Build to Rent: “Como é possível funcionar em Espanha e em Portugal não?"

“Como é possível em Espanha o Build to Rent (BTR) – construir para arrendar, traduzindo à letra – funcionar num quadro legal perfeitamente definido e onde é possível captar investidores institucionais para ajudar a resolver o problema da habitação e em Portugal não se conseguir fazer o mesmo?”. A pergunta, em jeito de alerta, é lançada por Nelson Rêgo, CEO da gestora de investimentos OGER, em entrevista ao idealista/news.

Nelson Rêgo, que tem “mais de 25 anos de experiência no setor imobiliário e na gestão de risco de crédito”, fundou a OGER em 2008, tendo a empresa nascido “com a aquisição de participação na Prime Yield”, explica. Agora, 15 anos depois, assume o cargo de CEO da empresa, que se posiciona “como o parceiro ideal para investidores com interesses no mercado imobiliário e de NPL&REO, que procuram um ‘hands-on’ coinvestor com capacidade de entregar valor e uma abordagem ‘skin in-the-game’, ou seja, investimento com elevado envolvimento da empresa”.

Na entrevista, concedida por escrito, o especialista fala, entre outros temas, da atratividade de Portugal enquanto destino de investimento imobiliário. Considera que “o mercado de investimento teve uma queda generalizada em todos os países do sul da Europa” e, sobre Portugal, é perentório: “Os fundamentais continuam a ser sólidos, todavia existe um espírito de ‘wait and see’ (esperar para ver) devido à conjuntura internacional, bem como pelas mais recentes alterações ao nível da legislação, que estão a impactar todos os ‘stakeholders’ do setor”.  

Foto de Mel Legarda | illumelation on Pexels

Fundou, em 2008, a OGER. Agora, 15 anos depois, assume o cargo de CEO da gestora de investimentos. A que se deve esta decisão e/ou novo desafio?

Na sequência da conclusão do ciclo de investimento de uma empresa em que a OGER participava (nomeadamente a Prime Yield, cujo ciclo de investimento terminou com a conclusão da alienação à Gloval), decidi abraçar o desafio de dinamizar a área de investimento da OGER, indo mais além da atividade de serviços imobiliários. Como sou um ‘hands-on leader’, com mais de 25 anos de experiência no setor imobiliário e na gestão de risco de crédito, passei, desde o início do ano, a estar focado no crescimento das participadas da OGER e, em especial, em cada uma das operações nos países em que atuamos, conseguir aliar o meu ‘know-how’ e da minha equipa ao coinvestimento com parceiros. 

Fale-nos um pouco sobre a OGER. Quais as atividades principais da empresa? Em que segmentos opera?

A OGER nasceu em 2008 com a aquisição de participação na Prime Yield, seguindo-se um conjunto de outras aquisições e investimentos imobiliários, bem como em soluções de gestão de risco de crédito, com operações que se estenderam por três continentes. Com sócios locais ou com recurso a ‘private equity’, criou valor ao longo dos anos, continuando a investir de forma consistente, consolidando-se como sociedade gestora de participações sociais.

Atualmente com uma orientação definida para atuação em quatro áreas de investimento – Property Development, Property Income, NPL&REO e Proptech –, a OGER posiciona-se como o parceiro ideal para investidores com interesses no mercado imobiliário e de NPL&REO, que procuram um ‘hands-on’ coinvestor com capacidade de entregar valor e uma abordagem ‘skin in-the-game’. Ou seja, investimento com elevado envolvimento da empresa. 

"(...) A OGER posiciona-se como o parceiro ideal para investidores com interesses no mercado imobiliário e de NPL&REO, que procuram um ‘hands-on’ coinvestor com capacidade de entregar valor e uma abordagem ‘skin in-the-game’. Ou seja, investimento com elevado envolvimento da empresa"

A OGER tem a capacidade para:

• Identificar as melhores oportunidades, alinhadas à estratégia de investimento (‘Core+’, ‘Value-add’ ou ‘Opportunistic’) adotada pelos seus parceiros; 
• Escolher a equipa de gestão mais adequada à especificidade de cada investimento; 
• Desenvolver e acompanhar a execução do business plan, que permita gerar retorno para o investidor, partilhando com ele, através do coinvestimento, o risco e o sucesso de cada operação.

Estas são as quatro áreas de negócio da empresa:

• Desenvolvimento imobiliário – para o qual tem uma estratégia de abordagem integral dos projetos, com envolvimento desde a aquisição do terreno à venda do empreendimento. Nesta área evidenciam-se os investimentos em projetos de habitação premium no Algarve e na região da Grande Lisboa;
• Imobiliário de rendimento – com geração de retorno em imóveis consolidados nos setores residencial e comercial, adotando uma estratégia ‘core plus’ e o conceito chave-na-mão. Destacam-se os investimentos nos projetos Imoslen, marca de BtR para habitação e serviços ativa nos concelhos de Oeiras, Lisboa e Porto, e CityOffice, marca de espaços de escritórios com serviços associados, presente em Angola e Moçambique, com expansão marcada para Portugal, Grécia e Espanha;
• NPL&REO – investimento no setor das carteiras de crédito em incumprimento e ativos imobiliários colaterizados. Capitalização do ‘know how’ adquirido através de empresas participadas cuja atuação abrange a totalidade do ciclo de gestão de risco de crédito;
• Proptech – investimento em projetos de I&D para a área imobiliária, de que se destacam o software Mister ou a app iPY, plataformas de aposta na digitalização de processos.

