Avanços e recuos na habitação: crise, políticas públicas e novos apoios

Em 2024, a crise na habitação continuou a ser um tema central nas políticas públicas em Portugal, refletindo a urgência de dar resposta à escassez de casas para comprar ou arrendar que afeta cada vez mais famílias em todo o país. Nos últimos anos, diferentes governos têm procurado implementar medidas para mitigar os problemas existentes e promover uma maior oferta de habitação acessível, mas, entre avanços e recuos, continua muito por fazer. E os desafios continuam.

O ano ficou marcado por uma fase de reavaliação de diferentes programas herdados do antigo governo socialista de António Costa, como o Mais Habitação e o Simplex. Mas não só. O novo Executivo da Aliança Democrática (AD), liderado por Luís Montenegro, apresentou uma nova estratégia para a habitação – o Construir Portugal –, destinada a estimular a construção, reabilitação e revitalização das cidades, bem como a disponibilização de solos e o reforço da capacidade de investimento. O Governo garante vai duplicar a construção de habitação pública prevista. Em vez das 26 mil casas prometidas no Plano de Recuperação e Resiliência (PRR), vão passar a ser construídas 59 mil habitações, que deverão estar concluídas até 2030. 

Além disso, houve ainda novidades no IMT e Imposto do Selo para os jovens e incentivos anunciados para dar impulso às cooperativas de habitação. 2024 revelou-se como um ano de transição, com várias iniciativas em andamento, novos apoios, passos atrás e desafios que persistem. Eis um resumo do ano. 

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Programa Mais Habitação: medidas revogadas

O legado do programa Mais Habitação, lançado pelo anterior governo, continuou a estar no centro do debate. Concebido para enfrentar a crescente crise da habitação, o programa incluía uma série de medidas destinadas a aumentar a oferta de habitação acessível e a regular o mercado de arrendamento. Contudo, a chegada ao poder do governo de Luís Montenegro trouxe mudanças significativas, resultando na revogação de algumas dessas iniciativas. 

As principais medidas revogadas:

• Arrendamento forçado de casas devolutas: Esta medida permitia ao Estado arrendar imóveis desocupados sem o consentimento dos proprietários, visando aumentar a oferta habitacional. O atual Governo considerou-a ineficaz e uma violação do direito de propriedade, optando pela sua revogação. 
• Revogação da Contribuição Extraordinária sobre o Alojamento Local (CEAL): Esta contribuição, que impunha uma taxa adicional de 15% sobre os rendimentos de imóveis afetos ao AL, foi eliminada. 
• Eliminação do Coeficiente de Vetustez no IMI para AL: O coeficiente de vetustez, que aumentava o valor do Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI) para propriedades utilizadas em AL, foi suprimido, resultando numa tributação mais favorável para os proprietários. 
• Alterações no Regime Jurídico do AL: O Governo ajustou o regime jurídico da exploração dos estabelecimentos de AL, descentralizando competências para os municípios e eliminando restrições consideradas desproporcionadas à iniciativa privada no setor. 

Vale a pena ler: Alojamento Local tem novas regras

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Revisão do simplex à vista

A entrada em vigor do simplex dos licenciamentos urbanísticos - outra herança de António Costa -, através do Decreto-Lei n.º 10/2024, gerou grande controvérsia no setor imobiliário e da construção em 2024, destacando-se como uma das medidas mais discutidas no campo da gestão urbana e da administração pública. 

A iniciativa tinha como objetivo simplificar os processos urbanísticos e permitir uma maior agilidade na aprovação de projetos, reduzindo a burocracia e promovendo o desenvolvimento de obras de construção e reabilitação. No entanto, o programa encontrou forte oposição, especialmente de municípios, profissionais do setor da construção, arquitetos, engenheiros ou notários, entre outros.

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Com medidas implementadas em janeiro e março, o governo da AD anunciou que realizará uma revisão profunda da lei para corrigir falhas, tal como explicou o presidente da Ordem dos Arquitetos (OA), Avelino Oliveira, ao idealista/news, que acompanhou o tema de perto ao longo do ano:

• “Simplex veio introduzir alguma incerteza e provocar muitas dúvidas”
• Como resolver a crise na habitação? Com mais construção e reabilitação
• Lei dos solos e simplex revistos nas "próximas semanas" — idealista/news
• Governo quer que promotores voltem a poder pedir licenciamentos
• Casas licenciadas sobe 6% recuperando de queda gerada por simplex
• Licenças de casas novas descem por simplex, incerteza e menos construção
• Notários defendem licença de utilização obrigatória
• Arquitetos querem "alteração rápida e assertiva" ao simplex urbanístico

Construir Portugal: a estratégia do Governo para a habitação

Pouco mais de um mês após tomar posse, em maio, o Governo liderado por Luís Montenegro apresentava um “plano de choque”, isto é, a sua estratégia de habitação, batizada de Construir Portugal, com 30 medidas destinadas a enfrentar a crise habitacional do país. O plano contemplava ações que deveriam ser implementadas entre 10 dias e três meses, com foco no incentivo à oferta de habitação, promoção da habitação pública, estímulo à habitação jovem, simplificação legislativa e acessibilidade habitacional.

