Morar em Aveiro: os segredos que tornam a cidade apetecível para viver

Cor, rio, tradição e mar. Aveiro fica na costa oeste de Portugal e é a união de tudo isto e muito mais. É uma cidade desenvolvida e acolhedora ao mesmo tempo, que transmite um “sentimento de comunidade” para quem aqui vive. É segura, tem “boas” acessibilidades e todo o tipo de ofertas culturais e serviços públicos. É, portanto, uma “cidade muito apetecível para viver”. Tanto que há falta de oferta de casas para a procura que existe, um desequilíbrio que dá gás ao aumento dos preços da habitação em Aveiro. E este é, de resto, um dos principais desafios que o mercado residencial desta cidade centro-norte enfrenta, segundo os profissionais do imobiliário contactados pelo idealista/news. Mas há outras preocupações à espreita.

Aveiro e o seu concelho têm atraído muitas famílias para viver, até porque, desde logo, apresenta traços e características únicas, sendo muitas vezes conhecida como a "Veneza de Portugal". Aos olhos da diretora da agência de mediação imobiliária Litoral Casa, trata-se de uma “cidade muito bonita, plana, ideal para caminhadas e passeios. Vive-se com extrema segurança e existem todo o tipo de ofertas, tanto a nível cultural como de serviços públicos”, tal como sublinha Diana Moreira em entrevista por escrito. “É uma cidade desenvolvida, mas acaba ainda por ser uma cidade pequena o que traz um sentimento maior de comunidade”, indica, por outro lado, Diogo de Oliveira, diretor comercial na Jhomea Real Estate, uma agência imobiliária sediada em Aveiro.

A sua localização - a menos de uma hora do Porto em carro, por exemplo - é outro ponto de atração. “Aveiro é uma cidade muito apetecível para quem está no Interior Norte, na medida em que as acessibilidades são boas (autoestrada). E é uma cidade apetecível para quem está na região Oeste de Espanha, porque acaba por ser a praia mais próxima”, explica Diogo de Oliveira em entrevista por telefone. É, portanto, uma cidade que “tem uma grande proximidade com a praia e também com a serra”, resume Diana Moreira ao idealista/news.

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Procura de casas em Aveiro acelera na pandemia

Todos estes fatores tornam Aveiro numa opção, num local ideal para comprar casa para muitas famílias. E as características da cidade, aliadas à facilidade em conseguir crédito habitação e ao recente “boom da construção nova”, refletem-se nos números e nas vendas. “Desde 2014, temos sentido um crescimento gradual no ramo [imobiliário], embora desde 2019 esse crescimento tenha sido muito mais acentuado”, resume a diretora da Litoral Casa que trabalha no mercado imobiliário de Aveiro há 12 anos.

A procura e os negócios estavam a florescer já antes da pandemia. E, depois, o seu impacto no mercado residencial em Aveiro foi ainda mais “positivo”. Isto porque a situação pandémica veio “aumentar a procura para a troca de casa, pelo facto das pessoas passarem mais tempo em casa e se consciencializarem das suas verdadeiras necessidades”, diz Diana Moreira. Existe hoje “bastante procura” imóveis em planta, embora a procura por casas novas e prontas a habitar seja ainda maior.

Os dados do idealista/data vêm confirmar isso mesmo: a procura por habitação no concelho de Aveiro aumentou durante a pandemia. E comparando os dados do quarto trimestre de 2021 com os do mesmo período de 2019 (antes da pandemia), verifica-se que houve, em concreto, uma subida na ordem dos 33% na procura de casas para comprar em Aveiro e de 29% de habitações para arrendar.

E são os portugueses os principais interessados pelas casas de Aveiro. “Lidamos 90% com o mercado nacional”, aponta Diogo de Oliveira. E Diana Moreira deixa a nota de que “existem mais portugueses [a procurar casa em Aveiro], embora nos últimos anos a procura por parte de estrangeiros tenha aumentado”. Mas mesmo no que toca a casas de luxo, o gerente da promotora imobiliária Moreira & Patrício - que está focada em oferecer "habitação de gama alta em localizações premium" desde 2017 -  reconhece que “a procura por estrangeiros continua a ser muito residual” neste mercado.

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• Que casas procuram as famílias no pós-pandemia?

O que também é notório para os profissionais de mediação imobiliária contactados pelo idealista/news é que há um antes e depois da pandemia no que diz respeito às necessidades das famílias que procuram casa em Aveiro – à semelhança do que se tem verificado no mercado imobiliário nacional.

“Existem, de facto, vários pedidos de imóveis com terreno, varandas, espaços exteriores, inclusive algumas pessoas preferem sair de um apartamento para uma moradia. Não sei até que ponto isso é representativo, mas sim nota-se mais comentários nesse sentido durante e depois da pandemia”, explica o diretor comercial da Jhomea Real Estate ao idealista/news.

Alto das Agras Moreira & Patrício

Também Diana Moreira considera que as famílias têm hoje uma “maior consciencialização daquilo que necessitam num lar” e tem sentido por parte dos agregados uma valorização das áreas exteriores, dos espaços para teletrabalho e, em geral, divisões de uso familiar com maiores áreas (cozinha, sala, escritórios). A procura centra-se, hoje, em apartamentos com varandas ou terraços e em moradias com jardins, admite a diretora da Litoral Casa.

