A AM48 começou a desenvolver projetos imobiliários em Portugal há 12 anos, com o Ópera LX. Seguiram-se, entre outros, o The Boulevard e o The Promenade, também em Lisboa. Mais recentemente a promotora imobiliária investiu em projetos residenciais fora da capital – o Foz de Prata, em Aveiro – e nas periferias da cidade, como é o caso do Quinta do Alverde, em Carnaxide, e do 1965 Cidade Jardim, que vai nascer em Santo António dos Cavaleiros, Loures. Terá cerca de 370 apartamentos e é “mais que um projeto residencial”, revela Francisca Martins, administradora e responsável pelo desenvolvimento de novos projetos da AM48. “As pessoas estão a começar a considerar outras zonas da cidade para comprar casa. É o caminho natural as cidades crescerem e expandirem-se. Há muito espaço para o fazer”, sustenta, em entrevista ao idealista/news.
Entre os vários temas abordados na conversa, que decorreu nos escritórios da AM48 em Lisboa, está o facto de haver novas exigências, no pós-pandemia, na hora de comprar casa – “Em todos os projetos temos varandas nos apartamentos, não há possibilidade de olharmos para isso de outra maneira (…)” – e do Grupo AM48 ter anunciado recentemente a evolução para um modelo regulado e supervisionado pela CMVM. “A empresa mantém-se tal e qual a conhecemos. A forma de trabalhar, de operar, os parceiros, mantêm-se. A maior diferença é que há ainda mais transparência e segurança para o mercado imobiliário e para os clientes”, clarifica.
Sobre investimentos futuros, Francisca Martins revela que há um novo projeto na calha, neste caso turístico: “Posso adiantar que temos um projeto no Ancão, na zona do Triângulo Dourado, no Algarve, com cerca de 40 hectares. Apesar de o Founder [Alejandro Martins] já ter muita experiência no mercado do turismo e hotelaria, a AM48 vai-se iniciar também neste mercado”, revela.

São 12 anos de atividade em Portugal. Que balanço é possível fazer?
Fazemos um balanço bastante positivo. Começámos com localizações estratégicas no centro de Lisboa. O primeiro projeto foi o Ópera LX, na Avenida da Liberdade. Foi bastante marcante tanto para a cidade como para o ramo da promoção imobiliária, porque foi um dos primeiros projetos residenciais a ser requalificados na zona e, portanto, foi um sucesso. Depois começámos a expandir-nos para outras localizações, ainda dentro do centro de Lisboa, com o The Boulevard, por exemplo. Nos últimos quatro, cinco anos, começámos a olhar para projetos de maior dimensão, saindo do centro de Lisboa, porque há muitas zonas com enorme potencial de valorização. Estamos a falar, nomeadamente, do projeto em Aveiro, o Foz de Prata, com cerca de 80.000 metros quadrados (m2).
Para a AM48 é importante acrescentar valor, não só aos clientes, a quem compra um apartamento, mas também à cidade, através de zonas de lazer, de zonas verdes. Ligar as pessoas àquilo que são os projetos e não apenas a nível residencial. Olhamos para tudo aquilo que fazemos segundo o nosso mote, que é ir além do óbvio. E isto não se rege apenas através da escolha dos acabamentos que estão mais na berra ou são mais sustentáveis. É perceber de que forma é que podemos diferenciar-nos, seja através de ‘amenities’, da localização e da criação de espaços públicos e ao ar livre.
"Temos mais de 235.000 m2 de construção, desenvolvidos ou em desenvolvimento, mais de 1.000 apartamentos construídos ou a construir e mais de um milhão de euros investidos em sustentabilidade"
No ano passado lançámos o projeto Quinta do Alverde, um condomínio privado [em Carnaxide] com 61 apartamento e com ‘amenities’ exclusivas, e agora vamos lançar um perto do centro de Lisboa, no concelho de Loures, em Santo António dos Cavaleiros, o 1965 Cidade Jardim. Também se rege pelos valores da sustentabilidade, qualidade e inovação, que estão presentes em todos os projetos.
