Mais casas? “Sintonia mais estreita entre público e privado” é crucial

A Habitat Invest, fundada há mais de duas décadas por Filipe Soares Franco, antigo presidente do Sporting, e Luís Corrêa de Barros, sobreviveu a várias crises e está de pedra e cal em Portugal, tendo em desenvolvimento 12 projetos imobiliários, num total de 537 unidades habitacionais. “Somos o promotor imobiliário com mais projetos concluídos e mais obras entregues”, diz ao idealista/news Luís Corrêa de Barros, enaltecendo a “importância de existir [cada vez mais] uma sintonia mais estreita entre o setor público e o privado, com o objetivo comum de incrementar a oferta habitacional”. 

“Para que esta sintonia seja alcançada, é essencial que ambas as partes estejam dispostas a cooperar e encontrar soluções benéficas para ambas. O Governo deve criar um ambiente favorável à construção de novas habitações, mediante uma legislação simplificada e um processo de licenciamento mais célere. Já o setor privado deve estar disposto a investir em projetos abrangentes que contribuam para a melhoria da qualidade de vida das pessoas”, explica o founder & CEO da Habitat Invest. 

Entre os temas abordados na entrevista está também a elevada carga fiscal existente no setor imobiliário no país, que Luís Corrêa de Barros considera ser “totalmente desproporcionada”, impossibilitando a construção de casas para as famílias portuguesas. “O IVA que recai sobre a construção deveria passar dos atuais 23% para 6%, ou no limite para 11%, tal como é praticado na vizinha Espanha”, sugere. 

Projeto Almar, em Almada, na Margem Sul de Lisboa Créditos: Habitat Invest

O que esperar da atividade da Habitat Invest em 2024? Será um bom ano para quem faz promoção imobiliária? Como se deverá comportar a procura, por parte de investidores e famílias, tendo em conta a atual conjuntura?

A atividade da Habitat Invest, centrada no mercado residencial, deverá ser semelhante ao que se verificou em 2023. Se por um lado, a inflação está com tendência a descer, assim como as taxas de juro e a estabilização dos custos de construção, por outro lado, a conjuntura económica global é marcada pela incerteza, pela instabilidade legislativa decorrente do programa Mais Habitação, ao arrefecimento da maior parte das economias europeias e devido à forte instabilidade política que se vive, motivada não só pela guerra na Ucrânia como também pela guerra Hammas/Israel. Este clima de insegurança juntou-se agora à guerra/retaliação desencadeada pelos EUA e Grã-Bretanha e pelos Houthis no Iémen, ainda sem desfecho previsível.

Assistimos, na esmagadora maioria dos países europeus, a um travão enorme no lançamento de novos projetos e ao arrefecimento acentuado das vendas, com exceção de Portugal e Espanha. Os dois países têm mostrado uma enorme resiliência, tornando-se a exceção à regra. Motivada essencialmente, e sobretudo no caso de Portugal, pelo desequilíbrio entre a oferta e a procura. Pode ser que ao longo do ano, caso o enquadramento político após as eleições [legislativas, que se realizam a 10 de março] assim o permita, e com o previsível início da redução das taxas de juro e inflação, o mercado reaja favoravelmente.

"A carga fiscal que recai sobre o setor é totalmente desproporcionada e impossibilita a construção de casas para as famílias portuguesas. O IVA que recai sobre a construção deveria passar dos atuais 23% para 6%, ou no limite para 11%, tal como é praticado na vizinha Espanha"

Fundamental para que ocorra um incremento do número de casas construídas é a implementação do simplex urbanístico, a única medida desenvolvida no contexto do Mais Habitação que pode ter um impacto profundo no mercado. Os preços das casas deverão permanecer relativamente estáveis ao longo de 2024, devido à enorme falta de oferta e aos constrangimentos à produção de nova habitação. A carga fiscal que recai sobre o setor é totalmente desproporcionada e impossibilita a construção de casas para as famílias portuguesas. O IVA que recai sobre a construção deveria passar dos atuais 23% para 6%, ou no limite para 11%, tal como é praticado na vizinha Espanha.

As rendas, contudo, deverão manter a trajetória de crescimento, inevitáveis após os novos constrangimentos aplicáveis a este mercado.

Instabilidade e incerteza são palavras que parecem caminhar de mãos dadas no país e que têm deixado marcas no setor imobiliário. Concorda? O que pedem ao novo Governo para o setor imobiliário e na área da habitação?

Concordo. A instabilidade política e geopolítica e as incertezas legislativas são causadoras de efeitos muito nefastos para quem investe, sejam investidores nacionais ou internacionais. A alteração permanente das “regras do jogo” tem prejudicado enormemente o setor pela instabilidade e desconfiança que geram.

Depois do país ir em votos, aquilo que o setor e as famílias em geral necessitam, tal como acima referido, é de uma alteração profunda na carga fiscal que afeta todos os intervenientes do processo desde os promotores aos compradores.

