Mais Habitação no Parlamento esta 6ª feira: o que está em causa

O Parlamento discute esta sexta-feira, 19 de maio de 2023, a proposta de lei do Governo com as medidas do programa Mais habitação, num debate a que se juntam dez projetos de lei, um projeto de deliberação e dois projetos de resolução da oposição. Eis um resumo das principais medidas – das menos às mais polémicas – que constam da proposta do Governo para combater a crise na habitação.   

O plano do Governo para combater a crise na habitação

Limitações à subida da renda dos novos contratos

O valor da renda inicial dos novos contratos de casas que estiveram no mercado de arrendamento nos últimos cinco anos não pode ultrapassar os 2% face à anterior. A este valor podem ser somados os coeficientes de atualização automática dos três anos anteriores (caso não tenham sido aplicados), sendo considerados 5,43% em relação a 2023.

• Excluídas casas arrendadas por valores inferiores ao arrendamento acessível

A limitação à subida das rendas dos novos contratos exclui as casas arrendadas por valores inferiores ao arrendamento acessível, sendo esta uma das diferenças entre a proposta que esteve em consulta pública e a que vai a debate no Parlamento.

Em termos práticos, isto significa que, se pela localização e tipologia dos critérios do PAA a renda de um imóvel podia ser de 800 euros, mas está arrendada por 400 euros, aqueles limites à subida das rendas (de 2% e atualização anual dos últimos três) não se lhe aplicam, caso o senhorio faça um novo contrato.

Rendas antigas atualizadas pela inflação

Os contratos de arrendamento antigos (anteriores a 1990) cujos inquilinos com rendimento anual bruto corrigido inferior a cinco salários mínimos nacionais ou tenham idade igual ou superior a 65 anos ou incapacidade superior a 60% não transitam para o Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU). As rendas em causa vão passar a ser atualizadas de acordo com a inflação e a beneficiar de isenção de IRS e de IMI. Está ainda previsto o pagamento de uma compensação aos senhorios.

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Prazo para reinvestimento da venda da casa suspenso por 2 anos

A proposta de lei prevê a suspensão por dois anos do prazo para reinvestimento do valor da venda casa de habitação, evitando a tributação das mais-valias, com a medida a ter efeitos a 1 de janeiro de 2020 (até 1 janeiro de 2022), sendo esta uma das alterações face à primeira versão, aprovada pelo Conselho de Ministros em fevereiro, e que esteve em consulta pública.

Na prática, a medida interrompe durante dois anos o prazo de 36 meses que as pessoas têm para investir numa nova casa o valor da venda da habitação própria e permanente – e durante o qual se beneficia de isenção de tributação.

Sendo esta norma transitória, um contribuinte que tenha vendido a sua habitação própria permanente em agosto de 2020, veria o prazo para o reinvestimento do valor de venda terminar em agosto de 2023. No entanto, sublinha o Ministério das Finanças em resposta à Lusa, "com esta norma transitória, o prazo apenas começará a contar-se desde 1 de janeiro de 2022, terminando a 1 de janeiro de 2025".

Balcão do Arrendatário e do Senhorio

A tramitação do procedimento especial de despejo e da injunção em matéria de arrendamento passa a ser assegurada através do novo Balcão do Arrendatário e do Senhorio (BAS).

Estado paga rendas em atraso após três meses de incumprimento

O Estado vai substituir-se ao inquilino e pagar rendas com três meses de incumprimento, para reforçar o mercado de arrendamento. Desta forma, caberá ao Estado avaliar a situação do inquilino e poderá avançar para a cobrança dos valores em falta usando os meios atualmente existentes para a cobrança de outras dívidas. Sendo o incumprimento devido a carência de meios, o caso é articulado com a Segurança Social e retirado do BNA.

Mais-valias de casas vendidas ao Estado e municípios isentas de IRS

As mais-valias resultantes de venda de imóveis ao Estado ou aos municípios ficam isentas de IRS e IRC, ficando apenas de fora desta medida as auferidas por residentes na lista de territórios e países que Portugal classifica de paraísos fiscais. Igualmente de fora desta isenção ficam as mais-valias que resultem de vendas através do exercício de direito de preferência.

Atualmente 50% da mais-valia gerada tem de ser englobada ao restante rendimento sendo sujeita às taxas progressivas do IRS.

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Incentivo à mudança das casas de AL para arrendamento

As casas atualmente afetas ao Alojamento Local (AL) que transitem para o mercado de arrendamento vão ter isenção de IRS e IRC sobre as rendas até 31 de dezembro de 2029. Para tal, o contrato de arrendamento terá de ser efetuado até 31 de dezembro de 2024, sendo que apenas os imóveis com registo de AL até 31 de dezembro de 2022 são elegíveis.

Suspensão de novas licenças de AL

As emissões de novas licenças de alojamento local vão ser suspensas até 31 de dezembro de 2030, com exceção das zonas para alojamento rural, cabendo aos municípios definir o "adequado equilíbrio" de oferta de habitação e alojamento estudantil que permitam o fim desta suspensão. A proposta do Governo prevê, contudo, que a suspensão destes registos se mantém nos municípios que tenham declarado situação de carência habitacional.