Voltando à pergunta, o balanço é bastante positivo, acreditamos que somos referência a nível nacional, nomeadamente no setor residencial, sendo que agora vamos estar a focar-nos mais na parte do turismo. Temos mais de 235.000 m2 de construção, desenvolvidos ou em desenvolvimento, mais de 1.000 apartamentos construídos ou a construir e mais de um milhão de euros investidos em sustentabilidade.
Fale-nos mais em detalhe, então, dos três projetos residenciais que a AM48 está a desenvolver, o Foz de Prata, o Quinta do Alverde e, agora, o 1965 Cidade Jardim.
O Foz de Prata foi lançado em setembro de 2023. Tem 80.000 m2 de construção, cerca de 50.000 m2 acima do solo. As obras de urbanização estão concluídas e vamos agora [em junho] inaugurar as áreas públicas. Isto inclui arruamentos, espaços públicos, um parque infantil, uma praça com esplanadas, zonas lagunares, painéis fotovoltaicos… E há um fator bastante diferenciador: é dos primeiros projetos a nível nacional com a certificação LEED-ND (Neighborhood Development). As obras de urbanização seguem um conjunto de normativas que garante, por exemplo, que toda a energia que o empreendimento precisa para a iluminação pública e para a circulação das águas é gerada no próprio empreendimento. Aproveitamos as águas das chuvas para fazer a rega dos espaços verdes no verão. Há um conjunto de medidas que vem diferenciar este empreendimento, isto numa zona que estava abandonada há mais de 20 anos.

Temos a expectativa de concluir o projeto dentro dos próximos cinco anos. Vamos desenvolvê-lo de forma faseada, até por questões estratégicas e para a absorção do mercado das unidades residenciais. O primeiro projeto já foi comercializado e está praticamente vendido, tem tipologias T1 e T2. Iniciámos a comercialização privada do segundo projeto e os resultados têm sido extremamente positivos. Os clientes têm sido mais da região, porque havia uma necessidade de construção nova em zonas mais premium da cidade: está à frente do Canal de São Roque, das Salinas, é uma das melhores localizações da cidade de Aveiro.
E relativamente ao Quinta do Alverde?
Está em comercialização há cerca de dez meses. Vamos iniciar a construção no verão e temos mais de 60% do projeto vendido. É um condomínio privado com ‘amenities’ exclusivas e, mais uma vez, o verde é o pilar. Há outras vertentes que também o diferenciam: tem, por exemplo, um Pet Care, um espaço dedicado à lavagem e tratamento dos animais de estimação, com um espaço também para brincarem. Há zonas de carregamento elétrico para trotinetes e bicicletas e além de todos os apartamentos estarem equipados com lavandaria privada numa zona técnica dedicada também há uma lavandaria grande de condomínio, ginásios, sauna, duas piscinas. É um empreendimento que se encontra numa zona estratégica e muito valorizada, Carnaxide. Estimamos terminar a construção em 2027 e começar a fazer escrituras no início de 2028.

O mais recente projeto imobiliário da AM48 é o 1965 Cidade Jardim, em Santo António dos Cavaleiros, como acabou de revelar. O que nos pode adiantar sobre o empreendimento?
O 1965 Cidade Jardim é um dos projetos sobre os quais mais nos orgulhamos. Segue a linha do Foz de Prata, no sentido de ser mais que um projeto residencial. É um projeto para a freguesia, está localizado no coração e no pulmão da freguesia, à frente do Centro de Saúde e do Parque Urbano e perto da nova estação de metro da Linha Violeta, que está em concurso para construção.
De onde é que surge o nome? Fomos até aos anos 1960, tivemos a oportunidade de falar com o arquiteto Alberto Reaes Pinto, que esteve no projeto-base inicial do empreendimento Cidade Jardim. Aquilo que o nosso projeto pretende fazer é pegar no legado, no sonho e naquilo que foi o grande objetivo de criar uma cidade jardim, e dentro daquilo que são os nossos limites de intervenção, trazer os valores da cidade jardim ao dia de hoje. Por isso é que é mais que um projeto residencial, em todos os edifícios o piso zero é dedicado a zonas de comércio e/ou serviços. Estamos a falar de um supermercado, de Wellness Center, ginásio, farmácia, papelaria, restaurantes etc. Queremos criar uma maior vivência de bairro.
