Os riscos que o imobiliário europeu enfrenta nos próximos meses

As construtoras e promotoras imobiliárias têm de preparar-se para tempos difíceis em toda a Europa. Segundo a S&P, uma série de fatores externos ameaçam afetar o setor de construção nova nos próximos 12 a 18 meses. O aumento das taxas de juros, da inflação e dos custos da energia devido ao conflito russo-ucraniano, podem ter consequências para o setor imobiliário europeu.

Taxas de juros e inflação, como afetam o mercado imobiliário

De acordo com a S&P, as condições atuais podem diminuir os volumes de vendas. O mercado depende em grande medida dos empréstimos hipotecários (70% das casas construídas são pagas através de crédito habitação na Europa), que são influenciados pelas taxas de juros e condições bancárias.

A incerteza pode levar as famílias a adiar a compra de novas casas, uma vez que o aumento dos preços das casas, ligado à inflação, bem como do custo de vida, não é acompanhado por um aumento dos salários reais. Portugal, por exemplo, regista o maior fosso entre preços das casas e salários da OCDE, com o custo da habitação a superar os rendimentos do trabalho em 47,1% no primeiro trimestre de 2022. 

Além disso, o conflito entre a Rússia e a Ucrânia, a par dos problemas globais da cadeia de abastecimento, estão a fazer subir os custos e a escassez das construtoras, provavelmente atrasando e encarecendo projetos.

Preços das casas na Europa

Para aguentar margens de lucro, argumenta a S&P, são necessários planos de otimização de custos e sólidas reservas de liquidez. Além disso, entre os fatores que sustentam os preços está um problema de stock de casas novas. Em Portugal, por exemplo, a procura de ativos imobiliários face à oferta fez disparar os preços da habitação, de uma forma geral no país, nos últimos anos.

Prognóstico imobiliário europeu

Estas são então as principais tendências identificadas pela S&P para os próximos meses para o setor da construção nova:

• O aumento das taxas de juros e o enfraquecimento do poder de compra devem retrair a procura por habitação nova na Europa, um mercado baseado principalmente em crédito  habitação, embora os incentivos governamentais possam atuar como estímulo.
• Além disso, o aumento dos custos de construção, custos de energia (representando 5-10% dos aumentos de preços), escassez de mão de obra, escassez de terrenos e problemas na cadeia de abastecimento continuam a dificultar a entrega de unidades habitacionais.
• Os crescentes requisitos ambientais e de segurança estimulam a procura por novas construções, mas também representam custos adicionais e desafios técnicos para os construtores.
• Antecipa-se, portanto, que no último trimestre do ano os construtores e promotores imobiliários europeus já vão começar a sofrer uma pressão crescente sobre as receitas e margens, por ser difícil repassar os custos crescentes aos clientes finais.
• O maior parte do impacto só será deverá ser sentido em 2023. No entanto, é esperado que a maioria dos promotores imobiliários europeus com classificação S&P supere os obstáculos e mantenha os parâmetros de crédito alinhados com os ratings anuais, graças a fortes balanços e bons níveis de liquidez.