Garantia é dada por Ana Luísa Cabrita, Head of Environmental and Sustainability Advisory Services da Engexpor, em entrevista.
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Sustentabilidade no setor imobiliário
Ana Luísa Cabrita, Head of Environmental and Sustainability Advisory Services da Engexpor Fotos: Engexpor | Freepik

Sustentabilidade, eficiência energética, descarbonização. São termos/conceitos que estão na ordem do dia e que fazem cada vez mais parte do léxico do setor imobiliário e da construção. Aos quais se juntam, por exemplo, os critérios Environmental, Social e Governance (ESG). Mas o que significa “isto” de tornar o imobiliário mais sustentável? “Significa promover edifícios mais saudáveis e confortáveis para os utilizadores, com uma construção que tenha um menor impacte ambiental, a um custo viável para o investidor”, começa por dizer ao idealista/news Ana Luísa Cabrita, Head of Environmental and Sustainability Advisory Services da Engexpor.

“Trabalho neste setor há mais de 20 anos e mudou tudo”, adianta a também vice-presidente da Associação Portuguesa de Engenharia do Ambiente (APEA), considerando que há em Portugal “um despertar para a sustentabilidade”. Considerado que “a procura por edifícios sustentáveis já está a aumentar muito”, a especialista sublinha, no entanto, que o país ainda está atrasado em termos de sustentabilidade. “Esta é a nossa grande oportunidade de contribuir para uma sociedade melhor, de deixar um mundo melhor para os nossos filhos e netos”. 

Estas são algumas das ideias deixadas por Ana Luísa Cabrita na entrevista concedida por escrito ao idealista/news, que pode ser lida em baixo na íntegra. 

Sustentabilidade a crescer no imobiliário português
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A sustentabilidade está na ordem do dia, nomeadamente no setor imobiliário. O que significa “isto” de tornar o imobiliário mais sustentável?

A definição de sustentabilidade assenta no princípio de dar resposta às necessidades atuais sem comprometer a satisfação das necessidades futuras, tal como definiu Brundtland em 1987. No fundo, traduz-se num equilíbrio entre três componentes: sociedade, ambiente e economia. 

Tornar o imobiliário mais sustentável significa promover edifícios mais saudáveis e confortáveis para os utilizadores, com uma construção que tenha um menor impacte ambiental, a um custo viável para o investidor.

Que importância tem a sustentabilidade e os critérios Environmental, Social e Governance (ESG) para o setor?

É de extrema importância porque irá condicionar as condições de acesso ao investimento. De acordo com o novo regulamento europeu das finanças sustentáveis, as empresas deverão fazer reporte de indicadores não financeiros, incluindo a percentagem de ativos sustentáveis e a percentagem de investimento em ativos sustentáveis, remetendo a definição da sustentabilidade para a taxonomia. Isto significa que finalmente haverá uma linguagem comum para esclarecer o que é sustentável, através de critérios bem definidos, por atividades, incluindo o setor imobiliário.

A partir de 2024, os bancos, seguradoras, fundos de investimento passarão a reportar esta informação, referente ao ano de 2023, e obviamente o objetivo é que todos os investimentos e ativos sejam sustentáveis, o que promoverá a transição para uma economia menos intensiva em carbono e mais sustentável

"Tornar o imobiliário mais sustentável significa promover edifícios mais saudáveis e confortáveis para os utilizadores, com uma construção que tenha um menor impacte ambiental, a um custo viável para o investidor. (...) Ter uma estratégia ESG é essencial para assegurar a sustentabilidade"

Ter uma estratégia ESG é essencial para assegurar a sustentabilidade, de forma efetiva e integrada ao próprio negócio, e responder assim a este e outros desafios. Implementar uma estratégia de ESG obriga a desenvolver a atividade económica numa perspetiva de bom cidadão, isto é, a compreender de que forma a organização poderá cooperar para uma maior equidade social e ambiental, contribuindo para a descarbonização, envolvendo e considerando as necessidades das suas partes interessadas, sem deixar de lado a própria sustentabilidade económica, claro.

No fundo, considerando os objetivos políticos que estão a ser estabelecidos, aderir a estas ferramentas e estratégias são formas de redução de risco, num cenário de transição energética para a descarbonização, em que vão ser necessários investimentos significativos ao nível do setor.

O que está a ser feito em Portugal? O que está a mudar, nomeadamente na construção e/ou reabilitação de edifícios?