Caducidade e renovação dos registos de AL

Os registos de alojamento local passam a ter a duração de cinco anos, renováveis por igual período, com a proposta do Governo a determinar que os registos emitidos à data de entrada em vigor da lei que enquadra o Mais Habitação, "são reapreciados durante o ano de 2030".

Esta caducidade não se aplica nas situações em que os estabelecimentos de AL "constituam garantia real de contratos de mútuo celebrados até 16 de fevereiro de 2023 e que não tenham sido liquidados em 31 de dezembro de 2029 e "cuja primeira reapreciação só tem lugar após a amortização integral, inicialmente contratada".

Além disso, no prazo de dois meses após a entrada em vigor da lei, os titulares de registo de AL são obrigados a efetuar provada da atividade sob pena de o registo caducar.

Condóminos podem opor-se ao AL

Os condóminos podem opor-se ao AL em frações autónomas de edifícios ou em partes dos prédios urbanos, se for essa a deliberação de mais de metade da permilagem do edifício. Tal não oposição não pode verificar-se caso o título construtivo preveja essa utilização.

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Contribuição extraordinária para o AL

O alojamento local vai passar a pagar uma contribuição extraordinária cuja base tributável é constituída pela aplicação de um coeficiente económico (que tem em conta a área do imóvel e o rendimento) e de pressão urbanística. A taxa aplicável a esta base tributável é de 20%. O valor patrimonial tributário (VPT) para efeitos de IMI das casas no alojamento local é sempre igual a 1, deixando de beneficiar da redução do coeficiente de vetustez que acompanha a idade do imóvel.

Arrendamento forçado de casas devolutas

É uma das medidas que mais críticas tem gerado e que consiste na possibilidade de arrendamento forçado de casas que se encontrem devolutas há mais de dois anos e se localizem fora do interior do país.

As casas de férias, as que se encontram vagas por o respetivo dono se encontrar num lar ou a prestar cuidados permanentes como cuidador informal e as dos emigrantes, bem como as das pessoas deslocadas por razões profissionais, de saúde ou formativas, não são consideradas devolutas para este efeito.

A medida aplica-se a frações autónomas e partes de prédios urbanos que estejam devolutas há mais de dois anos, prazo findo o qual caberá ao "município territorialmente competente" notificar o respetivo proprietário, que terá 90 dias para "dar uso" à casa e promover as obras necessárias ou apresentar uma proposta de arrendamento ao Estado.

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No parecer às medidas do Governo, a Associação Nacional de Municípios Portugueses (ANMP) identifica o arrendamento forçado como uma das medidas que mais preocupam o poder local, desde logo porque os municípios que não cumpram a disposição serão penalizados com a suspensão das taxas agravadas de IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis) sobre os imóveis devolutos. As principais autarquias do país, nomeadamente Lisboa e Porto, já disseram que não adotarão a medida.

A lei que define o que é uma casa devoluta já prevê que as empresas de água, luz, gás e telecomunicações enviem às autarquias uma lista com informação sobre consumos, e a proposta do Governo acrescenta que esta lista passa a incluir obrigatoriamente a identificação matricial de cada prédio.

• Fim das taxas agravadas de IMI para autarquias que não arrendem casas devolutas 

As autarquias que não utilizem a faculdade que a lei lhes confere no que diz respeito ao arrendamento forçado das casas devolutas deixam de poder aplicar taxas agravadas de IMI a imóveis devolutos.

Governo espera ter até 1.000 casas para subarrendar até 2026

O arrendamento de casas a privados para depois as subarrendar é uma das soluções do Programa Mais Habitação para reforçar a oferta, com o Governo a estimar conseguir angariar cerca de 1.000 casas por esta via até 2026. O objetivo da medida é subarrendar estas casas a jovens, famílias monoparentais e com quebra de rendimentos, estando prevista uma renda até uma taxa de esforço máxima de 35% para o inquilino.

A renda entre o Estado e o senhorio privado será estabelecida livremente, desde que o valor não seja 30% superior aos limites gerais do preço de renda aplicáveis no Programa de Apoio ao Arrendamento Acessível (PAA). Sendo convencionado um preço de renda superior aos limites do PAA (e até aos 30% referido), o proprietário não terá benefícios fiscais. Os contratos de arrendamento terão a duração mínima de cinco anos, renováveis por igual período se nenhuma das partes se opuser.

Benefícios fiscais para obras de casas do arrendamento acessível

O Governo quer alargar o número de casas disponíveis no programa do arrendamento acessível (PAA) e para tal está prevista uma taxa de IVA de 6% nas obras de construção ou reabilitação de casas que sejam maioritariamente afetas a este programa (pelo menos 70%), bem como isenção de IMI por três anos (prorrogável por mais cinco) e isenção de IMT na aquisição para reabilitação.

