Casas de luxo: “É o segmento em que é possível fazer promoção”

Iniciou atividade em 2017, “fintou” a pandemia e não alterou a sua estratégia de atuação. A ADDSOLID tem vários projetos imobiliários em carteira, sobretudo no mercado residencial e direcionados para o mercado de gama média/alta, onde “neste momento, infelizmente devido aos custos de contexto, é o segmento em que é possível fazer promoção”, diz ao idealista/news Tiago Cerdeira Pinto, COO da promotora imobiliária. A conversa realiza-se no andar modelo de um desses empreendimentos, o Montisnávia, em Alcântara. Um apartamento, bem perto do rio Tejo, em Lisboa, que junta simplicidade e requinte e onde salta à vista, desde logo, um jardim interior. As vistas são de perder o fôlego e a luz natural invade a casa sem pedir licença.

“A ADDSOLID trabalha com capitais próprios, quase em exclusividade, não alavancados. E é capital português dentro do grupo acionista”, explica Tiago Cerdeira Pinto, adiantando que cerca de dois terços dos clientes são portugueses. E muitos “compram em planta”, revela.

O responsável considera que "ainda existe bastante espaço para nova construção, seja em terrenos vazios, seja na densificação daquilo que é o atual tecido do município de Lisboa", esclarecendo que "ali há menos espaço, mas os municípios à volta ainda têm muitas zonas por explorar".

Entre os empreendimentos residenciais promovidos e desenvolvidos pela ADDSOLID, além do Montisnávia – um projeto que nasce da junção e reabilitação de um palacete classificado e de uma antiga fábrica –, estão o Azure Estoril, o Jardins de Santiago, em Setúbal, e a Quinta da Freixeira, na zona de Loures, entre outros. Tem a palavra Tiago Cerdeira Pinto.

Tiago Cerdeira Pinto, COO da promotora imobiliária ADDSOLID Créditos: Gonçalo Lopes | idealista/news

A ADDSOLID nasceu em 2017. Que balanço de atividade faz, tendo havido pelo meio a pandemia?

Desde o início que procuramos investir em imobiliário residencial e com a pandemia a estratégia não se alterou. Investimos maioritariamente na região de Lisboa e, em paralelo, temos um portfólio de imóveis não residenciais, alguns promovidos por nós outros com compra para arrendamento. Com a pandemia as coisas demoraram mais tempo, bloquearam um pouco, mas os projetos foram-se desenvolvendo e temos neste momento o empreendimento Montisnávia concluído e praticamente vendido. E temos em construção o Azure Estoril, composto por sete moradias no segmento alto, e um condomínio em Setúbal de 12 moradias [Jardins de Santiago]. 

Estamos a lançar a obra [em janeiro] de mais três empreendimentos. Um na General Roçadas, em Lisboa, que é uma reabilitação e são oito apartamentos. O Castelo Branco Saraiva, que são 14 apartamentos também na Penha de França, e ainda na mesma zona um pequeno projeto junto ao Castelo Branco Saraiva de duas moradias, denominadas Townhouses.

Relativamente ao projeto Quinta da Freixeira, em que ponto está?

É um grande projeto. São cerca de 28.000 metros quadrados (m2) de construção. É de uso misto, tem cerca de 40% de habitação e o restante de outros usos que se pretende que sejam complementares à habitação, eventualmente será na área das residências sénior. Está neste momento com loteamento aprovado na Câmara Municipal de Loures e temos a expectativa de, durante o ano de 2025, começar as obras de urbanização.

"Desde 2017, o total de investimento deve andar à volta de 45, 50 milhões de euros, com o potencial de, contabilizando projetos em pipeline, ser de 100 a 150 milhões"

Quanto é que a ADDSOLID já investiu em Portugal? A Quinta da Freixeira, por si só, representa um investimento de cerca de 30 milhões de euros.

A conta é difícil de fazer, mas diria que desde 2017 o total de investimento deve andar à volta de 45, 50 milhões de euros, com o potencial de, contabilizando projetos em pipeline, ser de 100 a 150 milhões.

