Pacote fiscal da habitação anima setor… mas é preciso esperar para ver

São precisas mais casas. A solução para a crise da habitação passa por aumentar a oferta, para dar resposta à elevada procura, e a preços que a generalidade das famílias possam suportar. Estas afirmações, em jeito de alerta, foram sendo feitas por vários players do setor imobiliário e da construção, tendo o Governo anunciado medidas que visam ir nesse sentido. Será que vão surtir efeito e ser suficientes? Os profissionais do setor ouvidos pelo idealista/news no Salão Imobiliário de Portugal (SIL) 2026 estão otimistas. Mas estão, também, cautelosos. É hora de esperar para ver se as iniciativas saem do papel e se os resultados aparecem, apontam. 

O idealista/news aproveitou o SIL 2026 – realizou-se de 23 a 25 de abril na FIL, em Lisboa – para questionar promotores e mediadores imobiliários sobre alguns dos temas que marcam a atualidade, nomeadamente o impacto do conflito no Médio Oriente e a evolução do mercado residencial em 2026. E sentimos também o pulso do setor relativamente às medidas anunciadas pelo Governo para a habitação, em concreto as relacionadas com o chamado pacote fiscal. 

O que vai mudar com o pacote fiscal da habitação?

Estas são algumas das medidas que integram o pacote fiscal da habitação: 

• A aplicação temporária da taxa reduzida de IVA a 6% na construção e reabilitação de imóveis para habitação;
• A isenção de IRS sobre mais-valias prediais em caso de reinvestimento em imóveis para arrendamento habitacional;
• A redução das taxas de tributação sobre rendimentos prediais;
• A criação do Regime dos Contratos de Investimento para Arrendamento (CIA) com benefícios fiscais até 25 anos;
• A aprovação do Regime Simplificado de Arrendamento Acessível (RSAA), com isenção de IRS/IRC para rendimentos prediais que respeitem limites máximos de renda.

De recordar que a lei que autoriza o Governo a aprovar medidas de desagravamento fiscal para aumentar a oferta de habitação foi publicada dia 6 de março de 2026, em suplemento ao Diário da República, dispondo o Executivo de seis meses – desde essa data – para legislar sobre a matéria.

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O que esperar das medidas do Governo para a habitação?

A visão dos promotores imobiliários

“Ao nível das questões fiscais, ainda vamos ter de ver o resultado, mas estou muito otimista relativamente ao impacto real. O que sabemos sobre a questão do IVA, por exemplo, é que é a prazo [até 2029], portanto, não é uma medida estrutural”, começa por dizer Carlos Araújo, Chief Operating Officer (COO) da Bondstone. 

Relativamente ao chamado simplex dos licenciamentos, os próprios organismos públicos ainda se estão a adaptar, havendo uma certa confusão entre o que é a legislação nova e o que era a anterior, avisa: “Há uma necessidade nas autarquias e nos organismos públicos de haver uma compreensão das mudanças legislativas ao nível dos processos de licenciamento. Mas quando isto estiver incorporado, acho que são positivas”. 

João Cabaça, cofundador e CEO da VIC Properties, considera que estão em causa medidas “altamente positivas, sejam fiscais, sejam em termos de licenciamento”, mas podem ser insuficientes. “Se me perguntar se chega, digo que estamos longe, muito longe. Ou seja, continuamos a ter uma necessidade premente de agilizar licenciamentos. Eu quase que sugeria ao Governo, de ano a ano, fazer um novo simplex, porque qualquer simplex é positivo. Os prazos continuam a ser um grande impedimento e o problema está longe de estar resolvido”. 

Sobre a redução do IVA na construção para 6%, diz que “pode viabilizar um ou outro projeto que esteja meio encalhado”. Não acredita, no entanto, que haja promotores imobiliários a fazer business plans com base na redução do IVA, até porque qualquer projeto é pensado a cinco anos.

