Aumentar a oferta de casas no mercado é um dos caminhos apontados por vários players do setor imobiliário como sendo a chave para dar resposta à crise na habitação, ou de acesso à habitação, que se vive em Portugal. Resposta essa, de resto, que também pode surgir do lado das empresas, que ao apostarem em escritórios localizados fora da Grande Lisboa e do Grande Porto podem ser parte da solução. “Distribuir empresas pelo território é, no fundo, uma das formas mais eficazes de tornar a habitação mais acessível. É um problema económico com uma solução urbanística, e o setor imobiliário tem um papel central nessa transformação”, diz, em entrevista ao idealista/news, Miguel Valério, Global Head of Facility Management da Critical Software (CS).
Sobre este tema, o responsável da CS, que foi fundada em 1998 e está sediada em Coimbra, é taxativo: “Ao criarmos condições para fixar empresas fora dos grandes centros e recuperar o edificado existente, criamos mais oportunidades, mais emprego e uma economia mais robusta. Para isso, é fundamental evoluir na mobilidade entre cidades. Não só em Lisboa e no Porto, há que olhar para o potencial de todo o país, do litoral ao interior. Isso permitiria também atacar um dos problemas mais prementes do momento: o custo da habitação”.
Entre os assuntos abordados na entrevista estão ainda a importância de desenvolver cidades e edifícios mais inteligentes – “Estamos num momento único para transformar as cidades para os próximos 50 a 100 anos, mas falta uma visão estratégica que defina o que queremos que sejam” –, as mudanças que estão a ocorrer no segmento de escritórios e… a construção da futura sede da empresa, que está a nascer na sequência da reabilitação do antigo edifício da Coimbra Editora. “A intervenção prevê uma área total de 6.000 metros quadrados (m2), combinando reabilitação e nova construção (…). A obra arrancou em dezembro de 2024 e a conclusão está prevista para este ano”, adianta Miguel Valério.
A CS foi fundada há quase 30 anos, em 1998. Fale-nos um pouco sobre a atividade da empresa e sobre a sua evolução ao longo dos anos?
A CS nasceu com um posicionamento muito claro: desenvolver software para sistemas críticos, onde a fiabilidade e a segurança são inegociáveis. Curiosamente, foi a NASA o primeiro cliente de uma empresa portuguesa, sem o país ter qualquer enquadramento aeroespacial. Diria que colocou o padrão da cultura de rigor, inovação e excelência técnica desde o início.
Ao longo deste percurso evoluiu para um grupo internacional, com presença em vários países e atuação em setores como espaço, ferrovia, defesa, energia, finanças e saúde. Cresceu de forma sustentada, com engenharia de alta qualidade e impacto em sistemas que suportam operações críticas à escala global.
Quando se pensa que o software que se desenvolve está embarcado em satélites, em comboios de alta velocidade ou em sistemas hospitalares, é rápido entender porque é que a cultura de rigor nunca é negociável. Tornamos o mundo melhor e mais seguro.
De que forma a atividade da CS tem impacto direto no setor imobiliário? E em que segmentos em concreto?
O nosso impacto no setor imobiliário tem duas dimensões. A primeira é obviamente enquanto ocupantes: ao longo dos anos contribuímos diretamente para a reabilitação de edifícios relevantes, como o antigo Palácio dos Correios no Porto ou agora a futura sede, em Coimbra. Esse impacto tanto tem sido feito dos 500 aos 20.000 m2. A segunda dimensão é menos óbvia, mas muito relevante. Enquanto empresa tecnológica, desenvolvemos sistemas que suportam infraestruturas críticas, mobilidade e energia, que são a espinha dorsal do imobiliário moderno. Trabalhamos com operadores de energia, sistemas de transporte e infraestruturas urbanas, que são precisamente os sistemas que impactam e tornam um edifício ou uma cidade verdadeiramente segura.
"Enquanto empresa tecnológica, desenvolvemos sistemas que suportam infraestruturas críticas, mobilidade e energia, que são a espinha dorsal do imobiliário moderno"
Sobre a sua função na CS (Global Head of Facility Management) o que nos pode contar?
