Casas de ultra, ultraluxo: "É um mercado que tem procura em Portugal”

Se há segmento no imobiliário que já mostrou ser resiliente a crises é o residencial de luxo. E nem a pandemia ou os efeitos da guerra na Ucrânia - um aumento brutal dos custos da energia e da taxa de inflação que forçou o Banco Central Europeu (BCE) a subir as taxas de juro diretoras -, parecem estar a deixar marcas neste nicho de mercado em Portugal. Pelo contrário. “Teremos um projeto de ultra, ultraluxo, não apenas de ultraluxo (…). É um mercado que tem procura em Portugal. Sempre a manter a qualidade, queremos demonstrar que podemos fazer algo de ultra, ultraluxo e 100% produto português”, diz em entrevista ao idealista/news Federico Rosales, managing director da Príme Portugal Investment (Príme), prometendo revelar mais novidades sobre este empreendimento em breve.

Este será, de resto, o sétimo projeto da promotora imobiliária em Portugal, que se junta a outros cinco residenciais, todos em Lisboa – Santo António, Liberdade 49, Azure, BOW 123 e NAU 30 –, e a um de escritórios, o St. Léger, também na capital. Mas há mais investimentos na calha, nomeadamente em Melides, revela Federico Rosales, adiantando que a Príme já investiu cerca de 160 milhões de euros no país. “Diría que poderemos investir mais 100 milhões de euros nos próximos anos, com os projetos que temos em pipeline”, acrescenta. 

Segundo o responsável, Portugal continua no radar dos investidores internacionais, sendo que também há muitos clientes portugueses a comprar casas de luxo no país. Federico Rosales, que nasceu na Venezuela e como sócio na Príme tem o italiano Filippo Buffa, assegura que a promotora imobiliária está “sempre à procura de ativos únicos, em locais únicos, fazendo também projetos únicos" e deixa uma garantia: “A aposta da Príme é Portugal, sendo que agora só estamos a investir em Portugal e a longo prazo".

Assim será o BOW 123, na Avenida Duque de Loulé, em Lisboa, que está ainda em construção Créditos: Príme Portugal Investment

Como e quando entrou a Príme em Portugal? Foi em 2016, certo?

Sim. O meu sócio, Filippo Buffa, começou a vir a Portugal porque tinha ligações com o país, tinha amigos portugueses e como o conhecia e sabíamos que havia oportunidades, porque estava a começar a haver uma mudança em Portugal, reunimos um grupo de amigos e percebemos que era boa altura para investir. É um país muito interessante. Conhecia Portugal, mas não o tinha ainda visto do ponto de vista do investimento. O Filippo conseguiu uma oportunidade, o edifício Santo António, em Lisboa [está concluído e vendido], que pertencia ao Ministério da Defesa e estava a ser vendido em leilão.

Comprámos o edifício, procurámos um estúdio de arquitetura e apercebemo-nos que era bom momento para ter uma pequena equipa em Portugal. E começámos a ver que havia mais oportunidades. Já estávamos a investir em Espanha, desde 2012, já conhecíamos o mercado imobiliário europeu e começámos a olhar mais para Portugal, porque o mercado estava mais deprimido, pelo que havia mais coisas para fazer. 

E continuaram, depois, a investir em Portugal…

Sim, o nosso segundo projeto foi o Liberdade 49. E depois decidimos arriscar e ir à procura de mais oportunidades. Do lado do investimento, tanto os 'family office' como os outros investidores que temos, ao perceberem que tínhamos uma equipa portuguesa, deram-se conta que temos capacidade analítica e que conhecemos bem o mercado. 

"O que queremos sempre é fazer um produto de qualidade (...). O produto português é impecável. Todos os materiais que usamos são 100% portugueses. Tentamos aproveitar ao máximo a qualidade portuguesa e os produtos locais" 

A Príme é uma promotora imobiliária, mas congrega um grupo de investidores, é isso? 

Sim, família e amigos, como costumamos dizer, e mantemos esta ideia. Desta forma, somos mais ágeis, até porque há muita concorrência. Sabemos qual é o nosso limite, quanto podemos gastar/investir. Essa foi sempre a nossa ideia. O que queremos sempre é fazer um produto de qualidade. O Liberdade 49, por exemplo, era um edifício de escritórios, mas naquele local [Avenida da Liberdade, em Lisboa] o que fazia mais sentido era um empreendimento residencial de luxo.