Tem também zonas verdes, de lazer. Fizemos questão de aumentar os arruamentos, os passeios, as zonas de estar. Temos uma zona grande com uma praça que tem uma escadaria que pretende ligar a zona norte da freguesia ao parque urbano. E ao longo da escadaria há zonas com pérgulas de madeira para as pessoas se sentarem, descansarem. É um projeto que teve como prioridade a criação de zonas verdes, zonas de estar, comércio, serviços e a parte residencial.
Quantos apartamentos são e quando estará concluído?
São sete edifícios. Todos prestam homenagem a pessoas que tiveram um papel relevante naquilo que é o conceito da Cidade Jardim. Dentro destes sete edifícios estamos a rondar os 370 apartamentos. Uma das grandes preocupações foi a criação de lugares de estacionamento, quer para as pessoas que vão viver no empreendimento, estamos a falar de mais de 380 famílias, cerca de 1.500 pessoas, quer estacionamento público, sendo que são cerca de 220 lugares novos, tanto à superfície como em cave, no Edifício Teles, que vai ter o supermercado.
"O projeto 1965 Cidade Jardim é para famílias e as cidades não podem ser feitas de T1. Foi uma prioridade garantir tipologias maiores, que demoram mais tempo a sair, e aí também nos diferenciamos. Foi prioritário criar habitação para a família, para as classes médias, que de facto precisam. E isso é inegável"
Estamos a lançar o primeiro projeto [do empreendimento], o Oliveira, que são dois edifícios residenciais com comércio no piso térreo. São 76 apartamentos com tipologias T1 a T4, predominantemente entre o T2 e o T3. O Cidade Jardim é para famílias e as cidades não podem ser feitas de T1. Foi uma prioridade garantir tipologias maiores, que naturalmente demoram mais tempo a sair, e aí também nos diferenciamos. Para nós foi prioritário criar habitação para a família, para as classes médias, que de facto precisam. E isso é inegável.
O objetivo é iniciar a construção até final do primeiro trimestre de 2026. Estamos a falar de uma obra para mais ou menos dois anos e, portanto, no início de 2028 pretendemos começar a entregar os primeiros apartamentos. É um projeto que vai ser desenvolvido de forma faseada, mas o grande objetivo é que dentro de cinco anos esteja, na globalidade, desenvolvido.

Quanto é que a AM48 já investiu em Portugal nos vários projetos que desenvolveu?
O investimento global, há obviamente alguns projetos que vendemos em fase de projeto, a nossa expectativa é que supere os 1.000 milhões de euros.
Há mais projetos na calha, além do 1965 Cidade Jardim?
Temos cerca de 170.000 m2 de construção em desenvolvimento. Temos uma grande escala e diria até que, a nível nacional, somos dos maiores promotores, quando falamos de m2 de construção. Estamos focados naquilo que temos em desenvolvimento, sendo que posso adiantar que temos um projeto no Ancão, na zona do Triângulo Dourado [Vale do Lobo, Quinta do Lago e Vilamoura], no Algarve, com cerca de 40 hectares. Vai ser um projeto turístico. Apesar de o Founder [Alejandro Martins] já ter muita experiência no mercado do turismo e hotelaria, a AM48 vai-se iniciar também neste mercado. Neste projeto, estamos focados no plano de gestão florestal. O objetivo é o investimento e a valorização natural do terreno, posteriormente vamos desenvolver o projeto turístico. Depois, obviamente que estamos a avaliar outras oportunidades, mas não há nada em concreto que possa adiantar.
"Temos um projeto no Ancão, no Algarve, com cerca de 40 hectares. Vai ser um projeto turístico. Apesar de o Founder [Alejandro Martins] já ter muita experiência no mercado do turismo e hotelaria, a AM48 vai-se iniciar também neste mercado"
Trata-se de um projeto pensado para branded residences?
Estamos a avaliar modelos. Branded residences é um modelo bastante interessante e que está a crescer muito em Portugal. No projeto em Aveiro vamos ter esse modelo, vamos nos próximos dois, três meses anunciar qual é a marca hoteleira que vai para o Foz de Prata. É algo que estamos a considerar para os nossos projetos turísticos.
O projeto 1965 Cidade Jardim, sendo direcionado para a classe média, ajudará a dar resposta à falta de casas existente no país?