Trabalho neste setor há mais de 20 anos e mudou tudo! Há uns anos quando se falava em colocar torneiras de menor consumo, otimizar sistemas de climatização para redução de energia, em separar resíduos ou reparar fugas de água em obra reagia-se de forma jocosa. Hoje, é inquestionável a sua importância, nem que seja pela questão económica dos custos.

Há um despertar para a sustentabilidade, em parte, pelo Acordo de Paris e o seu objetivo de manter a subida de temperatura abaixo de 1,5ºC, pela consequente pressão europeia para a descarbonização através do Pacto Green Deal, que tem influenciado de forma transversal as políticas e as estratégias ao nível da UE, até ao próprio Plano de Recuperação e Resiliência (PRR). Há uma pressão político-social para a transição económica que está a mover o mercado português. 

"Há um despertar para a sustentabilidade, em parte, pelo Acordo de Paris e o seu objetivo de manter a subida de temperatura abaixo de 1,5ºC, pela consequente pressão europeia para a descarbonização através do Pacto Green Deal (...)  até ao próprio PRR. Há uma pressão político-social para a transição económica que está a mover o mercado português" 

Em termos de mercado imobiliário, o reflexo destas políticas e do ESG tem despertado o mercado para os certificados de construção sustentável como LEED, BREEAM, WELL, como forma de responder e integrar estas preocupações nos edifícios, e começou já a surgir o interesse em aplicar a taxonomia aos imóveis para caracterizar a sua sustentabilidade, principalmente novos edifícios, para que sejam mais interessantes para investidores que escolhem investir com menor risco.

Imobiliário verde em Portugal
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Todos os segmentos do imobiliário estão a ser abrangidos por estas mudanças?

O arranque do mercado da construção sustentável veio essencialmente pela mão dos setores dos centros comerciais e escritórios, mas atualmente o setor residencial começa igualmente a despertar, sendo que há inúmeros projetos a procurar estas certificações de construção sustentável.

Esta procura está muito vinculada ao tipo de investidor, sendo que o investidor internacional tem sido um dos grandes agentes promotores desta mudança. O mercado europeu e americano são, em geral, mais sensíveis à sustentabilidade comparativamente ao português, e o movimento da construção sustentável tem vindo de fora para dentro.

Mas vamos atrasados…. Noutros países, os investidores certificam os seus portfolios em operação, isto é, não só querem comprar edifícios novos ou reabilitados mais sustentáveis, como querem certificar que os seus ativos são geridos de forma mais sustentável. Antevejo que este será o seguinte passo. Até porque o parque imobiliário existente tem um impacte significativo nas alterações climáticas, e no caso português, está ainda muito aquém das exigências que estão a ser e serão ainda definidas.

A procura por edifícios sustentáveis já está a aumentar? Que os investidores estão cada vez mais atentos a estes detalhes? 

A procura por edifícios sustentáveis já está a aumentar muito, e na Engexpor estamos a trabalhar, neste momento, em mais de 10 projetos com certificações, com LEED, BREEAM e WELL, em diferentes fases, quer na fase de projeto, quer na fase de construção ou mesmo conclusão e também na fase de operação. E no último ano verificámos um crescimento muito significativo da procura.

Mas não é apenas ao nível da certificação, há igualmente da parte do investidor uma preocupação crescente com as aquisições. Muitas das avaliações técnicas de investimento (“Due Diligence”) incorporam já avaliação dos aspetos ambientais, quer seja de um terreno, devido à questão de contaminação dos solos, quer seja edificação existente, devido à presença de amiantos, eficiências no consumo, líquidos de refrigeração, etc., no sentido de avaliar se a compra comporta algum passivo ambiental. E ultimamente pedem inclusive para avaliar não só os aspetos ambientais, mas também os sociais e de Governo (ESG). Definitivamente há uma maior atenção do mercado.

"A procura por edifícios sustentáveis já está a aumentar muito, e na Engexpor estamos a trabalhar, neste momento, em mais de 10 projetos com certificações, com LEED, BREEAM e WELL, em diferentes fases (...). No último ano, verificámos um crescimento muito significativo da procura"

Temos, por exemplo, alguns clientes que estão já a pedir uma caracterização de acordo com a taxonomia para conseguirem ser elegíveis como investimento para determinados investidores de “high standard”.

Muito se tem falado também sobre a descarbonização do imobiliário? Em que consiste esta descarbonização?

