto de build to rent na área de Espinho, já adquirimos um terreno e estamos na fase de desenvolvimento do projeto para 50 frações. Vão continuar a ser edifícios bonitos, com qualidade e mais otimizados nos acabamentos. A par deste investimento, temos previsto avançar - assim que o mercado estabilize e as leis sejam claras – com uma forte aposta no arrendamento habitacional, porque acreditamos que seja o mercado do futuro em habitação de luxo e em habitação mais acessível. Em concreto, temos em análise aquisições para o ano 2024 e queremos também lançar outros empreendimentos habitacionais para arrendar.

Além disso, também estamos a analisar investimentos para arrendamento no segmento industrial, além do Parque Industrial A32, situado em Santa Maria da Feira, onde recentemente instalámos a nossa sede. Quando procurámos um local para construir as nossas novas instalações, rapidamente percebemos a dificuldade que existia em encontrar espaços industriais no mercado e, portanto, percebemos o potencial desta área de negócio. Este é um projeto que totaliza mais de 25.000 m2 de área – 13.000 m2 já concluídos ou em fase e conclusão e 12.000 m2 que vão ser construídos entre 2024 e 2025 - e que vai disponibilizar espaços industriais e de serviços para arrendar.

Estamos também a procurar espaços e a analisar outros investimentos que respeitem os pontos chave que o Parque Empresarial A32 tem, que são as acessibilidades e a proximidade a centros urbanos. Mas não está fácil encontrar uma outra zona que ofereça tantas características positivas quanto esta. De qualquer forma, estamos à procura, porque pretendemos também investir muito na ótica do investimento para arrendamento, quer industrial, quer habitacional. E temos já uma empresa do grupo a dedicar-se a esta área.

"Pretendemos investir muito na ótica do investimento para arrendamento, quer industrial, quer habitacional. E temos já uma empresa do grupo a dedicar-se a esta área".

Porque é que hoje as pessoas mudam de casa com mais frequência do que no passado, seja para comprar ou para arrendar?

Por vários motivos. Primeiro porque há uma variação do que é a família. Muitas pessoas começam por adquirir casa para morar sozinhos, mas depois a família cresce e precisam de uma casa maior. Isso tem a ver com a racionalidade do cliente. Há uns anos, o que acontecia? As pessoas compravam a casa para a vida, construíam a casa para a vida. Hoje, isso não existe. Hoje, é nos provocada uma necessidade de mudança e todas as áreas têm de estar ajustadas a isso, desde a moda ao setor automóvel, passando também pelo mercado residencial. Hoje, as famílias compram uma casa e passado dez anos procuram outra, vão-se ajustando.

As vidas mudam ora porque vamos trabalhar mais em casa e precisamos de mais espaço – que foi uma situação que se começou a notar com a pandemia Covid-19. Notámos imenso com o Covid que um T2 deixou de ser suficiente para determinadas famílias. A varanda passou a ter um peso fundamental, assim como a proximidade a parques ou a marginais. Aí ganhámos terreno, porque as nossas localizações e os nossos projetos já iam muito nesse sentido.

Parque empresarial A32 Grupo CVM

As tendências na procura de casa que ganharam forma durante a pandemia vieram para ficar? Ou há mudanças?

Continua igual. Eu acho que a compra da casa é cada vez mais racional. E nós vamos ajustando os nossos empreendimentos às tendenciais atuais. Por exemplo, lançámos recentemente um edifício de 100 frações em Gaia, em que a nossa preocupação é ter frações confortáveis com áreas que permitam ter preços competitivos. Este empreendimento tem já cuidados muito ajustados a esta realidade atual: tem uma zona de coworking, tem uma zona que pretendemos que seja um misto de “boxes de treino”, uma zona de lavandaria, sendo, por isso, um projeto muito vocacionado para jovens - que vão dos 20 aos 80 anos, porque hoje somos jovens até muito mais tarde. Portanto, são habitações pequenas, num edifício muito bonito, muito bem localizado, que oferece outras características que há dez anos não eram apetecíveis.

O mercado vai continuar a sentir que as pessoas pensam cada vez menos numa casa para a vida. E mesmo que se mantenham a casa, o que verificamos é que as pessoas se cansam de ver a casa sempre igual. E não basta mudar um sofá, as pessoas querem mudar a cozinha, as pessoas querem mudar as casas de banho. Hoje, somos muito menos comodistas no que temos e com maior gosto pela mudança. Por isso mesmo, acredito que a área da remodelação do grupo CVM – que teve uma forte presença na última crise imobiliária – vai crescer novamente nos próximos cinco anos.