Essa é a ideia que transportam para outros projetos, como o BOW 123 e o NAU 30, por exemplo? 

Sem dúvida. E recorremos a arquitetos portugueses, nomeadamente à Ana Costa, que é uma arquiteta espetacular e uma pessoa estupenda. E percebemos outra coisa, que é o facto de haver materiais de qualidade em Portugal: a pedra portuguesa, por exemplo, é do nível das italianas. As janelas e caixilharias a mesma coisa. O produto português é impecável. Todos os materiais que usamos são 100% portugueses. Tentamos aproveitar ao máximo a qualidade portuguesa e os produtos locais. 

Lobby interior do empreendimento BOW 123 Créditos: Príme Portugal Investment

E o terceiro projeto qual foi?

Comprámos o edifício 24 de Julho 70 [na Avenida 24 de Julho, em Lisboa] e percebemos que havia vestígios arqueológicos e contaminação no solo. É um projeto de reabilitação [denominado Azure e assinado por Frederico Valsassina] que estamos a abordar com mais calma. É um empreendimento residencial e está em construção, mas sofreu alguns atrasos.

"Estamos sempre à procura de ativos únicos, em locais únicos, fazendo também projetos únicos"

Estamos sempre à procura de ativos únicos, em locais únicos, fazendo também projetos únicos. Depois [o quarto projeto] investimos na Avenida Duque de Loulé 123, que é o BOW 123, também com a Ana Costa. Aí teremos uma penthouse com 1.356 metros quadrados (m2), que se distribui pelos três últimos pisos do edifício [trata-se de um triplex com cinco suites, duas cozinhas e cinco lugares de garagem. O terraço, que se divide pelos três pisos, tem uma área total de 612 m2, com duas piscinas panorâmicas e vista sobre o Castelo de São Jorge e o rio Tejo]. 

Será este o apartamento mais caro vendido em Portugal, depois da penthouse comprada por Cristiano Ronaldo na rua Castilho?

Não costumamos falar disso, mas a verdade é que vendemos a penthouse no Liberdade 49 por um valor superior ao pago por Ronaldo: vendemos por 16.800 euros o m2. E vendemo-lo por videochamada. Tem também piscina, vistas fantásticas…

Esta penthouse do edifício BOW 123 superou esses valores?

Sim. Rondou os 11 milhões de euros. O proprietário é estrangeiro e comprou o imóvel em pré-venda ainda antes da pandemia. Neste momento, há apenas quatro apartamentos à venda. 

Há portugueses entre os compradores? Neste e nos outros projetos da Príme?

Temos cerca de 30% de compradores portugueses, em média, em todos os projetos. No BOW 123 há três investidores portugueses [num total de 17 apartamentos]. 

Existe um mercado de luxo importante para os portugueses, são pessoas que gostam de produtos top, top, top.

"Não costumamos falar disso, mas a verdade é que vendemos a penthouse no Liberdade 49 por um valor superior ao pago pelo Ronaldo: vendemos por 16.800 euros o m2 (...). [Já a penthouse do edifício BOW 123] rondou os 11 milhões de euros"

Mesmo tendo em conta a conjuntura económica atual, marcada por inflação alta e taxas de juro a subir, por exemplo, continua a haver portugueses a comprar casas de luxo?

Sim. E sendo um produto ultraluxuoso está um pouco “à margem” do mercado, porque é comprado por pessoas de muito alto poder aquisitivo. 

NAU 30, em Lisboa, está em construção e tem atraído portugueses Créditos: Príme Portugal Investment

Voltando aos projetos da Príme…

Seguiu-se o edifício Rodrigues Sampaio 30 [o NAU 30, em Lisboa], também com assinatura da Ana Costa. É um projeto [o quinto investimento da promotora no país] muito particular, porque tem uma entrada pela Rodrigues Sampaio 30 e outra pela rua de Santa Marta. Todos os apartamentos têm uma “dupla cara” e com áreas generosas de varandas e terraços. Também tem uma penthouse brutal, que vendemos a um português famoso, mas não posso dizer quem é. Mas foi muito bem vendida.

Quer o BOW 123 quer o NAU 30 estarão concluídos no primeiro trimestre de 2024.

A maioria dos clientes investe nestes imóveis para viver ou por uma questão de investimento, para depois os colocarem no mercado de arrendamento ou revenderem?

