Miguel Cabrita Matias, Board Member da Mexto, diz que a promotora imobiliária de origem suíça "está de pedra e cal em Portugal".
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“A Mexto está de pedra e cal em Portugal e vai continuar a investir no país”. Miguel Cabrita Matias, Board Member da Mexto Property Investment, revela ao idealista/news que a promotora imobiliária de origem suíça, especializada no segmento premium, está pronta para os desafios que o mercado imobiliário enfrenta. E nem a alta inflação, os elevados custos de construção e as constantes subidas das taxas de juro, a par dos sinais de instabilidade que o país deu para o exterior com o programa Mais Habitação do Governo, levam a que se possa pensar em baixar os braços: “No segmento de luxo faz todo o sentido [apostar na promoção imobiliária em Portugal], porque a procura continua, não parou, e cada vez é maior”. 

Numa conversa realizada em pleno Salão Imobiliária de Portugal (SIL), horas depois de ter participado numa das conferências que decorreram na feira, Miguel Cabrita Matias faz uma viagem ao passado, presente e futuro da Mexto em Portugal. “O investidor continua a ter interesse e apetite e quer continuar a investir em Portugal. Os sinais que temos são esses”, refere, adiantado que a promotora imobiliária tem em vista novos projetos no Algarve: “Estamos à espera da aprovação do loteamento de um projeto em Vale do Lobo, temos outro que está mais atrasado no Vale Garrão e um outro que adquirimos há muito pouco tempo em Monte Gordo. (…) O volume de investimento é superior a 50 milhões de euros, que vai acrescer aos mais de 230 milhões já investidos”. 

Fora do radar está, para já, a aposta em projetos destinados à classe média portuguesa, sendo o O’Living o único que a Mexto tem em carteira no território nacional. Para aumentar o interesse dos promotores neste segmento, e consequentemente a oferta de casas no mercado, seria fundamental, entre outras coisas, baixar o IVA na construção nova. “Em Portugal, qualquer português que compra uma casa nova, o peso que os impostos têm no preço final pode chegar aos 40%. Em Espanha, não é mais que 12%. Aqui pagamos 23% de IVA e não é dedutível. Em Espanha pagam 12% e é dedutível. Faz toda a diferença. Só com essa mudança teríamos a possibilidade de baixar o preço das casas e os portugueses teriam mais probabilidade e mais condições de comprar”, argumenta. 

Promoção imobiliária de casas de luxo em alta em Portugal
Miguel Cabrita Matias, Board Member da Mexto Property Investment, numa das conferências do SIL 2023 Frederico Weinholtz para o idealista/news

Que balanço faz da atividade da Mexto em Portugal? 

A Mexto iniciou a atividade em 2017. Começou por comprar edifícios no centro de Lisboa, nas localizações mais centrais, focada em trabalhar na reabilitação urbana e sempre vocacionada para o segmento da gama alta, de luxo. Desde 2017 até hoje tínhamos cerca de 16 projetos, dos quais quatro, cinco foram vendidos. Temos em construção neste momento três. Um deles, o Rodrigo da Fonseca Prime Residences, que ganhou recentemente um prémio [prémio SIL na categoria Reabilitação Urbana - Habitação], termina daqui a duas semanas, e temos outros tantos que estão em processo de licenciamento na câmara. 

A Mexto fixa-se muito no segmento de luxo, é aquilo que queremos trabalhar. Desenvolvemos um único projeto para o mercado nacional, que é o O’Living. Foi uma experiência que quisemos fazer e está a correr bem, ainda que da primeira para a segunda fase sentimos que o ritmo das vendas está a baixar. Isto tem um bocadinho a ver com a própria economia e o receio que as pessoas têm neste momento. Por via do aumento das taxas de juro e da inflação, as pessoas pensam um pouco mais antes de adquirirem e os preços, obviamente, também subiram da primeira para a segunda fase. Não há uma retração, sentimos é que o ritmo não é o mesmo. Ainda assim, está a vender-se. 

Nos projetos da gama de luxo vende-se tudo. Continuamos a ser um mercado muito apetecível para os mercados internacionais, ainda que o Mais Habitação tenha tido um eco muito negativo nas economias exteriores. Fomos falados internacionalmente a dizer que Portugal não queria investidores estrangeiros, e o que estamos a tentar fazer, os promotores imobiliários juntamente com a Associação Portuguesa de Promotores e Investidores Imobiliários (APPII), é um trabalho de restabelecer ou de reativar esta imagem que tínhamos, até porque o Mais Habitação também foi alterado relativamente àquilo que era o projeto inicial e o Governo voltou atrás com várias situações que eram francamente negativas.

Fale-nos um pouco sobre o O’Lliving, que é mais direcionado para a classe média. Quando estará concluído? 

São dois blocos de apartamentos, num total de 84 apartamentos e cinco lojas. Lançámos as vendas de um dos lotes no ano passado e foi todo vendido, com contratos promessa compra e venda assinados. A segunda fase, o outro lote, começou há uns meses e a construção está a ir a um ritmo muito bom: a estrutura está terminada, tem alvenarias já feitas e contamos ter o projeto terminado no final de 2023.

