Vistos gold parados no SEF: investimento imobiliário em causa

Os vistos gold, motor de investimento imobiliário e crescimento da economia nacional nos últimos anos, têm dado que falar, tanto a nível nacional como internacional, com várias entidades a reclamar o seu fim, ou pelo menos a mudança de regras - o que recentemente aconteceu. E agora há uma nova polémica em Portugal, com graves consequências para a performance do setor, tal como denunciam várias fontes: desde o início do ano não é possível submeter um único processo de vistos gold para aquisição de imóveis no país.

Ou seja, o investimento imobiliário estrangeiro por via deste programa está parado. O idealista/news apurou que isto está a acontecer porque a plataforma para inserir novas Autorizações de Residência por Investimento (ARI) do Serviço de Estrangeiros e Fronteiras (SEF) está congelada e a “aguardar regulamentação” decorrente da alteração legislativa ao programa vistos gold que entrou em vigor a 1 de janeiro de 2022.

Os profissionais contactados pelo idealista/news estão preocupados com a falta de respostas do SEF e do Governo sobre esta matéria e acusam-nos de falta de transparência nos processos de vistos gold, alertando que se está a gerar uma onda de desconfiança nos investidores, colocando em causa a imagem do país, que equacionam já levar o investimento para outros destinos, como a vizinha Espanha. 

Mas que dificuldades sentem no terreno os agentes do setor, desde advogados a mediadores, que estão a tratar dos chamados vistos dourados? E como têm lidado com os investidores? Haverá uma solução à vista? Revelamos o resultado da investigação do idealista/news neste artigo.

O está a acontecer no SEF?

O SEF - que está em processo de extinção, motivando greves e mediáticas notícias, nos últimos dias, pelo caos gerado no Aeroporto de Lisboa, por exemplo - é um serviço de segurança integrado no Ministério da Administração Interna (MAI). Dentro das suas várias missões é responsável por gerir os pedidos de autorização de residência em Portugal nos diversos programas existentes, como os vistos gold, os start-up visa ou os tech visa. E para submeter novos pedidos de golden visa e gerir os já existentes é utilizada uma plataforma online, o sistema ARI (Autorizações de Residência para Atividade de Investimento).

A questão é que “há problemas institucionais no atendimento do SEF em todas as frentes”, relata Lidiane de Carvalho, advogada e coordenadora do departamento de imigração da Lexidy Portugal. “Mas chamo a particular atenção para o problema que temos vindo a enfrentar em relação aos investidores, ao ARI, aqueles que pretendem aceder aos golden visa, porque é uma agenda política interessante para o Governo a princípio (…) e pela qual os investidores injetam um forte capital no país, seja através da aquisição de imóveis, seja através de investimento direto ou de fundos de investimento”, começa por explicar a advogada da sociedade internacional ao idealista/news.

“A verdade é que isto é um verdadeiro escândalo, é uma vergonha. Há pessoas que investiram meio milhão, um milhão ou mais num imóvel para fazer o programa e desde janeiro que o site está em baixo, não dá para submeter novos pedidos", diz a advogada especialista em imigração

Os dados mais recentes do SEF confirmam que o programa dos vistos gold tem vindo a atrair muito capital estrangeiro ao longo dos últimos dez anos. Foram concedidas um total de 16.636 autorizações de residência entre outubro de 2012 e abril de 2022, que representam um investimento superior a 6.284 milhões de euros. E, deste valor, a grande maioria – cerca de 90% - foi destinado à aquisição de bens imóveis, o que deu origem a 9.872 vistos dourados na última década. Mas tudo indica que os dados reportados em 2022 dizem respeito aos pedidos submetidos até ao final de 2021 e que foram entretanto aprovados. Isto porque, desde o início deste ano, já não é possível submeter um único processo de vistos gold por investimento imobiliário estrangeiro. Mas porquê?

O idealista/news foi procurar respostas junto dos profissionais e entidades responsáveis sobre esta matéria. Mas, após várias tentativas de contacto, o SEF, o Ministério da Administração Interna, o Ministério da Economia ou o Ministério dos Negócios Estrangeiros - que em ocasiões utilizaram, politicamente, o programa dos vistos gold como ferramenta para promover o país, o imobiliário e tentar captar investimento -, não responderam até à publicação deste artigo.