Há um pouco de tudo. Há portugueses que compram para arrendar, norte-americanos que compram por uma questão de investimento e trazem depois outros norte-americanos. Gostamos muito dos clientes norte-americanos, porque são muito honestos com os preços. Mas também temos famílias de portugueses que compram para viver. Os franceses também compram muito por uma questão de investimento. 

Assim será a sala dos apartamentos do NAU 30 Créditos: Príme Portugal Investment

Os cidadãos dos EUA são os principais clientes?

São os melhores pagadores e são dos principais players, como os brasileiros. A qualidade dos clientes brasileiros melhorou, agora são mais justos com os preços. Diria que os nossos principais clientes são brasileiros, norte-americanos, portugueses e depois investidores nórdicos. Temos apenas um cliente asiático, das Filipinas. E nenhuma venda através de Golden Visa. 

Por falar em Golden Visa, acredita que com o fim do programa os estrangeiros vão deixar de apostar/investir em Portugal?

Não, acho que o mercado sempre tende a complicar-se nos mercados intermédios. No nosso caso é um mercado muito peculiar, não há Alojamento Local (AL), são casas de luxo onde os proprietários vivem ou as arrendam no mercado tradicional. É um mercado muito pouco especulativo, são casas de luxo bem localizadas que valem o que valem.

"Teremos um projeto que é de ultra, ultraluxo, não apenas de ultraluxo. Trata-se de um projeto em Cascais. É um mercado que tem procura em Portugal. Sempre a manter a qualidade, queremos demonstrar que podemos fazer algo de ultra, ultraluxo e 100% produto português"

Acredita, então, que o segmento de luxo vai continuar a ser atrativo em Portugal?

Sem dúvida. Teremos um projeto, que anunciaremos noutra altura, que é de ultra, ultraluxo, não apenas de ultraluxo. Trata-se de um empreendimento em Cascais. É um mercado que tem procura em Portugal. Sempre a manter a qualidade, queremos demonstrar que podemos fazer algo de ultra, ultraluxo e 100% produto português.

Liberdade 49, na Avenida da Liberdade, em Lisboa, está concluído e vendido Créditos: Príme Portugal Investment

Quanto já investiram em Portugal até à data nos vários projetos e quanto preveem investir nos próximos anos?

Já investimos cerca de 160 milhões de euros. Para os próximos anos temos previsto dois projetos em Melides: queremos proporcionar a experiência de uma família portuguesa que vive em Lisboa poder ter uma segunda casa no Alentejo. Diria que poderemos investir mais 100 milhões de euros nos próximos anos, com os projetos que temos em pipeline.

Estamos a falar sobretudo de projetos residenciais em Lisboa, tirando estes de Melides e o tal de ultra, ultraluxo em Cascais.

Sim, estes projetos que já falámos, bem como um outro de escritórios [St. Léger] que não faz parte do nosso ADN, são todos em Lisboa. O nosso ADN é residencial de luxo e ultra, ultraluxo. Em Portugal há mercado para todos os segmentos, creio que não é o facto de haver escassa oferta, mas sim alta procura.  

E outro detalhe importante: nós, além de trabalharmos com arquitetos com muito bom gosto, trabalhamos com o Pedro d’Orey, sócio fundador da QuartoSala. Temos uma relação muito boa e ajuda-nos a desenvolver este produto de luxo. E como tem contactos muito bons com os clientes, e de diferentes nacionalidades, orienta-nos com estes temas mais de decoração de interiores. Ele sabe exatamente o que cada cliente gosta. Tem uma sensibilidade muito própria. 

Na seleção de ativos, procuramos imóveis deprimidos que estão mal planeados/projetados. Edifícios de escritórios que mudam de uso, como por exemplo o Liberdade 49, o BOW 123 e o NAU 30. Sabemos que a cidade precisa de mais edifícios residenciais e menos de escritórios, até para diminuir o trânsito. 

"Já investimos cerca de 160 milhões de euros em Portugal. Para os próximos anos temos previsto dois projetos em Melides (...). Diria que poderemos investir mais 100 milhões de euros nos próximos anos, com os projetos que temos em pipeline"

Estão em causa apenas projetos de reabilitação?

Sim. O projeto de Melides será construção nova, mas na zona há algumas casas abandonadas, por exemplo, que vamos recuperar. 

Disse que antes de “aterrar” em Portugal a Príme tinha investido em Espanha. Ainda estão a investir no país?

Em Espanha desenvolvemos 16 projetos. Já não investimos, a aposta agora é Portugal e é uma aposta mais a longo prazo. Os ‘fundamentals’ de Portugal estão mais de acordo com a nossa filosofia. 

