Crise financeira nos EUA afetará investimento imobiliário em Portugal?

E, de repente, no rescaldo da pandemia e em plena espiral inflacionista e de crédito, gerada pela guerra na Ucrânia, uma nova tempestade surgiu na economia internacional e está a fazer soar os alarmes. O Silicon Valley Bank (SVB) faliu na semana passada, gerando uma onda de reações nos EUA e no mundo. As bolsas caíram a pique (inclusive na Europa, e Lisboa por arrasto). A Reserva Federal dos EUA (Fed) mobilizou apoios.

A Euribor começou a dar sinais de descida e o Credit Suisse está a um passo de ter de ser intervencionado, ainda que o apoio do banco central da Suíça, reforçando a liquidez da instituição, esteja já a dar algum alento aos investidores e a animar bolsas europeias nesta quinta-feira. Mais uma crise financeira está instalada e agora a grande dúvida são os seus efeitos à escala global.

Hoje, o BCE anunciou um novo aumento das taxas de juro diretoras em 50 pontos base, apesar da atual instabilidade nos mercados financeiros. Isto porque, "o setor bancário da área do euro é resiliente, apresentando posições de capital e liquidez fortes", e o BCE está disponível para prestar "apoio em termos de liquidez ao sistema financeiro da área do euro" se assim for necessário, dizem desde a instituição. 

Também para o imobiliário em Portugal, onde os cidadãos norte-americanos têm vindo a estar cada vez mais ativos na compra de casas em Portugal, este cenário pode ter implicações. Para ajudar a entender melhor tudo o que está a acontecer, o idealista/news contactou vários analistas e players do mercado.

Qual será então a profundidade desta crise financeira? E a dimensão do contágio na banca europeia e na economia real? Poderá este cenário impactar o investimento (imobiliário) em Portugal? Estas são algumas das principais questões colocadas e os especialistas, defendendo que ainda é cedo para analisar os verdadeiros efeitos do colapso do banco norte-americano na Europa, antecipam já, por exemplo, um abrandamento da política monetária do Banco Central Europeu (BCE) nas próximas reuniões. Quanto ao mercado imobiliário reconhecem que há sinais de alerta, mas também pode haver consequências positivas, tal como dizem.

O estado de alerta instalou-se nos EUA – e no mundo – depois de ter sido declarada a falência do Silicon Valley Bank, na passada sexta-feira (dia 10 de março). Logo a seguir o banco Signature, especializado em criptoativos, também colapsou. Os fantasmas da crise financeira de 2008 começaram a reaparecer. E muitos especialistas começaram a temer que o colapso destes bancos tenha sido o primeiro sinal de que uma crise maior esteja à espreita, contaminando os mercados financeiros mundiais por efeito dominó. Mas haverá razões para alarme na Europa? E em Portugal?

“Apesar de ainda ser muito cedo para sermos capazes de avaliar os efeitos da falência do SVB, pessoalmente, não acredito em nenhum tipo de impacto direto no investimento em Portugal, em particular no imobiliário, no curto prazo. Não existe nenhuma relação direta entre a falência do SVB e o investimento imobiliário, quer em Portugal, ou em qualquer outro local do mundo”, começa por explicar Gonçalo Rodrigues, analista financeiro na Out of the Box, ao idealista/news.

Também Rui Coelho, representante do MIPIM em Portugal, admite que “é difícil neste momento analisar o impacto da falência do sexto maior banco norte-americano, que provocou a descida nas cotações de vários bancos”, inclusive na Europa. “Aparentemente trata-se de um fenómeno transitório e com um impacto reduzido e circunscrito”, aponta.

"Ainda é um pouco prematuro falar dos impactos [da falência do SVB]", insiste Filipe Garcia, analista financeiro na IMF - Informação de Mercados Financeiros. Isto porque ainda "não sabemos até que ponto a situação pode ou não alastrar-se, como estamos a ver pelo caso Credit Suisse", que viu as ações cair em bolsa depois do seu maior acionista, o Saudi National Bank (SNB), ter recusado aumentar a sua participação na entidade. Esta situação já a contagiar a banca europeia, que também começou a afundar em bolsa. Entretanto o Credit Suisse anunciou que irá receber um empréstimo de até 50 mil milhões de francos suíços (50,7 mil milhões de euros) do banco central da Suíça para “fortalecer” as contas da instituição e, assim, para acalmar as bolsas europeias, que abriram esta quinta-feira em alta.

