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O manifesto dos investidores em imobiliário: o que é preciso fazer para se dar a volta à crise

Pacote de medidas defendidas pela APPII para mitigar os efeitos negativos do Covid-19 e fazer voltar a girar o mundo dos negócios, alavancando a economia nacional.

Photo by Joshua Rawson-Harris on Unsplash
Photo by Joshua Rawson-Harris on Unsplash
Autor: Tânia Ferreira

Os investidores imobiliários, nacionais e sobretudo estrangeiros, foram uma força motriz da economia portuguesa nos últimos anos. Agora, em plena crise gerada pela pandemia global do Covid-19, querem ter uma palavra a dizer no rumo que o país está a tomar, de forma a que o mundo dos negócios volte a girar. E para isso, representados pela APPII - Associação Portuguesa de Promotores e Investidores Imobiliários, desenharam um pacote de medidas que, no seu entender, devem tomadas pelo Governo e demais autoridades na área da promoção e do investimento imobiliário. O idealista/news teve acesso ao manifesto completo, que agora reproduz na íntegra.

"A curto-médio prazo, o efeito negativo que a situação excecional de prevenção, contenção, mitigação e tratamento do vírus COVID-19 vai ter no mercado imobiliário será uma dura realidade, que o Governo de Portugal tudo deve fazer para ajudar e mitigar, em prol da manutenção de um setor da promoção e do investimento imobiliário que tem largamente contribuído para cerca de 15% do PIB nacional em termos anuais e que pode, na fase de recuperação, vir a servir, mais uma vez, de alavanca a todas outras áreas de atividade da nossa economia, facto que todos bem vimos acontecer há muito pouco tempo. 

Na verdade, este setor da promoção e do investimento imobiliário assume, cada vez mais, uma importância acrescida no nosso País, pois existe toda uma fileira que dele depende, desde as empresas de construção a todas as empresas de prestação de serviços que à volta dele gravitam, uma vez que, como é sabido, não existiu em Portugal, nos últimos ano e não se prevê que venha a existir nos tempos mais recentes, volume de investimento público considerável, sendo todo este investimento privado e portanto realizado e captado internacionalmente por estas empresas que a APPII representa.  

Porém, a gravidade e as enormes proporções que a Pandemia COVID-19 está a tomar está já a paralisar muitas das empresas deste setor, com um duro corte nas suas receitas, o que provocará um preocupante estrangulamento nas suas tesourarias, tudo o que exige por parte do Governo a criação de mecanismos e formas de apoio, preventivas, efetivas e adequadas, a estas empresas. 

É preciso não deixar este setor à sua sorte, esquecido mais uma vez, tudo devendo fazer-se para ajudar as suas empresas, como aliás já foi feito noutros setores considerados estratégicos, pois pode ser que venhamos, novamente, a precisar delas num futuro recente. 

Situações de exceção como aquela que vivemos merecem respostas de exceção!" 

Medidas excecionais que devem ser decretadas para uma situação excecional: 

Fiscalidade e Impostos  

  • De um modo geral, a suspensão de todas as obrigações fiscais, por um período de 6 meses e/ou até ao final do surto de Pandemia COVID-19; 
  • Isenção de pagamentos de IMI e AIMI, que se vencerão até final do ano de 2020 (relativos ao ano de 2019); 
  • Bonificação extraordinária no IMT, para transações nos próximos 6 meses; 
  • Suspensão da contagem do prazo fiscal de três anos para a revenda de um imóvel, a efeitos da isenção de IMT em aquisição de compra para revenda; 
  • Isenção de IRC cujo pagamento irá ocorrer em Julho 2020 (IRC relativo à atividade de 2019); 
  • Suspender, durante um período mínimo de 6 meses e/ou até ao termo da Pandemia COVID-19, o Pagamento por Conta (PPC). Trata-se de um adiantamento ao Estado por lucros futuros, contudo, este ano prevê-se que estas empresas ou não terão lucros ou os mesmos serão muito reduzido, pelo que tal irá, mais uma vez, criar enormes problemas de tesouraria a curto-médio prazo, colocando em causa a viabilidade de muitas empresas no longo-prazo e depois de ultrapassada esta pandemia.

Licenciamento Urbanístico  

  • Simplificação de requisitos administrativos e burocráticos; 
  • Comparticipação nos custos de taxas e emolumentos dos licenciamentos urbanísticos; 
  • Prorrogação automática e graciosa de todos os prazos administrativos a favor dos particulares, associados aos processos de licenciamento urbanístico; 
  • Suspensão do pagamento de taxas de compensação aos municípios:  a suspensão das taxas de compensação será fundamental para convencer os investidores a continuar a investir no mercado nacional; 

