A compra de casas em Portugal atingiu máximos históricos em 2025, refletindo-se em novas subidas recorde dos preços da habitação dada a escassez estrutural da oferta. Mas o mercado já está a dar sinais de mudança. Depois de atingir o pico, a venda de casas no país começou a abrandar e os preços também tendem a desacelerar a subida em 2026, revelam os profissionais do imobiliário ouvidos pelo idealista/news no Salão Imobiliário de Portugal (SIL 2026). E isto pode ser explicado – em parte – pelo maior contexto de incerteza gerado pelo conflito no Médio Oriente, que leva as famílias a ponderar e a demorar mais tempo a decidir.
Compra de casas abranda crescimento após pico de 2025
“2025 foi um ano extraordinário para a mediação imobiliária”, resume Alfredo Valente, CEO da iad Portugal. Afinal, a venda de casas em Portugal atingiu o número recorde de cerca de 170 mil unidades transacionadas em 2025 – com 95% dos compradores a residir no país. E, dada a falta de oferta, os preços das casas também acompanharam, tendo subido 17,6% no ano passado, um aumento histórico registado pelo Instituto Nacional de Estatística (INE).
Esta dinâmica na compra de casas em território nacional ao longo de 2025 pode ser explicada pela conjugação de vários fatores, como a estabilidade no mercado de trabalho (baixos níveis de desemprego), ofertas de crédito habitação ainda atrativas (com juros pouco acima de 2%) e apoios públicos aos jovens até aos 35 anos na compra da sua primeira habitação (isenção de IMT e garantia pública). Todos estes pontos favoreceram a aquisição de habitação e ajudaram a fintar os altos preços das casas, que têm subido muito mais do que os salários.
Mas já se sente uma mudança no mercado. Nos últimos três meses de 2025, registou-se uma redução homóloga de 4,7% no número de transações, para pouco mais de 43 mil casas vendidas, revelou o INE. “Estamos a verificar há dois trimestres consecutivos – o último trimestre de 2025 e o primeiro trimestre 2026 – uma desaceleração do número de transações que ainda não se reflete naquilo que são os valores médios de transação, que continuam a subir”, diz Ricardo Sousa, CEO e cofundador da Century 21 em Portugal e Espanha.
No fim de 2025, Alfredo Valente também sentiu “menos transações do que no trimestre homólogo” e diz que os dados preliminares do início de 2026 também apontam “para a continuação da mesma tendência” de arrefecimento na venda de casas. “Já assistimos no final do ano passado que o mercado está diferente, está mais frio. E vimos um primeiro trimestre um pouco tropical, um pouco estranho”, reconhece Júlio Quintela, Chief Operations Officer (COO) da Zome, temendo que haja uma “mistura explosiva”, dada a persistência de um “défice ao nível da habitação” que se depara com custos da construção (mão de obra e materiais) a aumentar por via da subida dos preços da energia provocados pela guerra no Médio Oriente.
Porque é que a venda de casas está a perder fôlego?