Segundo as várias fontes ouvidas, as consequências para o setor imobiliário desta paralização do sistema ARI para novos processos de vistos gold são várias e já se estão a fazer notar: afastam os investidores estrangeiros, que começam a  procurar alternativas nos países vizinhos.

Plataforma ARI SEF

A questão é que atualmente não é possível submeter qualquer pedido de vistos gold na plataforma ARI relacionado com investimento imobiliário. E na plataforma ARI lê-se o seguinte “não é possível concluir a candidatura porque o tipo de investimento aguarda regulamentação”, decorrente da nova legislação. E esta também tem sido a resposta dada pelo SEF aos profissionais que o conseguiram contactar.

Falando da extinção do SEF e transferência de competências para outras entidades, João Massano, presidente do Conselho Regional de Lisboa da Ordem dos Advogados, admite que hoje estamos numa “solução pantanosa” para o SEF. E, enquanto durar esta situação, os prejudicados são as pessoas que necessitam do serviço, como os investidores que precisam de vistos gold (novos e renovações). Mas também “prejudica a imagem do país” lá fora, alerta João Massano.

E a mudança na lei dos vistos gold, em paralelo com a fase de reestruturação do SEF, “causam muita consternação ao investimento imobiliário e, naturalmente, numa altura muito complicada de grandes incertezas que vivemos", confirma o presidente da Associação Portuguesa de Promotores e Investidos Imobiliários (APPII), Hugo Santos Ferreira, realçando que, no atual contexto económico, social e de política internacional, a fileira da construção e do imobiliário em Portugal se vê confrontada pela:

• Subida dos custos da construção no pré-guerra e dos efeitos da própria guerra da Ucrânia;
• O anunciado risco de um período de recessão que podemos vir estar a entrar, o qual foi apontado pelos ministros das Finanças do G7, que se mostraram todos muito preocupados com o potencial risco de recessão, também derivado da inflação e das taxas de juro.

“Vivemos tempos, de facto, muito complicados e, portanto, tudo aquilo que possamos fazer para mitigar os outros pontos é importantíssimo. É urgente resolver esta situação para que, pelo menos, isto que está ao nosso alcance, possamos conseguir eliminar e ficarmos com todas as outras incertezas que já temos na nossa atividade. Era bom para o país ficar resolvido para não ser mais um fator de dispersão do investimento”, comenta ainda Hugo Santos Ferreira, até porque na sua opinião “não há a menor justificação possível para o programa [vistos gold] não funcionar”.

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Plataforma ARI: pedidos de novos vistos gold em Portugal sem se poderem fazer

Desde o início de 2022 que não é possível submeter novos processos de vistos gold na plataforma ARI por via do investimento imobiliário estrangeiro, tanto por via aquisição de imóveis, como mediante fundos de investimento imobilário, confirmam todos os profissionais contactados pelo idealista/news. E esta é uma realidade que abrange os investimentos realizados por cidadãos de qualquer nacionalidade, seja brasileira, chinesa, turca, indiana ou norte-americana. Note-se que, desde 26 de fevereiro passado, o SEF suspendeu oficialmente a análise de processos de vistos gold para cidadãos russos, na sequência da guerra da Ucrânia. Estes investidores russos estão há meses sem resposta das autoridades nacionais e ponderam mesmo em agir judicialmente contra o Estado português, avançou a Renascença. 

“A verdade é que isto é um verdadeiro escândalo, é uma vergonha”, começa por dizer uma advogada e sócia-gerente de uma sociedade de advogados especialista em imigração que preferiu salvaguardar a sua identidade. “Há pessoas que investiram meio milhão, um milhão ou mais num imóvel para fazer o programa [vistos gold] e desde janeiro que o site está em baixo, não dá para submeter novos pedidos e, portanto, desde que houve uma alteração das regras que o sistema está parado”, esclarece a advogada, dando nota de que, no entanto, a plataforma ARI permite fazer alterações nos pedidos vistos gold já submetidos.