O O’Living é um projeto direcionado para a classe média, média/alta portuguesa. Não tem nada a ver com o segmento que é o nosso core business. Mas não deixa de ter o cunho da Mexto na qualidade. O projeto é do arquiteto Miguel Saraiva e está a ter uma aceitação muito grande.

Casas novas em Lisboa
Empreendimento O’Living está a nascer em Lisboa, no Parque das Nações Mexto

Que projetos tem a Mexto em pipeline? O que nos pode adiantar?

Temos vários projetos em pipeline, a maioria ainda em licenciamento. Nos últimos tempos, as nossas compras não se focaram tanto nos grandes centros urbanos, Lisboa e Porto. Temos um projeto fantástico que vamos lançar no Meco, a 400 metros da praia, as pessoas vão a pé para a praia. São 10.000 metros quadrados (m2) de construção e é um projeto turístico. Temos outro em Grândola, é um projeto pequeno. Associámo-nos a um produtor e comprámos 50% de uma sociedade, é um projeto turístico. O promotor inicial fica com a parte turística e com o hotel e nós ficamos com a parte residencial. É um projeto de dez moradias de grande qualidade, com 450 m2. 

"Temos um projeto fantástico que vamos lançar no Meco, a 400 metros da praia, as pessoas vão a pé para a praia. São 10.000 m2 de construção e é um projeto turístico. Temos outro em Grândola, é um projeto pequeno. Associámo-nos a um produtor e comprámos 50% de uma sociedade, é um projeto turístico"

Além disso, temos três projetos no Algarve. Estamos à espera da aprovação do loteamento de um projeto em Vale do Lobo, temos outro que está mais atrasado no Vale Garrão e um outro que adquirimos há muito pouco tempo em Monte Gordo. É um projeto de 3.000 m2 de construção. Está no extremo oriental de Monte Gordo, é um lote de terreno com frente de mar, na primeira linha de mar. É um projeto turístico que tem um plano de pormenor aprovado pela câmara municipal em 2012. Sabemos exatamente aquilo que lá se pode construir e estamos neste momento a estudá-lo.

Significa, então, que a Mexto está também a apostar no segmento residencial turístico?

É uma aposta neste segmento residencial, ainda que a Mexto, o nosso core, não passa por fazer gestão hoteleira. O que fazemos é desenvolver o projeto: fazemos parcerias com empresas que estão vocacionadas para a gestão hoteleira ou com cadeias hoteleiras que ficam com a gestão do projeto e vendemos as unidades. O nosso core é fazer habitação e vender, pode ser turístico ou não, mas é habitação. 

A Mexto já investiu em Portugal cerca de 239 milhões de euros, certo? Quanto preveem investir até final do ano?

Não vou dizer que tenho um ‘budget’ para investir em Portugal. Os sócios, os investidores internacionais, dizem: “Se o projeto for bom, vamos comprar”. É disso que estamos a falar. Está é um pouco difícil encontrar projetos bons. Os terrenos estão muito caros, a construção está muito cara e temos de entregar a margem e a rentabilidade que os investidores exigem. É isso que andamos à procura. Posso dizer que pertenço ao comité de investimento da Mexto Property Investment e que todos os dias analiso projetos, [mas] tem sido uma tarefa difícil encontrar coisas boas para comprar.

"(...) Temos três projetos no Algarve. Estamos à espera da aprovação do loteamento de um projeto em Vale do Lobo, temos outro que está mais atrasado no Vale Garrão e um outro que adquirimos há muito pouco tempo em Monte Gordo. É um projeto de 3.000 m2 de construção"

O investidor continua a ter interesse e apetite e quer continuar a investir em Portugal. Os sinais que temos são esses. O tema dos vistos gold não nos afeta rigorosamente nada. Dos projetos que vendemos temos um único pedido de Golden Visa. O produto que fazemos não tem nada a ver com Golden Visa. Nós fazemos casas para famílias, a Mexto é conhecida por isso: fazemos casas de grandes dimensões, apartamentos de grandes dimensões, não coisas pequeninas. Nunca trabalhamos para o investidor, trabalhamos, sim, para as famílias.

Relativamente aos três novos projetos que a Mexto vai desenvolver no Algarve, pode adiantar-nos o valor do investimento previsto?

O volume de investimento é superior a 50 milhões de euros, que vai acrescer aos mais de 230 milhões já investidos. É uma coisa para seis, sete anos, em especial se o projeto de Monte Gordo for para a frente. Estamos a ver o que é que vamos fazer. É um projeto para durar três, quatro anos.

Também há portugueses a comprar casas de luxo?

Maioritariamente são estrangeiros, mas vendemos produto a portugueses. É aquele português que eventualmente tem investimentos e dinheiro no banco, e esse dinheiro não vale nada em Portugal, então preferem comprar e investir em imobiliário.

Oferta de casas de luxo em Lisboa está a aumentar
Rodrigo da Fonseca Prime Residences, no centro de Lisboa, foi distinguido com um Prémio SIL do Imobiliário Mexto

Em termos de procura de habitação, houve uma mudança de paradigma com a pandemia?

