Comprar casa é um investimento para a vida e o crédito habitação é, geralmente, um compromisso de longo prazo. É por isso que antes de contratares um crédito habitação deves comparar diferentes ofertas e perceber qual é a mais vantajosa para o teu caso, sobretudo num contexto em que as taxas de juro estão a subir com a evolução ascendente da Euribor. Ao comparar diferentes soluções de empréstimos habitação há vários fatores a ter em conta. Neste artigo, vamos desmistificar os principais fatores que deves analisar muito bem antes de contratares um crédito habitação.
1. Ter em conta a TAEG e MITC e não olhar apenas para o spread
Quando estiveres a comparar o custo de diferentes propostas de crédito habitação, não deves olhar apenas para o spread (a margem de lucro do banco). Até porque, como explica o Banco de Portugal (BdP), “um crédito com um spread mais baixo não sai necessariamente mais barato ao cliente”.
É importante ponderar outros elementos do custo do empréstimo da casa ao comparar diferentes soluções, como:
- TAEG (taxa anual de encargos efetiva global): expressa todos os custos do crédito em percentagem anual do montante do empréstimo. Este cálculo inclui custos com juros, comissões e seguros exigidos.
- MTIC (montante total imputado ao consumidor): é a soma do montante do crédito com todos os encargos que o cliente irá pagar durante a vigência do empréstimo. Ou seja, vai incluir taxas de juros (como a TAN e TAEG), comissões (como por exemplo, comissões de abertura, de pagamento mensal), impostos, seguros e outros encargos.
Portanto, é importante olhar para a TAEG e o MTIC, pois estes indicadores ponderam todos os custos do crédito habitação, ou seja, consideram não só os juros, mas também os restantes custos com comissões, impostos, seguros exigidos e outros encargos. Isto utilizando a informação disponível no momento da contratação.
“Em propostas de crédito com o mesmo montante e o mesmo prazo, a proposta com TAEG e MTIC mais baixos é aquela em que o cliente suporta menos custos com o empréstimo”, explica o regulador liderado por Mário Centeno no mesmo artigo.
2. Verificar se as propostas preveem a aquisição de outros produtos
Os bancos podem apresentar spread mais atrativos para captar clientes. Mas há que desmistificar se o spread em cima da mesa se trata do spread base ou do spread contratado – explicamos a diferença entre os dois neste artigo.
Isto porque os spreads mais reduzidos podem vir associados a agregação de outros produtos, como cartões de débito ou de crédito. Mas estes produtos adicionais também podem ter custos para as famílias.
“Se, durante a vigência do contrato de crédito, o cliente quiser desistir dos produtos que adquiriu, a instituição pode aumentar o spread do crédito, de acordo com o que estiver previsto no respetivo contrato. Mas esse aumento só pode ocorrer no prazo de um ano. Após um ano, a instituição de crédito não pode aumentar o spread com esse fundamento”, clarifica o BdP.
O regulador liderado por Mário Centeno aconselha as famílias a pedirem mais informações junto da instituição de crédito habitação sobre:
- Os benefícios e os custos da aquisição conjunta de outros produtos financeiros em conjunto com o contrato de crédito habitação;
- O impacto, no custo do crédito, da desistência de parte ou da totalidade destes produtos durante o prazo do empréstimo.
3. Ter atenção ao prazo do empréstimo habitação
Qual é o prazo mais conveniente para pagar o empréstimo habitação? Depende da tua preferência. Se o montante, a taxa de juro e as demais caraterísticas do crédito forem iguais, um crédito habitação com prazo mais longo terá prestações mais baixas do que um empréstismo com prazo mais curto.
Mas quando o prazo de reembolso é mais longo, a amortização de capital é mais lenta e paga-se mais juros pelo crédito habitação. É por isso que o supervisor português afirma que os “créditos com prazos mais longos têm prestações mais baixas, mas são, geralmente, mais caros”.
E há que ter em atenção que desde o passado dia 1 de abril entrou em vigor uma recomendação macroprudencial do BdP que limita os prazos de crédito habitação consoante a idade:
- Idade igual ou inferior a 30 anos: pode pagar o crédito até 40 anos;
- Idade superior a 30 anos e igual ou inferior a 35 anos: prazo máximo de pagamento do crédito passa para os 37 anos (ou seja, há uma redução de 3 anos);
- Idade superior a 35 anos: maturidade máxima dos créditos passa para 35 anos (isto é, têm menos 5 anos para pagar o crédito).
O melhor mesmo é pedires ao banco que te apresente o impacto de diferentes prazos no valor da prestação mensal e no montante total de juros e outros custos que terás de pagar pelo empréstimo, aconselha o BdP, dando nota que é importante simular várias soluções de crédito habitação antes de tomar qualquer decisão.
4. Avaliar diferentes taxas juro: variável, fixa ou mista?
Outra componente que é importante avaliar na hora de comparar diferentes créditos habitação é a taxa de juro. Isto num momento em que o Banco Central Europeu aumentou as taxas de juro diretoras em 50 pontos base, uma decisão que poderá fazer subir ainda mais as taxas Euribor para todos os prazos e irá impacto nos diferentes tipos de juros associados ao empréstimo da casa.