“Desde o início do ano, quando entrou em vigor a alteração legislativa dos vistos gold, que deixou de ser possível fazer a submissão de novos processos. E os constrangimentos são grandes”, diz Raquel Roque, sócia da CRS Advogados

E são várias as preocupações que os investidores têm partilhado com os profissionais a quem confiam a gestão destes dos processos vistos gold:

• Atrasos na submissão dos vistos gold: investimentos são feitos com horizontes a cinco anos para ter direito ao programa e com os atrasos na obtenção dos vistos, o investimento já terá de ser de seis anos, explica a mesma advogada especialista em imigração ao idealista/news;
• Caducidade dos documentos: há uma série de documentos que têm validades curtas, de três meses, seis meses, como os registos criminais, certidões de nascimento ou certidões de casamento. Além disso, os processos para obtê-los são demorados e muito dispendiosos. E o que vai acontecer é que esses documentos vão estar expirados na hora de os submeter na plataforma ARI. “Temos efetivamente pessoas que fizeram o investimento em janeiro e estamos no final de maio e perderam quatro, cinco meses de tempo de análise. E os documentos estão caducados”, garante ao idealista/news um consultor imobiliário especializado no mercado internacional, com experiência de anos nesta área.
• Reagrupamento de famílias: existe uma modalidade de obtenção de título de residência em Portugal destinada aos familiares do residente no país. “Mas para obter um título de residência para estes familiares é preciso contactar o SEF por telefone e obter um agendamento”, indica Lidiane de Carvalho, frisando que o SEF pode ter ou não agenda aberta, o que cria uma incerteza quanto à conclusão do processo. E “as famílias acabam por estar separadas, porque um não pode sair e os outros não podem entrar”, tal como alerta a sócia-gerente da sociedade de advogados.

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“É de um grande impacto para esses investidores estarem a investir um número considerável de recursos no país e terem esse tipo de abordagem da administração pública. Então é evidente que os investidores ficam inconformados e, para aqueles que os representam (…) tem sido um desafio muito grande de, inclusive, explicar a razão pela qual o sistema não funciona. Não temos resposta para os potenciais investidores em Portugal”, assume a coordenadora do departamento de imigração da Lexidy Portugal, criticando ainda a falta de respostas do SEF e o facto de não haver qualquer horizonte temporal para ver a questão resolvida.

Também a advogada especialista em imigração conta que têm tentado “acalmar os clientes, explicando que a plataforma está em baixo, mas não é previsível que deixem de ter direito ao programa” vistos gold. A verdade é que “não sabemos dizer-lhes até quando e eles esperam um mês, esperam dois meses, passados três meses começam a ficar nervosos…e não sabemos como vai ser daqui para a frente se o seu portal ARI continuar por ativar, provavelmente vão começar a querer romper os contratos”, desabafa a jurista especializada.

Sem renovações dos vistos gold para investimentos já existentes

Além de não ser possível submeter processos para aceder a novos vistos gold por via do investimento imobiliário, o presidente do Conselho Regional de Lisboa da Ordem dos Advogados revela ao idealista/news que os investidores também não estão a conseguir fazer renovações das autorizações de residência, obrigatórias por lei, de dois em dois anos. “Se não conseguirem fazer as renovações, há uma caducidade do ARI, do golden visa e, depois, na prática, o que se passa é se o investidor quiser entrar no país, não consegue”, esclarece o responsável.

“No caso das renovações, estamos a falar de pessoas que fizeram investimentos, pagam impostos em Portugal por causa dos investimentos que fizeram e que lhes foi prometido que, desde que os mantivessem nos requisitos legalmente previstos, continuariam a ter essa autorização para residir em Portugal. E não é nada disso que se está a passar, porque as pessoas não têm título válido”, sublinha o presidente do Conselho Regional de Lisboa da Ordem dos Advogados, avisando que este facto “prejudica a imagem do país” lá fora.

