Casas devolutas ou em ruínas: diferenças na hora de vender

Quando pensamos em vender uma casa em ruínas ou devoluta, é importante compreender as principais diferenças entre ambas, para poder tomar uma decisão informada no momento da venda. 

As condições estruturais e interiores de ambas apresentam critérios distintos, que devem ser contemplados na comercialização deste tipo de imóveis. Neste artigo explicamos as implicações legais e fiscais, assim como os requisitos necessários para vender estas propriedades.

Casas devolutas Vs. casas em ruínas 

Uma casa devoluta é uma casa que está desocupada há mais de um ano e que teve um baixo consumo de serviços como água, gás e eletricidade, tal como consta na Lei de Bases da Habitação (Lei n.º 83/2019). 

Não são consideradas devolutas, segundo o documento “Mais Habitação”, “as segundas habitações, as habitações de emigrantes e as habitações de pessoas deslocadas por razões profissionais ou de saúde”, e são motivos justificados para o não uso efetivo da habitação, nomeadamente, “a realização de obras devidamente autorizadas ou comunicadas, durante os prazos para elas definidos, ou a pendência de ações judiciais que impeçam esse uso”.

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Por outro lado, as casas em ruínas são casas que sofreram uma degradação considerável ao longo dos anos. São casas que deixaram de ser habitadas e que com o tempo começaram a ter estragos estruturais e a ser invadidas pela natureza. Os sinais mais comuns deste tipo de casas são:

• Exterior em ruínas;
• Janelas partidas;
• Buracos nos telhados;
• Potenciais problemas de humidade subterrânea;
• Bolor e podridão extensos;
• Eletricidade e canalização não funcionam ou já não existem;
• Pavimento não seguro;

Uma remodelação de uma casa deste tipo supõe um gasto elevado, sendo por isso pouco considerada pelos proprietários. 

Implicações legais e fiscais de vender casas devolutas 

As casas devolutas podem enfrentar um IMI agravado, o que incrementa o imposto municipal sobre imóveis. Nos imóveis devolutos e localizados em zonas de pressão urbanística, o agravamento da taxa é maior.

Uma das medidas mais polémicas do Mais Habitação tratou-se do arrendamento coercivo de casas devolutas. Por toda a polémica após esta nova medida, o novo Governo de Montenegro publicou em Diário da República, no dia 2 de julho de 2024,  o decreto-lei que a revoga.

No decreto-lei n.º 43/2024, o Governo justifica a medida como uma forma de “assegurar o direito de propriedade privada, previsto no artigo 62.º da Constituição da República Portuguesa”.

Venda de casas em ruínas e devolutas 

Para vender uma casa em ruínas ou devoluta é importante ter os documentos organizados e preparados para a venda. O certificado energético é um deles e deves tê-lo na tua posse antes da venda. Para além da documentação há outros aspetos que são importantes na venda deste tipo de casa, nomeadamente:

• Localização;
• Potencial de reabilitação.

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Deves também ter em conta algumas estratégias antes e durante a comercialização de uma casa devoluta ou em ruínas, tais como:

• Assessorar-te legalmente antes de vender;
• Trabalhar com um profissional especializado;
• Considerar a reabilitação ou venda a investidores interessados em projetos de renovação;
• Destacar o potencial de renovação e localização nas estratégias de marketing;
• Aproveitar programas de reabilitação urbana que oferecem benefícios fiscais.