Nos próximos anos, quantos projetos mais poderá a empresa lançar?

Temos neste momento estes dois projetos para arrancar, além dos dois que temos em construção e um projeto que temos concluído, ainda em comercialização. Temos outro projeto em Benfica [São Domingos de Benfica] que gostaríamos de começar a obra em 2025, mas não sabemos ainda se vai ser possível. Além desse temos a Quinta da Freixeira para arrancar a obra em 2025 e estamos no mercado à procura de novos projetos para juntar ao portefólio. Continuamos focados aqui na região de Lisboa.

Empreendimento Montisnávia, em Alcântara, Lisboa ADDSOLID

Investir no Porto e no Algarve não entra na equação?

Até hoje investimos nos concelhos maioritariamente a norte do Tejo, Lisboa, Amadora, Loures, Cascais, e continuamos nessa região. Temos em construção um projeto em Setúbal e a nossa área geográfica predileta é esta. Não se exclui a possibilidade de irmos, por exemplo, para o concelho do Porto ou Matosinhos, assim como para o Algarve.

A quem são dirigidos os projetos da ADDSOLID? Há portugueses entre os compradores?

Os nossos projetos são maioritariamente do segmento médio/alto, porque é o segmento em que neste momento, infelizmente devido aos custos de contexto, é possível fazer promoção. Temos um projeto de um segmento um bocadinho mais alto, que é o Azure Estoril, mas vamos continuar nesta linha do segmento médio/alto.

"Os nossos projetos são maioritariamente do segmento médio/alto, porque é o segmento em que neste momento, infelizmente devido aos custos de contexto, é possível fazer promoção. Temos um projeto de um segmento um bocadinho mais alto, que é o Azure Estoril, mas vamos continuar nesta linha do segmento médio/alto"

Temos talvez dois terços de clientes portugueses e um terço de clientes estrangeiros. Entre os estrangeiros temos brasileiros e norte-americanos como as nacionalidades que mais costumam comprar, e isto é transversal aos empreendimentos que temos.

A maior parte dos clientes são portugueses e compram em planta. Também sabem das vantagens de entrarem cedo nos projetos, porque o produto infelizmente é escasso, há pouca oferta.

Sentiu que com o fim dos vistos gold os investidores estrangeiros deixarem de investir em Portugal e que houve uma espécie de retração de investimento?

Nunca tivemos produto vocacionado para vistos gold. Atuamos sobretudo em áreas que são habitualmente para residência das próprias pessoas que compram. Por exemplo, no empreendimento Montisnávia 90% das pessoas que compraram é para morar, não é um investimento.

Fale-nos um pouco sobre o empreendimento Azure Estoril. Dentro do segmento alto, é um segmento ainda mais alto, certo?

O empreendimento Azure Estoril está em construção, com previsão de conclusão no primeiro semestre de 2025, e já iniciámos a comercialização. É um empreendimento pequeno. São apenas sete moradias independentes, cada uma com jardim e piscina individual. Tem tido bastante aceitação da parte do mercado e cativado bastante interesse e sentimos que quando as moradias estiverem concluídas ou praticamente concluídas será muito fácil a sua venda, porque é uma zona em que não existe praticamente produto. E este é um produto realmente diferenciado em termos das suas características, da envolvência, etc.

Azure Estoril é composto por sete moradias ADDSOLID

Já há a manifestações de interesse, inclusivamente de portugueses?

Sim. Temos feito algumas visitas e tem havido interesse de potenciais clientes. Mais uma vez é repartido entre portugueses que já conhecem bem a zona e alguns estrangeiros que pretendem mudar-se para Portugal.

A solução para a crise na habitação passa pela construção de mais casas, conforme têm reiterado vezes sem conta vários especialistas do setor? Como analisa a situação?