Sim. Percebemos que as pessoas começaram a perceber o importante que é a casa e as condições que ela tem, e começaram a pensar que o melhor era, se calhar, mudar ou ir para uma que tenha espaços exteriores, espaços verdes. O português que compra casa procura muito isto: varandas, jardins, espaço para estar ao ar livre.

Muito se tem falado na necessidade de aumentar a oferta de casas para a classe média. É um segmento que não está no horizonte da Mexto, como disse, mas o que pode ser feito para mudar este paradigma

Têm de ser criadas condições para que os promotores possam construir para a classe média portuguesa, neste momento não conseguem. Além da conjuntura económica, do elevado preço da construção e dos terrenos, há dois temas são extremamente importantes. Por um lado, a burocracia e o tempo de espera do licenciamento. Esperar três, quatro ou cinco anos para ter um projeto aprovado rebenta com qualquer taxa interna de rentabilidade de um projeto, e o promotor deixa de ter interesse no mesmo. Isso é um tema que está a ser estudado pelo Governo, há um projeto de lei que vai à Assembleia da República. Se isso for para a frente, as condições e as propostas são muitíssimo boas. Vamos ver é como é que o Estado consegue implementá-las, isso é outro tema. Por outro lado, há o tema dos impostos. Não faz sentido que a reabilitação urbana se construa com 6% de IVA e a construção nova se construa com 23%. Os 6% de IVA foi uma forma de, em 2012 ou 2013, o Estado chamar o investimento para cá. Agora é preciso implementar isto com o resto, porque senão os portugueses não podem comprar casa. 

Em Portugal, qualquer português que compra uma casa nova, o peso que os impostos têm no preço final da casa pode chegar aos 40%. Em Espanha, não é mais que 12%. Aqui pagamos 23% de IVA e não é dedutível. Em Espanha pagam 12% e é dedutível. Faz toda a diferença. Só com essa mudança teríamos a possibilidade de baixar o preço das casas e os portugueses teriam mais probabilidade e mais condições de comprar. Assim é muito complicado. Enquanto o Estado e o Governo não se mexerem relativamente a isso, não alterarem estas condições, não vale a pena falar. Agora querem fazer parcerias para o arrendamento a baixo custo e rendas baixas. Como? Se o Estado fornecer os terrenos, como diz, e fizer parcerias com promotores, pode ser que sim, mas tem de se chegar à frente, porque os promotores têm de ganhar alguma coisa, senão não faz sentido ter um negócio.

Ainda é rentável fazer promoção imobiliária em Portugal, tendo em conta o atual contexto?

No segmento de luxo faz todo o sentido, porque a procura continua, não parou, e cada vez é maior. Há ano, ano e meio, dois anos, o grosso dos investidores estrangeiros eram franceses, alemães, ingleses, hoje em dia são americanos, que descobriram Portugal e compram tudo. E são extremamente exigentes, aliás como todos os outros. Nós queremos continuar a desenvolver projetos neste segmento, que é o nosso, e porque sentimos que a procura é muito grande. Já para a classe média, se houver a aprovação da proposta de lei que está na Assembleia da República para ser aprovada, que tem muito a ver com melhorar o licenciamento e minimizar os tempos dos mesmos, e se houver alguma abertura do Estado para baixar o IVA, há todas as condições para que se possa construir para portugueses.

Casas de Luxo vendem-se a portugueses e estrangeiros
Projeto Maison Eduardo Coelho, da Mexto, encontra-se no Príncipe Real, em Lisboa Mexto

Uma coisa é certa, os investidores estrangeiros continuam a olhar para Portugal…

Continuam a olhar para Portugal, não há perda rigorosamente nenhuma. Não há é oferta para a procura, esse é que é o grande tema. 

Outro dos temas que está na ordem do dia está relacionado com a implementação da tecnologia BIM em Portugal. Que importância tem para o setor? A Mexto já a usa?

A tecnologia BIM (Building Information Modeling) está a iniciar-se em Portugal, é extremamente vantajosa e uma das propostas do Governo passa exatamente pelos projetos terem de dar entrada com esta tecnologia. Na Mexto já estávamos a estudar essa possibilidade por uma razão: a tecnologia BIM e os projetos feitos nesses modelos BIM permitem minimizar custos acrescidos na construção. Por exemplo, uma das coisas que mitiga é erros de compatibilização, em quase todas as obras não há promotor que não tenha trabalhos a mais porque há situações de projetos incompatíveis. A tecnologia BIM permite mitigar esses riscos, não há hipótese de haver incompatibilização se forem desenvolvidos nesses modelos.

A Mexto veio para ficar em Portugal, vai continuar a investir no país? 

A Mexto está de pedra e cal em Portugal e vai continuar a investir no país. Gosta muito de cá estar. Os projetos são rentáveis dentro daquilo que é expectável e não vemos condições do ponto de vista da economia e do mercado que vão mudar [a nossa forma de pensar e atuar]. 

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