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Agendamentos cancelados e remarcados à última hora

No caso dos processos vistos gold que foram submetidos antes de 2022, a advogada especialista em imigração partilha, por outro lado, que tem acontecido algo “estranho” recentemente: “Mesmo para marcações que conseguimos fazer já há muito tempo, ultimamente temos recebido cancelamentos do SEF sem qualquer tipo de explicação e remarcação para daqui a quatro meses”. E isto tem causado “enormes constrangimentos”, porque “as pessoas têm tudo pronto, viajam para Portugal, vão ter entrevista no SEF e depois faltam três dias para a entrevista - às vezes, sim, muito em cima da hora – e informam que o agendamento está cancelado e que ficou remarcado para daqui a quatro meses”, conta ainda.

“Estamos num momento em que há já milhares de processos atrasados, com pessoas à espera por todo o mundo, de decisões, de agendamentos, de renovações” muito devido aos atrasos decorrentes da situação pandémica e agravados por esta paralização do SEF, diz o agente imobiliário. E, na sua opinião, já é hora de recuperar o tempo perdido.

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Quais são os motivos apontados que justificam o congelamento do SEF?

A verdade é que o SEF tem vindo a público nos últimos anos não pelos melhores motivos. Desde logo, houve sempre problemas associados ao seu funcionamento e atrasos nos processos, além de casos de corrupção. Depois, houve a entrada em vigor da nova lei no início do ano e a decisão de extinção do SEF no final do ano passado. E, segundo os especialistas ouvidos pelo idealista/news, tudo isto estará a influenciar o bloqueio nos processos de ARI por via do investimento imobiliário estrangeiro.

Por outro lado, é de notar que tem havido pressões da União Europeia (UE) no sentido de uniformizar as regras de regulação dos vistos gold entre todos os países que aplicam este programa. E a estratégia passa por “adotar regras comuns a nível da UE para harmonizar as normas e os procedimentos e reforçar a luta contra o branqueamento de capitais, a corrupção e a evasão fiscal”, referiu o Parlamento Europeu numa nota de imprensa divulgada em março deste ano.

• Alteração legislativa paralisou o sistema ARI

A 1 de janeiro de 2022 passou a haver novas regras para aceder aos vistos gold em Portugal por via do investimento imobiliário. Isto porque o primeiro dia deste ano marcou o momento em que entrou em vigor a nova lei que veio acabar, de forma direta, com as ARI por via do investimento imobiliário nas áreas metropolitanas de Lisboa, do Porto e no litoral do país, com o objetivo de direcionar o fluxo para o interior. Mas, sobre este ponto, o consultor imobiliário - que lida com o programa vistos gold desde 2012 - está convencido que esta alteração legislativa foi assente em "pressupostos errados", defendendo que o impacto deste capital estrangeiro no mercado imobiliário não alimenta a especulação imobiliária nos grandes centros urbanos do país, ao contrário do que argumenta a oposição à esquerda do Governo de António Costa, que apresentou aliás uma proposta para acabar com os vistos gold, recentemente chumbada no Parlamento. 

A questão é que atualmente não é possível submeter qualquer pedido de vistos gold na plataforma ARI relacionado com investimento imobiliário. E na plataforma ARI lê-se o seguinte: “Não é possível concluir a candidatura porque o tipo de investimento aguarda regulamentação”, decorrente da nova legislação. E esta também tem sido a resposta dada pelo SEF aos profissionais que o conseguiram contactar.

Colocando um ponto te interrogação à justificação dada pelos serviços, a sócia da CRS Advogados não entende como é que “conseguiram em menos de 24 horas montar um sistema prioritário online [de apoio à Ucrânia] e com os investimentos em golden visa não conseguem, em quase seis meses, fazer a alteração legislativa e atualizar o portal. É complicado e, portanto, isto tem sido bastante difícil”, desabafa. E diz ainda que “esta alteração na lei já estava prevista há bastante tempo e, portanto, já teria dado todo o tempo de as pessoas conseguirem preparar e antecipar esta situação. Isto não está a acontecer claramente, porque alguém não quer que aconteça”, conclui Raquel Galinha Roque.

