Comprar casa e investir em imobiliário em 2022? A visão dos mediadores

A passagem da pandemia só veio provar a "força e resiliência" do mercado imobiliário português em situações de crise. E, agora, as expectativas estão em alta. O ano de 2022 é visto com otimismo, um período de “retoma total” do setor, impulsionado por uma vontade de comprar casa que se vai refletir no número de vendas e nos preços das casas. Mas estará o setor preparado? Haverá oferta para tamanha procura? Que desafios enfrenta o mercado residencial? Foi o que idealista/news procurou saber junto de alguns dos principais especialistas da mediação imobiliária em Portugal.

Depois de ouvir promotores e consultoras, o idealista/news questionou os principais mediadores imobiliários sobre as perspetivas para o mercado imobiliário para 2022, tendo o segmento residencial como especial foco. Dos preços às vendas das casas, passando pelo que será preciso ter em conta na hora de comprar uma nova habitação. E sem esquecer como vai ser o investimento imobiliário daqui em diante. Estas são as previsões destes profissionais do setor.

Foto de Andrea Piacquadio en Pexels

O que esperar do setor residencial em 2022?

O sentimento de otimismo paira sobre o imobiliário. “As perspetivas para o mercado de mediação imobiliária em 2022 são naturalmente positivas”, assume Beatriz Rubio, CEO da RE/MAX Portugal. Também Rui Torgal, CEO da  ERA Portugal, admite estar “bastante otimista para 2022 e acreditamos que este será um ano em que iremos registar uma retoma total do setor imobiliário”.

A procura de casas em Portugal continua em alta.  “Atualmente assistimos a níveis máximos históricos na procura de casas em Portugal”, aponta Ana Jordão, responsável pelo departamento de empreendimentos da Predibisa E é o interesse das famílias, a sua disponibilidade financeira e a facilidade em aceder ao crédito habitação alguns dos principais motores da venda de casas no país.

E será que irá manter-se em 2022? Na visão dos especialistas em mediação imobiliária contactados pelo idealista/news, sim. “É expectável que a procura de casa continue forte em 2022”, afirma Ricardo Sousa, CEO da Century21 Portugal. E as perspetivas futuram apontam ainda para um crescimento de venda de casas em Portugal.

• Venda das casas vai continuar em alta?

Quantificando as estimativas, Patricia Climaco, CEO da Castelhana Real Estate, antecipa que “em 2022 a venda de casas deverá crescer cerca de 10%" deverão ultrapassar "a barreira de cerca de 220.000 casas vendidas”, disse em entrevista por escrito. Já Luís Mário Nunes, diretor geral e CEO da ComprarCasa, considera que o “número de transações continuará a crescer, mas a valores mais baixos do que os confirmados em 2021”.

A verdade é que a procura continua a ser bem superior à oferta existente. Constanza Maya, diretora de expansão e operações da Engel&Völkers para Portugal, Espanha e Andorra, explica que “em Portugal, para as 2.332 propriedades ativas, temos 32.500 clientes à procura da melhor oportunidade. Assim, o que esperamos é que este ano continuemos a vender muitas casas, tanto novas como em segunda mão”.

Foto de Rachel Claire en Pexels

• Haverá mais venda de casas novas ou usadas?

“A oferta de ‘novo’ é muito reduzida", pelo que a "pressão vai continuar a incidir no mercado de imóveis usados”, acredita Alfredo Valente, CEO da iad Portugal. Também Luís Mário Nunes, da ComprarCasa, considera que em 2022 haverá “muitas transações, com um peso considerável de usados (82 a 85%)”. E porque é que isto acontece? “Esta tendência justifica-se pela escassez de oferta de construção nova nos segmentos médio e médio baixo, bem como uma oferta mais ampla, e com preços mais competitivos, de imóveis usados”, explica o CEO da Century21.

São vários os fatores que estão a limitar a construção nova em Portugal: desde o atraso na aprovação dos processos de licenciamento, à falta de mão de obra especializada, passando pelo "atraso significativo na conclusão de obra nova, pois a matéria-prima não está a chegar nos prazos previstos e isso irá continuar a causar pressão na oferta”, indica João Morgado, chief operations officer da Zome. E reitera que “continuamos a ter um problema de falta de imóveis habitacionais” em Portugal.

