Que esperar do ano para o setor? Vão chegar mais casas ao mercado? Serão suficientes? As promotoras imobiliárias têm a palavra.
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Promoção imobiliária quer aumentar a oferta de casas no mercado
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Há um problema identificado por todos no mercado de habitação em Portugal e que saltou já mesmo para o centro das prioridades mais imediatas do Governo. Agilizar os processos de licenciamento, aumentar a oferta de casas, nomeadamente a destinada à classe média, e dinamizar o mercado de arrendamento. Estas têm sido algumas das medidas revindicadas pelos vários players do setor imobiliário em Portugal nos últimos anos para corrigir a situação, que no entanto se vem vindo a agravar.

O que tem sido feito e o que ainda é preciso fazer no setor da promoção imobiliária? O idealista/news faz um raio-x ao mercado e dá voz a quem investe e tem a responsabilidade de desenvolver os projetos residenciais que, mesmo com atrasos, saem do papel, mas cada vez mais caros - tanto para quem constrói e promove os empreendimentos imobiliários, como para quem quer comprar casa. Eis os resultados. 

A habitação é, por tudo isto, um assunto que está a merecer cada vez mais a atenção do Governo, que já adiantou que vai haver uma nova lei no setor – será apresentada em Conselho de Ministros dia 16 de fevereiro –, tendo criado, também, um ministério dedicado ao tema. O primeiro-ministro antecipou inclusive que o novo diploma vai trazer mais terrenos para construir casas e benefícios fiscais para promotores imobiliários, sendo que o grande objetivo é que o Estado, em parceria com o setor privado, comece a pôr mais casas no mercado residencial.

Com a alta inflação como pano de fundo, os custos da construção a subir, a crise energética e as taxas de juro a escalar, a par dos constrangimentos que vive o mercado nacional de habitação, os vários promotores imobiliários consultados pelo idealista/news são unânimes a afirmar que há ainda um longo caminho a percorrer, sendo que o desejo final é sempre o mesmo: conseguir colocar mais casas no mercado e oferecer habitação acessível, com preços que possam ser pagos pela generalidade dos portugueses. 

O que esperar do ano de 2023 para a promoção imobiliária?

Ideias a reter:

  • É crucial aumentar a oferta em todos os segmentos do mercado residencial, sobretudo para a classe média; 
  • Licenciamentos? É urgente acelerar os processos;
  • Dinamização do mercado de arrendamento, um objetivo antigo e atual;
  • Uma aposta chamada sustentabilidade.

Aposta clara na habitação acessível 

Hugo Santos Ferreira, uma das vozes mais ativas do setor, diz não ter dúvidas que “Portugal vive um grave problema com a habitação”. Problema esse que se tem “vindo a agravar nos últimos anos, porque pouco se tem feito para o resolver”. “Faltam medidas concretas”, avisa o presidente da Associação Portuguesa de Promotores e Investidores Imobiliários (APPII), salientando que os problemas estão identificados. “São necessários licenciamentos mais céleres, resolver a questão da carga fiscal elevada e em alguns casos da dupla tributação, mas, sobretudo, falta criar vias para promover a habitação acessível e o mercado de arrendamento”. 

Segundo o responsável, só com a colaboração de todos os stakeholders será possível, “num futuro próximo, colocar mais casas no mercado”, o que não deverá acontecer ainda este ano. “O esforço do setor deverá ser canalizado para a habitação acessível, para a habitação para classe média e também colocar o foco na sustentabilidade, não podemos esperar mais”, acrescenta.

"O esforço do setor deverá ser canalizado para a habitação acessível, para a habitação para classe média e também colocar o foco na sustentabilidade, não podemos esperar mais"
Hugo Santos Ferreira presidente da APPII

Uma opinião que é, de certa forma, partilhada pelos responsáveis das várias promotoras imobiliárias contactadas pelo idealista/news, que foram desafiados a responder às seguintes questões:

  • Portugal vive um problema de oferta no mercado residencial. Que esperar do ano de 2023 para o setor da promoção imobiliária? 
  • Vão sair do papel empreendimentos suficientes para responder à procura, e sobretudo em que segmentos? 
  • Pode assistir-se a uma paragem de projetos tendo em conta o atual contexto económico?