De qualquer forma, a atual instabilidade financeira - que já chegou à Europa - está a alimentar ainda mais os receios dos especialistas quanto à solidez do sistema bancário europeu e o possível efeito de contágio nos mercados financeiros mundiais, tal como aconteceu na crise do subprime.

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Atual crise não se equipara à crise financeira de 2008: porquê?

Esta situação tirou do armário os fantasmas da crise financeira de 2008 que começou nos EUA, com a falência do Lehman Brothers, cujos efeitos rapidamente se alastraram para o espaço europeu originando uma grave crise imobiliária no subprime. Mas os especialistas contactados pelo idealista/news descartam comparações entre as duas situações, uma vez que a dimensão das empresas é de menor escala e o setores envolvidos são diferentes. Além disso, os sistemas bancários têm hoje regras bem mais apertadas do que no passado. 

Esta é a posição do analista financeiro Gonçalo Rodrigues: “Qualquer comparação entre aquilo que agora ocorreu e o subprime é pouco acertada. A dimensão das empresas/setores afetados [sobretudo empresas tecnológicas] é muito menor que a dimensão do mercado imobiliário. Logo, a natureza deste evento é diferente, bem como a sua dimensão, fazendo com que a repercussão no sistema seja também menor”, argumenta.

“No passado, tivemos uma crise financeira criada pelo subprime, que não era mais do que produtos financeiros ligados ao excesso de financiamento do setor imobiliário, tanto a promotores, como a compradores. Daquilo que nos apercebemos, este não é o caso", defende, por sua vez, Rafael Ascenso, diretor geral da Porta da Frente Christie’s ao idealista/news. Também David Moura-George, diretor geral da Athena Advisers Portugal, acredita que "se não se registarem novas falências, nem nos EUA nem na Europa, estamos numa situação diferente da de 2008, já que o sistema bancário tem agora uma regulamentação mais apertada”.

Mas, afinal, o que é que aconteceu com o banco californiano que originou a atual tempestade na banca norte-americana? O SVB  - cuja maioria dos clientes eram startups do setor tecnológico, como o Shopify e o Pinterest, muito embora também financiasse projetos de habitação acessível nos EUA -  começou a estremecer quando os clientes começaram a fazer levantamentos de forma gradual, num momento em que precisavam de liquidez perante a alta inflação e os juros elevados. 

Foi na tentativa de recuperar estes fundos perdidos que o SVB decidiu vender uma carteira composta, sobretudo, por Obrigações do Tesouro dos EUA. Mas a venda ocorreu com prejuízo, porque o mercado obrigacionista estava desvalorizado “por via do aumento das taxas diretoras dos bancos centrais (em concreto, da Fed)”, explica Gonçalo Rodrigues.

Foi este cenário que gerou uma corrida aos levantamentos bancários, deixando a instituição sem liquidez. As últimas tentativas para angariar capital não resultaram e as ações do Silicon Valley Bank acabaram mesmo por afundar em bolsa. Todo este panorama levou a Federal Deposit Insurance Corporation (FDIC) a anunciar a falência do SVB na semana passada, tendo sido nomeada a sua liquidatária.

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Intervenção rápida na banca dos EUA está a acalmar ânimos

As autoridades norte-americanas quiseram apaziguar os ânimos e reagiram de imediato, garantindo que não há razões para alarme. O Presidente dos Estados Unidos, Joe Biden, assegurou que o sistema bancário dos EUA é "sólido" e que os depósitos das famílias e empresas "estão seguros", não escondendo, contudo, que os investidores e acionistas não estão protegidos. E a Fed anunciou ainda que vai disponibilizar um "financiamento adicional" aos bancos norte-americanos para ajudar a garantir que as instituições têm capacidade para satisfazer as necessidades "de todos os seus depositantes".

Para evitar que os efeitos do colapso do SVB chegassem rapidamente à Europa, o HSBC - o maior banco europeu – apressou-se a comprar a filial do SVB no Reino Unido, através de um resgate privado facilitado pelo Governo britânico e pelo Banco de Inglaterra.

“Após as notícias sobre a falência dos bancos norte-americanos tive a oportunidade de falar com alguns clientes dessa nacionalidade que compraram connosco casa em Portugal e que têm negócios em Sillicon Valley. O que eles nos transmitiram é que após um primeiro impacto em que se gerou algum pânico e algum receio de uma crise financeira semelhante à de 2008, vive-se agora um momento de maior tranquilidade após a rápida intervenção do Presidente Joe Biden”, partilhou o diretor geral da Athena Advisers Portugal com o idealista/news.