“Existe uma margem para o mercado de casas novas aumentar devido à atual escassez de oferta”, diz Rui togal da ERA Portugal

Embora sejam as vendas de imóveis usados que irão “prevalecer”, Ricardo Sousa da Century 21 acredita que “o peso das transações com construção nova aumente significativamente em 2022”. Esta é uma visão partilhada por Rui Torgal, da ERA Portugal: “Existe uma margem para o mercado de casas novas aumentar devido à atual escassez de oferta”.

Sejam casas novas ou usadas, Constanza Maya reconhece que “estamos muito otimistas quanto ao segmento 'premium', uma vez que o preço médio das propriedades aumentou em geral, assim como também aumentou o número de transações superiores a um milhão”.

Foto de Pavel Danilyuk en Pexels

• Onde é que se vai concentrar a procura?

A procura de casas mudou durante a pandemia. Agora as famílias dão mais importância a divisões funcionais e amplas, e espaços exteriores, como terraços e varandas. “Continua a existir uma elevada procura não satisfeita em todos o país: as pessoas passam mais tempo em casa e precisam de ter mais espaço” e há também agora o “fenómeno da deslocalização”, diz Patricia Climaco.

Sobre este ponto, João Morgado da Zome revela que continua a “registar-se um aumento de procura nos mercados das grandes periferias, sendo uma tendência que vem do início da pandemia e parece que veio para ficar”. Também a CEO da Castelhana Real Estate afirma que “vamos continuar a assistir à expansão de projetos para zonas menos consolidadas, como a Alta de Lisboa e Marvila em Lisboa ou Campanhã no Porto, e para outros concelhos das áreas metropolitanas, como Almada, Loures, Vila Nova de Gaia, Maia, entre outros”.

Haverá ainda outros fatores que vão exercer maior pressão sobre os segmentos médio e médio baixo em procurar casas nos concelhos das áreas metropolitanas do Porto e de Lisboa que oferecem casas a valores mais reduzidos: “a perspetiva de subida de taxas de juro e a imposição do Banco de Portugal de uma convergência para prazos de 30 anos nos novos contratos de crédito habitação”, aponta o CEO da Century 21. Esta tendência irá, em última análise, contribuir para “limitar e diminuir a procura” de casa, analisa ainda.

Foto de Nextvoyage en Pexels

Como vão evoluir os preços das casas em 2022?

O desequilíbrio entre a oferta e procura tem sido o mote para o crescimento dos preços das casas em Portugal. Como a “procura continua a ser superior à oferta, os preços continuam a subir e, portanto, espera-se que haja um crescimento relativamente a 2021, tanto em número de transações como em valor”, indica o CEO da iad.

Esta é uma opinião partilhada também por outros especialistas contactados pelo idealista/news. O CEO da ComprarCasa acredita que o “preço médio por metro quadrado ainda tenderá a incrementar entre 5 a 10%”. Também a CEO da Castelhana Real Estate prevê que um “aumento do preço médio na ordem dos 6-8% na grande maioria dos concelhos em 2022, à exceção de Lisboa”. Este incremento deverá acontecer a um “ritmo moderado e progressivo”, diz Rui Torgal da ERA Portugal, sublinhando que este incremento “não afetará a estabilidade do setor nem das famílias portuguesas”.

E porque é que isto acontece? Segundo os mediadores imobiliários, além de não haver oferta de casas para tanta procura, o aumento dos custos de construção, par da persistente demora nos processos de licenciamento urbanísticos, vai sustentar a continuada subida dos preços de venda de habitação em Portugal.

“Para 2022, estima-se uma estabilização dos preços no mercado imobiliário residencial”, acredita Ricardo Sousa, CEO da Century21 Portugal

Mas há também quem defenda uma posição diferente: a manutenção dos preços das casas em Portugal em 2022 e até uma ligeira correção num futuro próximo. Apesar do clima de grande incerteza que se vive hoje pautado pela inflação, grandes oscilações nos índices bolsistas, a crise entre a Ucrânia e a Rússia e o “fim” da pandemia, o chief operations Officer da Zome, está entre quem prevê que “o preço dos imóveis, este ano, ainda não irá sofrer muitas oscilações”.

O mesmo diz o CEO da Century 21 Portugal: “Para 2022, estima-se uma estabilização dos preços no mercado imobiliário residencial”. E, segundo o próprio, há quatro fatores que fundamentam uma estabilização global dos preços dos imóveis, bem como uma progressão “mais moderada” do número de transações:

• as preferências das famílias mudaram na pandemia, levando-as a mudar de casa;
• a escassez de oferta nos segmentos médio e médio baixo;
• poupanças a engordar: está a impulsionar a capacidade de muitas famílias iniciarem o processo de aquisição de habitação própria;
• a continuidade de uma política económica expansiva, com a continua disponibilidade de crédito para a compra de casa.