Aniceto Viegas, CEO da Avenue, considera que “o mercado necessita de oferta de habitação para todos os segmentos”, sendo que no médio há “uma maior falta de oferta de fogos perante a procura do mercado”. “Esta carência terá de ser colmatada pelo setor público e pelo setor privado. O setor público, ou seja, o Estado e as autarquias, têm um papel de grande importância, pois conseguem ser muito mais competitivos por disporem de terrenos ou prédios em carteira que podem ser requalificados e um processo de aprovação de licenças muito mais célere”, alerta.

“O aumento dos custos de construção e os prazos administrativos são os principais desafios que os promotores enfrentam. Compete aos promotores encontrarem soluções técnicas e construtivas para reduzir ou controlar o custo de construção. No entanto, é fundamental que haja uma sensibilização das autarquias para que os prazos de licenciamento sejam normalizados, para não agravar o preço de venda”, prossegue. 

Promotores querem aumentar a oferta de casas em Lisboa
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Impacto forte da inflação na promoção imobiliária

Carlos Vasconcellos, founding partner da Albatross-Quantico, faz alusão ao atual contexto económico, marcado por alta inflação e subida das taxas de juro, para antever que se pode esperar “um ano mais difícil para os segmentos mais baixos de mercado, onde o crédito mais difícil e mais caro e a inflação a reduzir os salários reais deixam adivinhar dificuldades acrescidas tanto para comprar como para arrendar casa”. 

“Já nos segmentos médio e alto, e apesar de novos empreendimentos a serem lançados, a procura continuará superior à oferta, pelo que este facto, conjugado com a continuidade de estrangeiros com alto poder de compra a procurar Portugal para viver, deverá manter o mercado bastante ativo”, perspetiva. 

Do lado da Bondstone, Frederico Pedro Nunes comenta que há na Grande Lisboa um “forte desequilíbrio entre a procura e oferta”, o que “tem tido impacto significativo nos preços”. Um cenário que faz com que continuem a ser lançados novos empreendimentos “com sucesso comercial, mas que não conseguem responder a todos os segmentos”. 

“Para tal será necessário haver um esforço concertado entre entidades publicas e privadas para a redução e/ou eliminação dos custos de contexto já identificados, nomeadamente fiscais (IVA, AIMI, IMI e IMT), e dos prazos de licenciamento, e desta forma permitir um aumento da oferta a menor custo”, aponta o COO da empresa, apelando também à dinamização do mercado de arrendamento. 

Luís Corrêa de Barros, CEO da Habitat Invest, mete o dedo na mesma ferida, sublinhando que a “enorme morosidade no licenciamento dos projetos” é um fator “que tem vindo a ser recorrente”, sendo mesmo “o mais gravoso”. “Projetos que deveriam estar aprovados no prazo de um ano, demoram três, quatro, cinco anos a aprovar”, lamenta. 

"Não existe a menor hipótese de saírem do papel empreendimentos suficientes para responder à procura crescente, e já estamos a assistir a uma paragem de projetos"
Luis Corrêa de Barros, CEO da Habitat Invest

A juntar a este problema estão outros mais conjunturais, como por exemplo a inflação. Ainda assim, o ano de 2023, “apesar das incógnitas, poderá não ser um ‘annus horribilis’ para o mercado imobiliário nacional”, frisa o responsável. 

Quando questionado sobre se vão ser construídos empreendimentos suficientes para responder à procura, Luís Corrêa de Barros responde de forma clara: “Não existe a menor hipótese de saírem do papel empreendimentos suficientes para responder à procura crescente, e já estamos a assistir a uma paragem de projetos”. 

