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"Estamos muito felizes e vamos continuar a investir em Portugal”

José Cardoso Botelho, diretor-geral da Vanguard Properties, revela que a empresa já investiu cerca de 730 milhões no país.

A ambição da Vanguard Properties (VP) parece não ter limites. A promotora imobiliária fundada pelo milionário francês Claude Berda em associação com o português José Cardoso Botelho está muito ativa no mercado, tendo sido notícia recentemente, por exemplo, pela venda do apartamento mais caro de Portugal. “Estamos muito felizes e vamos continuar a investir”, diz Botelho em entrevista ao idealista/news.

O responsável revela que a VP já investiu cerca de 730 milhões de euros em projetos a desenvolver em território nacional e recorda que o valor aumentará, nomeadamente após a assinatura da escritura de compra da Herdade da Comporta. Sobre a aposta na construção nova, José Botelho é categórico: “Não há muitos terrenos e há um problema: o IVA é extremamente elevado. Pagar 23% de IVA é um valor gigantesco. É um dos fatores que faz com que as casas sejam muito onerosas”.

Que balanço faz da atividade da Vanguard Properties em Portugal?

O balanço é extremamente favorável. Começámos as primeiras aquisições no início de 2016, desde então adquirimos cerca de 18 projetos. Estamos presentes em Lisboa, Oeiras, Comporta e Algarve. Temos desenvolvido os projetos de forma bastante rápida, contrariamente a alguns operadores no mercado: felizmente temos tido talvez a sorte ou a capacidade de os fazer aprovar num espaço de tempo mais curto que a concorrência. 

Desenvolvemos um conjunto de projetos muito interessante, tirando partido das diferentes localizações que Lisboa e as outras zonas oferecem. Comprámos vários edifícios de escritórios, convertendo-os em habitação, talvez o mais emblemático seja o Castilho 203, que se tornou por ventura o edifício que mais tem sido falado no mercado por ter atingido preços mais elevados fruto da sua excecional qualidade. 

O projeto do Infinity é a nossa torre mais icónica. Tem 26 pisos, é a torre mais alta de lisboa, com cerca de 195 apartamentos. E tem motivado o interesse enorme por parte de uma clientela que é nomeadamente portuguesa. Estamos muito felizes e vamos continuar a investir.

Já que fala nisso, quanto é que a Vanguard Properties já investiu em Portugal?

Neste momento [a entrevista realizou-se durante o SIL 2019, que decorreu entre 10 e 13 de outubro], a Vanguard tem investidos em Portugal cerca de 730 milhões de euros. Obviamente que com o projeto da Comporta esse valor vai multiplicar-se a muito curto prazo. Nós temos um primeiro projeto de investimento que ronda 400 milhões de euros que já está aprovado. 

Como é que a Vanguard Properties nasceu? Conte-nos um pouco sobre esse processo?

Inicialmente, quando fiz esta associação com o Claude Berda, começou por ser uma pequena brincadeira. O Claude veio a Lisboa, conhecemo-nos, e olhando um dia para um prédio, para um projeto, disse-me: “José queres ser meu sócio? Vamos avançar e comprar este edifício”. E assim foi, ou seja, começou por ser quase uma brincadeira que depois se foi estruturando com o tempo, e à medida que foram aparecendo as oportunidades, como ambos somos pessoas que decidem muito rápido, criámos um grupo. 

A marca Vanguard Properties só foi registada a 13 de março de 2017, praticamente mais de um ano depois de termos começado à procura de propriedades. Isto começou por ser uma brincadeira e tornou-se num assunto muito sério e de grande dimensão. 

Fale-nos um pouco sobre a Torre Infinity, que já começou a ser comercializada. Tem havido muitas manifestações de interesse?

O Infinity foi um projeto muito arrojado, porque muitas pessoas diziam que não fazia particular sentido. Sempre acreditei no oposto, na condição de fazer uma torre com uma enorme qualidade arquitetónica, foi para isso que conratámos a [equipa de projetistas] Saraiva + Associados.  