A minha função tem uma abrangência transversal e estratégica. Trata-se da gestão da interligação entre edifícios, pessoas e processos. Procuro garantir que o ambiente físico, que é uma parte muito significativa da proposta de valor da empresa, seja funcional, atrativo, eficiente e seguro. Isso é materializado desde a contínua evolução do local de trabalho, à eficiência operacional, gestão financeira da operação, projetos de construção e adaptação de infraestruturas, manutenção do edificado, até à gestão de prestadores de serviços e a todo o âmbito de segurança, potenciado por tecnologia e inovação, num ambiente muito dinâmico.
"Acredito que os espaços influenciam desempenho, identidade e capacidade de atração de talento"
Acredito que os espaços influenciam desempenho, identidade e capacidade de atração de talento. Por isso, encaro a minha função como um contributo direto para a competitividade e produtividade da organização. No fundo, trabalho para que a infraestrutura esteja alinhada com a estratégia e potencie o negócio. Não como um centro de custo, mas como uma unidade de otimização e criação de valor.
O que é, na prática, o Facility Management (FM) e que importância tem nas empresas?
Vejo o FM como a plataforma que materializa, agrega e mantém a alma da organização: os edifícios, as pessoas, os equipamentos, a cultura, os momentos, a atmosfera. FM é uma disciplina em constante evolução e adaptabilidade, que tem vindo a ganhar maior relevo em Portugal, acompanhando uma realidade que, a nível internacional, já é estabelecida há décadas. No fundo, resultado do maior crescimento e maturidade do nosso tecido empresarial. Esta área tem uma importância determinante na influência da produtividade e da experiência do colaborador, num setor de serviços, e dos seus ativos e infraestruturas, num setor mais industrial.
Quando falamos de FM falamos da gestão integrada de áreas muito distintas entre si, mas complementares: desde a manutenção técnica e eficiência energética, à experiência do utilizador, gestão de projetos de construção, segurança, gestão de risco e controlo orçamental. É esta abrangência que permite assegurar continuidade das operações, experiência dos colaboradores, robustez financeira e alinhamento com os objetivos do negócio. Se o edifício é o hardware, o FM é o sistema operativo que garante que a organização se mantenha operacional.
Creio que tem liderado vários projetos de escritórios nos últimos anos. Pode dar-nos alguns exemplos?
Sim. Nos últimos anos, fruto do crescimento do grupo, liderei mais de 40 projetos, entre adaptação e expansão, alguns muito interessantes, como o antigo Palácio dos Correios, na Avenida dos Aliados, no Porto, com cerca de 20.000 m2, bem como o K-Tower, em Lisboa, com cerca de 10.000 m2. Ao longo destes anos entreguei desde espaços transitórios a frações completamente adaptadas, nas várias geografias onde o grupo opera. Neste momento, estou focado no projeto da nova sede da CS, uma reabilitação e nova construção, que será um edifício emblemático.
O que está a mudar, de forma geral, neste segmento do mercado imobiliário em Portugal?
O mercado está a amadurecer. A discussão deixou de estar focada na quantidade e passou a estar focada na qualidade. As empresas procuram edifícios mais eficientes, mais bem localizados, com boa rede de mobilidade e tecnologicamente preparados. Há um entendimento generalizado de que investir na qualidade dos edifícios e espaços é investir na capacidade de atrair, reter e potenciar talento. A exigência, felizmente, é cada vez maior e por isso os vários intervenientes, desde o promotor, proprietário, ocupante ao cliente final, olham para os escritórios de uma forma muito mais estruturada.
Na prática, sinto isso nas negociações que faço. Há dez anos, as conversas com proprietários e promotores centravam-se em preço por m2. Hoje, os primeiros tópicos abordados são sobre a tipologia do edifício, as suas características, flexibilidade de layout e conforto. E os bons promotores já chegam com essas respostas preparadas e com essa disponibilidade de investimento. O mercado mudou porque a exigência dos ocupantes mudou.
"Há dez anos, as conversas com proprietários e promotores centravam-se em preço por m2. Hoje, os primeiros tópicos abordados são sobre a tipologia do edifício, as suas características, flexibilidade de layout e conforto"
A reabilitação também ganhou centralidade, porque responde a uma lógica de integração com o tecido urbano. Hoje, o ativo imobiliário é analisado sob a ótica de desempenho, flexibilidade e capacidade de adaptação futura. O que antes era diferenciador, agora é requisito quase mínimo.