Foto de Mikhail Nilov en Pexels

Já nos municípios da Área Metropolitana de Lisboa e Área Metropolitana do Porto - excluindo as cidades de Lisboa e do Porto- e em algumas capitais de distrito “há perspetiva de se registar ainda uma subida de preços dos imóveis”, antevê Ricardo Sousa. Também Patricia Climaco concorda que o concelho de Lisboa irá escapar à subida de preços das casas. Isto porque na capital “ a oferta de produto prime está mais consolidada e começa a surgir um maior número de projetos destinados ao segmento médio e médio-alto. E, portanto, a média dos preços tende a estabilizar”, conclui.

Por outro lado, as medidas que irão ser adotadas pelos bancos centrais para travar a inflação poderão ter um impacto – ainda que ligeiro – no preço das casas. O chief operations officer da Zome fala que os bancos terão “obrigatoriamente de aumentar a taxa de juro”, situação que “irá automaticamente criar pressão em todos os contratos de crédito habitação que não tenham taxa fixa”. E este pode ser o início de uma mudança no mercado, acredita: “Nos próximos anos, 2023 e 2024, iremos assistir a uma ligeira correção dos valores dos imóveis, mas nunca nada muito significativo”.

Foto de RODNAE Productions en Pexels

• Está Portugal em risco de bolha imobiliária?

Com o aumento de preços das casas em Portugal num valor mais alto do que a linha recomendada pelas autoridades económicas e financeiras – mais de 6% ao ano - tem sido colocada a hipótese de estar à vista uma bolha imobiliária no país. Mas será mesmo assim? Sobre este aspeto, a opinião dos especialistas em mediação imobiliária é quase unânime: Portugal não deverá enfrentar uma bolha imobiliária nos próximos anos.

Ainda assim, o risco existe sempre, tal como alerta Beatriz Rubio da RE/MAX Portugal: “Muito embora em Portugal o risco de bolha imobiliária seja ainda relativamente reduzido face ao que se verifica noutros países, certo é que todos os mercados nacionais de livre concorrência acarretam sempre um risco, por mais reduzido que seja”.

Mas porque é que os especialistas afastam a hipótese de haver bolha imobiliária? Há que ter em conta que, segundo diz o diretor geral da ComprarCasa, “a situação do mercado, mesmo com o dinamismo que temos verificado, é consideravelmente diferente da do período pré-subprime, pré-troika”. Isto porque “no final da primeira década deste século, a média das transações adquiridas com recurso a crédito habitação era superior a 95%, hoje rondam os 65% e, se tal não bastasse, as atuais exigências dos bancos centrais (volume de aportação pessoal), permitem-nos enfrentar estas realidades com outra segurança e confiança”, explica.

As restrições existentes aos empréstimos para comprar casa também funcionam como um travão a uma situação de bolha imobiliária, acredita o CEO da iad Portugal. Além disso, “o nível de oferta de imóveis continua a ser mais baixo comparativamente à procura e os níveis de poupança atingiram máximos históricos”, disse a representante da Predibisa. A tudo isto, Ricardo Sousa acrescenta que os preços dos imóveis estão a subir muito devido ao investimento em reabilitação e regeneração urbana, nomeadamente em Lisboa.

Foto de Artem Podrez en Pexels

Quais os principais desafios para o residencial em 2022?

O tempo é de mudança para o setor em várias frentes – é certo. E há vários desafios à espreita para o mercado residencial português já para 2022. Estes são os referidos pelos profissionais da mediação imobiliária auscultados pelo idealista/news:

• Escassez de oferta: “A procura vai continuar e o grande desafio para o setor neste momento prende-se com a escassez da oferta, que está também a fazer com que os preços se fixem em valores mais elevados”, admite Constanza Maya.
• Atrasos nos licenciamentos e construção: “Os ciclos de licenciamento e construção ainda muito longos, entre outros aspetos, não permitem a produção e entrega de novas habitações ajustadas às necessidades dos portugueses, ao ritmo necessário e desejado”, refere Ricardo Sousa.
• Aumento dos preços da construção: para Beatriz Rubio é necessário acompanhar a evolução dos preços dos matérias-primas e materiais necessários à construção de novas casas, pois têm um impacto direto no preço a que são colocados no mercado.
• O fator sustentabilidade: “O futuro próximo caminhará para a procura de oportunidades mais sustentáveis, seja pelo tema das mudanças climáticas, seja por iniciativas legislativas e comerciais de apoio ao dinamismo de uma Parque Residencial cada vez mais verde e eficiente”, refere Luís Mário Nunes.
• Estabilidade da taxa de juro: há que olhar com atenção para a “tendência de inversão das taxas de juro, que aparentam o fim de um ciclo de taxas de juro francamente baixas, negativas”, disse Alfredo Valente da iad Portugal. Isto porque um cenário de subida dos juros poderá influenciar o recurso ao crédito habitação para comprar casa.
• Exigência dos clientes: “Os clientes estão e serão, cada vez mais, exigentes e o verdadeiro profissional terá que demonstrar que, realmente acrescenta valor à cadeia do imobiliário”, admite o CEO da ComprarCasa.
• Profissionalismo da mediação imobiliária: para João Morgado, da Zome, o grande desafio “continuará a ser a regulamentação, o que vai exigir, por consequência, que exista um maior profissionalismo”. Também Rui torgal da ERA Portugal, admite que há “falta de profissionalização” no setor e que "é urgente disponibilizar formações acreditadas, atuais e que se adequem às necessidades e expectativas dos profissionais do setor, de forma a alavancar a profissão e o setor".
• Atratividade do mercado ao investimento internacional: para a CEO da RE/MAX Portugal é também preciso acompanhar “a atratividade do mercado ao investimento internacional”, pois “além de representarem uma importante fatia da procura, os investidores internacionais são também responsáveis pela reabilitação de muitos imóveis e recolocação dos mesmos no mercado”, justifica.

Foto de Alena Darmel en Pexels

O que se deve ter em conta na hora de comprar casa em 2022?

A verdade é que mesmo com os preços em alta, as famílias continuam a comprar casa em Portugal - e os investidores também. A poupança aliada às condições atuais do crédito habitação têm atraído cada vez mais pessoas a cumprir o sonho de uma vida e comprar casa. Mas dados os desafios que o mercado residencial enfrenta em 2022, há que ter vários aspetos em conta, segundo apontam os especialistas:

• Localização e características do imóvel: “ as casas, em si, ganharam uma nova estrutura e dimensão com a pandemia (…) passaram a ser mais do que apenas o sítio onde dormimos, para serem o local onde se trabalha, se vive e se passa mais tempo”, refere João Morgado da Zome que, por isso, considera que será “cada vez mais importante ter atenção à localização onde se vai comprar o imóvel, bem como às suas características técnicas, tais como o nível de conforto térmico e a exposição solar”. Sobre este ponto, Rui Torgal da ERA Portugal afirma que têm surgido “boas oportunidades de investimento” um pouco por todo o país, sobretudo, nas regiões periferias aos centros urbanos dadas as novas “tendências habitacionais que surgiram com a pandemia: casas com áreas maiores, espaços dedicados ao teletrabalho, jardins ou áreas ao ar livre”. Além disso, “as famílias sevem valorizar sobretudo as acessibilidades, as infraestruturas de apoio, os espaços verdes e a eficiência energética”, acrescenta Ana Jordão da Predibisa.

• Avaliar o rendimento disponível: com os preços em alta, “hoje mais que nunca, quem quer comprar uma casa deve começar por verificar corretamente o rendimento disponível para calcular com rigor quanto pode investir numa casa, não esquecendo dos custos de aquisição”, diz Ricardo Sousa da Century21 Portugal.

• Não hesitar perante uma boa oportunidade: como o imobiliário novo está um “pouco 'overpriced'” e o usado será bastante disputado, as famílias “não deverão hesitar perante uma boa oportunidade”, admite o CEO da iad Portugal.
• Atenção às obras e remodelações: com o crescimento dos custos de construção e o enorme pesos do mercado de usados, as famílias "deverão ter em consideração a opção de compra com remodelação/obras”, diz o diretor geral da ComprarCasa. Por outro lado, há que ainda ter em atenção os “atrasos consideráveis na finalização” das obras, alerta João Morgado, algo que se agravou devido aos atrasos na entrega de materiais de construção.
• Olhar para as taxas de juro nos créditos habitação: com subida de taxa de juro no mercado à espreita, as famílias “devem ser especialmente cautelosas na contratação de crédito habitação”, alerta Alfredo Valente. Por isso, também será boa ideia “avaliar e analisar a opção de taxa fixa num processo de crédito habitação”, refere o representante da Zome. ”A redução dos prazos de crédito habitação é também algo a ter em conta", acrescentou ainda Ricardo Sousa.