Sem dúvida. O grande objetivo, quando olhámos para a Cidade Jardim, foi criar um projeto que viesse colmatar aquilo que são as necessidades básicas da habitação. Estamos a falar de tipologias maiores, portanto, sair da modalidade dos T1 e apostar em tipologias que estivessem dentro daquilo que é a média da freguesia e adequadas àquilo que é o projeto.
O objetivo, independentemente de ser para a classe média – já tivemos projetos de luxo, como o The Boulevard e o Opera LX –, é manter a qualidade, a inovação e a sustentabilidade. E quando falamos de qualidade é em vários fatores, os acabamentos, a construção, a qualidade de vida. Como é que a garantimos? Com espaços ajardinados, acesso direto a comércio e serviços, ligação e proximidade àquilo que são os transportes públicos.
A AM48 poderá desenvolver projetos semelhantes ao 1965 Cidade Jardim noutras zonas de Lisboa, como a Margem Sul?
Claro. Acreditamos que não há zonas proibitivas, não há zonas menos rentáveis. A forma como olhamos para os projetos é a localização e o acesso direto a transportes públicos, essa é uma das nossas maiores preocupações, não fazer projetos que estejam isolados e que não permitam às famílias circular e aproximar-se dos grandes centros urbanos.

O mercado de arrendamento e o Build to Rent (BtR) estão no horizonte?
Até à data, estivemos focados no ‘Buy to Sell’. De facto, no 1965 Cidade Jardim estamos a analisar a hipótese de ter edifícios e apartamentos exclusivamente para arrendamento, até porque há uma necessidade extrema de habitação para arrendamento. Estamos a analisar essa hipótese.
Há um novo Governo em funções. O que seria crucial fazer para conseguir para aumentar a oferta de casas?
Há aqui um conjunto de medidas relacionadas com a forma como nos relacionamos com as entidades públicas. Primeiro é tudo aquilo que é a facilitação dos processos, alguns estão muito centralizados em certas juntas e câmaras, é tudo bastante burocrático. A nossa experiência tem sido muito positiva, mas no geral é um mercado que sofre muito, porque é preciso uma alavancagem financeira grande desde o momento em que se começa a investir num projeto até à sua construção e desenvolvimento, e depois até ao momento em que se pode começar a retirar receitas do mesmo. Nem todos os promotores e construtores têm esta flexibilidade.
Depois, há que olhar para as parcerias público-privadas de forma mais positiva. Há um conjunto de relações e parcerias estratégicas que podem ser implementadas que beneficiariam os compradores finais. A questão do IVA na construção iria facilitar bastante, mas não acredito que seja implementada nos próximos tempos.
"As pessoas começam a olhar para zonas periféricas de Lisboa. (...) Estão a começar a considerar outras zonas da cidade para comprar casa. É o caminho natural as cidades crescerem e expandirem-se. Há muito espaço para o fazer. Sem dúvida que o comportamento do consumidor está a mudar bastante"
A conjuntura económica atual, nomeadamente com a redução das taxas de juro por parte do BCE e consequentemente das taxas Euribor, é favorável ao setor imobiliário residencial?
Sem dúvida que temos sentido, acima de tudo em Portugal e por parte clientes nacionais, uma maior positividade em relação ao mercado imobiliário. A verdade é que as pessoas começam a olhar para zonas periféricas de Lisboa. Por exemplo, Santo António dos Cavaleiros tem muito mais distância emocional que física. Se olharmos para outras zonas na cidade, como o Parque das Nações, se for preciso tem menos ligações ao centro que Santo António dos Cavaleiros ou outras zonas de Loures. Há uma distância mais emocional que física. As pessoas estão a começar a considerar outras zonas da cidade para comprar casa. É o caminho natural as cidades crescerem e expandirem-se. Há muito espaço para o fazer. Sem dúvida que o comportamento do consumidor está a mudar bastante.
Que importância tem a sustentabilidade para a AM48?