"[A Torre Infinity] tem uma piscina interior extraordinária para adultos e crianças, spa, ginásio, sala para os miúdos brincarem, sala de condomínio, campo de padle, creio que não haverá mais nenhum espaço em Lisboa com um campo de padel privativo. (...) Depois tem uma piscina extraordinária no 14º piso, penso que será a mais alta de Portugal em termos privados"
José Cardoso Botelho, diretor-geral da Vanguard Properties 

E criou-se um projeto do ponto de vista estético extraordinário, vai marcar no sentido positivo o skyline da cidade de Lisboa. Um edificio que oferece aos proprietários muitos serviços. Tem uma piscina interior extraordinária para adultos e crianças, spa, ginásio, sala para os miúdos brincarem, sala de condomínio, campo de padle, creio que não haverá mais nenhum espaço em Lisboa com um campo de padel privativo, jardim... E todos os apartamentos têm arrecadação. Depois tem uma piscina extraordinária no 14º piso, penso que será a mais alta de Portugal em termos privados. É uma piscina comum com uma vista sobre o rio Tejo absolutamente ímpar. E tem três penthouses no último piso que são também qualquer coisa de espetacular.

Esta versão [a final] resulta de 12 diferentes que foram desenvolvidas, esta foi a que mais nos agradou, até porque se conseguiu que todos os apartamentos tenham varada e muitos varanda e terraço. E todos têm uma vista extraordinária para a cidade, rio ou Monsanto. 

Talvez por ser uma torre, tem tido uma procura extraordinária. Neste momento [durante o SIL 2019] já temos 40 reservas, o que é brutal. Sempre esperei que este projeto fosse um enorme sucesso, mas não tão rápido.

E há muitos portugueses interessados?

Destes 40, temos 32 portugueses e oito estrangeiros. Os portugueses, como sabemos, gostam do imobiliário. Infelizmente, no Castilho 203 não temos até agora qualquer cliente português, talvez tenhamos em breve, mas por agora são todos estrangeiros, nomeadamente brasileiros. No A’Tower, os três primeiros que mostraram interesse e já reservaram são portugueses, no White Shell há portugueses, no Bayline vai haver muitos portugueses e diria que no Infinity 50% a 60% da clientela será portuguesa, e fico muito feliz por isso. Em breve vamos anunciar mais projetos que serão muito vocacionados para o mercado nacional.

O que pode adiantar sobre esses projetos?

Em breve vamos fazer um pré-lançamento do Bayline, [que está localizado] à esquerda de Armação de Pêra e com vista para a ria e para a praia. São 256 apartamentos, de tipologias T0 a T3. Temos muita gente que se registou para esse empreendimento e dentro de poucas semanas vamos lançá-lo oficialmente. Este talvez seja o nosso maior edifício a seguir ao Infinity, tem praticamente a mesma área, mas em vez de ser em altura é em cumprimento.

Estamos a tentar adquirir um terreno próximo de Lisboa onde queremos lançar 400 apartamentos, visando muito a classe média, média alta portuguesa. Estamos numa fase adiantada das negociações. São cerca de 46.000 metros quadrados (m2) às portas de lisboa.

Disse que a Vanguard Properties não tem razões de queixa relativamente a atrasos nos processos de licenciamento. Mas é um dos problemas apontados pelos promotores imobiliários ao setor.

Não temos particular razão de queixa. As câmaras têm respondido em tempos que acreditamos serem razoáveis. Temos experiência do mercado da Suíça, onde temos um enorme património imobiliário, e devo dizer que os procedimentos e o tempo que leva a aprovar um projeto na Suíça é muito superior ao tempo médio em Portugal. E isto aplica-se a outros países, como por exemplo França. 

