Um ano de recuperação. É assim que 2021 é caracterizado pelos especialistas do mercado imobiliário. Depois de mais um ano conturbado pela pandemia da Covid-19, o investimento imobiliário comercial em Portugal deverá conseguir arrecadar quase 2.000 milhões de euros em 2021, um valor, ainda assim, 30% inferior ao registado em 2020. E o que é que se pode esperar de 2022? As perspetivas são otimistas e já há vários negócios em vista. Este é o olhar de várias consultoras presentes em Portugal sobre o futuro do investimento imobiliário no país.
Há perspetivas de que o investimento imobiliário comercial em Portugal siga caminho a bom ritmo em 2022. E porquê? Os especialistas apontam, desde logo, vários motivos, em comunicados enviados às redações. Primeiro, a “expectativa de maior controlo da pandemia e consequente consolidação da retoma da economia mundial” são dois pontos destacados por Eric van Leuven, diretor-geral da Cushman & Wakefield (C&W) em Portugal. Segundo, “o país continua a estar muito bem posicionado para disputar a elevada liquidez disponível no panorama internacional", sublinha Pedro Lancastre, CEO da JLL Portugal. A recuperação do investimento estrangeiro e o facto de transações projetadas para 2021 só deverem ficar concluídas no primeiro semestre de 2022 são dois motivos apontados desde a Savills. Isto quer dizer que “2022 deverá ser um ano de continuada recuperação quer do clima económico-financeiro quer do mercado imobiliário”, segundo conclui Pedro Rutkowski, CEO da Worx.
Estas previsões otimistas para 2022 são também traduzidas em números. Hoje, já são identificados mais de 2.100 milhões de euros em transações que estão em diferentes fases de negociação, refere a C&W. E uma das operações em destaque é mesmo o portfolio de unidades hoteleiras gerido pela ECS, no valor de 900 milhões, que inclui hotéis de luxo e outros hotéis do Grupo NAU. A este valor poderá somar-se ainda cerca de 600 milhões de euros em transações atualmente suspensas, mas com possibilidade de conclusão até ao final do ano.
“As perspetivas para 2022 apontam para uma retoma dos volumes de investimento para níveis pré-pandemia”, aponta a consultora liderada por Eric van Leuven. Uma previsão também partilhada pela Savills, que estima que em 2022 o investimento imobiliário comercial em Portugal possa chegar a 3.000 milhões de euros, ou seja, um montante acima dos valores pré-pandemia.
Perspetivas e tendências para 2022
Foram várias as mudanças e tendências identificadas no setor imobiliário ao longo de 2021. E muitas dão sinais de como o mercado se vai comportar daqui em diante. Estas são as principais perspetivas para 2022 apontadas pelos especialistas de mercado.
Residencial e logística: falta de oferta atrai investidores
Os investidores, sobretudo os internacionais, vão continuar voltados para setores onde há falta de oferta em Portugal, apontam. E entre estes segmentos está a logística e o residencial para arrendamento ou PRS (Private Rented Sector). “Devemos continuar a registar uma maior pressão para a colocação de produto transacionável no mercado, inclusive através da promoção deste tipo de ativos”, dizem desde a C&W.
“A procura por ativos ligados à saúde, habitação e logística, fruto dos impactos trazidos pela pandemia, deverá continuar. Mas estando esta limitada à escassez de produto transacionável no mercado, os negócios de promoção/reabilitação urbana e de 'forward purchase' poderão representar um papel importante na dinamização do mercado imobiliário”, comentam desde a Worx.
Este cenário poderá também fazer pressão sobre o mercado da habitação, acelerando a sua adaptação a novos formados de ocupação, segundo aponta Joana Fonseca, Head of Strategic Consultancy & Research da JLL. No universo da logística, a responsável refere que os projetos 'built to suit' podem dar resposta à crescente procura por ocupantes finais.
Sustentabilidade: um tema central
Reduzir a pegada ambiental tornou-se uma questão central na pandemia e um “fator decisivo para as empresas”, segundo Joana Fonseca, da JLL. A verdade é que se tem verificado uma crescente importância de critérios ESG (sigla inglesa de Environmental Social and Governance) em todo o ciclo imobiliário: desde construção até à ocupação e investimento, adianta a C&W.