Entre as principais iniciativas estava o desbloqueio de 25.000 casas do Plano de Recuperação e Resiliência (PRR) e a alteração da Lei dos Solos para permitir o uso de terrenos rústicos em soluções habitacionais sustentáveis, incluindo arrendamento acessível e habitação a custos controlados. O plano deu destaque especial à habitação jovem, com medidas como a isenção de IMT e Imposto do Selo ou a garantia pública

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O primeiro-ministro comprometeu-se, na altura, a "restabelecer a confiança" dos portugueses no setor habitacional, sublinhando que a concretização da estratégia exigia um compromisso coletivo e colaboração com municípios, associações e cooperativas. 

Aumentar o parque público em 59 mil casas

No âmbito público, o Executivo deixou claro na proposta de Orçamento do Estado para 2025 (OE2025) que pretende reforçar a execução das 26 mil habitações previstas no Plano de Recuperação e Resiliência (PRR). A estas juntará mais 33 mil, que já definiu como prioritárias e cujo financiamento será assegurado via Orçamento do Estado. No total, o Governo espera aumentar o parque público em 59 mil habitações, com um investimento anual médio de 665 milhões de euros.

Fomentar a habitação jovem

Em 2024, foram postas em marcha um conjunto de medidas para fomentar a habitação jovem, facilitando o acesso à primeira casa e promovendo a estabilidade económica das gerações mais novas, que enfrentam desafios relacionados com salários baixos e a escalada dos preços no mercado imobiliário. Entre as principais iniciativas destacam-se:

• Isenção de IMT e Imposto do Selo: Jovens até aos 35 anos passaram a beneficiar da isenção do Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT) e do Imposto do Selo na aquisição de habitação própria e permanente. A isenção total de IMT e de IS é para casas de valor até ao quarto escalão do IMT, isto é, até aos 316.772 euros e parcial para imóveis até aos 633.453 euros, aplicando-se a estes a taxa correspondente a este escalão (8%).

  ^{Isenção de IMT e IS na compra da casa: guia com perguntas e respostas}

• Garantia Pública para crédito habitação até 2026: Os jovens entre 18 e 35 anos de idade que queiram comprar a primeira casa já vão poder usufruir de uma garantia pública no crédito habitação até 15% do valor do valor do imóvel, se este não ultrapassar os 450.000 euros. Além disso, é preciso cumprir alguns critérios de elegibilidade, como rendimentos compatíveis e inexistência de propriedade anterior. 

  ^{Garantia pública no crédito habitação entra em vigor sábado – até 2026}

Alterações à lei dos solos para construir casas em terrenos rústicos

Recentemente, o Governo aprovou alterações significativas à lei dos solos, para aumentar a oferta de habitação acessível. Estas mudanças permitem a construção de casas em terrenos rústicos, com o objetivo de disponibilizar habitações a preços mais acessíveis.

A reclassificação de terrenos rústicos para urbanos será conduzida pelos municípios através de um processo simplificado de alteração dos Planos Diretores Municipais (PDM). Este procedimento inclui uma fase de consulta pública e requer a aprovação final pelas Assembleias Municipais.

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Contudo, esta medida tem gerado grande debate. Alguns especialistas argumentam que a escassez de solo para construção não é a principal causa dos elevados preços da habitação, sugerindo que a solução deveria passar pela reabilitação de edifícios subutilizados e pela otimização dos espaços urbanos existentes. 

Além disso, a Associação dos Industriais da Construção Civil e Obras Públicas (AICCOPN) alerta que, sem incentivos fiscais adequados, esta alteração legislativa poderá não ter o impacto desejado no aumento da oferta de habitação acessível. 

1. As novidades da lei dos solos: um guia para proprietários 
2. Lei dos solos alterada para se construir casas em terrenos rústicos
3. Nova lei dos solos pode favorecer "especulação imobiliária"
4. Especialistas alertam para riscos de urbanização descontrolada
5. Habitação acessível: nova lei dos solos com impacto limitado sem IVA a 6%

Outras medidas em destaque:

• Reforço da oferta de habitação acessível: O Executivo pretende promover parcerias público-privadas focadas no arrendamento acessível e na construção de habitações a custos controlados, além de identificar e libertar imóveis públicos para projetos residenciais, em colaboração com entidades locais.
• Linhas de financiamento para cooperativas e promotores: O Governo propõe linhas de financiamento para cooperativas e promotores que desejem construir habitação para arrendar a preços acessíveis, atraindo tanto fundos públicos como privados.
• Resposta de emergência para alojamento estudantil: O Executivo considera urgente resolver a falta de alojamento para estudantes, comprometendo-se a executar o Plano Nacional para o Alojamento no Ensino Superior (PNAES), com a disponibilização de 13.300 camas até 2025.
• Entrega de 10 mil casas a famílias desfavorecidas: O Governo pretende entregar 10 mil casas a famílias em situação de vulnerabilidade, como uma das principais metas do PRR para 2025, visando aumentar a oferta de habitação social e assegurar o direito à habitação digna.