Agora, “todos são unânimes em dizer que o sistema bancário está muito mais preparado para responder a eventuais crises”, sublinha o representante do MIPIM em Portugal. Uma das vozes que assegurou a solidez da banca europeia foi mesmo a de Fernando Medina, ministro das Finanças: “O sistema bancário europeu está sujeito à supervisão do BCE, tem regras mais rígidas [do que as dos EUA], está muito mais robusto, a supervisão e a regulação tiveram uma mudança grande nestes anos pós crise financeira [de 2013]”. Também o comissário europeu para a Economia, Paolo Gentiloni, garantiu que “não há qualquer contágio direto”, nem “qualquer risco significativo”. Mas reconheceu que é importante vigiar os possíveis impactos indiretos da falência do SVB.

Outra entidade que veio a público assegurar a estabilidade da banca foi a Associação Portuguesa de Bancos (APB), afirmando que a situação que levou ao colapso de dois bancos norte-americanos nos últimos dias "não tem paralelo no funcionamento do sistema bancário português”, pelo que não é “extrapolável”.

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Risco de contágio da crise financeira dos EUA para a Europa (e Portugal) deve ser vigiada

Apesar de as autoridades terem tentado tranquilizar as famílias e os mercados, a verdade é que muitos especialistas estão em atentos aos possíveis efeitos de contágio da crise financeira dos EUA para solo europeu e para território português, nomeadamente no mercado imobiliário. “Uma crise financeira de uma potência mundial, como os EUA, terá sempre uma grande repercussão nos restantes mercados mundiais e o setor imobiliário não é exceção”, afirma Vanessa Moreira, sales director de Engel & Völkers Portugal. Também Rafael Ascenso, da Porta da Frente Christie’s, admite que "uma crise no mercado financeiro nunca é boa para a economia. Cria desconfiança, receio e inibe novos investimentos", detalha.

Esta é uma opinião partilhada por Miguel Cabrita, responsável pelo idealista/créditohabitação em Portugal: “Qualquer crise financeira nos Estados Unidos acabará por ter impacto na Europa e, por sua vez, em Portugal, seja pela confiança dos mercados seja pelas estratégias assumidas por cada agente económico. De qualquer modo, os impactos nunca são imediatos e permitem adoção de medidas para mitigar o seu reflexo”, sublinhou ainda o responsável.

“Como o investimento estrangeiro tem sido muito importante para o mercado imobiliário português nos últimos anos, tudo o que possa afetar o seu desempenho deve preocupar-nos”, admite Rui Coelho, representante do MIPIM em Portugal 

"Mesmo sem que nada de muito grave venha a acontecer, creio que o impacto nos níveis de confiança dos investidores será duradouro e que os bancos se irão tornar mais exigentes e defensivos em termos de concessão de crédito, o que terá um impacto negativo para o setor imobiliário, seja a nível da promoção, seja da compra e venda de imóveis", destaca o analista financeiro Filipe Garcia. Se o cenário evoluir para uma "crise mais aguda – que não é o meu cenário central – o abrandamento económico também seria negativo para o setor", analisa ainda.

Estes receios dos especialistas de mercado prendem-se com o facto de se poder observar um “efeito de contágio” da atual crise financeira nos EUA em solo europeu, um cenário que já é visível pelo caso da queda em bolsa do Credit Suisse, mas que poderá atingir outros contornos num futuro próximo. “Perante o ocorrido, muitas empresas, investidores e depositantes irão agora estar atentos a efeitos similares noutros bancos com o mesmo perfil e procurar resguardar os seus depósitos noutras instituições. Isso poderá gerar uma crise de crédito junto de bancos de cariz mais regional com ativos maioritariamente investidos em obrigações [que estão desvalorizadas]. Havendo efeito de contágio, naturalmente isso tirará capacidade ao sistema financeiro de acorrer a outros financiamentos, nomeadamente, crédito imobiliário”, sublinha o analista financeiro Gonçalo Rodrigues.

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Crise financeira poderá refletir-se nas políticas monetárias do Fed e do BCE? 

A atual crise bancária dos EUA foi desencadeada precisamente pela subida a pique das taxas diretoras por parte do Fed, que geraram um clima de incerteza, tornaram os créditos mais caros, desvalorizaram o mercado obrigacionista, enquanto tornaram mais apetecíveis outros produtos financeiros.