Consiste na redução da emissão de gases com efeito de estufa, de forma a minimizar as alterações climáticas. Todos estes gases são ricos em carbono (dióxido de carbono, metano, etc.), sendo que a produção de energia é um dos maiores contribuintes para estas emissões. 

É neste contexto que a eficiência energética é tão importante. Quanto mais eficiente for um imóvel, menor será o seu consumo energético e menos emissões de carbono terá, incluindo a utilização de energias renováveis, como forma de redução das emissões. Esta é a parte da descarbonização que todos já têm consciência e se preocupam, até porque a legislação da certificação energética está implementada desde há muito, além de que os custos de opex são beneficiados pela redução de consumo e com a crise energética atual é necessário promover uma maior segurança energética dos edifícios. 

"(...) Com a crise energética atual é necessário promover uma maior segurança energética dos edifícios" 

Mas a descarbonização vai muito além do consumo energético de um edifício. A descarbonização no imobiliário deverá assumir uma abordagem holística, que abranja todo o ciclo de vida de um ativo, desde a construção, passando pela exploração, até à desconstrução e reaproveitamento dos materiais.

A responsabilidade do setor terá de passar pela redução do carbono embebido na fase de construção através da aquisição de materiais mais sustentáveis (reutilizados ou com Declaração Ambiental de Produto), aplicação de forma mais eficiente para evitar desperdícios, preferencialmente com origem no mercado local para reduzir a necessidade de transporte. 

Sustentabilidade na construção
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De que forma contribui a certificação energética e outros tipos de certificações relacionadas com o setor imobiliário para tornar todo o setor mais sustentável e amigo do ambiente?

A certificação energética é importante na medida que promove a eficiência nos consumos e minimiza assim a emissão de CO2 para a atmosfera, reduzindo o impacte nas alterações climáticas. Está para sair uma revisão desta legislação em que, em vez e definir o nível energético pelo consumo, passar-se-á a medir pelas emissões CO2. 

No entanto, a sustentabilidade na edificação é muito mais abrangente, não se reduz apenas à energia. Os outros certificados de construção sustentável atuam como diretrizes/especificações técnicas que definem clara e inequivocamente o que é necessário implementar nas diferentes áreas de sustentabilidade, como Localização e Transporte, Uso do solo e ecologia, Água, Materiais e Resíduos, Saúde e Bem-estar, Poluição, Energia (claro!) e são todos estes fatores que tornam um edifício mais sustentável. 

Fale-nos um pouco sobre os vários processos de certificação existentes (LEED, BREEAM e WELL etc). Em que consistem? 

LEED e BREEAM são certificados de construção sustentável, que promovem o compromisso entre os aspetos ambientais e os sociais tendo em consideração a escala económica, na medida que têm em consideração o investimento necessário (custo vs benefício) para implementação das medidas que recomendam, isto é, têm em conta o 'triple bottom line' subjacente ao conceito da sustentabilidade: ambiente, sociedade e economia, que é aliás o que se promove com o ESG. As categorias são as que já referi anteriormente, e apesar de terem nomes diferentes entre os certificados têm objetivos muito similares.

O WELL é uma certificação focada na utilização do edifício e no bem-estar dos seus utilizadores, daí que os requisitos se referem a categorias diferentes como a Qualidade do Ar Interior, Água, Nutrição, Iluminação, Saúde Mental, Movimento, Conforto Térmico, Acústica, Materiais, Comunidade e Inovação.

"A certificação energética é importante na medida que promove a eficiência nos consumos e minimiza assim a emissão de CO2 para a atmosfera, reduzindo o impacte nas alterações climáticas. Está para sair uma revisão desta legislação em que, em vez e definir o nível energético pelo consumo, passar-se-á a medir pelas emissões CO2"

Todos eles consistem na definição técnica de inúmeros requisitos que se devem avaliar e que quando são cumpridos outorgam pontos. Além do cumprimento obrigatório de alguns requisitos pré-definidos, quanto mais critérios opcionais o projeto implementar, mais pontos consegue e melhor pontuação terá. Essa pontuação resulta em diferentes níveis de certificação, que ao constar dos próprios certificados promove o “benchmarking” entre edifícios.

