A vida das famílias que pretendem comprar casa com recurso ao crédito habitação, no atual contexto de incerteza económica, está a complicar-se. Por um lado, os agregados têm de cumprir uma série de critérios para conseguir ter financiamento bancário, como é o caso do limite da taxa de esforço e dos prazos consoante as idades. E, por outro, enfrentam agora a subida das taxas de juro à boleia da Euribor, uma tendência que está a fazer subir as prestações da casa, a par da menor capacidade de gerar poupança devido ao agravamento do custo de vida. Mas há um efeito escondido deste cenário: quanto mais subirem os juros, menor é o valor que os bancos estão autorizados a emprestar. Explicamos com recurso a exemplos.
Para melhor compreender como a subida dos juros está a influenciar a capacidade de financiamento das famílias, o idealista/créditohabitação desenhou um cenário base de um casal com rendimento mensal de 2.000 euros, que pretende contratar um empréstimo para comprar casa com spread de 1% e prazo de 40 anos:
- Euribor a -0,50%: financiamento em cerca de 255.000 euros;
- Euribor a 1,50%: financiamento bancário desce para cerca de 190.000 euros (-25%);
- Euribor a 3% (hipotético): valor emprestado cai para 160.000 euros, ou seja, menos 37% do valor financiado quando o indexante estava em terrenos negativos.
De notar que, em agosto, a Euribor a 12 meses atingiu os 1,249% e a Euribor a 6 meses os 0,837%. E tudo indica que as taxas Euribor continuarão a subir, dados os últimos aumentos das taxas de juros diretoras pelo Banco Central Europeu em 125 pontos base e as subidas já anunciadas para os próximos meses. Os especialistas acreditam que a média mensal da Euribor atinja os 2% até ao final do ano - as taxas diárias já ultrapassaram este valor.
Porque é que a capacidade de endividamento das famílias diminui?
Isto acontece devido à conjugação de dois fatores: a subida das taxas Euribor, às quais a maioria dos contratos de crédito habitação dos portugueses continuam a estar indexados, e às medidas macroproduenciais que têm vindo a ser colocadas em vigor desde 2018 pelo Banco de Portugal e que vêm limitar o risco de endividamento excessivo das famílias.
Uma destas medidas obriga os bancos a somar mais 3% à taxa do empréstimo na fórmula de cálculo da taxa de esforço ou o rácio DSTI (debt service-to-income), recorda o Público. Ou seja, se a taxa de juro do empréstimo já estiver em 3,2% (Euribor a 2% no final do ano + spread de 1,2%), ao somar a taxa extra de 3% (uma espécie de margem de segurança), a taxa usada para avaliar se a família tem capacidade para pagar o empréstimo será de 6,2%, ou seja, cerca do dobro.
Será com base nesta taxa (6,2%) somada aos rendimentos líquidos mensais da família e às despesas com outros créditos que será calculada a DSTI ou a taxa de esforço máxima. No final, os bancos só estão autorizados a conceder empréstimos habitação se o valor do DSTI for inferior a 50%, o limite estipulado pelo Banco de Portugal no âmbito novos contratos de crédito habitação.
Como melhorar a taxa de esforço para ter maior financiamento bancário?
Acontece que o referido acréscimo de 3% aplica-se aos empréstimos de taxa variável, ou seja, tendo por base as Euribor, por um prazo superior a 10 anos (para prazos mais curtos o acréscimo da taxa é menor), refere o mesmo jornal. E também aos empréstimos habitação de taxas mistas, para o período em que a taxa passa de fixa para variável. Já nos empréstimos a taxas fixas durante todo o contrato não é acrescentado qualquer valor neste cálculo.
Então como é que as famílias podem melhorar a taxa de esforço para conseguir um financiamento superior? Segundo Miguel Cabrita, responsável pelo idealista/créditohabitação em Portugal “uma das formas de enquadrar a taxa de esforço é colocando o processo com taxa fixa, situações em que a DSTI já não é calculada com taxa agravada”. Ou seja, se a família optar pela taxa fixa não será adicionada a taxa extra de 3%, baixando assim a DSTI e aumentando, por conseguinte, o montante concedido pelos bancos.
Empréstimos habitação desaceleram pela 1ª vez em dois anos
O clima macroeconómico é hoje marcado pela alta inflação e pela subida de juros nos créditos habitação. Mas nem mesmo isso trava, de uma forma geral, a compra de casa pelas famílias com financiamento bancário. O montante total de empréstimo habitação continua a crescer anualmente (+4,6% em agosto de 2022). Mas o Banco de Portugal (BdP) destaca que esta foi a “primeira vez desde outubro de 2020 que estes empréstimos registaram um abrandamento”.
Qual é o crédito habitação mais indicado para cada orçamento familiar?
É comum recorrer ao financiamento bancário para adquirir habitação em Portugal. E uma das principais dúvidas que surgem é saber qual é a casa que se pode comprar. Isso vai depender em larga medida do valor que o banco está disposto a emprestar. E para avaliar o crédito habitação, as entidades bancárias têm em conta, sobretudo, os rendimentos familiares. Isto é especialmente importante num momento em que a inflação está em alta e os juros a aume
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