Guerra de spreads ganha força com subida dos juros

Nada parece afastar as famílias portuguesas de cumprir o sonho de uma vida: comprar casa (ou mudar para uma melhor). Mesmo com a incerteza gerada pela pandemia e pela guerra da Ucrânia, os preços das casas em alta, as taxas de juro a subir e a inflação a aumentar o custo de vida, os portugueses continuam a comprar casa com recurso ao crédito habitação. A procura está em alta e para atrair famílias, os bancos têm usado várias estratégias, como é o caso da redução dos spreads.

A apelidada "guerra de spreads" entre as instituições financeiras tem vindo a escalar e tenderá agora a ficar mais agressiva no contexto de subida das taxas de juro. E porquê? Com a recuperação das Euribor, os bancos voltam a ganhar dinheiro com os empréstimos da casa e podem baixar as margens. Neste artigo, o idealista/news explica o que está a mudar na oferta de spreads do crédito habitação.

Qual é o estado da arte de comprar casa com crédito habitação em Portugal?

O apetite por comprar casa com recurso ao financiamento bancário tem dado sinais de que veio para ficar. Embora com altos e baixos, os bancos têm emprestado casa vez mais capital às famílias para comprar casa.

Os dados do Banco de Portugal (BdP) falam por si: nos primeiros cinco meses de 2021 foram concedidos 5.883 milhões de euros em novos créditos habitação, um valor que subiu 19% no mesmo período de 2022, fixando-se nos 6.998 milhões de euros, refere o regulador liderado por Mário Centeno.

"As perspetivas para o mercado da habitação e o nível geral das taxas de juro contribuíram ligeiramente para aumentar a procura de crédito à habitação" entre abril e junho de 2022, pode ler-se no Inquérito aos Bancos sobre o Mercado de Crédito do BdP divulgado no passado dia 19 de julho.

Estes dados mostram que as famílias continuam a recorrer ao crédito habitação para comprar casa, mesmo num contexto em que os empréstimos estão a ficar mais caros e em que há regras mais apertadas dos bancos para conceder créditos. Quem se aventurar a comprar casa, terá de lidar com estes fatores no panorama atual:

• Casas estão cada vez mais caras: o preço das casas continua a subir, tendo chegado aos 1.454 euros/m2, em termos medianos, no primeiro trimestre de 2022, um valor 17,2% superior face ao mesmo período do ano passado, apontam os dados do Instituto Nacional de Estatística; 
• Regras mais restritas para conceder créditos habitação: no passado 1 de abril, entrou em vigor a medida macroprudencial do BdP que veio limitar os prazos máximos de pagamento de crédito consoante a idade dos titulares. Esta medida veio juntar-se a outras limitações relacionadas com a taxa de esforço e o montante do empréstimo e valor do imóvel;
• Taxas de juro a subir: o Banco Central Europeu (BCE) admitiu subir as taxas de juro diretoras no início do ano para travar a inflação que se faz sentir em solo europeu - atingiu os 8,6% em junho - gerada, em grande parte, pela guerra da Ucrânia. E para antecipar este aumento, as taxas Euribor começaram a subir para todos os prazos desde março, encarecendo os empréstimos da casa. A verdade é que a 21 de julho, Christine Lagarde, presidente do regulador europeu, anunciou mesmo a subida dos juros em 50 pontos base, o que poderá agravar ainda mais a evolução da Euribor e, por conseguinte, fazer subir as prestações da casa para quem tem empréstimos de taxa variável.

Guerra de spreads dos bancos: o que está a mudar?

Com a elevada procura por empréstimos habitação, os bancos têm levado a cabo diferentes estratégias para captar clientes passando, por exemplo, por oferecer soluções de crédito habitação mais vantajosas para imóveis eficientes em termos energéticos. Mas a sua principal arma para atrair as famílias continua a ser a redução dos spreads.

Mas o que tornam os spreads numa componente tão importante no crédito habitação? O spread é a margem de lucro dos bancos quando concedem empréstimos habitação. E é uma componente no cálculo da TAN (Taxa Anual Nominal), que é a taxa de juros que terás de pagar ao banco pelo empréstimo do dinheiro. O cálculo da TAN dá-se pela soma do spread e da taxa Euribor contratada (prazo a 3,6 ou 12 meses).

• Euribor negativa anulou lucro dos bancos durante 6 anos

Desde o final de 2015 até ao início de 2022, os bancos tinham pouca ou nenhuma margem financeira ao conceder créditos habitação. Isto porque com a Euribor negativa, os spreads eram ou reduzidos ou até mesmo anulados. Por exemplo, uma Euribor a -0,554% fazia desaparecer o spread de 0,5% e reduzia para metade um spread de 1%. Nesta altura, “os bancos tinham pouca rentabilidade em todo o crédito habitação em carteira”, explica Miguel Cabrita, responsável pelo idealista/créditohabitação em Portugal em entrevista.

Mas nem isso afastou os bancos de conceder empréstimos habitação neste período: “O crédito habitação continuou a ser uma das formas que os bancos utilizam para captar clientes e assim continuará, até porque é uma forma de vincular os clientes com outros produtos, como cartões de crédito, seguros ou produtos de investimento”, analisou o especialista.