Para Claude Kandiyoti, CEO da Krest, qualquer mudança ou reforma é, à partida, positiva, mas avisa para a importância de conhecer os detalhes das medidas, o que não acontece: “O mais importante é que sejam simples e fáceis de aplicar. O setor imobiliário precisa de previsibilidade e de processos claros”. 

Mais otimista mostra-se Pascal Gonçalves, administrador do grupo Libertas: “Quando o novo pacote da habitação chegar, penso que vai haver uma diminuição dos preços para quem compra residência própria e permanente. Vamos repercutir integralmente este benefício, por exemplo, no empreendimento Modjo no Montijo, vamos baixar os preços 8% para quem comprar casa própria e permanente e estiver abrangido para a redução do IVA”. O gestor acredita, de resto, que o decreto-lei final possa vir a ser promulgado em maio, não havendo "tempo a perder”.

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A visão dos mediadores imobiliários 

“Tudo o que seja feito no sentido de poder aliviar a carga fiscal e aumentar a rapidez com que os negócios possam ser feitos ao nível dos licenciamentos vai trazer benefícios para todos os players do mercado, para quem compra, constrói e está a mediar”, sustenta Rui Torgal, CEO da ERA Portugal, apelando a que o processo seja célere. “As medidas são uma ajuda e um passo positivo no sentido de poder facilitar o acesso ao crédito, à compra, ao arrendamento, a quem quer comprar para arrendar e tudo isto é positivo. Agora, estas medidas têm de se concretizar rapidamente”.

Paula Fernandes, CEO da RAR Imobiliária, fala num pacote fiscal com “boas intenções”, sendo “um início”. “Mas entre promotores, mediadores e outras pessoas do meio ainda há muitas dúvidas de como é que as medidas vão ser implementadas, comunicadas e operacionalizadas”, alerta, acrescentado que “ainda há muito caminho para percorrer”, nomeadamente tendo em vista o aumento da oferta de casas a preços abaixo dos 600.000 euros “Por isso, a operacionalização destas medidas tem de ser um pouco mais trabalhada e pensada”, indica.

Medidas são importantes... mas insuficientes

Uma visão partilhada por Diogo Severino, Broker Owner do Grupo Remax Vantagem, que considera que as medidas podem ajudar, mas são insuficientes: “O segmento médio-baixo não consegue chegar aos valores a que se está a construir e, por isso, as medidas são positivas. Pode ser o princípio de um caminho. Mas precisamos de libertar terrenos, quer sejam públicos, quer sejam condicionados por reservas agrícolas e ecológicas, para conseguirmos ter valores mais baratos. A ideia é que os custos com o terreno, materiais, mão de obra e licenciamentos sejam conciliados de forma a permitir construir a preços menos onerosos, para que depois o produto final também saia a valores um pouco mais apropriados para a classe que precisa adquirir”. 

Também Marta Almeida, diretora coordenadora nacional da DS Imobiliária e DS Intermediários de Crédito, refere que todas as medidas são bem-vindas e necessárias. “A questão é que, se calhar, não são suficientes, porque por mais medidas de apoio que existam, nomeadamente as de apoio à construção, como a redução do IVA, em muitas situações não é só a vontade que chega. É preciso que, relativamente às questões burocráticas e legais, o processo também seja facilitado, porque conhecemos dezenas de situações em que as questões de legalizações das câmaras continuam a ser um entrave estrutural, que acaba por atrasar e desmotivar quem investe”. 

Ricardo Sousa, CEO e cofundador da Century 21 em Portugal e Espanha, sublinha que o problema central da habitação em Portugal é o acesso, sobretudo para quem não tem casa. As medidas fiscais atuais, conta, “têm algum impacto positivo de curto prazo”, ajudando jovens a comprar casa e criando incentivos para construtores e promotores (por exemplo, com IVA a 6% na habitação mais acessível), mas a mé-dio/longo prazo “aumentam a pressão na procura sem resolver o problema estrutural”.