“O que aconteceu ‘coloca a nu’ os efeitos mais nocivos, no curto prazo, da atual política de subida de taxas de juro, podendo eventualmente levar a uma revisão da política monetária dos bancos centrais. Isso poderá significar uma paragem na revisão em alta das taxas diretoras ou mesmo, inclusive, a uma redução das mesmas”, aponta ainda Gonçalo Rodrigues ao idealista/news.

Também Miguel Cabrita reconhece que “a falência de bancos nos EUA poderá conduzir a que tanto a Fed, como o BCE reconsiderem o nível ou até mesmo as subidas das taxas de juro”. Recorde-se que o regulador europeu liderado por Christine Lagarde voltou a subir os juros em 50 pontos base esta quinta-feira, dia 16 de março, tendo em vista travar a inflação na Zona Euro. Resta agora saber se a dimensão desta subida se irá manter ou não.

Sobre este ponto, o analista Robert Halver, do Baader Bank, acredita que o BCE pode "aumentar menos" as taxas de juro diretoras, após a subida esperada para esta quinta-feira. Tratar-se-á de "aliviar a pressão", quando "o sobreendividamento é muito significativo na economia" e as taxas elevadas podem fragilizar ainda mais os bancos, explicou o mesmo analista.

Uma das recentes reações visíveis no mercado foi precisamente a descida da Euribor diária. “No imediato, já assistimos a uma queda da Euribor, o que sinaliza que os mercados acreditam numa subida de taxas de juro menos acentuada”, acrescenta o responsável pelo idealista/créditohabitação em Portugal. Por exemplo, a Euribor a 12 meses estava quase a chegar aos 4% no final da semana passada, mas depois da falência dos bancos caiu para 3,5% nos últimos dias.

Portanto, "toda esta situação deverá fazer com que os bancos centrais abrandem ou mesmo interrompam a subida das taxas de juro de referência o que deverá reduzir os incumprimentos e permitir novos financiamentos a taxa mais baixa, sejam eles a taxa fixa sejam a taxa variável", resume Filipe Garcia em declarações ao idealista/news.

Norte-americanos continuam a dinamizar mercado residencial português

Os cidadãos oriundos dos EUA têm tido um peso cada vez maior no mercado residencial do nosso país nos últimos anos. Segundo apontam os dados do idealista/data, as famílias oriundas dos EUA estavam especialmente ativas a procurar um apartamento para comprar em Lisboa, Porto, Cascais e Lagos em dezembro de 2022.

O interesse dos norte-americanos por comprar casa em Portugal segue em 2023, tendo sido observado “um ligeiro aumento da procura por parte dos clientes norte-americanos desde o último trimestre de 2022”, tal como adianta Vanessa Moreira, da Engel & Völkers Portugal, dando nota que a procura se tem focado sobretudo em grandes cidades como Lisboa, mas também se verifica no Estoril (Cascais) e na Comporta.

Mas poderá a turbulência financeira vinda dos EUA impactar o negócios das casas em Portugal? Ainda poderá ser cedo para dizer. Para já, David Moura-George, da Athena Advisers Portugal, acredita que “esta situação terá pouca influência no investimento imobiliário em Portugal”, até porque continua a ver “os cidadãos norte-americanos muito interessados em comprar casa em Portugal e em mudar-se para o nosso país”.

Além disso, este gestor de investimentos com experiência na relação luso-americana acredita até que a instabilidade que está a gerar-se nos EUA poderá ser um motivo acrescido para que os cidadãos norte-americanos queiram comprar casas na Europa e, em particular, em Portugal. “A instabilidade na banca faz com que haja uma tendência para aplicar capital em investimentos mais sólidos, como é o caso do imobiliário, que pode sair beneficiado com esta situação. Também já fomos contactados por pessoas que têm dinheiro em bancos digitais e que já pensam em aplicá-lo em imóveis em Portugal”, revelou ainda o diretor geral da Athena Advisers Portugal.

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Esta é uma opinião partilhada por Rafael Ascenso: a atual crise bancária nos EUA " reforça a ideia cada vez mais enraizada que não há melhor aplicação que o imobiliário. Ou seja, vai continuar o fluxo de transferência de fundos do mercado financeiro para o imobiliário", conclui o diretor geral da Porta da Frente Christie’s. Também Filipa Garcia, da IMF, admite que havendo "uma menor confiança em relação ao sistema bancário, poderá levar a alguns investidores a preferirem outras formas de aplicação do dinheiro, nomeadamente no imobiliário", explicou o analista financeiro ao idealista/news.

