Como aumentar a oferta de casas? Permitindo “construir em altura”

A Mondego Capital Partners (MCP) está de pedra e cal em Portugal. A promotora imobiliária luso-israelita já transacionou mais de 100 milhões de euros em território nacional desde 2018, estando envolvida em projetos em mais de 120 unidades residenciais e comerciais. E vai continuar a investir no país, revela ao idealista/news Gonçalo Ahrens Teixeira, adiantando que o pipeline previsível para os próximos anos “pode chegar a 300 milhões de euros”. Uma das formas de conseguir aumentar a oferta de habitação para a classe média passa “por rever os índices de construção e permitir construir em altura”, assegura o Managing Partner & CEO da empresa. 

O mesmo responsável lamenta a elevada carga fiscal praticada em Portugal nos setores da construção e do imobiliário, à semelhança de outros players do mercado, e aponta o dedo também à elevada burocracia existente. “A construção nova pode implicar a consulta a um conjunto de mais de 10 entidades públicas distintas que não se falam entre si. Isto tudo é altamente complexo para quem pretende investir e o custo de oportunidade esfuma-se neste contexto”, lamenta. 

E será que a aposta da MCP passa por investir em projetos apenas em Lisboa, onde recentemente apresentou o CR80, um empreendimento (já concluído) localizado no bairro de Campo de Ourique? Não, responde Gonçalo Ahrens Teixeira, salientando que o setor da construção está “a evoluir para soluções mais sustentáveis e que tendencialmente podem baixar os custos, e assim permitir o acesso a boa habitação por parte de um cliente mais diversificado”. 

Estes são alguns dos temas abordados na entrevista com o Managing Partner & CEO da promotora imobiliária – Asaf Zaid é Managing Partner & CMO e David Israeli Managing Partner & CFO –, que pode ser lida em baixo na íntegra. 

Assim é a sala de estar do empreendimento CR80, em Campo de Ourique Créditos: Mondego Capital Partners

Fale-nos sobre a atividade da MCP em Portugal? Investe sobretudo em imóveis direcionados para o segmento residencial premium e localizados em Lisboa, certo? 

A nossa estratégia tem sido a mesma desde o nascimento da MCP, que é a reabilitação de edifícios em zonas premium. Esta estratégia passa pelo reconhecimento do valor acrescentado da atividade de reabilitação urbana na cidade, bem como as oportunidades que existem em Lisboa e no Porto para o desenvolvimento de produtos.

A MCP tem algum projeto em pipeline? O que nos pode revelar sobre os mesmos? 

Estamos em fase de constituição de próximos portefólios, maioritariamente prevemos continuar a investir no segmento residencial.

A aposta passa por investir em projetos em Lisboa ou têm em vista outras geografias? 

Sim, temos. Neste momento da etapa da empresa prevemos entrar noutros segmentos que inicialmente não prevíamos, bem como noutras geografias, diversificando assim o portefólio. Por outro lado, vemos o setor da construção a evoluir para soluções mais sustentáveis e que tendencialmente podem baixar os custos, e assim permitir o acesso a boa habitação por parte de um cliente mais diversificado.

"Estamos em fase de constituição de próximos portefólios, maioritariamente prevemos continuar a investir no segmento residencial. (...) O pipeline previsível pode chegar a 300 milhões de euros"

Quanto é que a MCP prevê investir em imobiliário em Portugal nos próximos anos? 

O pipeline previsível pode chegar a 300 milhões de euros.

Empreendimento Outubro 77, em Lisboa Créditos: Mondego Capital Partners

A MCP “aterrou” em Portugal e já passou por uma pandemia e, agora, por uma guerra. Que aprendizagem há a retirar?

Que o mercado é volátil, de modas, e que reage rapidamente. 

Portugal continua a ser um bom destino para se investir em imobiliário, apesar do momento de maior incerteza que se vive?

Portugal está na moda como destino de investimento, mas isso não se reflete diretamente num destino favorável ao investimento. Existem várias barreiras à entrada, o que por sua vez representa uma maior dificuldade na execução e atração de investimento. Desde logo (muito apontado), a burocracia, o excesso de regulamentação (‘compliance’), a ausência de apoio ao investimento e a fiscalidade muito elevada. 

O investimento existente em grande crescimento não é obra de políticas públicas de incentivo ao investimento, mas sim pela capacidade de investimento privado que gera procura internacional pelos produtos.

Muito se tem falado na necessidade de apostar e investir em projetos (construção nova e arrendamento) direcionados para a classe média portuguesa? É algo que está no radar da MCP?

Sim, poderia estar, não fosse a enorme dificuldade em termos uma estratégia pública que permitisse esse investimento. Além do mais, a lei do arrendamento afasta investimento pelo enorme risco de mercado que acarreta.

"Não se entende como continuamos a ter índices de construção muito baixos. Outra forma possível de aumentar a oferta [de habitação] passa por rever os índices de construção e permitir construir em altura. (...) Entendo que é uma questão sensível para os responsáveis que gerem as cidades, mas por outro lado não se entende como continuamos muito atrasados neste aspeto ao não permitir construção de torres para aumentar a oferta disponível"

Empreendimento Ducado 39, em Lisboa Créditos: Mondego Capital Partners

Como seria possível aumentar a oferta de casas (para comprar e arrendar) neste segmento de mercado?

Baixando a carga fiscal: não se entende porque é que a construção e desenvolvimento imobiliário inclui IVA a 23% quando não podemos transacionar imoveis e deduzir IVA. [Outra das medidas seria] eliminar processos e exigências redundantes que só aumentam os prazos de licenciamento, o que naturalmente se traduz em menos projetos. E menos projetos representa menos oferta. Por fim, alterar o quadro legal de responsabilidades dos técnicos camarários, que hoje são pessoal e diretamente responsáveis pelos erros de projeto, e isso traduz-se numa situação insustentável de ausência de respostas pelos técnicos das câmaras por receio de virem a ser alvo de processos legais de promotores e investidores contra eles. 

A construção nova pode implicar a consulta a um conjunto de mais de 10 entidades públicas distintas que não se falam entre si. Isto tudo é altamente complexo para quem pretende investir e o custo de oportunidade esfuma-se neste contexto. 

Não se entende como continuamos a ter índices de construção muito baixos. Outra forma possível de aumentar a oferta passa por rever os índices de construção e permitir construir em altura. Desta forma, não só podemos “oferecer” mais espaços verdes à cidade como, por outro lado, concentrar construção na vertical. Entendo que é uma questão sensível para os responsáveis que gerem as cidades, mas por outro lado não se entende como continuamos muito atrasados neste aspeto ao não permitir construção de torres para aumentar a oferta disponível.

Empreendimento Sixgild, em Lisboa Créditos: Mondego Capital Partners