Este recente abrandamento da venda de casas no país pode ser explicado por um conjunto de fatores, desde a falta de oferta a preços acessíveis à incerteza do contexto atual, que levam as famílias a tomar decisões mais ponderadas, indicam os especialistas em imobiliário ouvidos pelo idealista/news durante o SIL 2026 que decorreu entre 23 e 25 de abril, em Lisboa:
- Falta de oferta de casas a preços acessíveis: “Temos o cliente qualificado financeiramente, mas depois não há oferta suficiente que vá ao encontro das suas expectativas”, comenta Marta Almeida, diretora coordenadora nacional da DS Imobiliária e DS Intermediários de Crédito;
- Altos preços obrigam a ponderar: "O mercado está muito mais cauteloso, porque os preços mais altos obrigam os clientes nacionais a visitar mais e a comparar mais”, resume Carlos Araújo, Chief Operating Officer (COO) da Bondstone. “Nos imóveis a partir dos 400.000 euros, notou-se um abrandamento da procura e também uma maior demora nos tempos de decisão das pessoas, que hoje ponderam, refletem e procuram mais”, detalha Diogo Severino, Broker Owner do Grupo RE/MAX Vantagem, acreditando que isto se deve ao “aumento de preços”, que alcançaram “valores que a classe média já começa a ter alguma dificuldade em acompanhar”;
- Troca de casa mais lenta: “As decisões que têm vindo a ser adiadas pelos portugueses têm como causa a dificuldade no acesso, porque é um mercado que está assente na troca de casa e, obviamente, esse mercado tende agora a estabilizar”, indica Ricardo Sousa. “Como os preços estão bastante elevados, os compradores procuram o melhor imóvel para troca no sentido de maximizar o investimento, e sentimos um pouco essa lentidão do mercado”, reconhece também Alfredo Valente;
- Incerteza da guerra no Irão aumenta tempo de decisão: “Sempre que estamos em momentos de maior incerteza, momentos de guerra como o que estamos a viver agora, há um impacto de forma indireta através da confiança, que é uma palavra determinante neste setor. Quando as pessoas não sabem com aquilo que contam, têm a tendência de se retrair”, aponta Rui Torgal, CEO da ERA Portugal. Também Patrícia Barão, residential partner na Dils Portugal, afirma que “não somos imunes ao contexto internacional — conflitos, instabilidade, subida dos preços da energia — ainda que não seja totalmente claro qual será o seu impacto na inflação e nas taxas de juro”, acrescenta. A verdade é que já se está a sentir um agravamento dos custos do crédito habitação (por via da subida da Euribor), bem como no custo de vida. “O contexto geopolítico não é o mais favorável e isso afeta a motivação de quem vai investir no imobiliário. Há sempre esse receio de estar a tomar a decisão num contexto que muda rapidamente, pelo que sentimos que o comprador está mais cauteloso, demora mais tempo a decidir”, admite o CEO da iad Portugal.
Portanto, os profissionais do imobiliário assumem que o mercado de compra e venda em Portugal vai continuar dinâmico em 2026, mas esperam algum abrandamento das transações face aos máximos históricos registados no ano passado. “O que podemos esperar para o resto do ano é, de facto, transações um pouco mais lentas”, sintetiza Alfredo Valente.
O interesse em comprar casa no país continua, “porque 70% dos portugueses são proprietários. E esse aumento do valor das casas, que tem acontecido nos últimos dez ou 12 anos, fez enriquecer muito 70% dos portugueses”, recorda o administrador do grupo Libertas. É por isso mesmo que Pascal Gonçalves acredita “que as pessoas tenderão a tentar comprar com crédito habitação, porque sabem que a longo prazo é um complemento da reforma. E a classe de ativos residencial na Europa, tem-se revelado um investimento absolutamente seguro para todos os cidadãos europeus”.
Preços das casas à venda tendem a desacelerar subida
O abrandamento na venda de casas a par da rigidez da oferta vai contribuir também para que o preço das casas à venda desacelere o ritmo de crescimento observado no ano passado. “As nossas expectativas é que o mercado nacional continue ativo de alguma forma, que continue comprador e que os preços possam não aumentar ao ritmo a que se tem assistido nos últimos anos”, admite o CEO da ERA Portugal.
No início de 2026, “já assistimos a um crescimento do preço do metro quadrado não tão alto como, por exemplo, foi no primeiro trimestre de 2025”, indica Júlio Quintela, da Zome, admitindo que “podemos estar a assistir a uma estabilização daquilo que é o preço do metro quadrado”, uma tendência que se poderá verificar durante o resto do ano. Também Ricardo Sousa, da Century 21, não espera “quebras ou descidas de preços, mas sim uma estabilização do preço face ao ano anterior”.
O que a Dils Portugal antecipa para 2026 “é um abrandamento desse crescimento [dos preços das casas], mas não uma inversão”. Isto porque “a procura continua ativa e a oferta é limitada, pelo que os preços deverão continuar a subir, embora a um ritmo mais moderado”, explica Patrícia Barão. “Precisaríamos de construir significativamente mais casas por ano, mas a produção atual fica muito aquém disso. Este défice estrutural faz com que a pressão sobre os preços se mantenha e que a habitação se torne cada vez menos acessível”, sustenta Claude Kandiyoti, CEO da Krest.