Em resumo, “2022 é um bom ano para comprar casa, isto pela facilidade em recorrer ao crédito e também devido às baixas taxas de juro”, defende o CEO da ERA Portugal. E também Beatriz Rubio considera que esta é a “melhor altura para a compra de uma casa” e aponta três fatores que o justificam: as taxas de juro historicamente baixas, a tendência de uma contínua subida dos preços e não haver boas alternativas.

Foto de Harrison Haines en Pexels

Investimento imobiliário em Portugal vai continuar?

Sobre a atração de investimento imobiliário não há dúvidas entre os especialistas: o mercado imobiliário português vai continuar a atrair investimento, quer nacional quer estrangeiro. E isto acontece devido à resiliência que apresentou durante a pandemia. “Em 2022, Portugal vai continuar a estar na moda a nível imobiliário”, resume João Morgado.

E o que é que o país tem de especial para ser um íman ao investimento imobiliário? São vários os fatores: a segurança, a liberdade, o clima, gastronomia e oportunidades de investimento a valores por metro quadrado "muito mais baixos" do que em outras geografias europeias são alguns destacados pelo chief operations officer da Zome. A tudo isto, o CEO da ComprarCasa acrescenta a estabilidade do país mesmo em tempos de crise. “Todos estes fatores posicionam-nos muitíssimo bem na hora de decidir onde investir e faz com que sejamos um mercado apetecível para o investidor nacional, mas também para o internacional”, referiu Luís Mário Nunes. E, sobretudo, para investidores que procuram retornos estáveis e atrativos num contexto de elevada incerteza a nível global, refere ainda o representante da Zome.

E nem as alterações legislativas ao programa dos Vistos Gold – que entraram em vigor a 1 de janeiro de 2022 - parecem afastar os investidores. “Continuamos com programas de atração de investimento, e existem inclusive uma série de empresas ligadas à Internet 4.0 a abrir as suas sedes e delegações em Portugal”, referiu ainda João Morgado.

Foto de Oleg Magni en Pexels

• Quem vai investir? E onde?

O mercado imobiliário nacional vai continuar a atrair investidores, tanto nacionais como internacionais, institucionais e particulares. “Portugal ganhou um protagonismo e uma credibilidade internacional bastante sólida”, refere o CEO da Century21 Portugal. Também Beatriz Rubio ressalva que “2021 ficou marcado pelo regresso dos investidores internacionais que veem o mercado imobiliário nacional como um destino seguro e com boa rentabilidade para os seus capitais, pelo que estamos convictos que continuará a ser tendência em 2022”. E os investidores estrangeiros que mais têm revelado interesse no país vêm de países como os Estados Unidos, França, Suíça e Brasil, diz o CEO da ERA.

Em que geográficas pretendem investir? A procura em território nacional está a centrar-se no Norte, na zona da Comporta e no Algarve e, em Lisboa, revela Constanza Maya ao idealista/news. “Há ainda clientes que procuram propriedades de tipo urbano assim como grandes propriedades na periferia da cidade, em áreas com grandes espaços verdes”, diz, sublinhando que a digitalização está a acelerar ainda mais a aquisição de imóveis.

wikimedia_commons

• Quais os setores do imobiliário mais procurados?

De acordo com a responsável pelo departamento de empreendimentos da Predibisa, os principais investimentos realizam-se no residencial, escritórios, logística, hotelaria e retalho. E a área do imobiliário com maior interesse é o mesmo segmento residencial, garante o CEO da ERA Portugal.

Há ainda quem identifique uma “ligeira alteração no perfil” dos investidores estrangeiros. O CEO da iad Portugal revela que “há neste momento investidores à procura do ‘build-to-rent, que não existia antes da pandemia e, aparentemente, existe uma troca do interesse em imóveis para arrendamento de curta duração por uma crescente procura de imóveis para arrendamento no mercado tradicional. Essa parece-me a alteração mais substancial.”

Esta é uma tendência também verificada por Ricardo Sousa: “Os projetos 'build-to-rent' são hoje muito procurados e há uma enorme expectativa neste mercado”. Além disso, considera que os projetos 'build-to-sale' para a classe média são uma “gigantesca oportunidade”, já que estamos há uma década a produzir menos de cinco novas casas por 1.000 habitantes.

Foto de Kampus Production en Pexels