Estas certificações aplicam-se ao ciclo de vida da edificação, e isso significa que além dos certificados de nova construção/reabilitação, que se aplicam e dão uma certificação permanente ao edifício porque integram as características da edificação, também há certificações para os edifícios em uso, nomeadamente LEED Operation & Maintenance (LEED O&M) e BREEAM In Use (BIU). Estes estão sujeitos a renovação periódica, a cada três anos, uma vez que se focam na performance, melhoria contínua e gestão dos edifícios. 

A certificação WELL é um híbrido, porque a sua implementação se inicia ainda na fase de construção, mas a certificação apenas se obtém já na fase de operação, sendo também renovável.

São processos de certificação que já estão a ser implementados em Portugal? Em que segmentos do setor imobiliário? Ainda há um caminho a percorrer?  

Hoje em dia, o mercado português procura essencialmente a certificação de edifícios novos ou grandes reabilitações, principalmente centros comerciais e escritórios, se bem que no último ano estamos a assistir a um aumento significativo da procura para edifícios residenciais. Essencialmente LEED e WELL para escritórios e BREEAM para centros comerciais e setor residencial.

Temos assistido a um aumento do compromisso do mercado e a uma procura de maiores níveis de certificação: LEED e WELL Gold ou BREEAM Very Good, havendo inclusivamente já alguns projetos a querer distinguir-se com LEED Platinum ou BREEAM Excellent.

"(...) No estrangeiro, os investidores estão já a certificar as propriedades que não foram certificadas no momento de construção/reabilitação, trabalhando os seus portfolios de ativos, quer ao nível da propriedade, quer ao nível da sua própria gestão. Este é o seguinte passo no mercado"

No entanto, ainda temos um largo caminho no que concerne ao parque edificado já existente e que tem um impacte igualmente importante. No estrangeiro, os investidores estão já a certificar as propriedades que não foram certificadas no momento de construção/reabilitação, trabalhando os seus portfolios de ativos, quer ao nível da propriedade, quer ao nível da sua própria gestão. Este é o seguinte passo no mercado.

Na Engexpor já estamos a notar este movimento. Atualmente, estamos a certificar um edifício existente com LEED O&M e outro com BIU. No fundo são ferramentas de melhoria continua, que definem com exatidão as medidas a aplicar para que a propriedade e a gestão dos ativos sejam mais sustentáveis. Este é ainda o grande movimento pendente. 

Sustentabilidade e eficiência energética no imobiliário
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“A Europa vai passar pela vergonha de chegar a 2030 e nada estar feito” no que diz respeito à melhoria da eficiência energética dos edifícios, disse recentemente Hugo Santos Ferreira, presidente da Associação Portuguesa de Promotores e Investidores Imobiliários (APPII). Concorda com esta afirmação ou parece-lhe demasiado pessimista?

Acredito que já se está a ganhar “momentum” e uma vez vencida a inércia será cada vez mais fácil. Tem sido feito um caminho importante, ainda que mais lento do que o que seria desejável, é certo.

As emissões decorrentes da edificação têm duas dimensões: a dimensão país e a dimensão edifício. A dimensão edifício é a que mais nos interessa e nesse âmbito a legislação da eficiência energética foi revista o ano passado e será previsivelmente revista de novo, ainda este ano. Nos projetos que acompanhamos na Engexpor nota-se claramente que se está a fazer um esforço para alcançar maiores níveis de eficiência de consumos. Os proprietários querem ter edifícios de emissão quase nula e em breve vai ser proibido transacionar edifícios com certificação F. Temos o PRR que vem dar algum apoio, principalmente para edifícios já existentes. Ou seja, acho que se está a fazer algo, e que estamos no (bom) caminho.

Se chegamos à meta em 2030? Tenho algumas dúvidas se seremos suficientemente ágeis, porque os edifícios existentes têm maior impacte e temos um parque edificado muito antigo, onde a intervenção é urgente para alcançar as metas. 

"Os proprietários querem ter edifícios de emissão quase nula e em breve vai ser proibido transacionar edifícios com certificação F. Temos o PRR que vem dar algum apoio, principalmente para edifícios já existentes. Ou seja, acho que se está a fazer algo, e que estamos no (bom) caminho"

Mas teremos de pensar que a redução das emissões em 55% em 2030 não passará apenas pela redução de 55% de consumo na edificação, e a dimensão país pode ter aqui alguma relevância. Isto porque o impacte do consumo em termos de emissões depende também do impacte que tem a produção de energia primária debitada na rede, que alimenta os edifícios. Daí ser determinante apostar também na produção de energia mais limpa. O ano passado a produção de energia deixou de utilizar carvão e estamos com um dos maiores projetos europeus referente ao Hidrogénio, além de que temos um bom mix energético como uma boa representatividade de renováveis.