Questionado pelo idealista/news se o facto da entrada em vigor da nova lei estar por detrás da paralisação dos serviços do SEF para novos vistos gold, o presidente da APPII considera que os eventos não estão diretamente ligados, uma vez que os investidores procuraram soluções alternativas dentro do país. “Da nossa parte, do lado de quem investe, no fundo, houve uma readequação dos nossos investimentos, ou territorialmente ou passando de investimento direto para fundos e, portanto, aí não me parece ter havido qualquer problema, quando a parte procedimental e processual é a mesma”, justifica.

“Há vários tipos de investimento que não tiveram nenhuma alteração legislativa e, portanto, a plataforma não precisa de ser alterada esses investimentos. Mas para nenhum dos tipos de investimento é possível submeter neste momento”, partilha o consultor imobiliário especializado no mercado internacional

A verdade é que alguns profissionais já esperavam que a morosidade associada aos processos vistos gold aumentasse um pouco no início do ano, como foi o caso de Lidiane de Carvalho. “Como houve uma mudança muito grande na lei, (…) houve uma afluência muito grande de pedidos no final do ano passado”, começa por explicar. Mas, no seu entender, “uma coisa é aumentar os prazos, aumentar o afluxo, outra são meses sem haver qualquer agendamento, sem qualquer avanço nos processos e, pior, - o que eu acho mais difícil – não é prestada nenhuma satisfação à sociedade. Não há um ator político ou agente administrativo que se manifeste e diga: Estamos a enfrentar um problema, temos o plano tal. Nada. É um silêncio administrativo, omissão administrativa generalizada e total falta de perspetiva”, revela.

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• Extinção do SEF: uma indefinição que afasta recursos humanos

Além da alteração legislativa, foi ainda aprovada a extinção do próprio SEF pela Assembleia da República no final do ano passado, na sequência da morte do cidadão ucraniano Ihor Homenyuk às mãos da autoridade fronteiriça. A ideia passa por transferir as suas competências para outras entidades, como é o caso do Instituto dos Registos e Notariado e de um novo organismo, a Agência Portuguesa para as Migrações e Asilo (APMA). Mas a sua extinção tem sido adiada e o seu futuro e dos profissionais que lá trabalham é ainda incerto.

A extinção do SEF e a falta de recursos humanos deste serviço é também apontado como um fator que pode estar por detrás desta paralisação da plataforma ARI para o investimento imobiliário. A advogada especialista em imigração admite que “a reestruturação terá alguma influência, com certeza, mas também tem muito a ver com a falta de meios humanos”, porque há muitas pessoas que se estão a reformar e não abrem novos concursos.

E se o SEF já tinha o “problema crónico” de falta de recursos humanos, então agora “parece-nos óbvio que há um desinvestimento nesta entidade. Portanto, não há recursos novos e não tem havido um investimento sério no SEF. Os funcionários estão efetivamente muito desmotivados e quem lida com eles tem esta mesma perceção”, partilha ainda o consultor imobiliário com o idealista/news.

Também Raquel Galinha Roque aponta a extinção do SEF e a transferência de competências como um fator de instabilidade nos processos internos. “Supostamente o que estava programado é que as pastas passariam para o pelouro do Instituto dos Registos e Notariado e, portanto, eu acho que isto acabou ficar aqui em terras de ninguém”, acredita a advogada, embora admita que tem recebido aprovações de processos submetidos no ano passado o que indica que há pessoas que estão a trabalhar neles.

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O que diz o SEF sobre esta questão do congelamento da plataforma ARI?

A plataforma ARI está, efetivamente, a aguardar nova regulamentação perante a alteração legislativa que entrou em vigor no início do ano, segundo confirmou fonte oficial do SEF ao idealista/news numa conversa breve por telefone, sem responder às demais questões colocadas por escrito. E os profissionais confirmam que têm tido dificuldades em contactar os serviços e obter respostas concretas.

“Todos dias tentamos contactar o SEF. Já enviámos 'N' emails a perguntar o que quer que seja”, diz Raquel Roque, adiantando ainda que quando se dirige aos serviços ‘in loco’ “as pessoas que lá estão pouco ou nada sabem”, porque “não fazem parte das decisões operacionais e das decisões de reestruturação do SEF.” A resposta que mais tem sido dada à advogada “teria que ver com a atualização do software”, revela ainda.