Todos os projetos da AM48 a partir do Foz de Prata, desde 2023, têm certificações de sustentabilidade, como LEED e BREEAM. No final do dia há grandes benefícios para o cliente a nível financeiro. O primeiro é os custos do condomínio, depois é tudo o que são custos de eletricidade e água – todos os projetos têm painéis fotovoltaicos na cobertura, tanto para os espaços comuns como a nível privativo dos apartamentos –, e há ainda a eficiência hídrica, através da escolha de torneiras com maior eficiência e menos gasto de água por metro cúbico.

Com a pandemia e com o trabalho remoto houve uma mudança na forma como as pessoas “olham” para a casa. Partilha desta visão?
Houve uma alteração muito grande naquilo que são as exigências do cliente quando está a analisar um projeto. A primeira é a varanda. Em todos os projetos temos varandas nos apartamentos, não há a possibilidade de olharmos para isso de outra maneira, porque, de facto, é uma das maiores exigências dos clientes, que obviamente compreendemos por todos os benefícios que traz. Depois, tudo o que é a nível de ‘amenities’. Por exemplo, no Cidade Jardim temos espaços exclusivos no edifício de coworking, aquilo que seria uma sala de condomínio, o que vem garantir privacidade. Ou seja, estou fora do meu espaço privativo, da minha sala, do quarto, mas estou dentro do espaço privativo que é o meu edifício. No desenvolvimento dos projetos, pensar que tipo de valências é que devemos incluir é uma das maiores prioridades. E há um conjunto de valências que passámos a olhar de forma muito mais crítica, como a colocação da arrecadação em todos os apartamentos. E, volto a mencionar, o comércio, os serviços à porta de casa e as zonas verdes.
Recentemente, o Grupo AM48 anunciou ter evoluído para um modelo regulado e supervisionado pela CMVM. Na prática, o que mudou?
A empresa mantém-se tal e qual a conhecemos. A forma de trabalhar, de operar, os parceiros, mantêm-se. A maior diferença, diria, é que há ainda mais transparência e segurança para o mercado imobiliário e para os clientes. O facto de termos as nossas empresas em conversão para SICs (Sociedades de Investimento Coletivo) dá maior segurança e transparência aos clientes e também aos investidores institucionais. Até à data, somos uma empresa 100% portuguesa, com 100% investimento português e, de facto, estamos a olhar para outras possibilidades, a criar parcerias com outros parceiros institucionais.
É uma estrutura com um ‘governance’ muito mais apertado. Temos parceiros estratégicos que nos têm vindo a assessorar nesse sentido e vão assegurar que consigamos ter uma alavancagem maior, dar seguimento a todo o desenvolvimento que temos em pipeline, aumentar ainda mais o nosso volume e garantir um investimento institucional de forma mais segura e confortável.
Os investidores continuam a olhar para Portugal e o país continua a ser um destino atrativo em termos de investimento imobiliário?
Portugal está nos olhos e nos ouvidos de quem nos vê e ouve de fora. Há muito maior apetite por zonas que já são conhecidas, o centro do Porto e de Lisboa, e por vezes pode ser mais difícil envolver investidores institucionais em zonas como Loures e Aveiro. Mas isso faz parte do trabalho do promotor.
O que é que distingue a AM48 das outras promotoras imobiliárias a atuar em Portugal? Há uma concorrência saudável no setor?
Há uma concorrência saudável que é maravilhosa, porque pressiona-nos, a todos, a ser melhores. O que nos diferencia são três pilares: inovação, sustentabilidade e qualidade. Quando falo de sustentabilidade não falo da certificação energética ou dos apartamentos serem A+, falo da forma como olhamos para os projetos. A maior parte das vezes, em detrimento de margens e de maior rentabilidade fazemos investimentos voluntários em zonas públicas. Em Santo António dos Cavaleiros vamos fazer um investimento voluntário no Parque Urbano superior a centenas de milhares de euros. Em Aveiro fizemos muitas zonas públicas novas para a própria cidade. Na Quinta do Alverde fizemos uma reabilitação de edifícios, também de forma voluntária, que estão na envolvente do projeto.
Não nos regemos aos limites físicos dos terrenos, gostamos sempre de ir além do óbvio, dos nossos limites, daquilo que é feito. Olhamos para aquilo que é a envolvente ambiental e social, para o que as pessoas valorizam, e não só para a pessoa que vai comprar o apartamento no projeto.
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