A falta de acesso a habitação é um problema grave. Eventualmente, o maior problema do setor e um problema social para o país. A sua origem está a montante, no fraco poder de compra dos portugueses e, em simultâneo, nos custos que existem de contexto para fazer promoção da habitação. O tempo que demora o licenciamento de um projeto, a dificuldade em obter empresas de construção para o fazer... 

"A falta de acesso a habitação é um problema grave (...). A sua origem está a montante, no fraco poder de compra dos portugueses e, em simultâneo, nos custos que existem de contexto para fazer promoção da habitação"

Na última crise, várias empresas fecharam, outras diminuíram os quadros, as pessoas emigraram, etc. E depois temos uma carga fiscal muito elevada, o IVA a 23% na construção, além de todas as taxas associadas à compra do terreno, à posse do imóvel, às taxas de licenciamento, etc. Portanto, a minha perspetiva não é otimista. De todo. É preciso mudar mais do que aquilo que tem sido feito para conseguir ter casas a um preço inferior àquele que temos conseguido colocar no mercado.

Falou no problema dos atrasos nos processos de licenciamento. O simplex já está a ter efeitos práticos?

Não tivemos ainda um projeto novo que pudéssemos enquadrar no simplex, ainda não temos experiência. Sabemos que a iniciativa é positiva e esperamos que ajude, que funcione, mas ainda é muito cedo para tirar conclusões. Acho que será preciso fazer algumas correções, alguns ajustes, mas todas as iniciativas que permitam ganhar tempo para que o processo funcione de forma melhor são louváveis.

No caso dos vossos empreendimentos, da vossa experiência, houve muitos atrasos até ao arrancar da construção?

A nossa experiência é negativa. Este projeto onde estamos [Montisnávia] entrou na nossa mão em 2018 e apenas conseguimos arrancar com a obra, com muita dificuldade, em 2021, ou seja, cerca de três anos depois. E era um processo que já veio para nós com arquitetura aprovada. Neste momento, os dois projetos que temos para arrancar também já remontam a 2018-2019.

Assim será o empreendimento Azure Estoril ADDSOLID

Que projetos são esses?

O projeto da Avenida General Roçadas, que vai agora arrancar com a obra, e o projeto da Castelo Branco Saraiva, que começou em 2018 e finalmente estamos agora em condições de arrancar com a obra.

Todo este tempo de espera faz com que os preços finais das casas depois acabem por ser superiores aos previstos inicialmente?

Quando compramos um projeto fazemos um ‘business plan’ de viabilidade e definimos um período que entendemos razoável para demorar o licenciamento. A compra do projeto implica um investimento muito grande, que tem de ser remunerado da parte do acionista. Por cada ano que o projeto está parado no final terá de ser vendido mais caro [os imóveis], não só porque a construção cada vez está mais cara, mas também porque é preciso remunerar o acionista pelo período em que o seu capital esteve investido no imóvel sem ter qualquer retorno.

"Por cada ano que o projeto está parado no final terá de ser vendido mais caro [os imóveis], não só porque a construção cada vez está mais cara, mas também porque é preciso remunerar o acionista pelo período em que o seu capital esteve investido no imóvel sem ter qualquer retorno"

Ainda existem terrenos na Grande Lisboa ou no Grande Porto para construção nova?

Sentimos que ainda existe bastante espaço para nova construção, seja em terrenos vazios, seja na densificação daquilo que é o atual tecido do município de Lisboa. Há menos espaço, mas os municípios à volta ainda têm muitas zonas por explorar. Os terrenos não são económicos e mais uma vez caímos no problema, depois, de estamos a fazer habitação para um segmento mais alto. Mas há ainda terrenos públicos e modalidades que podem ser utilizadas para conseguir fazer promoção a preços mais baixos.

Uma das ideias do Governo passa por haver maior sinergia entre o público e o privado, para que os promotores possam construir em terrenos públicos. Ajudaria a aumentar a oferta de casas? E o modelo de cooperativas é algo que está no horizonte da ADDSOLID?