Por outro lado, as medidas do Governo para resolver a crise de acesso à habitação – pacote fiscal (com o IVA a 6%) e simplificação de licenciamentos – só deverão ter efeitos dentro de, pelo menos, quatro anos, antecipa o geógrafo Gonçalo Antunes.
A subida dos preços das casas em Portugal também vai continuar a ser alimentadas pela oferta “muito vocacionada para o segmento alto”, a qual é dirigida a um “nicho nacional” e à procura internacional com mais pode de compra, recorda Paula Fernandes, CEO da RAR Imobiliária. “Os preços não vão baixar, mesmo para segmento médio, porque enquanto se continuar a vender aos preços que estamos a vender, não há necessidade de fazer qualquer tipo de ajuste”, concretiza. No patamar premium da habitação, sente-se um ambiente diferente, com João Cabaça, cofundador e CEO da VIC Properties, a afirmar que o primeiro trimestre de 2026 foi “fortíssimo, tanto ao nível da procura doméstica como da procura internacional” e que os preços se mantiverem a crescer ao mesmo ritmo, sem abrandar.
É neste contexto que Nuno Ascensão, Regional Owner da Keller Williams Portugal, assume que “o mercado da habitação em Portugal não vai mudar de forma significativa nos próximos anos”. Desde logo, porque “a oferta que não cresce o suficiente e se dirige sobretudo ao segmento de gama alta, condicionada pelos elevados custos de construção e de contexto”. A tudo isto soma-se "a falta de modernização da ferrovia e de boas soluções de mobilidade, que concentra a procura nas zonas mais centrais e bem servidas de transportes”, acrescenta Nuno Ascensão.
Arrendamento com oferta limitada e procura a pagar menos
No arrendamento, os players do imobiliário sentem uma dinâmica bem diferente. “O mercado arrendamento tem tido uma procura um pouco mais reduzida, inclusive, quem nos procura não está a pagar os valores que pagava há um ano. Acredito que tem muito a ver com o benefício aos jovens na compra da primeira casa [isenção de IMT e Imposto de Selo] e no crédito a 100% com apoio estatal”, refere Diogo Severino.
Este abrandamento da procura também se reflete nos preços. Na visão do Broker Owner do Grupo RE/MAX Vantagem, todos estes fatores têm “levado a que haja menos pessoas a procurar o mercado de arrendamento e disponíveis para pagar os valores que se pagavam. Por isso, em alguns casos o nosso target médio baixou cerca de 100 euros em 2025 face ao que se pagava em 2024”, concretiza. Os dados mais recentes do idealista revelam que as rendas das casas no país estão a descer há quatro meses, tendo caído 2,7% em abril.
Por outro lado, “não há produto suficiente para o arrendamento poder singrar e passar a ser interessante”, lembra Paula Fernandes, explicando que isto se deve ao facto de a “legislação não defender os senhorios, colocando mais risco no arrendamento”. Neste sentido, a CEO da RAR Imobiliária defende que “tem de haver um reforço no produto que é trazido para o mercado”, bem como um “reforço obrigatoriamente naquilo que é a lei do arrendamento para que os senhorios se sintam à vontade para arrendar e que não haja tantos investidores que compram para vender, mas sim para arrendar”.
Estas questões poderão vir a ser desbloqueadas com o pacote fiscal do Governo que inclui redução do IVA para 6% na construção de casas para arrendar e comprar a preços moderados. Além disso, está para sair da gaveta a a simplificação de licenciamentos e a agilização dos despejos por incumprimento no pagamento da renda.
Para já, Carlos Araújo, da Bondstone, não crê que “haja em Portugal condições para termos realmente um mercado de arrendamento sustentado e interessante para investidores. Portanto, não creio que haja alterações de fundo à situação que temos hoje, que é um mercado de arrendamento essencialmente sustentado em investidores privados de pequena escala e, no fundo, praticamente inexistente”, conclui.
*Com Leonor Santos, Frederico Gonçalves e Martim Galvão no SIL 2026
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