“Alinhadas com as preferências que a pandemia veio reforçar” são as casas que a Moreira & Patrício está a comercializar em Aveiro, nomeadamente os empreendimentos Casas de Sol e Alto das Agras, que começaram a ser construídos antes da crise pandémica. “Áreas mais generosas e os espaços ao ar livre privados” estão assegurados nestas novas casas da promotora imobiliária, garante o seu gerente Pedro Patrício em entrevista.

Alto das Agras Moreira & Patrício

Além de tudo isto, há outros aspetos “preponderantes” nos pedidos das pessoas que pretendem comprar casa em Aveiro, segundo aponta Diogo de Oliveira:

• Eficiência energética das casas, que passa sobretudo pelo isolamento térmico, embora também haja pedidos isolamento acústico;
• Aquecimento das águas e soluções de energia própria nalguns casos;
• Domótica da casa (saídas de internet, estores elétricos, entre outros).

Alto das Agras Moreira & Patrício

• Onde é que as famílias mais procuram casa em Aveiro?

“No centro da cidade a procura é maior para apartamentos, já na periferia é diferente pois procuram mais habitações unifamiliares”, refere Diana Moreira, adiantando ainda que “tem havido uma maior tendência de aquisição de imóveis no centro da cidade”. Isto porque, explica, “embora os preços sejam mais elevados, não existe o risco da desvalorização patrimonial e, portanto, a procura é maior”.

A diferença entre quem escolhe comprar no centro ou na periferia de Aveiro prende-se, sobretudo, com a sua capacidade económica, acredita Diogo de Oliveira. “Uma pessoa que tenha menos poder de compra vai mais para a periferia, enquanto uma pessoa que tenha mais opta pelo centro de Aveiro”, analisa.

De qualquer forma, “as famílias de classe média baixa conseguem ter ótimos negócios em Aveiro, o que já não acontece tanto em Lisboa”, defende o diretor comercial que trabalha no ramo imobiliário há cinco anos e que se mudou da capital para a ‘Veneza de Portugal’ recentemente. “Em Aveiro é possível fazer bons negócios em zonas circundantes”, reforça.

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Como tem evoluído a oferta de casas em Aveiro?

O interesse das famílias para comprar casas em Aveiro existe. Mas será que a oferta acompanha a procura? “A venda de imóveis novos evoluiu bastante desde 2018, dado que a construção nova teve um ‘boom’ nestes últimos 4 anos”, o que veio “aumentar a oferta”, refere Diana Moreira.

No que diz respeito à oferta de casas no concelho de Aveiro, os dados do idealista/data mostram que houve uma evolução positiva entre os últimos três meses de 2021 e o mesmo período de 2019, tanto no número de casas para vender (+25%) como para arrendar (+30%). Mas o número de habitações a chegar ao mercado parece não ser suficiente para responder à procura de casa em Aveiro, que está em alta.

Um estudo recentemente publicado pelo idealista, mostrou que o stock de casas em Portugal desceu 6% nos dois anos de pandemia. E Aveiro, tal como o resto do país, “tem insuficiência de habitação de qualidade”. Segundo o gerente da Moreira & Patrício “existe ainda uma reduzida oferta para fazer face à crescente procura”, sendo que, na sua opinião, isto acontece devido à:

• Insuficiente construção de habitação e renovação durante os anos de crise (2008 a 2014);
• Mão de obra qualificada insuficiente;
• Dificuldade dos processos de licenciamento;
• Custo dos fatores de produção a subir, que “não sendo acompanhado por aumento do poder de compra, faz antever que este desequilíbrio se irá manter nos próximos anos”, refere Pedro Patrício.

Casas de Sol Moreira & Patrício

Este desequilíbrio entre a oferta e procura reflete-se, também, no tempo em que os imóveis ficam no mercado de Aveiro. “Há oferta a chegar ao mercado que é imediatamente absorvida”, explica o diretor comercial da Jhomea Real Estate. “Quando o produto faz parte dos padrões que não têm muita oferta no mercado, esse produto na verdade até faz fila com propostas múltiplas, porque as pessoas estão ativa e consistentemente ao corrente daquilo que é a oferta do mercado. Quando surge uma oferta que vai ao encontro daquilo que elas precisam mesmo, que não têm encontrado, querem avançar de imediato”, partilha ainda Diogo de Oliveira.

Este é um dos cenários vividos no mercado residencial de Aveiro. Mas, note-se, que no caso dos imóveis que têm mais oferta, “a venda pode-se arrastar durante algum tempo, como um mês, dois meses”, admite o diretor comercial. A experiência de Diana Moreira diz-lhe que um imóvel está no mercado, em média, entre 2 e 3 meses, dependendo do valor. E ainda que “os que se transacionam primeiro são imóveis com melhor localização e melhor relação preço/qualidade”, revela ainda.