• Fim da era dos descontos nos spreads…

Agora, o contexto do crédito habitação está a mudar. Já não há descontos dos spreads por via das taxas Euribor negativas. Com a Euribor a 12 meses a rondar os 1% e a Euribor a 6 meses já positiva e a subir dia após dia - estas são as taxas Euribor mais contratadas em Portugal -, as famílias vão começar a pagar o spread por inteiro e os bancos voltam a ter margens de lucro.

A subida dos juros nos créditos habitação poderá mesmo adensar a guerra de spreads entre os bancos. “O que acontece quando as taxas passam a ser positivas é que, assim, os bancos vão começar a ganhar dinheiro com essas carteiras de crédito habitação e, portanto, vão começar a querer captar ainda mais clientes para o crédito habitação, porque vai ser um produto com maior rentabilidade. E para captar mais tendem a ser mais agressivos, normalmente em preços, neste caso no spread. Diria que poderemos assistir a alguns players a serem mais agressivos em spreads ou em comissões ou outras estratégias para captar mais clientes”, aponta Miguel Cabrita ao idealista/news. Ainda assim, os bancos não vão descurar “a relação entre risco e preço, ou seja, às operações com maior risco será atribuído preço superior", refere ainda.

Por outro lado, se os bancos adotarem a estratégia de baixar ainda mais os spreads dos créditos habitação, as famílias não sentirão tanto o impacto da subida dos juros. Questionado sobre este ponto, Miguel Cabrita afirma que uma redução dos spreads “pode compensar em parte a subida das taxas, mas não será o suficiente para compensar o aumento total das taxas de juro”, tal como esclarece na mesma entrevista.

Quais são os spreads praticados hoje pelos bancos?

Para realizar simulações nos 11 bancos selecionados que operam em Portugal, foi tido em conta um cenário hipotético com as seguintes características: 

• Valor da escritura da casa: 200 mil euros;
• Financiamento bancário: 150 mil euros;
• Prazo: 360 meses (30 anos).

Os resultados estão à vista. O spread base (isto é, sem contratação de produtos) varia entre 2,2% e 1,3% entre os bancos. Já a oferta de spreads contratados (que pressupõe a contratação de produtos junto do banco) são bem mais atrativas, variando entre 1,5% e 0,9%.

Contratar outros produtos do banco além do crédito habitação, pode compensar no spread até 1 ponto percentual - isto, desde que a contratação de produtos não penalize o ganho no spread. No caso do Novo Banco, a diferença entre as ofertas de spreads base e spreads contratados é de 1 ponto percentual nesta simulação. Onde compensa menos contratar outros produtos do banco no momento de assinar um crédito habitação é no Bankinter, Montepio, Banco BPI e Caixa Geral de Depósitos, apresentando uma diferença entre spreads de 0,4 pontos percentuais - a diferença mais baixa na amostra recolhida em meados de julho.

É suficiente olhar para o spread na hora de contratar um crédito habitação?

O spread é apenas uma componente do crédito a considerar antes de contratar um empréstimo habitação para comprar casa. Mas atenção que não é a única. “É importante as pessoas compreenderem que não devem apenas olhar para o spread, uma vez que este é apenas um dos elementos do crédito habitação, tal como as comissões e seguros”, recomenda o responsável pelo idealista/créditohabitação em Portugal.

Antes de procurar um crédito habitação para comprar casa, o ideal é comparar várias soluções de crédito tendo em conta os seguintes fatores, além do spread e da TAN:

• TAEG (Taxa Anual de Encargos Efetiva Global): inclui todos os encargos que os titulares vão ter com o empréstimo, incluindo juros, comissões e seguros exigidos.
• MTIC (Montante Total Imputado ao Consumido): resulta na soma do montante do empréstimo com os custos do crédito habitação (taxas de juros - TAN e TAEG- comissões, impostos, seguros e outros encargos). Reflete o montante total que vais pagar ao banco pelo crédito habitação;
• Prazos de amortização: influência o montante total a pagar por um crédito habitação e, regra geral, quanto maior o período de pagamento, mais caro ficará o empréstimo da casa;
• Comissões do crédito habitação: além dos juros que vais ter de pagar pelo empréstimo, também devem ser tidas em conta as comissões cobradas pelos bancos. Trata-se do pagamento adicional que terá que ser feito em determinadas situações e que pode tornar um crédito mais ou menos barato quando comparado entre bancos.

Outra questão importante é escolher o tipo de taxa de juro, que pode ser fixa, variável ou mista. Com uma taxa de juros fixa, a prestação da casa a pagar todos os meses ao banco não varia com o tempo. Já no caso da taxa variável, o mesmo não acontece, já que vai variar consoante as flutuações da Euribor. Já a taxa de juro mista é uma junção das duas: o titular pode fixar os juros durante um determinado período, sendo que o restante passa para taxa variável.

É olhando para todos estes fatores – em especial para a TAEG e para o MTIC - que é possível encontrar o crédito habitação mais ajustado para cada família. Para isso, é importante comparar soluções de crédito habitação com taxa de juros do mesmo tipo. “Uma das formas para comparar as melhores ofertas do mercado e compreendê-las, sem qualquer custo e com ajuda de um profissional, é através de um intermediário de crédito autorizado pelo Banco de Portugal”, conclui Miguel Cabrita.