Não se pode exigir aos particulares que construam novas habitações para a classe média, ou mesmo classe média-alta, sem que o Governo eleito defenda uma maior celeridade na apreciação dos projetos, assim como uma descida acentuada dos impostos no setor. Torna-se crucial que sejam adotadas medidas que promovam a estabilidade e incentivem um ambiente de investimento seguro e sustentável, assim como, mitiguem os desafios enfrentados por compradores de habitação e promotores imobiliários.

Projeto Aurya, em Loures, nos arredores de Lisboa Créditos: Habitat Invest

Portugal está mergulhado numa crise habitacional e vários players reclamam a chegada de mais casas ao mercado para dar resposta à procura. Tem a mesma opinião?

Sim, Portugal está mergulhado numa crise habitacional e é urgente a chegada de mais casas ao mercado para dar resposta à procura. O aumento da oferta, nomeadamente a preços ajustados à classe média, apenas será conseguido, tal como já referido, com a simplificação das aprovações camararias (simplex) e com a descida acentuada da carga fiscal, especialmente o IVA da construção. Sem estes dois fatores, torna-se impossível a concretização daquele objetivo, apesar da procura de soluções inovadoras com o desenvolvimento de novos modelos habitacionais através da utilização de novas técnicas (construção ‘off-side’ e construção modular).

A Habitat Invest tem vindo a realizar um trabalho exaustivo neste campo, preocupando-se em conseguir custos de produção mais acessíveis, não descurando nunca a sustentabilidade da construção.

Vários players do setor consideram ser necessário haver uma sintonia maior entre o setor público e o privado, de forma a aumentar a oferta de casas. O que poderá ser feito? 

Concordamos integralmente com a importância de existir uma sintonia mais estreita entre o setor público e o privado, com o objetivo comum de incrementar a oferta habitacional. A colaboração estreita entre essas esferas é crucial para superar os desafios enfrentados pelo mercado imobiliário e promover o desenvolvimento sustentável do setor. Para que esta sintonia seja alcançada, é essencial que ambas as partes estejam dispostas a cooperar e encontrar soluções benéficas para ambas. O Governo deve criar um ambiente favorável à construção de novas habitações, mediante uma legislação simplificada e um processo de licenciamento mais célere. Já o setor privado deve estar disposto a investir em projetos abrangentes que contribuam para a melhoria da qualidade de vida das pessoas.

"Concordamos integralmente com a importância de existir uma sintonia mais estreita entre o setor público e o privado, com o objetivo comum de incrementar a oferta habitacional. A colaboração estreita entre essas esferas é crucial para superar os desafios enfrentados pelo mercado imobiliário e promover o desenvolvimento sustentável do setor"

No que concerne ao simplex do urbanismo, é uma iniciativa que, quando devidamente implementada, pode desempenhar um papel significativo na simplificação e agilização dos processos de licenciamento, contribuindo assim para a redução de entraves burocráticos que historicamente têm afetado o desenvolvimento imobiliário. Esta iniciativa representa um passo importante para melhorar o ambiente de negócios em Portugal e favorecer a rápida concretização de projetos. Dela pode resultar um aumento mais rápido na oferta habitacional, impulsionado pelo investimento, inclusive estrangeiro, que contribui para fortalecer o setor. [No entanto] o simplex do urbanismo não é a solução para todos os problemas que contribuem para a escassez de oferta de habitações. Seria igualmente pertinente que o Governo adotasse outras medidas, como a disponibilização de terrenos para construção, o estímulo à reabilitação urbana e a redução do IVA na construção.

Assim será o Aurya, que está a nascer em Loures Créditos: Habitat Invest

A aposta nas cooperativas será também uma forma de aumentar a oferta de casas a custos mais “acessíveis”? Ponderam adotar este modelo de negócio?

A aposta nas cooperativas poderá representar uma estratégia que ajude a promover acessibilidade à habitação, uma vez que estas entidades têm a capacidade de mitigar custos ao beneficiarem de incentivos fiscais e financeiros proporcionados pelo Governo. 

A abordagem colaborativa, inerente à interação constante com os proprietários, não apenas reduz os encargos financeiros individuais, mas também fortalece o sentido de comunidade, contribuindo para uma dinâmica residencial mais coesa. 

A implementação do modelo de negócio cooperativo pode constituir uma oportunidade relevante para o setor imobiliário em Portugal. No entanto, é imperativo abordar esta opção com extrema ponderação. As cooperativas enfrentam desafios significativos, tais como a necessidade de envolvimento de um número substancial de participantes interessados, a exigência de uma planificação e gestão meticulosas, bem como a necessidade de assegurar os recursos financeiros necessários. Além disso, é crucial que este modelo considere minuciosamente a natureza específica do mercado local, a aceitação por parte dos potenciais compradores e a flexibilidade das políticas governamentais em apoiar e incentivar tais iniciativas cooperativas. Enquanto Habitat Invest, mantemo-nos abertos à exploração de diversos modelos de negócios que possam oferecer uma contribuição positiva para a melhoria da acessibilidade à habitação.