Na hora de avaliar os juros dos créditos habitação, há que ter em conta que há três tipos de taxas no mercado:
- Taxa de juro variável: aqui os juros vão variar ao longo do prazo do empréstimo. Como a taxa de juro é a soma da Euribor e do spread, as alterações do indexante têm impacto no valor da prestação, que pode subir ou descer ao longo do empréstimo. Hoje me dia, verifica-se que as prestações da casa estão a subir várias dezenas de euros à conta do aumento da Euribor.
- Taxa de juro fixa: aqui os juros são definidos quando o contrato é celebrado, pelo que o valor da prestação é sempre o mesmo ao longo do empréstimo. No entanto, pelo menos no início, as prestações são geralmente mais elevadas do que num crédito contratado a taxa de juro variável, porque o titular não está exposto ao risco de variação de taxa de juro.
- Taxa de juro mista: neste caso o contrato de crédito tem um período em que a taxa é fixa, seguido de um período em que a taxa é variável. Como exemplifica Miguel Cabrita, responsável pelo idealista/créditohabitação em Portugal, “num empréstimo a 30 anos, ter uma taxa mista a dez anos significa que pagamos uma taxa fixa durante os primeiros dez anos. Após esses dez anos, passamos a ter uma taxa variável no empréstimo e já expostos à volatilidade da Euribor”. E qual é a vantagem da taxa de juro mista? Segundo o mesmo responsável, “a vantagem efetivamente é não estar exposto a esta volatilidade das taxas de juro. Sabemos que nos primeiros dez, 15 anos do empréstimo vamos sempre pagar aquela prestação”, disse em entrevista.
Guerra de spreads ganha força com subida dos juros
Nada parece afastar as famílias portuguesas de cumprir o sonho de uma vida: comprar casa (ou mudar para uma melhor). Mesmo com a incerteza gerada pela pandemia e pela guerra da Ucrânia, os preços das casas em alta, as taxas de juro a subir e a inflação a aumentar o custo de vida, os portugueses continuam a comprar casa com recurso ao crédito habitação. A procura está em alta e para atrair famílias, os bancos têm usado várias estratégias, como é o caso da redução dos spr
Crédito habitação: qual a diferença entre spread base e contratado?
Num momento em que os créditos habitação para comprar casa estão a ficar mais caros com a subida da Euribor, importa passar a pente fino todos os indicadores associados ao empréstimo da casa. Um deles é o spread, que é a margem de lucro do banco quando concede um crédito habitação. E há dois tipos de spreads a ter em conta: o spread base e o spread contratado. Mas quais são as diferenças entre eles? Explicamos tudo neste artigo.
Euribor a subir: prestações da casa dão novo salto em agosto
Não há boas notícias para quem tem crédito habitação de taxa variável ou pretende contratar um. As taxas Euribor continuam a subir mês após mês para todos os prazos: a média da Euribor a 12 meses chegou a 0,992% em julho e a Euribor a 6 meses aos 0,466%. Este cenário está a fazer subir as prestações da casa em várias dezenas de euros. Mas quanto? Explicamos tendo por base simulações.
Até onde irá a Euribor? "A incógnita que subirá as prestações da casa"
O universo do crédito habitação está agitado. Pela primeira vez em 11 anos, o Banco Central Europeu (BCE) subiu as taxas de juros diretoras em 50 pontos base em resposta à elevada inflação que se faz sentir. E se "os valores atuais da Euribor já acomodavam a potencial subida das taxas de juro de referência, agora confirmada, é expectável que continuem a antecipar eventuais subidas", admite o responsável pelo idealista/créditohabitação em Portugal. São muitas as dúvidas q
Crédito habitação com novos limites de idade a partir de 1 de abril
Quem quiser contratar um crédito habitação daqui em diante vai deparar-se com novas regras. A partir desta sexta-feira, dia 1 de abril de 2022, entra em vigor a nova recomendação macroprudencial definida pelo Banco de Portugal (BdP) que vem limitar os prazos máximos de pagamento dos empréstimos da casa consoante a idade dos titulares. E vai afetar, sobretudo, a maturidade máxima dos créditos habitação para quem tiver mais de 30 anos. Neste artigo, explicamos exatamente o que vai
Apenas 7.000 famílias tiveram prestações da casa congeladas
A medida de estabilização e redução dos encargos com o crédito habitação, aprovada pelo anterior Governo, terá chegado apenas a cerca de 7.000 famílias. Um número muito inferior ao estimado pelo ex-ministro das Finanças, Fernando Medina, que apontava para quase um milhão de agregados abrangidos.
Crédito malparado na Europa continua resiliente - e em Portugal recuou
O rácio de crédito malparado dos bancos europeus não se deteriorou significativamente em 2023, apesar da subida das taxas de juro, tendo Portugal registado progressos, mas apresentando ainda o segundo rácio mais elevado, segundo a Morningstar DBRS.
Para poder comentar deves entrar na tua conta