Que impacto terá o cenário geopolítico atual (guerra na Ucrânia, subida da inflação, das taxas de juro, aumento dos custos e dos materiais de construção) no setor da construção? E em concreto neste desafio de contribuir para uma maior sustentabilidade e eficiência energética? 

O cenário atual é uma oportunidade enorme para a nossa transição económica e alinhamento com o Pacto do Green Deal. O cenário atual traz à luz a importância da sustentabilidade energética, a necessidade de redução de consumos, expõe o risco da cadeia de fornecedores e da falta de matérias-primas. 

"O cenário atual traz à luz a importância da sustentabilidade energética, a necessidade de redução de consumos, expõe o risco da cadeia de fornecedores e da falta de matérias-primas"

Se o mercado for inteligente reconhecerá que o cenário pandémico e geopolítico, do qual resulta a inflação e a subida das taxas de juro, além de obrigar a uma adaptação e capacidade de resposta é também o momento de mudança de paradigma. Não se trata apenas de fazer melhor, trata-se essencialmente de fazer diferente. É tempo de atuar.

Naturalmente, face à necessidade de redução de riscos, é o momento para promover uma economia circular, em que se aproveite os materiais de demolição, se recupere produtos, equipamentos, materiais; se aposte numa boa manutenção e aumente a resiliência e flexibilidade da nossa construção; se estimule a produção e transformação com indústrias locais; se desperdice menos recursos, sejam materiais, energia, água.

Se eu puder usar material de demolição britado da própria obra como, por exemplo, substrato de vias rodoviárias na obra de urbanização, estou a poupar recursos económicos e materiais e a prevenir emissões no transporte. Se consigo utilizar vidro produzido no âmbito da economia local, com origem na reciclagem, também estarei a reduzir custos. Se conseguir utilizar de forma mais eficiente os materiais de construção, fazendo menos desperdício, como às vezes vemos as areias espalhadas, imensos tijolos ou cerâmica partidos, etc. estarei a poupar dinheiro, assim como se consumir menos energia no meu edifício terei um melhor opex…

O setor da construção está a passar por uma fase semelhante ao que a indústria passou nos anos 90, inícios de 2000, quando surgiu o licenciamento ambiental e o tecido industrial foi obrigado a mudar para poder aceder a financiamento e a outros mercados. E claro isto trará dores de crescimento. Não são processos simples.

Imobiliário português mais sustentável
Foto de Magda Ehlers no Pexels

Comparativamente com outros países, nomeadamente europeus, como está Portugal no que diz respeito a este desafio de aumentar a sustentabilidade no setor imobiliário? 

Depois de mais de 20 anos a trabalhar nesta área, e de ter trabalhado em diversos países, efetivamente em Portugal estamos atrasados, comparativamente aos países europeus que normalmente são a nossa referência. 

"Se o mercado for inteligente reconhecerá que o cenário pandémico e geopolítico, do qual resulta a inflação e a subida das taxas de juro, além de obrigar a uma adaptação e capacidade de resposta é também o momento de mudança de paradigma. Não se trata apenas de fazer melhor, trata-se essencialmente de fazer diferente. É tempo de atuar. (...) Estamos ainda atrasados em termos de sustentabilidade"

Tive o privilégio de acompanhar esta mesma fase na Holanda, em Espanha, na Alemanha em 2009/2014, após a grande crise imobiliária. Nessa ocasião, quando houve a retoma houve uma transformação significa do setor nesses países, e isso é o que estou a observar agora no nosso mercado. Talvez tenhamos uma maior resistência à mudança e o setor da construção é, de facto, um dos nossos setores mais tradicionalistas. Estamos ainda atrasados em termos de sustentabilidade.

Ferramentas como o BIM, que melhora a integração das diferentes especialidades, reduz erros de projeto e otimiza recursos; utilização de benchmarking de edifícios como o GRESB; certificações de construção sustentável, etc. são ainda algo recentes no mercado. Há muito por fazer. Por isso termino com um repto: Esta é a nossa grande oportunidade de contribuir para uma sociedade melhor, de deixar um mundo melhor para os nossos filhos e netos. Façamos o nosso trabalho e provemos que somos capazes de fazer a nossa parte!

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