Quantos projetos já desenvolveu (concluiu) a Habitat Invest e quantos estão em desenvolvimento?

Desde 2001, data da constituição da Habitat Invest, somos o promotor imobiliário com mais projetos concluídos e mais obras entregues. Temos 12 projetos em desenvolvimento, num total de 537 unidades habitacionais. Trata-se dos projetos: Almar; Aurya; Copa; Golf Residences; Horizon Tejo; Luma; Plátanos; Rocio; The Uppercase; Alges Tower; Estoril Picoto; Portela de Carnaxide.

Projetos que a Habitat Invest tem em desenvolvimento Créditos: Habitat Invest

Com os presentes projetos afirmamos com orgulho que os projetos concluídos atestam o nosso compromisso com os mais elevados padrões de qualidade na promoção imobiliária, realçando a diversidade e qualidade intrínseca de cada empreendimento.

Relativamente aos projetos atualmente em desenvolvimento e acima mencionados, abarcam todos os segmentos do mercado, desde o médio até ao ‘premium’, em diversas localizações, tais como: Almada, Loures, Ameixoeira, Estoril, Cascais, Dafundo, Algés e proximamente Gaia.

Há algum novo projeto na calha para 2024?

Temos vários projetos que vamos acompanhando de perto e com potencial interesse. Neste momento, temos um foco claro em projetos turísticos e residenciais para a classe média e segmento alto. Contamos, durante 2024, fechar pelo menos um projeto em cada um destes segmentos.

Assim será o Almar, que está a nascer em Almada Créditos: Habitat Invest

Dois dos projetos que estão a ser desenvolvidos encontram-se fora do centro de Lisboa: o Aurya (Loures) e o Almar South Living (Almada). A solução passa por investir nas periferias de Lisboa? Que papel pode ter a Margem Sul neste cenário?

A decisão estratégica de investir nas periferias fundamentou-se em diversos pilares. Inicialmente, a expansão para essas áreas oferece oportunidades para um desenvolvimento mais abrangente e sustentável. Além disso, o reconhecimento dessas regiões como propícias para o desenvolvimento de comunidades vibrantes, impulsionando uma maior procura por arrendamento e venda de habitações, foi um fator determinante. Esta procura crescente advém da natureza acessível dessas zonas e da sua fácil acessibilidade aos centros operacionais da cidade.

A nossa visão estratégica é reforçada pela crescente procura de localizações que não apenas proporcionem habitação, mas também ofereçam um estilo de vida e ambiente envolvente apelativos. Este alinhamento está em consonância com o compromisso de satisfazer as necessidades atuais do mercado, disponibilizando residências de alta qualidade a preços acessíveis para a classe média.

"Até à data [desde 2001], a Habitat Invest já alocou aproximadamente 800 milhões de euros em investimentos em Portugal, considerando tanto os projetos concluídos como aqueles que estão atualmente em fase de desenvolvimento. Quanto às projeções para os próximos três anos, prevê-se um investimento adicional na ordem dos 300 milhões de euros" 

O projeto Almar, situado na Margem Sul, destaca-se como um dos nossos maiores empreendimentos, juntamente com o Aurya, localizado em Loures. Ambas são áreas populacionais significativas nos arredores de Lisboa. Estas opções tornam-se particularmente atrativas devido aos espaços verdes, acessos rápidos a locais chave como praias e a proximidade à cidade de Lisboa, bem como à qualidade de vida oferecida nessas regiões. Dessa forma, optamos por desenvolver grandes empreendimentos habitacionais que proporcionem uma elevada qualidade de vida, por meio da integração de residências que atendam aos mais altos padrões de habitação.

Mantemos o compromisso de continuar a explorar estratégias que contribuam positivamente para a dinâmica habitacional, quer na região envolvente à cidade de Lisboa, como também à cidade do Porto. A análise criteriosa das oportunidades oferecidas pelas periferias, aliada à compreensão das necessidades dos potenciais residentes, orienta a nossa abordagem na busca por soluções que redefinam a experiência habitacional de forma significativa.

Quanto é que a Habitat Invest já investiu em Portugal, tendo em conta os projetos já concluídos e os que estão em desenvolvimento? E quanto prevê investir nos próximos três anos?

Até à data, a Habitat Invest já alocou aproximadamente 800 milhões de euros em investimentos em Portugal, considerando tanto os projetos concluídos como aqueles que estão atualmente em fase de desenvolvimento. Quanto às projeções para os próximos três anos, prevê-se um investimento adicional na ordem dos 300 milhões de euros. Estes valores refletem o nosso compromisso com o desenvolvimento contínuo e a contribuição para o crescimento e aprimoramento do mercado imobiliário em Portugal.