“É muito difícil para nós que trabalhamos nessa área, conseguir entender e explicar para o cidadão estrangeiro as razões pelas quais os procedimentos são morosos, tão complexos e por que não conseguimos ter respostas objetivas de administração pública”, Lidiane de Carvalho, advogada e coordenadora do departamento de imigração da Lexidy Portugal

Também o consultor imobiliário refere que “após diversas tentativas, o SEF respondeu-nos por email que a plataforma estava a aguardar regulamentação sem data. Não fazem nenhum comentário, não há datas”. A advogada especialista em imigração corrobora que tem feito contactos com o SEF em casos concretos e “a resposta que nos dão é que é um problema informático que estão a tentar resolver”.

A coordenadora do departamento de imigração da Lexidy Portugal diz que “todos nós que atuamos na área do direito do estrangeiro em Portugal estamos constantemente a lidar com o SEF e a tentar encontrar respostas e informações”. Mas admite que tem sentido “um silêncio administrativo, omissão administrativa generalizada e total falta de perspetiva”.

O que é evidente é que ninguém no mercado parece saber quanto tempo a plataforma ARI estará inoperacional para submeter novos processos de investimento imobiliário estrangeiro. “A expectativa que há neste momento é que isto se mantenha, porque tenho tentado falar com o Governo e neste momento não há um horizonte temporal para resolver a situação. Isso para mim é o mais dramático”, afirma João Massano. Também Hugo Santos Ferreira assume não ter qualquer perspetiva de que o sistema ARI volte a estar operacional no curto prazo.

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Soluções à vista para melhorar os procedimentos de vistos gold no SEF

• Sensibilizar o Governo para a questão do SEF: para João Massano terá de ser o Governo e o próprio Ministério da Administração Interna a ter que arranjar uma solução, “porque os danos para a reputação do país são gravíssimos, já que neste momento as pessoas não confiam em Portugal”. E, por isso, admite que está a trabalhar “para tentar sensibilizar o MAI para esta situação”. Sobre este ponto, a Portuguese Association of Immigration, Investment and Relocation (PAIIR) já escreveu ao Governo a pedir uma reunião para debater este assunto, segundo escreveu o Jornal Económico na sua última edição impressa.
• Uniformizar procedimentos nos consulados: “Temos pontualmente apresentado os requerimentos de uniformização de entendimento com relação aos consulados, que é uma outra problema que enfrentamos constantemente, que é o fato de que cada consulado português no mundo ter o seu próprio procedimento, seu próprio entendimento, seus próprios requisitos, sua própria forma de funcionamento, o que gera também pouquíssima transparência, grande arbitrariedade e enormes dificuldades para aqueles que pretendem obter visto de residência em Portugal”, partilha a advogada Lidiane de Carvalho.
• Estender a validade dos documentos para vistos gold: como “os registos finais estão necessariamente todos caducados, porque eles só têm três meses de validade perante o SEF português”, então seria de "elementar justiça que se criasse um momento transitório para estender a validade dos documentos”, sugere o consultor imobiliário, lembrando que o mesmo foi feito durante a pandemia.
• Mais transparência nos processos de agendamento: “Haja transparência e haja clareza, que os processos de obtenção de agendamento sejam uniformes, que todas as pessoas tenham a mesma hipótese de obter, ainda que demore. É uma questão muito diferente de omissão, silêncio, relação não democrática, sistemas injustos. Isto é que é o problema maior, maior do que o problema do Estado não estar a conseguir dar conta dos processos na velocidade que se desejava”, referiu ainda a advogada da Lexity Portugal. Por seu turno, João Massano, acredita que a solução para o agendamento estará no desenvolvimento de um serviço centralizado de agendamentos. Isto porque, "neste momento, o que me preocupa mais até é conseguir agendamentos, porque os serviços não estão a fazer agendamentos”, admite o presidente do Conselho Regional de Lisboa da Ordem dos Advogados.