De acordo com o gestor, para combater o problema estrutural da habitação seria preciso:

• Melhorar a mobilidade urbana, sobretudo transportes públicos pesados (comboio, metro);
• Rever os Planos Diretores Municipais (PDMs) numa lógica metropolitana, planeando a região e não apenas a cidade;
• Garantir infraestruturas e serviços onde se constrói habitação;
• Apostar na inovação e investigação (industrialização da construção, digitalização da cadeia de valor).

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“É preciso ‘inventar terra’” e medidas são “desgarradas”

Nuno Ascensão, Regional Owner da Keller Williams Portugal, coloca o dedo na mesma ferida. “As medidas são necessárias, mas não suficientes”. E explica: “Faz sentido baixar o IVA porque temos um problema de falta de oferta, mas isso não resolve a questão central da acessibilidade". Lança, nesse sentido, uma questão: Onde é que se vai construir e como é que essas novas casas se ligam de forma rápida e eficiente aos centros das cidades, sabendo que os principais eixos de acesso já estão tomados? Em jeito de resposta, diz que "é preciso ‘inventar terra’, ou seja, criar solo bem servido de infraestruturas e transportes". "Além disso, o Estado tem de intervir para que se construa para segmentos abaixo da gama alta, recorrendo a terrenos públicos, cooperativas ou preços especiais com finalidade social", conclui.

Também Alfredo Valente, CEO da iad Portugal, reconhece que as medidas são genericamente boas, não havendo uma que não melhore as condições de disponibilização de imóveis no mercado. “São, ainda assim, medidas ligeiramente desgarradas”, lamenta. “E é esse o preço que Portugal vai pagando: o mercado com algum medo de que isto não seja estável no tempo. Acho que é essa confiança que nos falta criar junto do investidor”, remata. 

Júlio Quintela, Chief Operations Officer (COO) da Zome, considera que as medidas vão ajudar a aumentar a oferta de casas. E faz uma comparação interessante: “A velocidade do nosso mercado, das medidas, é mais ou menos como os direitos de preferência das autarquias, ou seja, tem um período que tem de ser cumprido. As medidas estão lá, são positivas, mas, infelizmente, a construção de casas não é como as bebidas efervescentes, ou seja, não basta colocar a pastilha na água que resolve. Elas vão surtir o seu efeito, mas temos de dar tempo ao tempo”.

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Casas demoram tempo a ser construídas

Uma ideia partilhada por Patrícia Barão, Residential Partner na consultora imobiliária Dils Portugal, que avisa que no caso da construção as medidas podem ajudar a aumentar a oferta, não sendo, no entanto, o impacto imediato, porque as casas demoram tempo a ser construídas.

Algumas ideias deixadas por Patrícia Barão, que é também presidente da Associação dos Profissionais e Empresas de Mediação Imobiliária de Portugal (APEMIP):

• Relativamente aos jovens, houve medidas que tiveram impacto, como a isenção de IMT e a garantia pública no crédito habitação, mas o problema de base mantém-se: os jovens têm mais dificuldade em entrar no mercado porque não beneficiam da valorização imobiliária acumulada. Quem já tinha casa consegue vendê-la e usar esse valor para comprar outra, quem entra pela primeira vez não tem essa vantagem;
• Outro ponto importante é a comunicação. Muitas vezes, as medidas são difíceis de explicar e isso cria confusão. Quando são simples e diretas, funcionam melhor:
• Do lado da construção, há vários desafios. É necessário acelerar os processos de licenciamento e tornar a construção mais eficiente, nomeadamente através da industrialização. Continuamos a construir praticamente da mesma forma há décadas, o que limita a capacidade de resposta. Também há falta de mão de obra qualificada e necessidade de mobilizar terrenos, incluindo através de parcerias público-privadas. Medidas como a redução do IVA podem ajudar, mas não resolvem o problema por si só;
• No mercado de arrendamento, é importante garantir equilíbrio. É preciso tornar o mercado mais ágil e assegurar mecanismos eficazes em caso de incumprimento, para dar maior confiança aos proprietários.

*Com Leonor Santos, Martim Galvão e Vanessa Sousa no SIL 2026