O que distingue a Príme das outras promotoras imobiliárias?

Não fazemos “qualquer coisa”. Construímos/desenvolvemos projetos que vão valorizar a cidade, acrescentar valor. Além disso, quando se desenvolve um produto de qualidade é fácil vendê-lo. Um produto bom, bem pensado, bem trabalhado é fácil de vender. Felizmente, os ativos que temos vendemo-los sempre antes de estarem concluídos. O Liberdade 49 foi todo vendido oito meses antes de estar terminado. Com o BOW 123 e com o NAU 30 será igual. 

Terraço da penthouse no empreendimento Liberdade 49, em Lisboa Créditos: Príme Portugal Investment

Portugal vai continuar a ser um destino que está na “moda” e a atrair investidores?

Já não é como em 2017, quando estava a desenvolver o Liberdade 49, que se pensava: “E se”. Já não é assim, já chegaram os investidores, já regressaram os portugueses que estavam no estrangeiro. Ou seja, já não é pensar que Portugal pode ser uma aposta, mas sim que Portugal é uma aposta.

E no caso do segmento de mercado de ultra, ultraluxo que falou, há cada vez mais procura? A Madonna esteve cá e várias outras celebridades investiram em imobiliário no país. São fatores que ajudam a “alimentar” esse interesse?

Totalmente, há muitas pessoas interessadas. Há um leque importante de pessoas “de qualidade”. Não há o problema que têm outros países, onde o foco é outro, como por exemplo a vida noturna ou as festas. Em Portugal privilegia-se muito o desporto, a natureza e a família, os valores familiares.

Não é o nicho de mercado da Príme, mas como encara o problema que existe em Portugal relacionado com a necessidade de investir mais e de apostar em habitação para a classe média? 

É uma questão que tem de envolver as câmaras e que requer organização, de forma a desenvolver projetos a um ritmo mais sustentado. Mas está claro que é preciso fazer mais. Também está claro que há que desenvolver mais, porque há muitas zonas em Lisboa onde é possível aumentar a oferta. Talvez apostar também em melhorar e aumentar as infraestruturas, a mobilidade.

Investir no Porto não entra nos planos da Príme?

Gostamos muito do Porto. É uma cidade que tem um potencial brutal, mas estamos muito focados em Lisboa. Temos aqui a equipa, conhecemos a cidade e ainda há muito para fazer. Acreditamos que acrescentamos mais valor aqui, não estando tão dispersos. E, na verdade, o interior do país está já aqui ao lado. 

"A mensagem que quero deixar é que o desenvolvimento imobiliário em Portugal não é uma dúvida, mas sim uma realidade. O país está a crescer e assim vai continuar. A aposta da Príme é Portugal, sendo que só estamos a investir em Portugal e a longo prazo" 

Ainda há imóveis em Lisboa que podem ser reabilitados e com potencial para serem transformados em projetos residenciais de luxo?

Não diria que há muitos, mas ainda há. Como em todas as cidades, não é uma particularidade apenas de Lisboa, há muitos imóveis que estão abandonados e ficam parados anos por questões de heranças, por exemplo. Acontece muitas vezes. A nossa aposta é a longo prazo e, como disse, gostamos mais de pensar na possibilidade de dar um novo uso aos edifícios, transformando-os de escritórios em habitação, por exemplo.

Esse processo de mudança de uso, devido aos atrasos nos licenciamentos, afetou, de alguma forma, a atividade da Príme?

Não temos grandes razões de queixa, claro que se melhorarem os tempos de resposta perfeito. As regras são claras. Se se interpretarem as normas, as leis, está tudo bem. O problema é quando, de repente, se querem aumentar as áreas, por exemplo, quando as normas não o permitem fazer. Nós, antes de comprarmos um imóvel, interpretamos a norma e já sabemos o que podemos fazer. Então sabemos, depois, que é apenas uma questão de tempo, de saber quanto tempo é que a câmara vai demorar. 

Conclui-se, então, que a Príme está de pedra e cal em Portugal e que vai continuar a investir no setor imobiliário?

A mensagem que quero deixar é que o desenvolvimento imobiliário em Portugal não é uma dúvida, mas sim uma realidade. O país está a crescer e assim vai continuar. A aposta da Príme é Portugal, sendo que só estamos a agora a investir em Portugal e, como disse, a longo prazo.