Além disso, as pessoas já não têm aquele trauma de mudar para uma casa mais pequena, de um T4 para um T2, porque os filhos saíram de casa, por exemplo. Se a casa se torna grande demais, as famílias passam para um apartamento mais pequeno, mais cómodo, mais bem localizado, que lhes permite andar menos de carro e andar mais de transportes públicos. O mercado muda muito nesse sentido e hoje pode-se dizer que há maior dinâmica nos mercados por esse motivo. Portanto, há um grande crescimento no número de transações não só porque as famílias querem ter uma casa própria para viver, mas também porque há uma maior rotação de casas.

"O mercado vai continuar a sentir que as pessoas pensam cada vez menos numa casa para a vida".

O contexto atual está marcado pela subida dos juros nos créditos habitação, a par da alta inflação. Sentem que estes fatores estão a influenciar a procura de casas para comprar e a ditar novas tendências? E a procura de casas em planta?

É evidente que a subida de juros e a inflação têm impacto na procura de casa. Há uma retração, ou talvez possa dizer que há mais ponderação na decisão de comprar casa. Ainda assim, os números continuam positivos e os movimentos no mercado de compra de imóveis continuam a fluir. Ou seja, não temos sentido redução mais do que seria expectável para um primeiro trimestre de 2023. No ano passado não sentimos essa questão. Eu acho que o cuidado que a banca tem em analisar clientes, de exigir o pagamento do valor da entrada com capitais próprios, ajuda a reduzir a exposição das famílias e da própria banca aos riscos.

Os nossos empreendimentos habitacionais têm registado uma forte procura, o que tem ditado a venda da maioria das casas ainda em fase de construção. O que se verificou no pós-pandemia é que a aquisição passou a ser feita, em muitos casos, com capitais próprios. Portanto, há muitas vendas sem recurso a financiamento. Além disso, como se trata de um processo longo, desde a fase de conceção do projeto à entrega da casa, a relação de confiança entre quem compra e quem está a vender passou a ser primordial.

Agora, há sempre efeitos. É real que o poder de compra das pessoas se reduziu e agora isso contrabalança com a crescente vontade de continuar a viver com qualidade. Por exemplo, sentimos que a procura de casas nos concelhos periféricos do Porto tem vindo a crescer nos últimos tempos. As famílias privilegiam, cada vez mais, a qualidade de vida e, por isso, têm escolhido concelhos com menos trânsito e mais próximos do mar ou as zonas verdes. Agora, há duas formas de escolher onde viver:

• ou escolhe-se aquele sítio em que se vive próximo do trabalho, em que não é preciso carro;
• ou privilegia-se uma localização em que quando se chega a casa ao fim do dia há a sensação de que se está de férias.

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A alta inflação e a subida dos preços das casas piorou a acessibilidade ao mercado de compra e venda por parte de famílias de rendimentos médios. Consideram construir casas a preços mais acessíveis à classe média portuguesa?

A grande diferença está na localização. Nós temos de sair do que chamamos localização ‘premium’, porque grande parte do custo final está no custo da aquisição do terreno. Nós costumamos dizer construir em frente à praia é a mesma coisa que construir a uma hora de distância. Eu acredito que temos de lançar para o mercado a curto prazo - nós e outros promotores imobiliários - produto que anda na franja dos 2.000-2.500 euros/m2, menos que isso será praticamente impossível.  E mesmo nas periferias é muito difícil construir abaixo dos 2.000 euros/m2, para não dizer impossível.

Isto porque a exigência técnica levou a que o custo da construção subisse nos últimos anos, não foi só pela guerra e pela escassez dos materiais que o preço subiu. Há uns anos para cá temos de ter melhor caixilharia, melhores isolamentos, melhor eficiência energética. O que vai acontecer para conseguir enquadrar a construção a preços mais equilibrados e para trabalhar esse mercado médio é começar, desde logo, no estudo da arquitetura, fazendo mais tipificado e ganhando numa economia de escala.

Tendo em conta o número de frações que temos em curso e acreditando que o próximo ano será de crescimento para a empresa - já que pretendemos faturar 35 milhões de euros em 2023, mais 11 milhões que em 2022 -, considero que podemos colocar-nos num patamar de negócio que nos permita ter uma economia de escala também na compra e aí conseguir ainda melhorar mais o preço da oferta das casas, que atualmente se situa, em média, nos 3.000 euros/m2. A questão é que hoje em dia é muito difícil encontrar terrenos e o preço dos terrenos escalou, porque na realidade há poucos.