Aposta na construção nova e na reabilitação urbana em Portugal
idealista/news

“Um ano muito interessante”, mas há apelos de “prudência”

“Será certamente um ano muito interessante”, diz Elad Dror, CEO do Grupo Fortera. O responsável da promotora imobiliária israelita antecipa, no entanto, “que a alteração da taxa de juro combinada com o aumento constante dos preços de construção, juntamente com a falta de mão-de-obra, não ajudará a classe mais baixa na aquisição de apartamentos”, não sendo de descurar a hipótese de se assistir a uma paragem de projetos tendo em conta o atual contexto económico, “o que ainda colocará mais pressão na oferta existente”, podendo levar a um aumento dos preços.

Para Cecile Gonçalves, Board Member do Grupo Libertas, “prudência” e “serenidade” são palavras de ordem em 2023, sendo “expectável” que o tempo de venda dos imóveis aumente. “Não prevemos adiar nem a construção nem a comercialização de projetos”, adianta.  

"A alteração da taxa de juro combinada com o aumento constante dos preços de construção, juntamente com a falta de mão-de-obra, não ajudará a classe mais baixa na aquisição de apartamentos"
Elad Dror, CEO do Grupo Fortera

Sobre este tema, José Carvalho, CEO Grupo Omega, diz que já se está “a assistir a uma paragem lógica de projetos” imobiliários: “Esperamos uma contenção de vendas no primeiro trimestre, que muito provavelmente se deve prolongar durante o ano, até que a conjuntura económica e internacional se estabilize”.

Severino Ponte, CEO do Grupo Construções Vila Maior (CVM), também é da opinião que a procura continuará a ser superior à oferta, sobretudo nos grandes centros urbanos, e prevê que o mercado do arrendamento continue a crescer. “O aumento das taxas de juro levará a uma redução na procura de habitação própria e ao aumento da procura dos imóveis para arrendamento”, sustenta. 

Portugueses continuam a comprar casas
Foto de SHVETS production on Pexels

Procura de casa deverá continuar intensa em 2023 

Menos otimista está João de Sousa Alves, diretor-geral da JMSA: “Esperamos grandes dificuldades este anos no setor da promoção imobiliária, visto que os custos de construção continuam a subir acentuadamente e os preços de venda começam a não conseguir acompanhar essa subida, estando-se a criar um cenário preocupante a curto prazo, com alguns promotores a já apresentarem prejuízo no final da obra (revisões de preços durante a obra e preços de venda com valores de referência do passado)”. 

Uma coisa é certa, diz, “a procura por habitação irá continuar em todos os segmentos”. O diretor-geral da JMSA acredita que, “no geral, continuarão a sair do papel projetos novos de forma a corresponder” à procura. Sobre os preços de venda das casas, perspetiva que estabilizem na construção nova e desçam nos imóveis usados, o que fará com que as “margens das promotoras” diminuam, “podendo-se assistir a uma paragem de projetos apenas no final deste ano e início de 2024”. 

"2023 poderá configurar-se pouco animador, com o abrandamento da procura e do investimento, transversal a todos os segmentos do ramo imobiliário"
Paula Fernandes, CEO da RAR Imobiliária

Fernando Vasco Costa, diretor-geral da Nexity Portugal, também alerta para a necessidade de aumentar a oferta no segmento residencial, sublinhando que não haverá “projetos suficientes para responder à procura existente”. E aponta o dedo, também, aos atrasos nos processos de licenciamento, salientando que a demora na colocação de projetos no mercado deve-se essencialmente à demora nos licenciamentos e não ao atual contexto económico.