Estarão as empresas mais focadas em atrair ou trazer de volta aos escritórios os colaboradores? Como? De que forma?
Sim, as empresas perceberam que o foco está em tornar o escritório um hub de colaboração, que seja relevante, atrativo e útil. Esse é um processo infinito, de constante mutação. O escritório hoje, como nunca aconteceu, compete com o setup individual que cada um tem em casa. Há uns anos, qualquer escritório permitia aos colaboradores ter acesso a uma série de equipamentos e ferramentas. Hoje, isso já não acontece. Isto implica criar ambientes e experiências que potenciem aquilo que individualmente, em casa, é limitado. A colaboração, criatividade e inovação ocorrem quando estamos a trocar ideias de forma imediata e entusiasmada, não numa chamada remota, a levantar a mão. São processos completamente distintos.
"O escritório hoje, como nunca aconteceu, compete com o setup individual que cada um tem em casa"
Um exemplo claro é a importância da melhoria acústica dos espaços. Se antes não era um tema tão presente, hoje a sensibilidade e intolerância acústica são muito maiores. É um investimento que impacta diretamente a qualidade e o conforto de um espaço.
O futuro do segmento de escritórios é o regime híbrido, ou haverá uma tendência maior para o presencial?
Essa é uma discussão que tem ocupado os mais variados artigos e previsões, mas que, na minha perspetiva, não tem qualquer utilidade. Isto porque cada organização, mediante o seu modelo de negócio, deve adotar um modelo adequado ao seu funcionamento, à sua estratégia, naquele momento. Tal como os espaços e os processos, se forem implementados em organizações diferentes, irão produzir resultados diferentes, com maior ou menor sucesso. Se tiver de definir uma palavra para um modelo, não será híbrido, mas sim flexível. No entanto, acredito que é a presença física que nos permite ter um maior nível de interação, criatividade e colaboração, enquanto mantém a “cola” e a identidade da organização.
"Dentro de uma mesma organização existem equipas com atividades 100% presenciais e outras com grande flexibilidade remota, mas no fim de contas é nos momentos presenciais que se sustentam as ligações do maior ativo: as pessoas"
Dentro de uma mesma organização existem equipas com atividades 100% presenciais e outras com grande flexibilidade remota, mas no fim de contas é nos momentos presenciais que se sustentam as ligações do maior ativo: as pessoas. Existir flexibilidade, que varia no tempo, consoante o contexto organizacional, coletivo ou individual, isso sim é diferenciador. A verdadeira diferenciação está na flexibilidade, que se adapta ao longo do tempo conforme o contexto organizacional, coletivo ou individual.
Que papel assume a revitalização urbana e a requalificação de edifícios históricos para o setor imobiliário, quer para o segmento de escritórios como para outros, como o residencial, por exemplo?
Requalificar edifícios permite, mais do que preservar identidade, reativar ou até criar zonas e centralidades numa cidade. Um conjunto de edifícios pode transformar uma rua, criar tecido económico, trazer vida para um lugar que antes era devoluto. Temos bons exemplos disso em Lisboa e no Porto nesta última década. Estamos num momento único para transformar as cidades para os próximos 50 a 100 anos, mas falta uma visão estratégica que defina o que queremos que sejam. Temos uma enorme parte do tecido urbano degradado, mal mantido, fracionado, pouco ordenado.
"Enquanto o tecido empresarial estiver concentrado em dois ou três polos, a procura estará sempre a pressionar os mesmos mercados. Distribuir empresas pelo território é, no fundo, uma das formas mais eficazes de tornar a habitação mais acessível"
Ao criarmos condições para fixar empresas fora dos grandes centros e recuperar o edificado existente, criamos mais oportunidades, mais emprego e uma economia mais robusta. Para isso, é fundamental evoluir na mobilidade entre cidades. Não só em Lisboa e no Porto, há que olhar para o potencial de todo o país, do litoral ao interior. Isso permitiria também atacar um dos problemas mais prementes do momento: o custo da habitação. Enquanto o tecido empresarial estiver concentrado em dois ou três polos, a procura estará sempre a pressionar os mesmos mercados. Distribuir empresas pelo território é, no fundo, uma das formas mais eficazes de tornar a habitação mais acessível. É um problema económico com uma solução urbanística, e o setor imobiliário tem um papel central nessa transformação.