Foto de Eric Masur na Unsplash

Que balanço faz da atividade da empresa desde que foi fundada e o que esperar da atividade para este ano?

O balanço até à data é extremamente positivo, todavia, o impulso que pretendemos dar será, sem dúvida, um passo determinante para o seu crescimento. Este ano contamos fechar uma operação de desenvolvimento imobiliário em Portugal e uma na Grécia, as quais, em conjunto, representam um volume de vendas global em torno dos 30 milhões de euros.

A OGER prepara-se para entrar numa nova fase do negócio, passando a atuar também como coinvestidora nas suas áreas estratégicas, refere a empresa em comunicado. Que nova fase do negócio é esta? A que se deve esta decisão?

A nova fase de negócio passa por aumentar a base de investidores e diversificação geográfica dos investimentos realizados, sendo que, para o efeito, estamos a estudar a melhor forma de estruturar os veículos de investimento mais apropriados a cada geografia. 

"Este ano contamos fechar uma operação de desenvolvimento imobiliário em Portugal e uma na Grécia, as quais, em conjunto, representam um volume de vendas global em torno dos 30 milhões de euros"

Há algum negócio/investimento na calha que nos possa revelar em primeira mão? Em que segmento? O que está em vias de sair ao papel?

Concluímos recentemente a aquisição de uma participação num projeto imobiliário em fase de licenciamento no concelho de Oeiras e fomos escolhidos para a fase final de apresentação de proposta para a aquisição de um edifício com construção inacabada em Atenas (Grécia) e que pretendemos reconverter para ‘serviced apartments’.

“Além dos investimentos diretos que fazemos, estamos muito atentos a oportunidades de investimentos colaborativos”, disse. O que está em causa? Que oportunidades são estas?

Em regime de coinvestimento, estudamos oportunidades de desenvolvimento imobiliário, com especial foco em projetos que possamos desenvolver à medida dos investidores. Assumimos a figura de investidor coordenador no setor residencial e de imobiliário comercial no qual desenvolvemos ‘turnkey projects’.

"Os fundamentais de Portugal continuam a ser sólidos, todavia existe um espírito de "wait and see" (esperar para ver) devido à conjuntura internacional, bem como pelas mais recentes alterações ao nível da legislação, que estão a impactar todos os ‘stakeholders’ do setor"

No caso concreto do investimento no setor das carteiras de crédito em incumprimento e ativos imobiliários colaterizados (NPL&REO), uma área que conhece bem, é de esperar novidades em 2024? Porquê? Há grandes carteiras à venda, grandes negócios em perspetiva?

Estamos bastante ativos em Espanha e Grécia. Em Portugal menos, porque não existe um verdadeiro mercado secundário de NPL. Daí que, em Portugal, estejamos a analisar operações com um ticket até 10 milhões de euros. Nesta área temos dois processos em curso de negociação bilateral e esperamos concluir uma transação até ao final do ano em Portugal. Sendo que em Espanha e Grécia estamos a analisar operações de mercado secundário.

Foto de Artūras Kokorevas on Pexels

Portugal tem estado nos últimos anos no radar dos investidores imobiliários, nomeadamente internacionais. O país continua a ser atrativo? Porquê?

O mercado de investimento teve uma queda generalizada em todos os países do sul da Europa. Os fundamentais de Portugal continuam a ser sólidos, todavia existe um espírito de 'wait and see' (esperar para ver) devido à conjuntura internacional, bem como pelas mais recentes alterações ao nível da legislação, que estão a impactar todos os ‘stakeholders’ do setor.  

"Como é possível em Espanha o BTR funcionar num quadro legal perfeitamente definido e onde é possível captar investidores institucionais para ajudar a resolver o problema da habitação e em Portugal não se conseguir fazer o mesmo?"

Inflação alta, apesar de estar a descer, taxas de juro elevadas, conflitos na Europa e, a nível nacional, instabilidade legislativa e política. Que impacto têm todos estes fatores para o investimento imobiliário em Portugal?

Os impactos são significativos do lado da oferta e da procura, uma vez que estamos a enfrentar uma pressão constante nos custos de produção e, pela primeira vez nos últimos anos, a uma redução da procura. Esta situação vai ter impacto no preço dos ativos mais vulneráveis ao efeito do crédito, que cada vez se tornará mais difícil na atual conjuntura. Daí estarmos a trabalhar na operacionalização de soluções alternativas de crédito imobiliário.  

No que diz respeito ao setor imobiliário, o que pediria ao novo Governo? Que medidas considera importante manter? Quais eliminaria? O que faria de diferente?   

Creio que é consensual para todos os intervenientes no mercado que a existência de um verdadeiro incentivo fiscal e a sua previsibilidade para um período longo seria o principal desbloqueador à produção de habitação, que é o problema mais sério do mercado imobiliário que identifico no panorama atual. Como é possível em Espanha o BtR funcionar num quadro legal perfeitamente definido e onde é possível captar investidores institucionais para ajudar a resolver o problema da habitação e em Portugal não se conseguir fazer o mesmo?