Seguramente nós estaremos onde o mercado estiver. Sempre com a preocupação de construir e de promover habitações que são colocadas no mercado real. Nós não construímos para sonhos. Nós podemos fazer parte do sonho, mas construímos real. Nós temos de nos preocupar em construir casas que pessoas como nós possam comprar ou arrendar. Isso tem a ver com a otimização dos espaços, com a diminuição dos custos. E estaremos nesse mercado porque queremos continuar cá.

Rua Cinco, Espinho Grupo CVM

Como é que o grupo CVM tem lidado com os desafios que vão existindo no mercado imobiliário, como é o caso da falta de mão de obra especializada e a subida dos preços dos materiais de construção desde a pandemia?

Por sermos uma empresa estruturada e com alguma capacidade financeira, conseguimos fazer a compra antecipada de materiais. Portanto, nós temos armazenados materiais que nos permitem ter preços estáveis, por exemplo, em equipamentos e materiais de acabamentos, o que nos garante uma estabilização de preço para as obras, que geralmente duram dois anos, dois anos e meio. Além disso, temos um departamento de compras muito atento ao que são as variações dos mercados. Se não fosse esta capacidade de poder adquirir materiais, poderia ser desastroso, como acredito que foi para muitas empresas, porque é impensável conseguir manter preços de venda, com a escalada dos preços de materiais que se verificou. É muito complicado e houve uma retração de muitas empresas de construção e até de promoção. Há muitos projetos que não seguiram por esta instabilidade, por essa insegurança.

Portanto, neste período, não houve ajuste de preços de venda das casas no grupo CVM?

Não houve ajuste. No cliente final não foi refletido qualquer alteração de preço em contratos já existentes. Obviamente, com a subida do preço de construção, o preço final das frações em edifícios novos subiu, as habitações estão mais caras. E, na minha opinião, a tendência não será de redução dos preços a médio prazo, seguramente, porque os fatores são todos contrários a isso.

"Em 2028 vou seguramente dizer que temos 300 frações no mercado de arrendamento habitacional"

Para o futuro, o grupo CVM anunciou que vai construir 21 edifícios distribuídos por Vila Nova de Gaia, Espinho e Matosinhos, num investimento de mais 140 milhões de euros. Fale-nos um pouco mais sobre estes projetos residenciais.

A nossa vida é feita de aquisições e de novos projetos. Neste momento, o investimento geral subiu para 148 milhões de euros, dos quais 110 milhões de euros vão ser investidos em Vila Nova de Gaia, que historicamente é onde nós somos mais reconhecidos e onde dominamos mais o mercado. Para o concelho de Espinho está previsto um investimento de 20,6 milhões de euros (4 projetos em desenvolvimento, ao qual se vai somar mais um). No Porto e em Matosinhos temos dois projetos avaliados em 6,5 milhões. Neste momento temos 21 edifícios residenciais em construção que vão colocar no mercado 654 frações.

No município de Santa Maria da Feira encontra-se o único projeto não residencial, estando prevista uma verba total de 15 milhões de euros de investimento no Parque Empresarial A32, para arrendamento industrial.

Já adquirimos os terrenos de todas as obras que se iniciam este ano, bem como os processos em fase de licenciamento. Uma tendência natural da CVM é fazer obras perto de outras que estão a finalizar de forma a conseguir controlar a evolução do mercado ao nível da procura. Os nossos projetos residenciais para 2023 e 2024 já estão muito bem ajustados e sabemos o que vamos fazer. 

Quais são os planos do grupo CVM para os próximos cinco anos?

Tendo em conta que o projeto da empresa passa pelo crescimento sustentado, em 2028 vou seguramente dizer que temos 300 frações no mercado de arrendamento habitacional; que estamos bastante satisfeitos com as medidas que o Governo de 2023 repensou e que fez; que continuamos a ser os alfaiates da construção e a fazer cada vez mais. Eu acredito que vão existir mercados que carecem de pessoas especializadas e nós queremos continuar a fazer o fato à medida do cliente, a fazer o apartamento de sonho, para o mercado real. Daqui a cinco anos quero continuar a ser um otimista, continuar a ser uma empresa versátil para nos podermos ajustar às novas mudanças do mercado.

Rua trinta e seis, Espinho Grupo CVM