Paula Fernandes, CEO da RAR Imobiliária, também dá sinais de estar com os pés bem assentes no chão, considerando que “2023 poderá configurar-se pouco animador, com o abrandamento da procura e do investimento, transversal a todos os segmentos do ramo imobiliário”. É expectável, nesse sentido, “que se assuma uma postura de ‘aguardar e observar’ por parte dos investidores, até à estabilização dos preços”, prevê. 

Construção nova e reabilitação urbana no Porto
Foto de Wendell Adriel na Unsplash

Portugueses continuam a comprar casas

“A falta de oferta no mercado residencial é um problema que já existe há algum tempo em Portugal e ainda está longe de ser resolvido”, afirma João Sousa, CEO da JPS Group. O responsável critica, também, “os longos tempos de espera para obter licenciamento municipal”, o que põe um travão na execução dos projetos. “Se o tempo de licenciamento for menor existirão mais casas no mercado e a preços acessíveis”. 

João Sousa lembra, ainda, que mesmo no atual contexto económico, “as famílias portuguesas continuam a comprar casas a um bom ritmo”. O problema é que “existe maior procura por parte dos estrangeiros, o que faz com que o stock de habitação diminua”, sendo “este enorme desequilíbrio com o aumento da procura de casas, que supera a oferta, que contribui para o aumento dos preços e dificulta ainda mais o acesso à habitação própria, principalmente do segmento médio, que está muito dependente da obtenção de crédito habitação”.

O responsável estima, ainda assim, que o ano de 2023 seja “promissor" para o setor residencial: “Nada me faz crer que haja uma paragem dos projetos devido ao contexto atual económico, até porque as casas continuam a chegar ao mercado, continua a haver investimento dos players em novos empreendimentos e as vendas de casas seguem a um bom ritmo”. 

"A falta de oferta no mercado residencial é um problema que já existe há algum tempo em Portugal e ainda está longe de ser resolvido"
João Sousa, CEO da JPS Group

Alain Gross, CEO da Solid Sentinel, bate na mesma tecla, enaltecendo a necessidade e importância de “oferecer habitação de qualidade a preços bastante competitivos”. “Existe uma enorme procura por parte da classe média por habitação a preços acessíveis, cada vez mais difíceis de encontrar em Lisboa, o que tem conduzido a uma deslocação para longe da cidade, com os inconvenientes que tal traz, nomeadamente ao nível do trânsito”, conta. 

De acordo com o mesmo responsável, a inflação, a revisão em baixa do crescimento económico e a subida das taxas de juro têm vindo a colocar uma pressão adicional sobre o poder de compra. “Temos, por essa razão, de repensar a nossa forma de trabalhar e encontrar, em colaboração com todos os intervenientes, as melhores soluções para limitar ao máximo o aumento de custos, continuando a oferecer produtos de qualidade a bom preço”, explica. 

"Existe uma enorme procura por parte da classe média por habitação a preços acessíveis, cada vez mais difíceis de encontrar em Lisboa, o que tem conduzido a uma deslocação para longe da cidade, com os inconvenientes que tal traz, nomeadamente ao nível do trânsito"
Alain Gross, CEO da Solid Sentinel

Do lado da SOLYD Property Developers, Gonçalo Cadete, Managing Partner da promotora imobiliária, lembra que Portugal tem enfrentado, nos últimos anos, “um problema estrutural de oferta em vários segmentos do setor imobiliário, nomeadamente no mercado residencial”. Diz acreditar, no entanto, que o contexto macroeconómico adverso que se vive “não será, para já, suficiente para travar a procura, de tal forma que a oferta existente se torne excedentária”. 

Sublinhando que a SOLYD entra em 2023 com um pipeline robusto de projetos residenciais, Gonçalo Cadete mostra-se ciente “de que o surgimento de habitação nova continuará a ser condicionado pelo aumento dos custos de construção, pela escassez de terrenos para venda e pelos processos de licenciamento demorados”. 