"[Sobre os licenciamentos] As câmaras têm respondido em tempos que acreditamos serem razoáveis. Temos experiência do mercado da Suíça, onde temos um enorme património imobiliário, e devo dizer que os procedimentos e o tempo que leva a aprovar um projeto na Suíça é muito superior ao tempo médio em Portugal. E isto aplica-se a outros países, como por exemplo França"
José Cardoso Botelho, diretor-geral da Vanguard Properties

Ouço pessoas a queixar-se dos tempos de licenciamento, mas por vezes também é culpa dos próprios, porque querem aprovar coisas que não são fáceis, ou são impossíveis, ou porque deixam caducar as licenças. Situações que se calhar por vezes não estão a ser bem acompanhadas pelos arquitetos ou advogados. Nós, as instruções que damos às equipas que connosco trabalham na área da engenharia e arquitetura, é de cumprir escrupulosamente aquilo que está nos planos, nem tentar fazer mais um piso, nem tentar fazer algo que entre numa zona cinzenta. Se calhar é por isso que os nossos projetos têm sido aprovados à primeira. O Infinity é um bom exemplo: demorámos menos de dois anos a comprá-lo, a desenvolver o projeto de raiz, a apresentá-lo na câmara [de Lisboa], a lançar o concurso e a ter licenças de construção.

Há outro aspeto, e as pessoas às vezes esquecem-se disso: se uma câmara emitisse as licenças todas num par de meses, se calhar tínhamos mil edifícios a construir no mesmo mês, e não acho que isso fosse muito interessante para o mercado.

E os elevados custos de construção são um entrave ao negócio? É outra das reclamações dos intervenientes do setor.

É um facto que os custos da construção estão a subir e há algum factor de especulação, mas há que reconhecer que as empresas de construção civil sofreram muito no passado recente, muitas foram à falência. E o problema que temos hoje é que muitas empresas de pequena dimensão praticamente desapareceram, e faziam falta hoje. E faliram porque a obra pública parou. E a privada também. Foi uma conjugação de fatores negativos terrível. As empresas que sobreviveram têm muito mais pedidos de orçamento que a capacidade que têm de realizar a obra. Um dos problemas é a falta de mão de obra. 

Disseram-me que o Governo ia aprovar uma nova legislação que iria facilitar a vinda de trabalhadores de alguns países, nomeadamente de do Brasil, de Cabo Verde e de Moçambique. Seria, por exemplo, poderem ingressar em Portugal através de um visto de turismo e depois, já estando cá, celebrarem um contrato de trabalho com as empresas de construção e pedir um visto de trabalho. Se fizerem isso, penso que será parte da solução para o problema.

A construção nova é também uma aposta da Vanguard Properties?

Nós gostamos de torres, de edifícios grandes, porque temos muita capacidade de investimento. E por outro lado apreciamos particularmente comprar edifícios de uma época onde normalmente eles são feios, anos 70 ou 80, e renová-los e transformá-los em edifícios muito bonitos. Isso ajuda a melhorar a qualidade da cidade de Lisboa. 

"Hoje, com os preços dos terrenos, com os custos de construção e com o IVA a 23% é virtualmente impossível construir casas para os portugueses de classe média"
José Cardoso Botelho, diretor-geral da Vanguard Properties

Para obra nova não há muitos terrenos. E há um problema: o IVA em Portugal é extremamente elevado. Em alguns paises, como França, o IVA é dedutivel desde que a pessoa permaneça na residência por mais de cinco anos, coisa que em Portugal não acontece. E pagar 23% de IVA é um valor gigantesco. É um dos fatores que faz com que as casas sejam muito onerosas.

Contrariamente ao que as pessoas pensam, não são os preços de venda que têm subido assim tão exponencialmente, o que não subiram foram os ordenados. Hoje, com os preços dos terrenos, com os custos de construção e com o IVA a 23% é virtualmente impossível construir casas para os portugueses de classe média. É quase impossível constriur um prédio em Lisboa a menos de 5.000 euros por m2. 

Há muita confusão sobre o que é um custo de construção. As pessoas pensam que tudo o que se constrói é vendido, o que não é verdade, vou dar o exemplo do Infinity: 18% da área comum não é vendida, dez milhões de euros de garagens não são vendidos, porque estacionamentos, arrecadações etc. é um custo que tem de ser pago pelos apartameentos. E de um edifício que tem 53.000 m2, só 28.000 m2 é que são vendidos, ou seja, o custo por m2 não é aquilo que as pessoas pensam.