Casas de Sol Moreira & Patrício

Preços das casas para comprar em Aveiro dão o salto

Em resultado do desequilíbrio entre a falta de oferta de casas e a alta procura, os preços das casas sobem – e muito. No caso das habitações colocadas à venda, o preço unitário passou de 1.532 euros por metro quadrados (euros/m2) no quarto trimestre de 2019 para 2.072 euros/m2 no mesmo período de 2021, traduzindo-se numa subida de 35%, segundo mostram os dados do idealista/data. Comparando com a reta final de 2020, o salto é de 22%.

E quanto custam as casas no concelho de Aveiro? No final de 2021, uma habitação colocada à venda custava, em média, 254.564 euros, mais 13% do que nos últimos três meses de 2019 e mais 9% que em igual período de 2020.

A par da falta de oferta de casas em Aveiro para a procura existente, os especialistas do setor imobiliário local, contactados pelo idealista/news, apontam ainda a subida dos custos da construção - isto é , o aumento do valor dos materiais de construção e a falta de mão de obra especializada - como outro fator que tem influenciado a subida dos valores dos imóveis no mercado. Um cenário que, de resto, deverá manter-se no médio prazo.

E como vão evoluir os preços das casas em Aveiro daqui em diante?

Na perspetiva da diretora da Litoral Casa, “os preços neste momento têm tendência a estabilizar. Enquanto houver interessados e poder de compra, os preços vão-se manter”, reforça ainda. Também Pedro Patrício acredita que os “crescentes custos da construção” fazem antever, pelo menos, que os “preços não poderão descer no médio prazo”. Já o diretor comercial Diogo de Oliveira considera que “os preços das casas tendem a aumentar ainda que ligeiramente, na medida em que vai continuar a não haver tanta oferta”.

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O stock de casas para arrendar no município de Aveiro é bem inferior à oferta de casas para vender - à data de publicação desta notícia, contabilizaram-se 30 casas para arrendar e 1.971 habitações à venda no idealista:

• Casas para arrendar em Aveiro
• Casas à venda em Aveiro

E embora a oferta tenha aumentado no final de 2021 face aos valores antes da pandemia (+30%), os dados mostram que esta foi rapidamente absorvida no último ano.

A procura média de casas para arrendar no concelho de Aveiro mais que duplicou (+116%) entre o final de 2021 e o mesmo período de 2020. E, em resultado, a oferta caiu 36% entre esses dois momentos. Este desequilíbrio acabou por se refletir nos valores das rendas que aumentaram de 647 euros por mês (em média) no final de 2020, para 706 euros por mês na reta final de 2021, ou seja, +9%. O preço unitário das casas para arrendar também subiu na mesma linha (+6%), tendo-se fixado nos 8,4 euros/m2 no quarto trimestre do ano passado.

Este comportamento do mercado de arrendamento de Aveiro acaba por influenciar também os negócios. “No caso do arrendamento, tendo diminuído a oferta e aumentado o preço das rendas, o volume é menor”, adianta Diana Moreira ao idealista/news, dando nota, no enquanto, que o foco principal da sua agência imobiliária passa pelas “transações de transferência da titularidade dos direitos sobre imóveis”. 

Quais os desafios que o mercado de Aveiro enfrenta no futuro?

Dos atrasos nos licenciamentos aos altos preços da construção, passando pelas questões que as alterações climáticas podem trazer para o concelho. São vários os desafios que os profissionais do imobiliário de Aveiro enfrentam no médio prazo, sobretudo, no sentido de aumentar a oferta de casas disponíveis no município.

No lado da construção e promoção imobiliária, o gerente da Moreira & Patrício refere que “o maior desafio prende-se com os processos de licenciamento camarário”. E há ainda uma preocupação “mais imediata”: a escassez e aumento de custo dos fatores de produção, até porque impõe uma “pressão sucessiva para o aumento dos preços do nosso produto imobiliário”, comenta ainda Pedro Patrício na mesma entrevista. “A melhoria do planeamento e ordenamento do território e dos processos de licenciamento de construção nova” poderá ser a chave para "minimizar a subida dos preços das casas", refere ainda.

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Já no lado das mediadoras imobiliárias, Diogo de Oliveira resume os principais desafios do setor numa palavra: “Angariações”. E Diana Moreira considera que devemos estar atentos a um cenário de recessão económica. “Existe muita construção nova e pode eventualmente causar uma descida de preços no mercado de usados, mais concretamente na periferia da cidade”, sustenta.

E será que a subida de águas do mar na costa do concelho de Aveiro - prevista pela Climate Central até 2050 – uma preocupação para as famílias e para os promotores imobiliários? Ao que tudo indica, não. “A subida das águas não parece ser uma preocupação por parte dos promotores ou mesmo do mercado, que continua a ter uma preferência por comprar imoveis em áreas de risco”, esclarece Pedro Patrício.

Na sua experiência, Diana Moreira refere que “existem pessoas que falam sobre essa possibilidade, mas a procura junto às praias aumentou”. Também o diretor comercial Diogo de Oliveira partilha que a preocupação com esta questão é “residual". "As pessoas não pensam nisso, nem na sustentabilidade do planeta de uma forma geral”, de acordo com a visão desta profissional do setor imobiliário que trabalha em Aveiro.

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