“Com a emergência das questões relacionadas com a sustentabilidade, acredita-se ainda que o potencial de valorização subjacente à certificação ambiental dos edifícios traga oportunidades de reposicionamento dos ativos a investidores com um perfil mais value-add”, diz o CEO da Worx.
Escritórios: adaptação a um novo normal
Depois da pandemia ter colocado milhões de pessoas em teletrabalho, o conceito dos escritórios mudou. E, já em 2021, começou a assistir-se a uma readaptação dos escritórios às novas necessidades das empresas e dos próprios trabalhadores. Agora, “há uma maior aposta em áreas sociais, de lazer e colaborativas, no sentido de transformar o espaço de trabalho num local mais apetecível que o conforto do home office”, explica Joana Fonseca.
E como tudo isto se pode refletir no mercado de ocupação de escritórios? “Ainda que no curto prazo a grande maioria das empresas procure flexibilidade, dado o contexto de ainda alguma incerteza no processo de tomada de decisão, no médio-longo prazo manter-se-á a preferência por espaços em arrendamento tradicional sem um impacto proporcional à adoção de regimes de trabalho híbrido dado o aumento de áreas sociais e colaborativas”, explica Pedro Rutkowski.
A verdade é que se espera que o setor de escritórios retome "o seu dinamismo neste novo ano, nomeadamente com a crescente procura por parte de empresas tecnológicas e multinacionais a quererem entrar no mercado nacional”, acrescenta o CEO da Worx.
E os principais desafios para 2022 são…
As perspetivas são boas para este ano, mas também há vários desafios que o mercado imobiliário tem pela frente para alcançar bons resultados e manter a resiliência.
Construção: preços dos materiais a escalar
Um dos maiores desafios que o setor irá enfrentar está relacionado com a escalada dos custos da construção, algo que, segundo a Worx, “traz um elevado grau de imprevisibilidade da margem de lucro aos promotores/investidores”.
Neste contexto o segmento de PRS deverá “beneficiar particularmente ao longo de 2022 com a extensão do regime de IVA a 6% da habitação a custos controlados à construção de habitação para arrendamento acessível, incentivando o desenvolvimento dos primeiros projetos BTR (Built To Rent) promovidos por privados”, referem ainda.
Inflação a subir
Já o aumento esperado da taxa de inflação – para 2,8% em dezembro de 2021, segundo INE – poderá ser uma “nota positiva para o mercado imobiliário”, aponta a Worx. Isto porque o mercado funcionará como refúgio de investimento face a outras alternativas de rendimento e potenciará a valorização dos ativos de forma indireta.
Potencial subida das taxas de juro BCE
Hoje, as condições de financiamento bancário convidam as famílias a contratar um crédito habitação. Mas, no futuro próximo, poderá haver “dificuldades no acesso a financiamento bancário, nomeadamente com a potencial subida das taxas de juro tanto pela normalização da politica monetária do Bando Central Europeu (BCE), como pela aplicação da EU Taxonomy, [que] irá requerer que os investidores comecem a diversificar a forma como se financiam através de formas complementares (e.g. joint ventures, mezzanine loans, equity finance) e que passem a reportar de forma transparente a sua matriz de risco dos fatores ESG”, referem desde a consultora.
Note-se que Nuno Alves, diretor do Departamento de Estudos Económicos do Banco de Portugal, disse no final de novembro que “não será de esperar um aumento rápido nem de grande magnitude das taxas de juro do BCE nos próximos anos", já que a posição do BCE acerca da condução da política monetária está firme nos próximos tempos.
Venda de casas poderá atingir 30.000 milhões em 2021 - um novo máximo
O imobiliário continua a mostrar-se resiliente aos choques da pandemia da Covid-19. E os resultados previstos mostram isso mesmo: o setor imobiliário deverá fechar o ano com 33 mil milhões de euros transacionados, um valor 10% superior ao registado em 2020. E a rainha neste mercado é mesmo a habitação. A compra de casa deverá ter movimentado um total de 30.000 milhões de euros, mais 15% que no ano passado, estabelecendo novos máximos de mercado.
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