Portugal tem sido o refúgio de paz para muitas famílias estrangeiras (norte-americanas inclusive), que encontram no território nacional a segurança, a qualidade e o custo de vida ideais para recomeçar as suas vidas - até porque a desvalorização do euro face ao dólar tornou os preços das casas mais acessíveis aos bolsos dos norte-americanos. E para avançar com a compra de casa, há também famílias oriundas dos EUA a pedir financiamento bancário em Portugal. Os dados do Banco de Portugal mostram que a procura de crédito habitação por parte de cidadãos norte-americanos esteve bem ativa em 2022, já que representam 7% dos 16 mil estrangeiros que se endividaram no país com o objetivo de adquirir uma habitação.

Cidadãos dos EUA são dos principais proprietários de casas de luxo em Portugal – mas vistos gold vão acabar

Também no mercado residencial de luxo, os norte-americanos assumem um dos papéis principais em Portugal. Segundo o The Wealth Report 2023 da Knight Frank, os cidadãos oriundos dos EUA são dos maiores proprietários de habitações de luxo no nosso país, ocupando a quarta posição estando só atrás dos britânicos, franceses e neerlandeses.

A verdade é que a obtenção de passaportes, vistos e cidadanias é um ponto chave para estimular a mobilidade global dos investidores ricos, tanto vindos dos EUA como do resto do mundo. Até agora, Portugal atraiu muito capital estrangeiro, também para o imobiliário, sobretudo através dos vistos gold. Entre outubro de 2012 e fevereiro de 2023, este programa captou 6,85 mil milhões de euros para o país, dos quais 89% foi destinado à aquisição de bens imóveis. Os dados do Serviço de Estrangeiros e Fronteiras (SEF) revelam ainda que em troca deste investimento foram concedidas 11.758 autorizações de residência (ARI), das quais 5% foram atribuídas a cidadãos norte-americanos.

Mas este cenário poderá estar prestes a mudar, já que o Governo socialista de António Costa quer colocar um ponto final no programa vistos gold, tendo já desenhado uma proposta de lei nesse sentido que está inserida no pacote “Mais Habitação”. Para David Moura-George, o que está hoje a “paralisar o mercado imobiliário em Portugal é o pacote de medidas para a habitação anunciado pelo Governo e que irá continuar a pôr tudo em stand-by durante mais três ou quatro meses, já que há algumas medidas que terão de ir ao Parlamento para serem aprovadas".

O fim dos vistos gold é uma das medidas que tem gerado mais polémica entre os investidores imobiliários. Segundo o novo diploma – ainda em discussão pública – os pedidos aos golden visa submetidos depois do dia 16 de fevereiro ficam congelados. E só os pedidos enviados até esse dia - e que estão a aguardar a decisão junto das entidades competentes - é que se mantêm válidos. Como se não bastasse, o Governo revelou ainda que as renovações dos vistos já existentes serão sujeitas a avaliações. “Só haverá lugar à renovação se forem habitação própria e permanente do proprietário e do seu descendente, ou se for colocado o imóvel duradouramente no mercado de arrendamento [durante pelo menos 5 anos]”, explicou António Costa.

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Para o presidente da Associação Portuguesa da dos Promotores e Investidores Imobiliários (APPII), “o fim da concessão de novos vistos gold sem nenhum estudo que sustente esta decisão é incompreensível”. Hugo Santos Ferreira considera ainda que “esta decisão é precipitada e prejudica a captação de investimento estrangeiro e consequentemente a entrada de riqueza em Portugal”.

Também David Moura-George, da Athena Advisers Portugal, defende que “a falta de habitação acessível à generalidade dos portugueses é um problema real e complexo que não se resolve com a extinção de um programa de captação de investimento estrangeiro”, decisão essa que poderá ter especial impacto em algumas regiões do interior do país, bem como nos arquipélagos da Madeira e dos Açores.

Os efeitos desta e de outras medidas já estão a fazer-se sentir, de resto, na captação de investimento imobiliário para o país. “Temos clientes estrangeiros que a Athena Advisers acompanhava há meses para a compra de casa em Portugal e que agora ficam em standby até serem esclarecidas as regras ou, pura e simplesmente, desistem porque acham que não são bem-vindos”, partilha o responsável com o idealista/news.

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*Notícia atualizada dia 16 de março, às 14h47, com a indicação da subida dos juros em 50 pontos pelo BCE