A digitalização e a tecnologia vieram para ficar, também no setor imobiliário? O que já mudou e o que está em vias de mudar?
A digitalização é irreversível. Já transformou a forma como operamos edifícios e irá continuar a fazê-lo. Apesar de em Portugal o nível de maturidade ainda não ser dominante, já são adotados hoje vários modelos BIM (Building Information Modeling), Digital Twins de instalações e muita sensorização. A mudança mais significativa ocorrerá através da Inteligência Artificial (IA), que já está a transformar a forma como trabalhamos. Até hoje, existe muita sensorização e produção de dados, mas sem consequência prática. A IA irá, entre inúmeras possibilidades, responder a essa lacuna de forma determinante e conseguir processar “big data” em segundos, mas com uma orientação prática de sugerir e indicar ações que devem ser realizadas.
Como se constroem cidades e edifícios mais inteligentes? É algo que já está a ser feito/conseguido, ou ainda há passos a dar?
Constroem-se com quatro pilares: visão, conhecimento, tecnologia e investimento, sendo que a tecnologia já existe. O desafio está na integração estratégica da informação, na interoperabilidade entre sistemas, entidades públicas e demais agentes.
Se imaginarmos uma cidade onde os edifícios comunicam entre si e com os ocupantes, que disparam alertas no telemóvel sobre bloqueios no trânsito para os colaboradores nas imediações, ou que apagam a iluminação da rua se nenhum carro ou pessoa passar, achamos que é ficção científica. No entanto, hoje é possível fazer isso.
"As cidades inteligentes não são apenas tecnológicas, são também resilientes, eficientes e centradas na qualidade de vida. A acessibilidade e a mobilidade são o catalisador e a base de qualquer cidade verdadeiramente inteligente"
As cidades inteligentes não são apenas tecnológicas, são também resilientes, eficientes e centradas na qualidade de vida. A acessibilidade e a mobilidade são o catalisador e a base de qualquer cidade verdadeiramente inteligente. Nesse domínio, estamos ainda a anos-luz de grandes cidades da Ásia, por exemplo. No entanto, a mudança é possível. Portugal tem geografia, clima, escala e talento para ser um caso de referência mundial em qualidade de vida urbana. Temos cidades com história, com identidade, com uma relação única entre o construído e o natural. O que nos falta é a coragem de ter uma visão de longo prazo e de a executar com consistência, independentemente de ciclos políticos ou económicos.
As cidades mais inteligentes do mundo não aconteceram por acidente. Foram desenhadas com intenção. Está na hora de seguirmos os mesmos passos.
Sobre a futura sede da CS em Coimbra, será no antigo edifício da Coimbra Editora, um imóvel histórico com cerca de 3.000 m2 que será requalificado...
É desde logo um edifício muito particular, construído em 1932. Uma emblemática editora de livros de Coimbra, com uma arquitetura alemã e toda a estrutura em madeira, o que lhe confere um carácter único. Trata-se de um projeto de requalificação que preserva a identidade e os elementos do edifício ao máximo, combinando os padrões e requisitos de eficiência energética, tecnológica, funcional e de sustentabilidade, que terá certificação BREEAM (Building Research Establishment Environmental Assessment Method). Será um edifício completamente automatizado, com zonas exteriores, pensado para permitir uma vivência integrada com o tecido urbano.
A intervenção prevê uma área total de 6.000 m2, combinando reabilitação e nova construção, com capacidade para cerca de 525 colaboradores. A obra arrancou em dezembro de 2024 e a conclusão está prevista ainda para este ano. Mais que um investimento, é uma afirmação estratégica e uma responsabilidade.
Quando entrámos no edifício pela primeira vez, com o soalho de madeira original e a estrutura centenária, percebemos que não podíamos fazer uma obra qualquer. A responsabilidade era dupla: para com o edifício e para com a cidade. A CS nasceu em Coimbra, cresceu em Coimbra, e devolver à cidade um edifício como este, recuperado, vivo e preparado para o futuro, é uma forma clara de fazer e concretizar a cidade.
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