Inquilinos podem comunicar contrato de arrendamento ao fisco

Os arrendatários vão passar a poder comunicar ao fisco os contratos de arrendamento, subarrendamento, promessas e respetivas alterações ou cessação, caso o senhorio não o faça.

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Isenção de mais-valias na venda de imóveis para pagar empréstimo

O programa prevê isenção de mais-valias na venda de imóveis da família desde que o valor se destine a pagar o empréstimo da casa de habitação própria e permanente do proprietário ou dos seus descendentes. Esta isenção abrange imóveis cuja venda ocorra entre 01 de janeiro de 2023 e 31 de dezembro de 2024, com a proposta a determinar que a amortização tem de ser concretizada num prazo de três meses contados da data de realização.

Redução de 28% para 25% da taxa especial de IRS sobre as rendas

Os rendimentos de rendas (quando o contribuinte não opte pelo seu englobamento) passam a pagar uma taxa de IRS de 25%, em vez dos atuais 28%. Além disso, a redução da taxa de imposto que já existe para os contratos de maior duração é reforçada, sendo que no prazo mais longo (superior a 20 anos) baixa dos atuais 10% para 5%, acabando, porém, para os de duração entre dois e cinco anos.

Fim dos vistos gold

Vão deixar de ser concedidos vistos gold pela aquisição de imóveis, com a proposta do Governo a fazer alguns afinamentos à renovação (a cada dois anos) dos já atribuídos e a determinar que são "admitidos os novos pedidos de autorização de residência relativos a investimentos ou apoios à produção artística, recuperação ou manutenção do património cultural nacional sobre os quais tenha sido emitida, previamente à entrada em vigor da presente lei, declaração pelo GEPAC".

Conversão de imóveis de comércio e serviços em habitação

Prevê-se a possibilidade de alterar de forma automática o uso de imóveis de comércio ou serviços em imóveis para habitação, dispensando-se a revisão de planos de ordenamento do território ou da licença de habitação, desde que a custos controlados.

Solos ou edifícios disponibilizados a cooperativas de habitação

O Governo prevê ainda a disponibilização a cooperativas de habitação de solos ou de edifícios públicos para construção, ou reconversão em casas para arrendamento acessível.

Simplificação dos licenciamentos

Os projetos de arquitetura vão passar a ser licenciados apenas com base no termo de responsabilidade dos projetistas e as entidades públicas serão penalizadas no caso de atrasos na emissão de pareceres.

No parecer emitido ao programa Mais Habitação, a Ordem dos Arquitetos defendeu que “promotor, projetista e construtor devem ter as suas responsabilidades bem definidas”, afirmando-se “totalmente contra normas desresponsabilizantes ao nível civil e contraordenacional dos promotores, construtores ou outros intervenientes”, como o diretor da fiscalização e o revisor de projeto.

Os arquitetos sublinharam a “urgência de um novo Código da Edificação”, que reveja e consolide os mais de 2.000 diplomas legais dispersos, algo “fundamental para poderem exercer a responsabilidade que lhes é exigida e à qual não se escudam, desde que, e quando, o Estado não se demita do seu papel”.

Foto de Mark Stuckey no Unsplash

Quando a proposta de simplificação dos licenciamentos foi conhecida, a presidente da Associação Nacional de Municípios Portugueses (ANMP), Luísa Salgueiro, defendeu a necessidade de cautelas, bem como de uma garantia de que os municípios continuam a decidir sobre a gestão urbanística.

O líder dos Autarcas Social-Democratas, Hélder Sousa Silva, vice-presidente da ANMP e presidente do município de Mafra, referiu então que a medida “compromete claramente um bom planeamento” do território, tendo um impacto “brutal” na capacidade autárquica de gestão urbanística.

A proposta do Governo prevê também que as entidades públicas sejam penalizadas no caso de atrasos na emissão de pareceres e que o licenciamento municipal seja limitado “às exigências urbanísticas”.

250 milhões para habitação a custos controlados 

O programa prevê a aprovação de uma linha de crédito, com garantia mútua e bonificação da taxa de juro, para projetos de habitação acessível, nomeadamente construção ou reabilitação e para aquisição do imóvel, tendo este de ser colocado no mercado de arrendamento.

As casas promovidas com recurso a este apoio ficam afetas ao arrendamento acessível durante pelo menos 25 anos, podendo ser fixado prazo maior no contrato de arrendamento, findo o qual os municípios e o IHRU têm direito de preferência na aquisição das mesmas.

As entidades que podem concorrer a esta medida são as cooperativas, sociedades comerciais de construção civil, municípios e misericórdias ou outras instituições de solidariedade social.

Linha de 150 milhões para municípios realizarem obras coercivas

Prevê-se a criação de uma linha de financiamento de 150 milhões de euros, através do Banco Português de Fomento, para os municípios poderem realizar obras coercivas, reforçando, assim, o cumprimento das prerrogativas das autarquias no âmbito do Regime Jurídico da Urbanização e Edificação.

*Com Lusa