Enquanto promotores estamos sempre disponíveis para analisar aquilo que são as opções a nível de promoção, incluindo a possibilidade de parcerias, desde que haja segurança jurídica e garantia a um prazo extenso que haverá o retorno necessário para esse tipo de projetos. Sabemos também que quanto menor for o preço, maior o número de potenciais clientes. Portanto, temos todo o interesse em fazer promoção a um preço inferior, desde que seja viável. Sobre as cooperativas, não temos estudado a modalidade. Estaremos eventualmente disponíveis caso haja uma chamada nesse sentido para dar apoio dentro do nosso ‘knowhow’ para a promoção ao nível das cooperativas, que têm um modelo jurídico próprio.

Assim será o empreendimento Jardins de Santiago ADDSOLID

Sente que a procura de casas aumentou na sequência dos apoios do Governo à compra de casa por parte de jovens, como a isenção do IMT e Imposto de Selo?

No final do ano houve um aumento de procura e uma maior concretização de negócios e sim, tivemos vendas a pessoas que estão abrangidas pela isenção de IMT. Acreditamos que tenha dado aquele impulso para que as pessoas conseguissem efetivamente avançar com a compra e, em simultâneo, também houve uma descida gradual das taxas de juro, que é uma grande ajuda. A maior parte dos nossos clientes recorrem a crédito. Estamos a sentir que o facto de as taxas de juro estarem a começar a entrar em valores razoáveis tem permitido às pessoas começarem a comprar.

O que esperar do ano de 2025 para o setor imobiliário residencial? Continuará a haver muita procura e pouca oferta?

A conjuntura internacional é bastante complexa e há, digamos, conflitos e situações a acontecer que podem trazer más perspetivas para o mercado imobiliário. Podemos ser afetados pela situação em França, a Alemanha está em recessão, etc. Mas acreditamos que o objetivo de ter a taxa de juro a 2% é para cumprir e, correndo tudo dentro da normalidade e não havendo um evento extraordinário, isso trará benefícios para o mercado imobiliário.

Relativamente ao mercado de arrendamento, tem-se falado muito na necessidade e/ou urgência de avançar em força com projetos de Build to Rent (BtR). É algo a que a está ADDSOLID está atenta?

O BtR (construir casas destinadas apenas ao mercado de arrendamento) é importante e deveria acontecer também em Portugal. Para isso é necessário que haja estabilidade, permitindo que os investidores institucionais, como fundos de pensões que o fazem no estrangeiro, venham também investir em Portugal no arrendamento habitacional. Seria importante, agora depende do Estado criar as condições para que estes investimentos possam ser feitos sem risco. Da nossa parte, não temos qualquer projeto pensado para colocar em arrendamento, mas pode no futuro vir a acontecer.

"Ainda existe bastante espaço para nova construção, seja em terrenos vazios, seja na densificação daquilo que é o atual tecido do município de Lisboa. (...) Os terrenos não são económicos e mais uma vez caímos no problema, depois, de estamos a fazer habitação para um segmento mais alto"

O que distingue a ADDSOLID de outras promotoras imobiliárias que atuam no mercado nacional?

A ADDSOLID distingue-se pelo perfil do produto. Procuramos um produto diferenciado ao nível de arquitetura. São projetos com características únicas, com essa preocupação de ter uma arquitetura diferenciada e uma qualidade de produto. Não trabalhamos numa grande escala. O nosso maior empreendimento só tem 31 apartamentos e, portanto, a diferença está em oferecer apartamentos ou moradias com um cuidado estético e com um nível de funcionalidade superior à concorrência.

A ADDSOLID nasceu e pouco tempo depois deu-se a pandemia. A forma como se pensam e constroem casas mudou desde então?

Sentimos que durante a pandemia, ou por causa da pandemia, houve uma maior valorização dos espaços exteriores. A verdade é que já tínhamos esse pensamento antes. Já colocávamos nos projetos áreas exteriores e já tínhamos preocupação com a exposição solar, etc. A pandemia serviu mais para as pessoas darem valor àquilo que nós já estávamos a considerar nos nossos projetos.