Imobiliário tem de ser mais sustentável
Foto de Tom Fournier on Pexels

Casas de luxo (e sustentáveis) com muita procura

Na opinião de Miguel Cabrita Matias, Board Member da Mexto Property Investment, 2023 será um ano de abrandamento de venda de casas no segmento dos compradores que se apoiam no crédito habitação. “Por outro lado, veremos no segmento de luxo e não dependente do crédito bancário a manutenção da procura elevada que se tem feito sentir por parte de compradores internacionais”, antecipa, deixando um aviso: “No segmento de luxo, irão aparecer novos projetos aproveitando a dinâmica da manutenção do interesse dos investidores internacionais”. 

"No segmento de luxo, irão aparecer novos projetos aproveitando a dinâmica da manutenção do interesse dos investidores internacionais"
Miguel Cabrita Matias, Board Manager da Mexto Property Investment

Também Pedro Vicente, CEO da Overseas, perspetiva uma “ligeira contração da oferta em 2023, em particular na oferta destinada a cidadãos nacionais, onde se prevê que essa contração venha a ser mais expressiva”. “Tal facto contribuirá para o agravamento da crise habitacional, não se vislumbrando soluções sem políticas públicas que envolvam o setor privado, à semelhança do sucedido com os incentivos concedidos à reabilitação urbana, que resultaram, já, num sucesso”, adianta. O que poderá então acontecer este ano? “Os promotores tenderão a concentrar-se em ativos de refúgio: setores premium, de luxo e turístico”. 

José Cardoso Botelho, CEO da Vanguard Properties, indica que a oferta de casas no país, nomeadamente em Lisboa, diminuiu bastante na segunda década deste século face à primeira e considera que há atualmente um objetivo a cumprir, relacionado com a sustentabilidade: “O nível de conforto exigido nos dias de hoje evoluiu bastante, e a vasta maioria da oferta com mais de 20 anos não responde às necessidades. As certificações energéticas, entre outros parâmetros, são cada vez mais exigentes e causam e vão causar ainda mais (com a aproximação da entrada em vigor da legislação do Green Deal) enorme pressão na oferta”. 

De acordo com José Cardoso Botelho, em 2023, voltará a haver, “uma vez mais, uma procura muito superior à oferta”, com as “dificuldades de licenciamento” e a “falta de oportunidades válidas de investimento” a implicarem “uma redução no volume de vendas”. Contudo, “apesar de vários investidores reduzirem os seus investimentos em determinadas cidades, continua a haver capitais disponíveis para investir”, lembra. 

"O nível de conforto exigido nos dias de hoje evoluiu bastante, e a vasta maioria da oferta com mais de 20 anos não responde às necessidades. As certificações energéticas, entre outros parâmetros, são cada vez mais exigentes e causam e vão causar ainda mais (com a aproximação da entrada em vigor da legislação do Green Deal) enorme pressão na oferta"
José Cardoso Botelho, CEO da Vanguard Properties

Uma visão partilhada, de certa forma, por Telmo Silva, diretor financeiro da VIC Properties, que sublinha que, “ao contrário do que pode parecer, 2022 foi um ano muito bom no mercado residencial, tanto em quantidade como em volume”. 

Para 2023, devido à subida das taxas de juro e da inflação, é esperado “um aumento de custos generalizados na construção, que terá impacto no preço de todo o pipeline que vai agora entrar no mercado”, assegura. “Por outro, podemos ter uma quebra na procura em segmentos mais baixos, fruto da acrescida dificuldade em obter financiamento. Assim, é expectável que este desencontro de oferta e procura, com os promotores a praticarem preços mais altos e os compradores a retraírem-se por falta de financiamento, crie alguma pressão neste segmento de mercado”.

Em jeito de conclusão, Telmo Silva antevê que, mesmo apesar das condições atuais, não haja “uma quebra generalizada do mercado”. “E não será, certamente, no segmento onde a VIC Properties atua, dado que alguns indicadores já mostraram comportamentos mais estáveis no final de 2022”, remata.

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