Linhas de apoio às empresas 

  • Linhas de apoio à tesouraria, que não dependam de reduções de volume de negócios – que estejam disponíveis para o pagamento de valores que garantam o pagamento das estruturas fixas (ex.: salários). 
  • As linhas que foram divulgadas fazem depender a sua aplicação de reduções do volume de negócios. São, pois, necessárias linhas de apoio à tesouraria que permitam colmatar falhas de tesouraria, mas que não dependam de reduções de faturação – os impactos a este nível tendem a ter efeitos em tesouraria num prazo não inferior a 2/3 meses e o impacto em tesouraria far-se-á sentir no imediato. Pode-se dar a situação, como é certamente o caso das empresas de promoção e investimento imobiliário, em que as empresas tenham tido boa faturação nos últimos meses, mas não venhamos a receber o valor em causa no imediato. 
  • Ou seja, urge, nomeadamente  a implementação de linhas de apoio, para cobrir custos, por exemplo com salários de trabalhadores, adaptando as novas regras do novo regime de lay-off ao setor da promoção e do investimento imobiliário, que, de acordo com a portaria publicada no dia 18 de março de 2020, prevê a adoção da medidas quando comprovadamente exista uma quebra de 40% da faturação nos 60 dias anteriores ao pedido junto da Segurança Social. Ora, não sendo a promoção imobiliária uma atividade com faturação corrente e constante, entendemos que o impacto das paragens dos projetos, das quebras de receitas e do impacto nos planos de negócios que já se fazem sentir, não poderá ser medida desta forma. 
  • Caso assim não e entenda e em alternativa, sugere-se que este apoio à tesouraria possa depender da faturação, mas com efeitos imediatos, com a aplicação do seguinte procedimento: 
  •   Apoio financeiro de tesouraria aplicável a empresas que verifiquem que nos próximos 3 meses irão registar uma redução do volume de negócios de 30% (face ao volume de negócios de período homologo de 2019) – Sendo este o requisito a cumprir; 
  • Este apoio financeiro deve ser facultado no imediato ficando limitado a um valor que não poderá ultrapassar 75% da média da estrutura de custos (FSE+custos com Pessoal) das respetivas empresas dos últimos 6 meses de 2018 (últimas contas publicadas); 
  • As empresas que considerem estar em condições de cumprir este requisito devem solicitar este apoio e deverão receber este valor no prazo de 15 dias; 
  • Este requisito deve ser comprovado a posteriori pelas empresas beneficiárias (ex: até ao final de dez. 2020). Caso se verifique não ter sido cumprido este requisito (certificado pelo Contabilista Certificado), as empresas deverão devolver este apoio agravado por uma taxa de juro de 4%. 

Investimento, financiamentos e fundos comunitários 

  • Suspensão de pagamento de juros e capital nos créditos ao investimento imobiliário, durante um período de 6 meses; 
  • Reforço das linhas de financiamento (montantes, limites e rácios LTV) para fazer face às expectáveis medidas de reequilíbrio financeiro que venham a ser solicitadas pelas empresas de construção ao abrigo dos contratos em curso, bem como ao dilatar dos prazos previstos nos planos de negócios; 
  • Subsídios ao investimento: carência na amortização de capital relativo ao reembolso de subsídios ao investimento no âmbito do PT2020 – por um prazo mínimo de 6 meses; 
  • Não implementação das medidas, previstas em autorização legislativa no Orçamento de Estado para 2020, de limitação aos programas de captação de investimento estrangeiro, como o programa fiscal do Residente Não Habitual e o programa Golden Visa, os quais foram, são e podem continuar a ser uma importante fonte de receita para a economia portuguesa e para o Estado no período pós-COVID-19, tendo ambos os programas representado cerca de € 5 mil milhões anuais de investimento a entrar no País e mais de € 15 mil milhões em todo o período pós-crise, representando ainda em concreto o programa Golden Visa mais de € 700 milhões anuais em 2019 e mais de € 5 mil milhões de 2013 a 2019; Ora tudo investimento e capital que será fundamental para a recuperação económica do País no período pós-COVID-19; 
  • Matéria contratual e do Negócio Jurídico 

Beneficiar, facilitando e mantendo a necessária segurança, o comércio jurídico: 

  • Fomentando a continuação da realização de escrituras públicas, permitindo a assinatura digital das partes outorgantes, por exemplo através de teleconferência e de tal forma que o notário possa validamente confirmar que as partes contratantes, nomeadamente o comprador e consumidor, compreendeu o alcance do acto. Ou seja, eliminar a necessidade de presença física das partes; 
  • Prorrogando automaticamente os prazos de caducidade – Há prazos legais em curso que foram suspensos. No entanto, os prazos, por exemplo de arranque ou renovação de licenças deverá ser diferido, pois é previsível, ora por problemas na capacidade de produção ora de mercado, levar-se mais tempo a retomar o normal funcionamento das atividades e dos projetos; 
  • Atualmente, determinados atos jurídicos carecem de apresentação ao Notário de documentos certificados pela respectiva câmara municipal. Este processo burocrático tem causado atrasos significativos, nomeadamente, para efeitos da constituição da Propriedade Horizontal, entre outros atos em que é preciso apresentar um documento produzido e certificado pela edilidade. Poderia, tal como foi feito para a certidão predial permanente, desenvolver um sistema através do qual, quer o requerente quer o Notário, possam aceder às certidões e assim evitar a intervenção dos serviços da edilidade.